“旧改”政策暖风频吹，行业空间几何？.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 Table_C ontacter 本报告联系人： 尉凯旋 021-60750610 yukaixuangf Table_Page 行业专题研究 |建筑装饰 2019 年 8 月 7 日 证券研究报告 Table_Title 建筑装饰行业 专题报告 “旧改” 政策暖风频吹 ， 行业空间几何？ Table_Author 分析师： 姚遥 SAC 执证号： S0260517070002 SFC CE.no: BMS332 021-60750610 gfyaoyaogf Table_Summary 中央政策连续提及 “旧改”， 旧改 有望接棒 棚改 “旧改”，即一般所说的旧城区改造，与“棚改”（即棚户区改造）相对应。 7 月中央政治局会议着重将“旧改”列入“补短板工程”，要求实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程；其实今年年初以来，政策多次提及“旧改”，年初在政府工作报告中已经提到“要大力进行改造提升城镇老旧小区”， 4 月三部委发文关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知，对老旧小区的改造相关配套基础设施提出了明确规定。 6月国常会明确要推进城镇老旧小区改造，并对城镇老旧小区改造安排中央补助资全， 鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持 ；后国新办政策吹风会将城镇旧改上升到国家层面。 而 各地政府以及银行也出台了一系列政策来支持中央“旧改”的推进。 此外， 在 2019 年棚改规模减半 ，并且货币化安置比例大幅下降，回归安置房安置的主流的情况下，高层会议提出“加快改造城镇老旧小区”，“旧改”有望逐渐接棒“棚改”。 多 地 试点开展旧改 ， 存量改造空间超 万亿 老旧小区改造 可 分为 3 类：保基本的配套设施，比如与居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善。对于装电梯不做强制；提升类的基础设施，包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；完善公共服务类的内容，包括完善社区的养老、抚幼、医疗、助餐、家政、快递等设施。 2017 年，我国各地开始进行老小区整治改造项目，在 15 个城市（广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波）开展老旧小区改造试点， 我们选取 了东部沿海地区（广州、淄博），东北地区（沈阳），中部（宜昌、呼和浩特 ），西部（攀枝花）共六个较有代表性的试点城市， 测算出全国平均改造工程价格约 215.2 元 /平方米 （不含人工） ， 考虑到旧改标准的逐步提升以及成本提升，我们预计未来旧改平均工程价格约为 270 元 /平方米 。此外， 根据住建部， 目前全国需改造的老旧小区约 16 万个，涉及建筑面积约 40 亿平方米 ， 则 全国 老 旧小区改造 项目 总 投资额 约 1.1 万 亿元。此外，假设 20%的老旧小区需要装电梯，据我们估算，一共可以装 96 万台，如果按照每台电梯 90 万元单价计算，则需要 约 0.9 万 亿 元 的投资额，即 包含电梯的 旧改 总投资额 近 2 万 亿元。 我们认为尽管不同地区、不同项目、不同政策条件间存在较大 差异， 如 小面积小区投资强度 更 高，但 总体来看我国老旧小区改造市场空间广阔 。 建筑设计、区域施工及家装龙头 有望受益 政治局会议着重将“旧改”列入“补短板工程”，要求实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程；考虑后期“棚改”计划大幅减少，我们预计政策方向可能以推动“旧改”接替“棚改”，有望拉动万亿市场投资，政府支持力度有望加大，利好相关设计建设及装修企业。具体分行业看： 设计： 传统房建项目设计费占比约 2%，而发达及重点推动旧改地区 旧改项目 设计费比率或在 4%以上 ， 建议 关注 华阳国际、华建集团 。 根据公司年报， 华阳国际 在深圳地区承接了较多的旧改项目，如公司 2018 年承接了福田区华富街道福安小区城市更新单元改造 EPC 项目，预计后期随着旧改的加速推进，公司对应的设计业务有望受益 ； 施工： 对于施工而言，旧改单体项目较小 且相对分散，大型建筑企业 承接施工 项目的规模效应较难体现，中小型施工企业的 经营模式 或 更加贴合，关注 地方国企龙头 上海建工、 浦东建设 等 ； 装修： 根据住建部 ，全国 旧改共约 4200 万户 居民 ， 如果按照 20%比例估算住户同时进行二次装修， 则进行二次装修的住户约 840 万户，每户装修价格约在 5 万元左右，则可能带来的装修市场规模在约 4200 亿元，关注 家装 龙头 金螳螂 、东易日盛 。 风险提示 ： 旧改推进速度及力度不及预期，上市公司订单承接量不及预期。 Table_Report 相关研究 ： 建筑装饰行业月度分析报告 :政治局会议聚焦旧改、新基建，中报行情逐步展开 2019-08-01 中央政治局会议点评 :聚焦基建结构升级 2019-07-30 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 Table_impcom 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元 ) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元 /股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 金螳螂 002081.SZ CNY 10.21 2019/4/27 买入 12.20 0.91 1.03 11.19 9.89 8.53 7.24 15.94 14.55 上海建工 600170.SH CNY 3.57 2019/5/9 买入 4.40 0.36 0.41 9.83 8.70 3.12 1.92 9.59 9.77 浦东建设 600284.SH CNY 6.52 2019/3/12 增持 7.90 0.55 0.63 11.94 10.38 11.39 7.84 8.31 8.72 数据来源： Wind、广发证券发展研究中心 备注 ：表中估值指标按照最新收盘价计算 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 目录索引 中央政策连续提及“旧改”，旧改有望接替棚 改 . 5 中央 连续提及 “旧改”， 各地政策频频吹风 . 5 “棚改”砍半，旧改有望接棒棚改 . 6 多地试点开展旧改，存量改造空间超万亿 . 9 旧改逐步展开，存量改造空间超万亿 . 9 投资强度存差异，小面积小区投资强度高 . 13 建筑 设计、 区域施工及 家装 龙头有望受益 . 16 风险提示 . 17 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 图表索引 图 1：历年棚改计划量与实际执行量 . 7 图 2：中央针对老旧小区改造项目的三类改造内容 . 9 图 3：全国 15 个老旧小区改造试点 . 10 表 1： 19 年以来中央有关老旧小区改造相关政策及事件汇总 . 5 表 2：地方性“旧改”政策 . 6 表 3：旧改与棚改对比区别 . 7 表 4：六大试点城市旧改数据统计 . 10 表 5：六大城市旧改试点数据统计 . 12 表 6：北京市老旧小区综合改造技术经济指标（ 2017）项目造价汇总 . 12 表 7：部分广州市老旧小区改造项目投资情况 . 14 表 8：全国部分城市老旧小区项目改造内容 . 15 表 9：部分省份旧改项目设计费比重 . 16 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 中央政策连续提及“旧改”， 旧改 有望接替棚改 中央 连续提及 “旧改”， 各地政策频频吹风 “旧改” ，即一般所说的旧城区改造， 与 “棚改”（ 即棚户区改造 ）相对应 。 7月中央 政治局会议着重将“旧改”列入“补短板工程”， 要求实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程； 其实 今年年初以来 ， 政策多次提及 “旧改” ， 年初两会总理在政府工作报告中已经提到“要大力进行改造提升城镇老旧小区”， 4月三部委（住建部、财政部、发改委）发文 关于做好 2019年老旧小区改造工作的通知 ， 对老旧小区的改造相关配套基础设施 提出了明确规定 。 6月国常会明确 要推进城镇老旧小区改造 ，并对城镇老旧小区改造安排中央补助资全， 鼓励金 融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持 ；后 国新办政策吹风会 将 城镇旧改 上升到国家层面 。 此外，各地政府以及银行也出台了一系列政策来支持中央“旧改”的推进。 表 1： 19年以来中央有关老旧小区改造相关政策及事件汇总 时间 部门 事件 /文件 主要内容 2019-03 国务院 政府工作报 告 城镇老旧小区量大 面广，要大力进行改造提升，更新水电 路气等配套设施，支持加装电梯 ，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。 2019-04 住建部、发改 委、财政部 关于做好2019 年老旧小区改造工作的通知 中央预算内支持的配套基础设施包括小区内道路、供排水、供电、供气供暖、绿化、照明、围墙等基础设施，小区内配套养老抚幼、无障碍、便民等服务设施，与小区直接相关的城市、县城 (城关镇 )道路和公共交通通信、供电、供排水、供气、供热、停车库 (场 )等城镇基础设施项目。老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资不支持主体改造，不得用于主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等与老旧小区改造不直接相关的城镇基础设施项目。 2019-06 国务院 国务院常务会 议 会议明确，要推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的战镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重 ;要重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。同时，还要促进住户户内改造并带动消费。对于老旧小区改造工作面临的资金问题，今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资全 ： 鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。 2019-07 国务院 国新办政策吹 风会 城镇旧改上升到国家展面，既保民生又稳投资同时拉内需 ;改造内容分为基本、提升和完善公共服务三类，先从保基本开始。 2019-07 中央政治局 中央政治局会 会议 稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 2019-07 中国城市科 学研究会 城市旧居住区综合改造技术标准 标准提出了旧居住区综合改造应遵守的基本准则和应进行的改造项目及技术标准。具体内容涵盖室外环境、道路与停车、配套设施、房屋、建筑结构、建筑设备 6 大类 20 项改造内容，并以 “优选项目+拓展项目 ”的菜单式选择模式，分类引导规范各类改造内容。 2019-07 农业银行 关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知 根据通知内容，农业银行将做好分层营销，由总行牵头营销组织工作，主动对接住建部、发改委、财政部等国家部委，关注国家政策，研究整体金融支持策略，出台城镇老旧小区改造贷款专项产品办法。要将加强联动营销，成立营销团队，探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务，以及个人贷款、银行卡、掌银、存款、理财产品等个人业务方面为老旧小区改造及社区居民提供全方位金融服务。 数据来源： 住建部、发改委、财政部 、国务院、中央政治局、 广发证券发展研究中心 表 2： 地方性 “旧改” 政策 地区 计划发布时间 文件 计划内容 襄阳 市 2019-06 襄阳市城区老旧小区改 造工作实施方案 未来 3 年，市区将改造 666 个老旧小区 ,其中今年改造 100个、 2020 年完成 238 个、 2021 年完成 328 个 上海市 2019-04 2019 上海民生访谈 今年上海计划改造二级以下旧里 50万平方米惠及 2.5万户家庭未来 3 年，市区将改造 666 个老旧小区 ,其中今年改造 100个、 2020 年完成 238 个、 2021 年完成 328 个 安徽省 2019-02 2019 年全省城市老旧小区整治改造计划汇总表 2019 年全省老旧小区整治合计 523 个，总户数 20.4 万户，总建筑面积 1870.72 万平方米 天津市 2019-01 2019 年天津市政府工作 报告 提升老旧小区及远年住房 1150 个片区、 1880 万平方米，改造棚户区 39 万平方米，全面完成 147 万平方米的三年棚改任务。 南京 2019-01 2019 年南京市城乡建设计划 、南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划 19 年计划整治老旧小区 93 个 ,建筑面积 320 万平方米房屋1021 幢，涉及居民 5 万户，继续推进既有住宅加装电梯工程。整治的范围主要是 2000 年前的非商品房小区、拆迁安置房和经济适用房。 广州 2019-01 广州市 2019 年重项目建设计划 2019 年 ,全市城市更新重点项目达到了 51 个，其中 ,旧村改造项目 23 个，旧厂 1 旧改项目 19 个 ,老旧小区微改造项目 9 个 西安 2019-01 2019 年西安市政府工作 报告 年内实施老旧住宅小区综合改造 200 万平方米。 数据来源： 各 省市 政府网站 、 广发证券发展研究中心 “棚改”砍半，旧改 有望接棒 棚改 据住建部网站消息， 2019年全国棚改计划新开工 289万套，仅为 2018年实际完成量的 46%。 在 2019年棚改规模减半 ，并且货币化安置比例大幅下降，回归安置房安置的主流的情况下， 高层会议提出“加快改造城镇老旧小区”，“旧改”有望 逐渐 接棒 “棚改”。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 回顾棚改十年历程，早期以安置房安置为主， 2015年起迎来重大变化，转向货币化安置，进而促进了商品房销售。 2016年棚改货币化安置销户了 2.5亿平方米的商品房，完美实现了去库存的目标。 而 旧改就不涉及房屋拆迁和安置补偿，只是在老旧小区的基础上进行升级改造，比如水电气、电梯、幼儿园、停车场等，乃至带动户内装修改造，进而扩大内需。 棚改和旧改的区别点很多（见表 3及图 2），其本质区别为棚改是政府 +国企主导的 ，棚改不允许明面的商业利益行为，即所有的房屋建成后只要回迁房和人才、保障型租赁用房；而旧改以政府 +开发商主导，属 于企业行为，主要是开发商的商业手段，其形式还是一种商业投资行为 。 图 1： 历年棚改计划量与实际执行量 数据来源： 住建部 、 广发证券发展研究中心 截至今年 5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区 约 16万个， 后面我们将具体测算这些老旧小区的改造 到底有多大的市场空间 。 表 3： 旧改与棚改对比 区别 棚改 旧改 本质区别 棚改是政府 +国企主导的； 不允许明面的商业利益行为，即所有的房屋建成后只要回迁房和人才、保障型租赁用房。 旧改以政府 +开发商主导； 旧改主要是开发商的商业手段，其形式还是一种商业投资行为。 目的 改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件，最终目的是城市更新。 整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件，最终目的也是城市更新。 现状 2019 年 4 月 15 日，关于下达 2019 年中央财政城 镇保障性安居工程专项资金预算 的通知 中表明，财政部将 19 年棚改计划从预估的 450 万套下调到 285 万套，将近减少至 2018 年 580 万套的一半，有理由认为这或许预示着棚改的历史使命几近完成。 今年两会、三部委同提旧改，政策风向有利，仅2019H1 就关于旧改的文件和会议总数就有四项之多：住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知 、关于落实 2019 年老旧小区改造相关工作的通知、上海市住房和城乡建设管理委员会主任黄永平会议座谈以及国务院 常务会议。且旧改需求较大，具备 成长空间。 01002003004005006007002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E棚改计划量（万套） 棚改执行量（万套）识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 改造对象 使用年限在 20 年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区、简易房屋和棚厦房屋集中区域。 主要针对旧城区的一些老旧小区或者是厂房，建筑物建成时间原则上应不少于 20 年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至 15 年的建成时间要求。 改造方式 棚改使用 “政府主导 国企实施 人才住房 ”的模式，改造方式主要是实物化安置（ 2015 年以前主要使用）和货币化安置 (2015 年之后主要使用）。 旧改遵循 “政府引导、市场运作、公众参与 ”的原则，对旧城区、旧小区等进行重建、翻新、改造，以改变旧城区的面貌。 补偿安置方案 棚改搬迁补偿标准由政府制定并公示，不具有可协商性。 以棚改项目华富村为例，政府制定的补偿安置方案为：拆赔比是套内 1： 1 或建面 1： 1.18 二选一；可以低价 9000 元 /平的价格加购 13 平；可购的上限是 25 平，另外的 12 平可以当时市场价的九折购买。 旧改的补偿标准可以协商，由各小区的开发商最终确定，没有统一标准。 例如：木头龙项目的拆赔比是 1:1.4,；鹤塘小区项目的拆赔比为 1:1.3。 配建要求 棚改除满足拆迁安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主。 旧改则按规定比例配建，无全部配建保障房的要求，可建商品房，可以商业化。 改造程序 棚改并没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无规律可循。 旧改对程序有了明确的规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。 建设周期 因为 2015 年后棚改主要采取货币化安置的手段，因此棚改的建筑周期可以近似等同于房地产开发的建筑周期，即 1 年半左右。 旧改由于并不一定对原有建筑进行拆除，所以其建筑周期一般在半年内，远远短于棚改的建筑周期，成效更快、更显著 。 数据来源： 政府网站，新浪财经，上海规划院，中原地产， 广发证券发展研究中心 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 多 地 试点开展 旧改 ， 存量改造 空间超 万亿 旧改 逐步展开 ， 存量 改造 空间超 万亿 住建部数据 统计 ， 目前 全国基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比 60%以上 。根据国常会要求，预计到 2020年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约 16万个，涉及建筑面积约 40亿平方米 。 中央 目前 将老旧小区改造项目 初步分成三类 ： 保基本的配套设施，比如与居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完 善。对于装电梯不做强制，在居民都同意的情况下，可以支持加装； 提升类的基础设施，包 括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等； 完善公共服务类的内容，包括完善社区的养老、抚幼、医疗、助餐、家政、快递等设施。 图 2： 中央针对老旧小区改造项目的三类改造内容 数据来源： 住建部 、广发证券发展研究中心 2017年，我国各地开始进行老小区整治改造项目，在 15个城市 （广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波） 开展老旧小区改造试点 ，项目的目的是为全国老旧小区改造 提供可复制、可推广的经验 。 2018年 老旧小区改造规划 相继进入了实施阶段 ，城市更新已经代替棚改成为带动国内经济内需的新增长点。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 19 Table_PageText 行业专题研究 |建筑装饰 图 3： 全国 15个老旧小区改造试点 数据来源： 住建部 、广发证券发展研究中心 我们选取了东部沿海地区（广州、淄博），东北地区（沈阳），中部（宜昌、呼和浩特），西部（攀枝花）共六个较有代表性的试点城市进行研究和对比分析。目前大多数老旧小区改造项目处于属于微改造模式，改造小区的基础功能设施，包括水、电、路、气、电梯。之后在此基础上完成整改以后可能会加强景观美化、公共服务设施、物业管理等方面的配套设施。 表 4：六大试点城市旧改数据统计 城市 年份 改造规划 具体内容 宜昌 2018 2018 年，西陵区创新实施 “业委会 +人本化 ”改造模式，全年启动老旧小区改造 55 个，完成改造 45个，改造面积约 7.09 万平方米，加装电梯 4 部，完工 2 部，受益群众 6200 多户 15000 多人。截至目前，该区居民实际出资率达 95%以上，社会投资近 1000 万元， 对于 “功能达标型老旧小区 ”，采取 “微改造 ”模式，主要改造基本功能设施（供水、供电、供气、路灯、排水）、通行设施、停车设施、消防设施、安防系统、环卫设施 6 项内容；对于 “功能完善型老旧小区 ”，在达标基础上增加弱电规整和景观美化 2 项内容；对于“功能提高型老旧小区 ”，在功能完善基础上增加了文体活动设施、屋面防水、楼道修缮、单元门禁、加装电梯、立面整治、功能用房、智慧社区等 N 项内容