2019年7月房地产行业月报.pdf

【关于我们】 亿翰智库是中国首家以房地产专业研发为基础，囊括房地产咨询、资本、财经公关等业务板块的集团型房地产咨询服务企业。 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 融资约束 致 土地市场偏弱 ， 预计市场 全年 呈 前高中低后 平 趋势 7 月房地产行业 月报 （ 第 13 期） 相关研究： 投资要点： 政策速览： 践行“房住不炒”政策导向，注重租赁住房建设 7 月，中央政治局会议重申坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。房地产行业仍是以稳为主。在租赁住房方面，北京、长春、上海、南京等 16 个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，同时北京、深圳、中山等城市完善相关租赁住房政策。在市场监管方面，加大对房企违规销售等行为的整顿，保障房地产市场健康有序运行。 住宅市场： 7 月销售市场 显 韧性，库存上升带动整体去化周期上行 从我们监测的 40 城数据来看， 7 月全国商品住宅销售面积为 2051.3 万平米，同比上升 2.4%，环比下跌 1.5%，从数据上看，在 6 月份房企冲规模基数较高的情况下， 7 月份环比微弱下跌，市场表现出一定韧性。 一方面，受延迟备案因素影响， 6 月底房企冲业绩，部分已售未备案住宅延迟至 7月份集中备案，对 7 月份销售数据形成一定支撑；另一方面，此轮市场以刚需刚改为 主导，这一类需求虽然也会呈现出小周期性，但整体的波动相对要小。后续市场成交还是会企稳，一方面下半年供应增加能一定程度对冲去化下行；另一方面，一城一策的调控政策之下，如果市场下行太快也不排除政策会重新有托底的行 为，因此我们认为后续市场成交不会跌破前期的低点，走势会比较平整 。 土地 市场 ： 降温持续溢价率全面下行，未来企业或更倾向 布局 核心 地块 2019 年 7 月全国 200 城合计供应规划建筑面积 21019.7 万平米，各能级城市环比供应建筑面积都呈现不同程度的负增长。 成交 建筑面积 为 12216.9 万平米，同、环比分别下跌 31%和 30%，成交建筑面积的同、环比跌幅均大于供应建筑面积的跌幅，由此可见成交持续趋弱。各能级城市环比溢价率均有不同幅度下行，市场热度在趋于理性回归，但成交土地的楼面价上行，说明地理位置较好、地价也相对较高的土地 成交占比相对更高，在市场下行的预期之下，未来企业或更倾向布局核心 地块。 对房企的融资约束仍在强化，政策的定力不容小觑，我们认为下半年土地成交仍然偏弱。此外上半年企业出于补仓、冲当年销售规模的目的，拿地偏积极，而下半年成交的地块来不及在当年入市，企业拿地的动力也 会有所弱化。 企业 表现： 投资、销售放缓，融资规模回升，预计完成企业全年销售目标压力不大 2019 年 7 月，房企投资热情进一步消退，拿地积极性下降，土地成交溢价率稳中略降，从区域来看，房企回归一二线成定势。销售方面， 2019 年 1-7 月，房企整体销售业绩增速放缓，同比增长 13%， 7 月单月房企销售增速掉头继续下行， 但 预计全年完成企业销售目标压力不大。融资方面， 2019 年 7 月，融资规模回升，环比上升 24.7%，融资成本略降 0.2 个百分点，但 7 月 针对融资的调控频出， 下半年融资环境依然不容乐观。 2019年 1-7月中国典型房企销售业绩TOP200 月读数据【第 23期】 政策回调融资趋紧，下半年销售、投资预期均回落 （ 2019年 1-6月 ） 2018上半年年报综述 行业焦虑与业绩盛宴 一文读懂房产税的四大问题 【千亿揭秘 (17)丨 华夏幸福 】 厚积薄发 ，借 势千亿 近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深 300 相比 联系方式： 联系人： 于小雨 徐鹏 电话： 021-80197619 邮箱： yihanzhikuehconsulting 官方网站： ehconsulting 地址： 上海市静安区 江场路 1313 号金谷中环大厦 6 层 邮编： 200092 -20%-10%0%10%20%30%40%18/818/918/1018/1118/12 19/1 19/2 19/3 19/4 19/5 19/6 19/7沪深 300 房地产房地产行业研究 .研究报告 2019 年 8 月 6 日 亿翰智库 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录 1 引子 . 1 2 政策速览：践行“房住不炒”政策导向，注重租赁住房建设 . 1 3 住宅市场： 7 月销售市场现韧性，库存上升带动整体去化周期上行 . 5 4 土地市场：降温持续溢价率全面下行，未来企业或更倾向于布局核心地块 . 7 5 企业表现：投资、销售放缓，融资规模回升，预计完成企业全年销售目标压力不大 . 10 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表 目录 图表 1： 7 月一城一策方面政策 . 1 图表 2： 7 月租赁住房方面政策 . 2 图表 3： 7 月市场监管方面政策 . 4 图表 4：各能级城市 7 月商品住宅成交面积情况（万平方米） . 5 图表 5：典型城市近半年去化周期情况（月） . 6 图表 6： 2019 年 7 月份土地供应规划建筑面积情况（万平方米） . 7 图表 7： 2019 年 7 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） . 8 图表 8： 2019 年 7 月各能级城市土地成交楼面均价情况（元 /平米） . 9 图表 9： 2019 年 7 月各能级城市土地成交平均溢价率情况 . 9 图表 10： 2019 年 7 月各能级城市流拍情况 . 9 图表 11： 16 家典型房企 2019 年 1-7 月拿地面积及同比 . 11 图表 12： 16 家典型房企 2019 年 1-7 月拿地金额及同比 . 11 图表 13： 2019 年 6 月及 7 月 16 家房企成交地块溢价率分布 . 11 图表 14： 16 家典型房企 2019 年 1-7 月各能级城市拿地面积及同比 . 12 图表 15： 16 家典型房企 2019 年 1-7 月各能级城市拿地金额及同比 . 12 图表 16： 16 家典型房企 2018 年 1-7 月拿地金额城市能级分布 . 12 图表 17： 16 家典型房企 2019 年 1-7 月拿地金额城市能级分布 . 12 图表 18： 16 家典型房企 2018 年 1-7 月拿地面积城市能级分布 . 13 图表 19： 16 家典型房企 2019 年 1-7 月拿地面积城市能级分布 . 13 图表 20： 2019 年 1-7 月销售额 TOP10 房企销售情况 . 13 图表 21：不同梯队 2019 年 1-7 月销售业绩变化情况 . 14 图表 22： 2018 年 1 月 -2019 年 7 月 TOP200 房企销售总额及同比 . 14 图表 23： 2018 年 1 月至 2019 年 7 月房企融资情况 . 15 1 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 1 引子 2018 年“ 731”会议 之后，房地产市场 出现 变局， 作为牛市 最后一棒的 三四线 城市成交开始冷却， 土地 市场的降温 更加 明显 。 2019 年 上半年， 市场 短暂 地 出现了一轮小阳春， 随着调控政策的再度收紧，小阳春行情已经基本确认结束 。 2019 年 “730” 会议重申房住不炒 的定位， 提出“ 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ” ， 近期内 对 楼市 调控 的 信号 非常明确 。 房地产 经过 上一轮周期的突飞猛 进 ，量 、 价都到达了 比较 高的位置，在此阶段 政策 应该保持定力。楼市 不断 向居住属性回归， 市场结构 的 调整仍然会继续 ，刚需刚改支撑强 的城市表现相对较好， 改善型 需求需要积累，投资性需求 会被大幅挤出 。 2 政策 速览 ： 践行“房住不炒” 政策导向，注重租赁住房建设 7 月 30 日，中央政治局会议重申坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。整个 7月行业调控政策也是基于“房住不炒”来实施，例如大连、洛阳因房地产市场过热采取限价措施，苏州限售力度加大。除了调控方面的政策以外，大力发展租赁住房和市场监管也是 7 月的政策焦点。在租赁住房方面，北京、深圳、广州、中山等城市完善租赁住房政策，并且提供租金纳税优惠措施；在市场监管方面，加大对违规销售、哄抬房价、“阴阳合同”等不规范行为的整顿 。 （ 1） 调控政策：行业 “稳” 字当头，践 行 “房住不炒” 政策导向 7 月，房地产行业调控政策践行“房住不炒”的政策导向。其中，苏州限售再次升级，新建商品住房满 3 年方可转让，二手住房满 5 年才可转让。另外，洛阳住房保障和房产管理局在网站上回复网友将采取限价措施，谨防市场过热。 7 月 31 日，中央政治局会议重申坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。紧接着，早在 5 月因房价上涨过快被住建部点名的大连启动限价手段，稳定住房价格预期。 对此，我们认为，房地产行业以稳为主的基调短时间内难以改变，谨防城市出现市场过热情况，维持 房地产市场稳定将是长期的政策导向。政府在这样的背景下，以因地制宜、因城制宜的方式进行管控，积极践行“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的政策导向。 图表 1： 7 月 一城一策方面政策 2 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 时间 执行城市 政策名称 主要内容 7 月 24 日 苏州 关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见 对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满 3 年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满 5 年后方可转让。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第 1 套住房时，应提供自购房之日起前 3 年内在苏州市范围内连续缴纳 2 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。 7 月 26 日 洛阳 洛阳限价 各房地产开发企业目前在售项目以 2019 年 4 月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。 7 月 30 日 全国 中央 政治局会议 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长 效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 7 月 30 日 大连 大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知 此次商品住房价格指导，主要针对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区在售商品住房 (含公寓 )项目。上述区域所有房地产项目均须申报商品住房预售价格，且实际网签价格不得高于申报价格。对于本通知发布前取得预售许可证的项目，重新申报未售商品住房预售价格 ;在 2019 年 5、 6 月份已发生网签备案行为的，申报价不得高于 5、 6 月份最低价格 ;在 5、 6 月份未发生网签备案行为的，申报价不得高于 5月份之前最近成交月份的最低价格。对于本通知发布后首次申请预售许可证的新项目， 6 个月内不得调整申报价格，6 个月后可申请下调申报价格，且价格下浮不得超过 5%。 资料来源： 亿翰智库 （ 2） 租赁住房：重视租赁住房市场，公租房享纳税优惠 租赁住房市场为政府和社会所重视和关注，各大城市持续有相关政策推出。在租赁住房政策方面， 7 月，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥等 16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。北京陆续推出政策以规范租赁市场，包括租赁备案登记、合同管理、违法群租等方面的问题。深圳发布意见稿，拟将增加租赁住房供应，并对与租赁相关的税收给予纳税优惠。广州也发布意见，满足要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造为租赁住房。 我们认为，租赁住房建设是一项长期的、具有惠国利民的政策手段，实施意义重大。但是租赁住房建设不是一朝一夕就能完成的任务，需要中央到地方各级政府根据实际情况不断持续推进的。 图表 2： 7 月租 赁住房方面政策 时间 执行城市 政策名称 主要内容 7 月 1 日 北京 关于深化“放管服”改革做好中央 职工家庭在北京市行政区域内无自有住房，通过北京市住房租赁监管服务平台登记备案租房的，可以按季以租金实3 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 时间 执行城市 政策名称 主要内容 国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知 际发生额为限提取住房公积金 7 月 5 日 深圳 关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见 (征求意见稿 ) 多渠道增加租赁住房供应，力争到 2022 年新增建设筹集各类住房 60 万套，租赁住房不少于 30 万套。提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例；新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于 30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于 50%等。对住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率；对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税， 2023 年底前综合征收率为 0%。 7 月 8 日 北京 关于发布 示范文本的通知 主要有 两个方面的调整：一方面，合同适用区分更加明确。另一方面，增加了禁止违法群租的相关要求。不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于 5 平方米、每个房间居住的人数不得超过 2 人等有关禁止违法群租的文件规定内容。 7 月 16 日 广州 广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见 出台商改住新政 商业住宅可申请改造租赁住房 .广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房 7 月 18 日 全国 中央财政支持住房租赁市场发展试点竞争性评审 按照竞争性评审得分，排名前 16 位的城市进入 2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，名单如下（按行政区划序列排列）：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。 资料来源： 亿翰智库 （ 3） 市场监管：规范企业销售行为，保障市场公平竞争 7 月，房地产市场监管政策重点管理企业经营行为中违规销售、拖欠农民工工资等方面的问题。 在房企违规销售方面，宁波发布关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知，提出未取得预售许可证的商品房项目，房企或者第三方不得向购房意向人收取任何费用。大连发布大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知，严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。 4 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 在拖欠农民工工资方面，济南发布关于进一步加强建筑领域农民工工资清欠工作的意见，规定建设单 位被列入拖欠农民工工资不良信用信息的，停止其商品房网签，限制其相关建设手续办理。 另外，合肥通过房地产市场稳控工作会议提出对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。 我们认为，房地产市场监管是长期性和持续性的工程。在行业以稳为主的背景下，规避房地产市场恶意竞争、违规销售等行为势在必行，维持房地产市场健康有序发展离不开行之有效的监管。 图表 3： 7 月市场监管方面政策 时间 执行城市 政策名称 主要内容 7 月 17 日 宁波 关于 进一步规范 商品房 销售行为 有关 事项的通知 未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业或者其指定的第三方不得向购房意向人收取认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等任何费用。房地产开发企业违反本通知第一条规定收取或者指定第三方收取费用，或者违规要求购房意向人冻结资金的，属地住建部门应当责令限期整改，暂缓受理该项目预售许可申请，情节严重的，依法追究法律责任。 7 月 30 日 济南 关于进一步加强建筑领域农民工工资清欠工作的意见 建设单位被列入拖欠农民工工资不良信用信息的，停止其商品房网签，限制其相关建设手续办理 7 月 30 日 大连 大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知 严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。市住房城乡建设部门要会同行政执法、市场监管等部门开展联合执法检查，对违法违规行为，发现一起查处一起，并通过媒体曝光等方式向社会公布。 7 月 31 日 合肥 房地产市场稳控 工作会议 第一次出现群诉群访事件，由市房产局市场监管处对企业进行约谈，要求企业提出具体解决方案、解决时限、解决标准；第二次出现群诉群访事件，经核查，涉事企业确有明显问题但未能明确解决方案的，将予以通报；第三次出现群诉群访事件，对涉事企业采取信用考评扣分处理。按照相关方面要求与建议，对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。 资料来源： 亿翰智库 5 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 3 住宅市场： 7 月销售市场 显 韧性，库存上升带动整体去化周期上行 （ 1）成交面积： 同比上升环比小幅下跌，整体销售表现平稳 从我们监测的 40 城数据来看， 7 月全国商品住宅销售面积为 2051.3 万平米，同比上升 2.4%，环比下跌 1.5%， 7 月份为传统销售淡季，但从数据上看，在 6 月份房企冲规模基数较高的情况下， 7 月份环比微弱下跌，市场表现出一定韧性。 具体来看，一线城市同比上升 9.3%， 环比下降 9.3%，同比增速较 2-6 月份继续回落，考虑到自 2018 年 5 月份之后一线城市即进入触底反弹阶段，基数也逐步走高，同比增速仍会延续放缓态势，但是一线城市经过两年的调整之后，刚需释放稳定，在下半年供应增加的情况下，成交仍然较为乐观。在一线城市中，北京同比增速延续强劲表现，同比上升 98.4%，北京“限竞房”入市一年，供应增大的情况下北京上半年的成交表现可圈可点。 核心二线城市和普通二线城市同比、环比同时上升。核心二线城市同比上升 25.2%，环比小幅上升 1.7%。核心二线城市多数城市表现为小幅下跌趋势，杭州、南京、无锡、苏州分别下跌 12.7%、 5.7%、 4.4%和 4.3%， 但厦门、福州、武汉表现相对强劲，同比增长分别为 132.9%、 107.2%和 104.8%。普通二线城市 7 月份销售面积为 431.4 万平米，扭转了以往负增长态势， 7 月份商品住宅成交面积同比上升 7.7%，环比上升 5.5%。 三四线城市 7 月份销售面积 567.9 万平米，继续维持销售热度下行态势，同比下跌 21.9%，环比下跌 5.9%。近六成三四线城市为下跌态势，部分三四线城市下跌幅度明显，如安庆、焦作、张家口同比下跌均在 60%以上 。 图表 4： 各能级城市 7 月商品住宅成交面积情况（万平方米） 城市名称 7 月成交面积 同比 环比 一线城市 297.4 9.3% -9.3% 核心二线城市 754.4 25.2% 1.7% 普通二线城市 431.4 7.7% 5.5% 三四线城市 568.0 -21.9% -5.9% 资料来源：亿翰智库 整体来看， 7 月份市场表现出了韧性：一方面，受延迟备案因素影响， 6月底房企冲业绩，部分已售未备案住宅延迟至 7 月份集中备案，对 7 月份销售数据形成一定支撑；另一方面，此轮市场以刚需刚改为主导，这一类需求虽6 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 然也会呈现出小周期性，但整体的波动相对要小。 小阳春之后政策调控的力度较大， “ 730” 政治局 会议重申房住不炒的定位，提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ，近期内楼市信号是非常明确的。短期来看市场热度下行的趋势比较明显，成交也会在近期有所调整。 后续市场成交还是会企稳，一方面 2018 年上半年土地量较大， 2019 年当年获取的土地也可能会有一部分入市，因此下半年供应增加能一定程度对冲去化下行；另一方面，一城一策的调控政策之下，如果市场下行太快也不排除政策会重新有托底的行为，因此我们认为后续市场成交不会跌破前期的低点，走势会比较平整。此外 2018 年下半年三四线市场热度消退，成交基数较低，成交增速不会下行太多，我们预计全年市场会呈前高中低后平趋势 。 （ 2）去化 周期： 近六成城市库存环比上升，库存上行带动去化周期小幅上升 7 月，在我们监测的城市中近六成城市库存面积环比上升，带动下去化周期整体上行。具体来看，一二线城市中成都、南京、长沙去化周期上升幅度较大，随着棚改退坡和销售下行趋势的延续，三四线城市去化周期一直呈现上升趋势，其中焦作、芜湖 7 月的去化周期跳增明显。 现阶段房地产库存风险整体可控，但是我们前文中也提到，预计下半年供货 仍会有所增加，销售转淡的情况下，要注意部分城市“新库存”的积累，尤其是近期土地成交放量较为明显的城市 。 图表 5： 典型城市近半年去化周期情况（月） 时间 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05 2019.06 2019.07 北京 14.5 17.9 18.6 11.8 11.0 13.6 上海 6.6 6.6 6.6 6.2 6.1 6.6 广州 10.6 9.4 9.6 10.2 10.4 10.0 深圳 9.8 13.1 12.8 8.7 8.5 8.3 成都 9.5 9.9 10.2 9.8 10.0 12.9 杭州 3.5 3.8 3.5 3.4 3.5 3.7 南京 11.9 15.7 16.8 10.5 10.4 14.4 厦门 26.7 29.8 28.6 18.4 16.1 18.8 西安 5.5 5.9 6.1 6.3 6.3 6.2 长沙 7.4 7.6 7.7 7.8 7.7 10.3 温州 8.5 8.4 8.4 8.8 8.5 7.3 东莞 8.3 8.6 8.8 9.5 10.2 14.0 焦作 5.2 5.5 5.9 6.5 7.7 12.8 7 房地产行业月度策略报告 仅供 金融 机构投资者使用，谢绝媒体转载。 芜湖 6.8 7.0 8.5 8.3 8.5 10.4 资料来源：亿翰智库 4 土地市场： 降温 持续溢价率全面下行， 未来 企业或 更倾向于布局 核心 地块 （ 1）土地供应： 同 环比 均有下行 ， 下半年 供应预计 仍较 乐观 2019 年 7 月全国 200 城合计供应规划建筑面积 21019.7 万平米，同 环比分别 下行 13%和 17%。 其中，一线城市土地 7 月土地供应宗数 26 幅 ，涉及规划建筑面积 297.8万平米， 同比 增长 97%，环比 下行 32%。分城市来看， 深圳 本月 恢复 0 供地 ，上海 7 月 总共 推出 15 幅 地块，总建面为 121.0 万 平米 ， 较 6 月 增长 超 2 倍 。 核心二线城市 7 月 土地供应宗数 183 块，涉及规划建筑面积 1830.0 万平米， 同、环比分别 下跌 13%和 39%。 普通二线城市 7 月 土地供应宗数 342 块，涉及规划建筑面积 3844.0 万平米 ， 同比 增长 42%，环比下跌 39%。 三四线城市 7 月 土地供应宗数 2110 块，涉及规划建筑面积 15047.9 万平米，同 、 环比分别 下跌 13%和 17%。 7 月全国土地供应 整体 有所下行 ， 各能级 城市环比供应建筑面积 都呈现不同程度的负增长 。下半 年 整体经济下行的压力有所加大， 政府 实施一系列减税 降费 的积极财政政策也 给 财政赤字带来更大压力 ，会 促使地方 积极 卖地 。 从量上来说，下半年的推地 通常都会 高于上半年， 流拍和 溢价率 持续 走低 可能都会出现， 但 如果 土地市场冷却过快， 也会 打击政府供地的意愿 。 图表 6： 2019 年 7 月份土地供应规划建筑面积情况（万平方米） 城市名称 7 月 供应面积 同比 环比 一线城市 297.8 97% -32% 核心二线城市 1830.0 -13% -39% 普通二线城市 3844.0 42% -7% 三四线城市 15047.9 -13% -17% 资料来源：亿翰智库 （ 2）土地成交： 融资约束 下土地市场 持续 降温 ， 下半年 成交仍有 弱化 趋势 2019 年 7 月 ，全国 200 城土地成交合计规划建筑面积 12216.9 万平米，同 、 环比 分别 下跌 31%和 30%， 成交 建筑面积的跌幅均大于供应建筑面积的