民宿·客栈专题研究.pdf

民宿客栈民宿专题研究说明：本研究大部分内容引用“奇创旅游规划咨询机构”。本研究成果只供内部交流使用，不可公开发行。民栈客宿栈目录：一：民宿的概念及起源二：目前发展现状三：投资经营研究四：发展建议民栈客宿栈概念及起源民宿的概念及起源民栈客宿栈一：民宿的概念及起源概念及起源民宿一词，最早 源自日本 的民宿( 音 Minshuku)。 风情民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地自然与人文景观、生态 环境资源及特色农业生产活动，以家庭副业方式经营，为游客提供乡野生活 之住宿处所。民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它 能让人 体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务 、并体验有别于以往的生活。 风情民宿脱胎于“农家乐”，但产业形态高于“农家乐”。时下盛行的 民宿旅游如洋家乐-风潮，就从一片原属于低度发展的行业中，创造出了 欣欣向荣的景象，并正在深刻地 改写着中国乡村旅游与休闲度假旅游的的型态 。民栈客宿栈世界各国及地区民宿发展世界各国及地区民宿案例国内民宿、客栈发展国内民宿、客栈案例民宿目前发展现状民栈客宿栈二：目前发展现状世界各国及地区民宿发展1 欧洲农庄式民宿( Accommodation in the Farm)经营，让一 般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活。2 加拿大 假日农庄( Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可 以享受农庄生活。3 美国美国都多见居家式民宿( Homestay)或青年旅舍( Hostel)，不刻意布置的 居家住宿，价格相对宾馆要便宜。5 台湾台湾的风情民宿发轫于1981年左右 ，最早大规模民宿发展的地区是垦丁国 家公园，起因于假日旅游区旅馆床位供应不足，登山旅游者借住山村房舍而起， 有空屋人家因而起意挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从而兴起此行业。采用许可制。6 日本 利用日本式的个人住房所经营的住宿设施，采用许可制。7 国内近几年来，风情民宿开始风靡中国大陆，在丽江、在厦门、在杭州，一家比 一家更有特色，一些建筑师或室内设计师为了圆自己的一个梦，或是 45-65岁间 的CEO及海归人士，对生活的理想的追求，利用自己住的空间房间，结合了当地人文、自然景观、生态、环境资源 , 提供旅客乡野生活及住宿。 （多为当地行业自发形成协会，无统一健全的法律条文。）欧洲 台湾美国加拿大民栈客宿二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例欧洲民宿卡兹城堡项目位置： 法国 - 朗格多克 - 鲁西永区经营规模： 16 间客房客房价格： 约1736元/间/晚栈客栈民栈客宿二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例加拿大民宿村里的古怪小屋项目位置： Spences Bridge, BC, 加拿大经营规模： 4 间客房客房价格： 494元/间/晚栈客栈民栈客宿二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例美国民宿花园工作室公寓项目位置： 旧金山 , CA, 美国经营规模： 3 间客房客房价格： 1045元/间/晚栈客栈民栈客宿栈二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例日本民宿上野之家民宿项目位置： 日本国 東京都 台東区 東上野经营规模： 约 10 间客房客房价格： 300-1000 元 / 间 / 晚民栈客宿栈二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例台湾民宿“日据时期”的儿童诊所民宿项目位置： 台湾花莲市节约街经营规模： 5 间客房客房价格： 300元/间/晚栈客栈民栈客宿栈二：目前发展现状国内住宿产品发展历程国营住宿产品  （20 世纪 80 年代以前） 住宿产品以国营饭店、招待所为主外资高端酒店 （20 世纪 80 年代） 1980-1988 年，外资进入中国，带来先进管理经验和服务标准，合资或外资单体酒店成为高端酒店的市场主体星级标准酒店 （20世纪90年代） 1989-1998年，市场经济的发展催生高端酒店标准化需求，外资、合资和民营酒店数量迅速增加，酒店评星体系逐渐完善经济标准化酒店 （20 世纪 90 年代 -2010 年代） 20 世纪 90 年代以来，大众雏形需求迅速增加，经济型酒店盛行；商务出行是主体，对服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张个性化住宿（目前）   近年，我国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务转向个人，消费主体由 60 后、70 后转向 80 后乃至 90 后，客栈等个性化住宿的需求明显增加2011-2013 年，特色客栈投资年均增长 13.1%，超过行业整体增长率 3 个百分点。从整体行业态势来看，借助于电子商务及互联网平台的信息流通优势，以及自助游市场规模的急剧拉升，中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客栈相关市场份额开始凸显，并在未来 5 年内成为行业主要领导者。中国客栈（民俗酒店）业发展报告民栈客宿栈二：目前发展现状国内常常将客栈、民宿、家庭旅馆三个概念混淆使用，三者无严格、明确的界定边界说明：此次专题研究不对这三种住宿形式做深入区分。客栈（狭义） 民宿（B&B） 家庭旅馆（Homestay ）共性 大多为民居改造而成，住宿规模小概念古代酒店的称号，国内专有，泛指规模较小，建筑| 装修 |服务具有当地文化特色的一种住宿类型。利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。以家庭为经营主体的旅馆。较之前两者，成本低、价格低、住宿体验较简陋。特色富有当地文化特色，多采用传统建筑，如木质楼阁、四合院落等多采用农庄民宿形式，与乡村旅游结合家庭为经营主体国内重点区域丽江、大理、阳朔、西塘、 杭州、厦门、北京等台湾、秦皇岛北戴河 舟山（普陀山）、三亚、厦门国外重点区域/ 日本、欧陆国家乡村地区 欧美国家旅游发达地区生长环境古城古镇或历史文化浓郁的旅游城市乡野地区 旅游热点区域国内民宿客栈发展民栈客宿栈二：目前发展现状阶段20世纪90年代萌芽阶段21世纪初期发展阶段 2010年以后拓展升级阶段重点区域 丽江、大理、北戴河丽江、大理、北戴河； 阳朔、凤凰、厦门等丽江、大理、北戴河； 阳朔、凤凰、厦门等；杭州、西塘、同里等客栈性质 纯住宿补充 特色体验为主要吸引 群体成为目的地吸引，单体开始走向精品化发展特点null发展区域有限；null居民自发开发为主；null价格低廉、产品简单null有特色建筑和风情的休闲度假型古城古镇为主要发展区域；null强调个性化、特色化风格与体验；null外来经营者普遍null古城古镇和特色旅游城市为主，区域快速拓展；null多元发展，出现品牌化、精品化、连锁化趋势；null出现客栈联盟等行业组织；null电商进军客栈在线预订领域。2010年，携程开始进军客栈在线预订领域；2012年去哪儿网就开通了客栈民宿频道，目前客栈频道日均访问量已经超过50万；2014年第2 季度，我国在线客栈民俗预订市场规模达1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3% 。国内客栈发展历程国内民宿客栈发展民栈客宿栈目前发展格局丽江大理阳朔凤凰同里 周庄乌镇杭州西塘厦门二：目前发展现状梯队代表区域客栈数量第一梯队丽江 3000多家阳朔 2000多家大理 1300多家第二梯队厦门 1000多家凤凰 600多家西塘 800多家杭州 近千家第三梯队乌镇 300多家周庄 150多家同里 100来家国内民宿客栈发展民栈客宿栈国内客栈资源依托二：目前发展现状1 赏景度假结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。2 原住民部落 依托比较独特鲜明的原住民文化吸引游客，发展民宿。（如少数名族文化聚集村落。）3 农村体验在传统的农业乡村中，除提供有农村景观、体验农家生活之外，并有农业生产方面的体验活动，配套观光果 园、观光菜园、观光茶园等。4 特殊自然资源 如温泉、火山坑、溶洞等不可复制的资源为吸引点。5 历史文化（复古） 其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。6 艺术体验由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客 可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。7 运动参与 通过设置一些有地域特色的简单休闲运动作为吸引点。国内民宿客栈发展民栈客宿栈二：目前发展现状国内民宿客栈发展目前主要经营模式经营模式 代表项目1 分散式 地方居民自行开发经营民宿。 各旅游风景区目前大部分民宿2 协会型 由当地政府牵头形成行业协会，制定标准，有居民依照标准开发经营民宿。 江浙一代风景名胜区3整体打造、分散经营由某一组织或企业统一包装开发民宿再转包给当地居民或组织经营。 江西省婺源县 篁岭古村4 整体经营 由某一组织或企业统一包装开发经营民宿。浙江上虞 guerouel village天福庵村法式民居浙江桐庐巴比松世界民宿村芦茨土屋 篁岭古村 法国山居民栈客宿栈二：目前发展现状国内民宿客栈案例芦茨土屋项目位置： 杭州桐庐芦茨湾经营形式： 独立经营经营规模： 9 间客房客房价格： 980-1780 元 / 间 / 晚配      套： 餐饮、娱乐、停车民栈客宿栈二：目前发展现状国内民宿客栈案例篁岭古村项目位置： 江西省婺源县江湾镇篁岭村经营形式： 集中开发 - 转租经营经营规模： 147 栋古宅客房价格： 400-800 元 / 间 / 晚配      套： 配套齐全民栈客宿栈二：目前发展现状国内民宿客栈案例法国山居项目位置： 浙江省 德清县 莫干山镇 紫岭村经营形式： 集中开发 - 集中经营经营规模： 30 间客房左右客房价格： 3200-8900 元 / 间 / 晚配      套： 配套齐全民栈客宿栈产品与游客投资与回收经营模式发展困境经营管理困境投资经营研究民栈客宿栈三：投资经营研究游客特点产品与游客散客 以背包客、自由行游客为主；青睐自助游的散客，更喜欢特色化的住宿产品；客栈发展成熟区域的散客比重都高。年轻人   “中国客栈民宿预订市场用户调研”显示，18-35 岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近 90%。2014 年中国客栈民宿预订用户年龄分布 十大自由行境内目的地（2012 年）17岁以下18-25岁18-25岁26-35岁26-35岁36-45岁36-45岁46-55岁56岁以上8%38%38%50.7%50.7%8.8%8.8%1.5%0.2%8.8%1.5%0.2%3000元以下25.3%3000元以下 25.3%32%32%19.8%19.8%12.9%5.4%3.4%0.6%0.2%0.4%3001-5000元3001-5000元5001-7000元5001-7000元7001-10000元10001-15000元15001-20000元20001-25000元25001-30000元30001元以上数据来源：易观智库2014年中国客栈在线民宿预订市场调研报告数据来源：中国旅游研究院、携程旅游 2013 年初发布的中国自由行发展报告排名 目的地 排名 目的地1 三亚 6 北京2 厦门 7 成都3 丽江 8 青岛4 九寨沟 9 西安5 桂林 10 杭州厦门、丽江、桂林（阳朔）都是国内目前客栈发展相对成熟的区域；北京为北方客栈发展相对较快区域；杭州为客栈发展兴起区域。民栈客宿栈三：投资经营研究游客特点产品与游客2014 年中国客栈民宿预订用户个人月收入分布近80% 为 7000 元以下2014 年中国在线客栈民宿预订用户主要决策因素价格与特色是主要因素17岁以下18-25岁18-25岁26-35岁26-35岁36-45岁36-45岁46-55岁56岁以上8%38%38%50.7%50.7%8.8%8.8%1.5%0.2%8.8%1.5%0.2%3000元以下25.3%3000元以下 25.3%32%32%19.8%19.8%12.9%5.4%3.4%0.6%0.2%0.4%3001-5000元3001-5000元5001-7000元5001-7000元7001-10000元10001-15000元15001-20000元20001-25000元25001-30000元30001元以上0.2%其他交通方便，只要有钱，不愁没车服务特色化，符合消费者个性化需求知名度高性价比高房间卫生环境好，设施齐全离目的地距离较近，出门就是风景区装修有特色，有范儿提供接送机、门票、导游等多样增值服务在影视、文学作品中出现过有停车场、超市等生活便捷措施有驻场歌手、篝火晚会等娱乐活动供应麻将桌、台球桌、桌上跑环等娱乐1.0%1.4%3.9%4.9%6.5%16.8%19.1%21.9%39.6%46.5%51.7%52.1%0% 10% 20%30% 40%50%60%数据来源：易观智库2014年中国客栈在线民宿预订市场调研报告总结：客栈是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，本质上是一种个性化和深度游的体验方式。虽然目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性才是客栈不变的吸引。民栈客宿栈三：投资经营研究产品模式 :【按吸引特色分】个性化客栈和服务型客栈是未来趋势产品与游客客栈类型 吸引点 代表性客栈纯住宿型 满足基本的住宿和安全卫生需求，价格便宜 丽江 2005年以前的客栈；大部分初级的客栈观景型 依山傍水，或紧邻风景区，有观景阳台，具备良好的观景视角 大理洱海边客栈；凤凰沱江边客栈；丽江阅古楼客栈个性主题型 主题鲜明，每间客房都不一样，建筑、室内设计、装饰等都极具特色 丽江、大理、厦门的品牌客栈或家庭旅馆，如花间堂服务制胜型提供热情友好的个性化服务、院落式的公共交流空间、并有小型的特色体验项目，如手工等品牌客栈，如丽江的纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈民栈客宿栈三：投资经营研究产品模式 :【按档次分】客栈一般具备价格优势，未来将多元化发展，尤其旅游成熟区域产品与游客客栈类型 价格区间 特点 代表客栈 发展评价经济型100元/ 间以下为主，或按床位收费面向驴友、学生等；满足基本住宿需求 大部分初级的客栈 初期较多小资型 200-300/间为主面向追求品质和情调的游客；设计个性化，有明显的主人印记、注重“院子文化”丽江 2008年之后建的大部分客栈目前主体精品型400元/间以上，600-800元较多面向高端人群；强调设计与服务，管理模式趋于企业化花间堂、少府狮山人家客栈、山上千里走单骑很少，丽江等地已有趋势民栈客宿三：投资经营研究按档次分 案例丽江北纬 27 度客栈（经济型）产品与游客项目位置： 云南省 丽江经营规模： 11 间客房客房价格： 105-218 元 / 间 / 晚栈客栈民栈客宿栈三：投资经营研究按档次分 案例一米阳光客栈 （小资）产品与游客项目位置： 云南省 丽江 经营规模： 15 间客房客房价格： 200-360 元 / 间 / 晚民栈客宿栈三：投资经营研究按档次分 案例花间堂（连锁）（精品）产品与游客项目位置： 云南省 丽江 花间堂客栈经营规模： 18 间客房客房价格： 880-1680 元 / 间 / 晚民栈客宿栈三：投资经营研究按档次分 案例法云安曼 （享受）产品与游客项目位置： 杭州市西湖西侧的山谷经营规模： 47 栋古宅客房价格： 5865-10695 元 / 间 / 晚民栈客宿栈三：投资经营研究投资经营主体投资与回收总体而言，外来投资者是趋势；但当地居民投资经营对旅游的原真吸引和当地社会经济效益都更有利，政府应引导。目前，客栈的投资主体与经营主体一般都是统一的，有丽江、杭州等部分地区出现聘用职业经理人方式；未来，随着客栈连锁品牌的发展与成熟，很可能会出现投资主体与经营主体分离的趋势。投资经营主体产权方物业获得方式典型案例 评价个人当地居民当地居民自有 部分家庭旅馆null初期的主要方式 特点：自发性，投资小，风险小，管理服务水平较低。null适用：一般在旅游发展初期，或者经济发达区域，居民市场意识较强、管理服务水平较高外来投资者当地居民租赁为主，或购买丽江大部分客栈null最主要的方式特点：相对前者主动性更强，投资更大，风险也更大，有一定的经营管理水平，但严重依赖投资者个人。null适用：一般在旅游快速发展期，旅游越成熟，外来投资者越多。企业当地居民租赁或购买中青旅西栅null非常少见的方式特点：投资大，管理服务水平高，定位中高端。null适用：具备良好发展条件的旅游区，且企业的资金实力和旅游管理水平高的情况。政府 政府 自有台儿庄古城内客栈null非常少见的方式特点：投资大，企业化管理，主要为了先期培育或示范，最后还是会转为市场化运作的。null适用：旅游起步期，且政府有一定资金实力的情况。民栈客宿栈三：投资经营研究投资经营主体 投资与回收各地客栈投资经营主体结构栈客旅游区 客栈的外来投资经营者占比丽江 21世纪初仅8%， 2008年即达68% ，目前90%大理 80%（大理古城的大多数客栈平均3 年就会经历一次转让）厦门 约90%凤凰 约50%同里 约90%西塘 本地居民为主杭州 本地居民为主民栈客宿栈三：投资经营研究投资规模 客栈投资额总体呈现小规模特点，在成熟区域有快速增长趋势以丽江的外来投资者投资客栈为例投资与回收客房数量 大多为 30 间以内客房面积 大多为 10-30 平米，则客栈面积一般为 400-1000 平米（客栈一般都有较大的公共空间）。投资额 单间客房投资 2-10 万，客栈投资总额一般在 40-300 万，根据地区有差异，根据是否自有房产有差异区域客栈客房数量单间客房面积客栈投资额（万元）丽江 85%的客栈房间数量在20间以内 20-30平米为主2011年10个标间的客栈的转让费一般为 30-50万，现在初始投资一般100 -200万，并出现千万级的客栈凤凰大多为 20间以内 （38%为10间以内，35%为11-20间，16%为21- 30间， 11%为20 间以上）10-25平米为主 约50万左右杭州 大多为 10间以内 20-30平米为主 100-300万同里 5-10间为主，基本都在30间以下 12-20平米为主大部分为40- 60万左右。 普通民宿客栈，投资额在6 万/间房（含公共区域），精品客栈则在10万 /间房左右，总投资额在60-100 万之间。投资成本 投资额 比重转让费直接装修改造的无需转让费，目前稍微低端一点的客栈转让费一般在100 -200万元，好一点的一般可以到200 -300万元约30%- 50%根据市场竞争情况会有较大差异租金 一般 300-400平米的客栈占地面积，一年的租金在28 万元左右，基本是五年一付约20%- 30% 根据市场竞争情况会有较大差异装修成本 按照纳西风格（或者是当地风格）的土建筑以及房间软装，投入大约在 100万元左右 约15%- 50% 根据客栈定位会有较大差异其他费用 设备购置、办证费用等 约 5%合计 约300 -600万 民栈客宿栈三：投资经营研究投资规模丽江古城客栈单体规模投资与回收连锁客栈品牌 代表客栈名称 开业时间 客房数（间） 单间客房面（） 价格春天客栈花园店 2006 25 15-30 100-260半山假日观景店 2008 21 20-35 200-500观景店 2009 18 20-30 260-650千里走单骑2418 2007 7 18-65 300-6002416 2008 18 30-96 300-13002466 2008 3 / 4000兰庭苑 2013 17 25-45 200-400真美木家苑 2005 35 20 100-300少府狮山人家 2009 47 30-70 300-1400古城、雪山 古城夜全貌民栈客宿栈三：投资经营研究投资规模凤凰古城客栈单体规模投资与回收客栈名称开业时间房型/面积房间数价格（旺季非假日）同类客栈情况凤凰 WS太空舱胶囊公寓 2014 微型舱位房 2.3/间 20 49-59元/床位 房间面积小，数量极少凤凰县悦容阁客栈 2012 景观蜜月房/观景双标房 22-308 200-250元绝大多数客栈均提供普通客房，分布较多凤凰等你客栈 2011帐篷房、标间、大床房、三人房、套间、家庭房，15-3015 70-100元凤凰时光如初见咖啡旅馆 2010江边蜜月大床房、亲水花园大床房、江景房18-2517 200-500元凤凰摩尔 null江景客栈 2013 亲子方、蜜月房、江景房 房间1510 100-260元集中分布在古城内以及沱江两岸，数量较多为凤凰代表性客栈凤凰万千卉翠风格小居 2001标临江房，凤求凰、绿野仙踪、石头记等特色房主题房12-2515 150-318元凤凰人家客栈 2012 标间、江景房 20-2230 120-680凤凰老地方客栈 2009 江景房 10-1510 120-680元凤凰西风瘦马客栈 2008 306 350元印象凤凰公馆 2013 特色套房 25-30平方米 30350-1200元不等，500-700元为主。多为特色酒店、星级酒店内客房，数量不多凤凰私享家（江景店） 2014 多种主题套房、观景房 25-408 400-1000元栈客民栈客宿栈三：投资经营研究投资规模杭州客栈单体规模投资与回收客栈名称 开业时间 客房数（间） 单间客房面积（） 房价（元/间.夜）山沟沟竹景园农家乐 2004 11 13-23 72/80/90/108如来心灵客栈 2011 29 12-15 218/258/268/298水杉晓庐精品酒店客栈 2011 8 15-40 228/258/268/288/388新龙门客栈连锁 2011 20 12-15 80/90/118湖悦居客栈 2013 8 18-20 262/280西湖小事客栈 2013 9 12-16 173/194/211/228/245/313蓝莲花开主题客栈 2013 14 13-25 229/289/299/359西湖 同里 西溪湿地民栈客宿三：投资经营研究投资回收 客栈盈利性很大程度上受旅游区游客基础影响投资与回收盈利方式 基本都是以客房收入为主，少部分客栈尤其是连锁品牌客栈，有餐饮、休闲娱乐收入。客房价格 近 2/3 在 200 元以下，近 90% 在 300 元以下。入住率 热点的休闲度假型旅游区，入住率都在 80% 以上；观光型旅游区入住率不太乐观。投资回报期 一般最好的情况是 2 年，5 年左右比较正常。区域 盈利方式 客房价格 入住率 投资回报期/率丽江一般客房收入占95%以上，少数客栈有餐饮平均价格集中在 150-300元之间旺季在90%以上（其中 80%的客栈入住率为100%）；淡季也有 70%，5 -10月为最旺季，1 -2月为最淡季2-5年 按照云南信息报对丽江投资客栈老板的访谈，一般投资300 万， 5年左右能收回成本80%在200 元以内， 门票新政后下降较明显旺季一般在80%以上，门票新政后明显下滑，有个别很有特色的客栈入住率不受影响2-4年 门票新政后影响暂不明凤凰普通客栈平均价格集中在 150-300元之间，精品客栈在500 -600元约50%； 观光型景区，游客基础有限，客栈经营情况总体不是很好3-5年 自有房产，年回报率约 30%。租房开客栈，年回报率约20%同里一般在 300元左右，有上升趋势，出现七八百甚至上千的客栈旺季一般在90%以上，平均约 85%2-6年 随着竞争加剧，投资倾向精品化、高端化，回报期有拉长趋势杭州栈客栈栈客凤凰古镇民栈客宿栈三：投资经营研究客栈价格投资与回收100-199元45.3%0-99元0-99元100-199元200-299元200-299元300-399元400-499元500-599元19.9%19.9%45.3%22.1%22.1%6.4%3.8%0-99元100-199元200-299元300-399元400元及以上0.9%600元以上1.6%38%42%13%6%1%0-99元100-299元300-499元500元以上57.8%23.0%13.9%5.3%数据来源：易观智库2014年中国客栈在线民宿预订市场调研报告 数据来源：奇创机构根据携程网整理2014 年中国客栈民宿在线预订价格分布 87% 为 300 元以下 凤凰客栈价格分布（旺季）- 携程网 80% 为 300 元以下西塘客栈价格分布 - 携程网 81% 为 300 元以下民栈客宿栈三：投资经营研究经营模式客栈经营的主要方式，95%以上客栈为单体经营；定位多元化，中低端为主，投资门槛较低，中小投资者为主；投资者个人经营管理；客栈经营的新生方式，极少部分品牌客栈的发展方向；多基于一定的品牌效应进行扩展，定位中高端，单店投资额相对较高，前期扩张需要较大资金支持；标准化的企业管理趋势；单体经营的客栈，在较长阶段内都会是客栈发展的主体；连锁客栈虽占比很小，却是趋势。一方面，连锁客栈都是已经有一定品牌基础的优秀客栈，在市场竞争中处于领先地位；另一方面，品牌连锁利于规模化，所需要解决的关键问题是规模化的同时还能不失甚至强化单体客栈的多元个性。单体经营连锁经营连锁客栈发展情况【扩张条件】 内外兼顾成熟旅游区：约 80% 的连锁客栈出自丽江；高端创始人：连锁客栈的创始人大多为具有高学历、专业管理经验的高端人士。【品牌定位】 中高端为主单店投资千万级：真美单店投资在 500-1000 多万；花间堂周庄店投资 2000 多万；客房定价千元级：80% 的客房价格都是 600 元以上，约三成为 1000-2000 元。【扩张情况】 快速小规模集中式时间集中：连锁客栈大多从 2010 年开始扩张；速度较快：基本年均扩张 1-3 家，且有加快趋势；区域集中：连锁客栈还是主要在客栈成熟区域拓展，如丽江、大理、阳朔、江南古镇；规模有限：客房大多不超过 20 间；连锁客栈多为 3-5 家；栈客民栈客宿栈连锁客栈品牌第一家店出现地区第一家店开业时间开始连锁扩张时间连锁扩张区域目前客栈数量（家）创始人及背景平均单店客房数（间）客房价格（元 /间. 夜）花间堂 丽江大研古城 2010年 2011年丽江、香格里拉、江浙（苏州、杭州、同里、周庄）13张蓓；曾为曼哈顿商务酒店集团副总裁20 880-1680真美 丽江大研古城 2005年 2007年 丽江、阳朔、大理 12 郑传勇，日本海归 35 200-2000他乡故事 丽江大研古城 2010年 2010年 丽江为主 5深圳市他乡故事酒店管理顾问有限公司7 120-600丽江童话 丽江大研古城 2010年 2012年 全在丽江 6 15 300-600正福草堂 同里 2001年 2006年同里、周庄、丽江（后退出）3陆誉夫；古琴家、作家、主持人7 400-1200西风瘦马 凤凰 2008年 2010年 西塘、大理等 3 16 100-300久栖 西塘 2010 2011 西塘 3 12 100-300三：投资经营研究经营模式连锁客栈发展情况花间堂 真美 他乡故事 丽江童话 西风瘦马民栈客宿栈案例 花间堂三：投资经营研究经营模式连锁客栈发展情况花间堂定位唯美人文客栈，瞄准 30-50 岁中高端旅游度假商务人士， 且以女性为主。主要在云南和江浙古镇扩张，是目前扩张最快的客栈品牌。客栈品牌 客栈分店 开业时间 地域 客房数量（间） 客房均价（元/间.夜）花间堂（13家，另1家在建，1家毁）植梦院 2010年 丽江 18 780怡池院 2011年 丽江 17 780隐泉院 2011年 丽江 8 880编织院 2012年 丽江 12 780听荷院 2012年 丽江 12 780清尘院 2012年 丽江 18 650墨香院 2012年 丽江束河 19 780圣地艺术空间 2012年 （ 2014年毁于火灾） 香格里拉 3 不详周庄花间堂 2012年 周庄 20 980问云山庄 2013年 丽江 12 1580圣地花间堂 2013年 香格里拉 27 950苏州花间堂 2013年 苏州 8 1680西溪花间堂 2014年 杭州 63 1200阆中花间堂 2014年 四川 20 880同里花间堂 在建 同里 民栈客宿栈案例 真美三：投资经营研究经营模式连锁客栈发展情况真美是丽江首家度假旅馆；经过 9 年发展，旗下已拥有 11 家门店，包括 6 家中高端、5 家适中型和 1 家经济型。客栈品牌 客栈分店 开业时间 地域 客房数量（间） 客房均价（元 /间.夜）真美（12 家，其中1 家转让）木家苑店 2005.12 丽江 35 200-400和美店 2007.6 丽江 33 400-1080狮子山店 2009.4 丽江 47 300-880泸沽湖店 2009.7 （2012 年转让） 丽江 木石缘店 2010.12 丽江 52 300-1080阳朔西街瑗源店 2011.9 阳朔 72 200-880开阳店 2012.1 丽江 21 500-2080少府店（狮山少府人家客栈） 2012.12 丽江 45 560-2280双廊店 2013.3 大理 17 350-860大理古城店 2013.6 大理 15 248-348大理洱海精品酒店 2013.8 大理 34 300-1080阳朔遇龙苑店 2014.3 阳朔 23 400-900民栈客宿栈三：投资经营研究发展困境营销困难主要问题 小投资与专项投入的矛盾缺资金，客栈多为中小投资，专项营销投入有限；随着市场竞争加剧，一方面，依托第三方网络营销平台将成为趋势，且客栈与周边景点门票、交通等其他旅游产品打包销售，即客栈被整合进目的地产品包的方式来销售将成为趋势；另一方面，体验经济与网络时代，游客日趋重视体验与口碑，基于网络的口碑效应将倒逼客栈本身的产品与服务更快提升。营销渠道 简述 评价自发营销 通过微博微信、论坛、口碑等方式 成本低、不系统； 适用于大众化客栈，但效果有限自建网站 客栈自建独立网站 成本高，效果好； 适用于极少数品牌客栈第三方营销平台网络营销平台，如去哪儿、携程、艺龙、淘宝等有效、有一定成本，单一的预订功能为主； 未来趋势，适用于大部分客栈客栈联盟成本低，但以协调为主，而非以营销为主，故效果有限； 可采用，但不是营销的主要手段其他非网络营销平台 使用较少，将逐渐被淘汰民栈客宿栈三：投资经营研究发展困境营销困难我国客栈在线预订平台现状国内主要在线客栈预订平台客栈覆盖数量（数据截至 2014 年第 2 季度）2014 年中国在线客栈民宿预定用户主要预定网站去哪儿网携程旅行网艺龙旅行网淘宝旅行美团美团同程旅游大众点评途牛旅游网agodaAirbnb马蜂窝亲芒果多驿站其他穷游百度糯米酒店自营网站Booking74.3%38.0%25.3%18.8%12.5%11.0%7.3%6.9%4.9%4.3%4.3%3.3%2.7%2.4%2.4%1.8%1.8%6.3%0% 20% 40% 60% 80%数据来源：易观智库2014年中国客栈在线民宿预订市场调研报告排序 平台覆盖客栈数量（万家）1 去哪儿 32 淘宝旅行 2.23 美团 1.54 携程 1.45 艺龙 0.96 青芒果 0.4民栈客宿栈三：投资经营研究经营管理困境政府管理困境主要问题 规模化发展与客栈个性化特色的矛盾主要问题 客栈先天难满足相关标准而导致的无证经营对于单体客栈，其经营管理基本依赖投资者个人，最终由市场优胜劣汰；对于连锁客栈，追求规模效应是连锁扩张的重要原因，规模效应实现必须依赖标准化的产品和管理；但客栈的核心竞争力在于特色，是非标准化的产品。这种先天矛盾使得连锁品牌客栈几乎都会面临经营管理的困境。解决方法可能在于，在坚持产品非标准化的基础上，尽量剥离可被标准化的流程进行标准化管理。运营管理的主要问题 花间堂对策 效果运营成本高组团式发展 （每个分店约6- 9名服务人员，人房比约0.5 ： 1）即将客栈按区域分组团（如大丽江组团、江南组团），区域分公司建立市场、行政、财务部门，分店只配备必要的前厅接待和服务人员。有一定的效果，但受区域限制，相对的规模效应只能在组团内部实现，跨组团无效，故总体效果有限。人才瓶颈 （非标准化的高素质管理人才）自设教学基地 为了培养人才，花间堂在“植梦”院对面弄了一个教学基地，传授专业技能和朋友式的待客理念。有一定效果，但相对于其发展速度而言是杯水车薪。现状：全国大部分客栈都是无证经营客栈多为古民居改建而成，外部交通、建筑间距等无法满足消防安全等要求，故政府不能批准其取得工商许可证。如厦门鼓浪屿仅 13% 的家庭旅馆是合法经营。目前对策：政府默认：如丽江、西塘等大部分的无证经营客栈，由于市场的强大需求，政府基本都是默认其存在。弥补措施：如西塘景区管理委员会下设“安全保障部”, 将旅游部门与公安部门合作，定期对民居客栈进行安全检查 , 并组织居民进行消防安全学习，防止民居客栈出现安全隐患。客栈协会认证：如同里的大部分客栈都不能办理工商许可证，而由同里客栈协会颁发客栈认证。民栈客宿栈发展建议发展建议民栈客宿栈四：发展建议对于投资者总结区域选择很关键客栈基本还无力形成独立的旅游吸引，必须依赖旅游目的地而发展；选择具有较大客源基础（直接相关的年游客一般至少 200 万以上）、且是休闲度假型的旅游目的地（游客停留时间超过 1 天），或是有希望在可承受的期间内成为这种目的地的区域，更易存活和盈利。客栈特色是根本客栈的兴起根本上是自助游与休闲度假旅游发展的必然结果，本质上是一种个性化和深度游的体验方式，至于价格、主题等都是会多元发展的，个性化的客栈设计、可体验的独特文化、友好的服务应是核心关注点。外部资源要善用专业的网络平台、客栈协会、政府政策等都是在客栈运营管理中可资利用的外部资源，以降低成本、提升效率。旅游目的地、游客、产品特点是进行民宿投资的关键所在，三者之间也是相互促进的关系。旅游目的地民宿产品游客吸引游客吸引投资提升体验促进发展提升体验发展改进旅游目的地区位优势： 一个方便到达的景区对讲究效率、方便的现代人来说尤为重要。自然资源：秀丽多姿、得天独厚的风景是根本。历史人文资源：深厚的历史人文资源是亮点和特色。游客游客数量：游客数量的多少是一个旅游景区人气的最直接体现。游客构成：不同层次的游客对应不同的消费能力。游客停留时间：一天以上停留时间的游客才对住宿产品有需求。民宿产品个性化：有别于其他住宿产品的特点是其竞争优势。体验性：游客对于住宿期间活动参与体验性是目前的流行趋势。当地人文特色：特别注重当地人文特色元素的呈现。