房地产行业2019年投资前景研究报告.pptx

,房地产行业2019年投资前景研究报告2019 年 6 月 21 日,调控政策城市分化，市场整体将保持稳健增长,2019 年中期投资策略,2019 年6 月21 日,政策展望：继续落实“房住不炒”，落户放宽以及大力发展都市圈建设是中长期利好。调控政策城市分化将愈加明显。中共中央政治局在 2019 年 4 月 19 日召开的会议上，再 次强调了房地产调控政策的总体基调以及落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任 的长效调控机制。我们认为调控政策城市分化将愈加明显，热点城市将加大房地产调控力 度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放。房地产融资环境难言宽松。银保监会 5 月 17 日印发关于开展“巩固治乱象成果 促进 合规建设”工作的通知，对 2019 年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融 资是整治的重点内容，我们预计下半年房地产融资环境难言宽松。落户限制放宽以及大力发展都市圈建设有利于房地产市场中长期稳健增长。我们认为， 大中型城市落户条件的进一步放宽以及大力开展都市圈建设，有利于提振房地产市场的 需求，从中长期的角度看利好房地产市场的稳健增长。,市场展望：预计 2019 年房地产市场将保持稳定增长。我们认为，今年一季度楼市热度快速提,升是政策收紧的内因，房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”。我们预计下半年房 地产融资环境难言宽松，热点城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚 需释放，整体看全国房地产市场将保持稳健运营。维持行业“中性”评级。我们认为 2019 年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”，,调控政策城市分化将愈加明显。预计 2019 年房地产销售和投资增速将保持稳定，维持行业“中 性”评级。,风险因素：房地产市场调控的风险；房地产融资政策进一步收紧。,本期内容提要:,行业规模及信达覆盖,政策展望：继续落实“房住不炒”，落户放宽以及大力发展都市圈建设是中长期利好货币政策：继续实施稳健的货币政策，适时适度逆周期调节在央行发布的2019 年第一季度中国货币政策执行报告中提到：“2019 年以来，中国经济运行总体平稳、好于预期， 新旧动能转换步伐加快，经济增长保持韧性。工业、服务业较快增长，投资增长加快，消费价格涨势温和，就业形势总体 稳定。但外部经济环境总体趋紧，经济仍存在下行压力，结构性矛盾还比较突出。面对新情况和新变化，按照党中央、国 务院部署，中国人民银行坚持稳中求进工作总基调，坚持金融服务实体经济的根本要求，深化金融供给侧结构性改革，继 续实施稳健的货币政策，适时适度逆周期调节，疏通货币政策传导，着力解决融资难、融资贵问题，为供给侧结构性改革 和高质量发展营造适宜的货币金融环境。为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行于 2019 年 1 月下调金融机构存款准备金率1 个百分点；从 2019 年 5 月 15 日开始中国人民银行对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率，释放长期资金约 2800 亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，促 进降低小微企业融资成本。房地产行业政策展望：坚持“房住不炒，因城施策”房地产调控将坚持“房住不炒，因城施策”，促进供求平衡中共中央政治局在 2019 年 4 月 19 日召开的会议上，再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。地方层面也加大了房地产市场的监管力度，各地继续落实楼市分类 调控政策。我们认为，此前楼市热度快速提升是政策收紧的内因，一季度楼市复苏的节奏快于预期，一线城市二手房保持回暖，二线 城市土地市场开始升温，土地溢价率也有抬升趋势。预计下半年房地产市场大幅波动的可能性不大。此外，中美贸易谈判 以及 GDP 增速是否稳健也是政策考量的外部因素。房地产融资环境难言宽松银保监会 5 月 17 日印发关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知（以下简称通知），对 2019 年银行 保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资更是被单独点名，详见下表。预计下半年房地产融资环境难言宽松。,表 1：通知中涉及房地产行业的工作要点,落户限制放宽以及大力发展都市圈建设有利于房地产市场中长期稳健增长国家发展改革委 2019 年 3 月 31 日印发2019 年新型城镇化建设重点任务，指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共 6 个大方面共 22 个小点促进新型城镇化进程。具体而言，在加快农业转移人口市民化方面，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度， 在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万-300 万的型 大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万-500 万的型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体 落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分 数占主要比例。2019 年 2 月份国家发改委发布了关于培育发展现代化都市圈的指导意见，提出到 2022 年，中国都市圈同城化取得明,显进展；到 2035 年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市 外的城市落户限制。我们认为，大中型城市落户条件的进一步放宽以及大力开展都市圈建设，有利于提振房地产市场的需 求，从中长期的角度看利好房地产市场的稳健增长。,市场展望：预计 2019 年将保持稳健增长全国商品房销售面积持续回落，5 月份销售面积增速创今年最低2019 年 1-5 月，商品房销售面积 55518 万平方米，同比下降 1.6%，降幅比 1-4 月份扩大 1.3 个百分点；和 2016 年 1-4 月36.5%的增速高点相比，已下滑 38.1 个百分点。2019 年 5 月份单月的商品房销售面积为 1.34 亿平方米，同比下降 5.5%， 为今年以来单月销售增速最低。,一线城市销售面积回升较快从年初以来的整体情况看，主要城市的商品房销售面积同比增速逐步回升。2019 年 1-5 月，30 个主要城市商品房销售面 积同比增长 10.4%，和 2018 年同比下滑 5.2%相比有一定回升。其中，一线和三线城市 1-5 月份销售面积同比分别增长33.7%和 20.9%，二线城市销售面积同比下滑 2.7%。,主要城市销售价格增速有所回升2019 年以来，全国商品房均价已突破 9000 元/平米。2019 年 1-5 月，全国商品房销售均价 9325 元/平米，再创历史新高。2018 年下半年以来，70 个主要城市销售价格同比增速持续回升，其中二、三线城市涨幅相对较高。2019 年 5 月，70 个 大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 11.3%，其中一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比分别增长 4.7%、12.1% 和 11.3%。,房地产开发投资保持稳健增长2019 年 1-5 月份，全国房地产开发投资 46075 亿元，同比增长 11.2%，增速比 1-4 月份回落 0.7 个百分点。房地产投资增速虽然有所回落，但仍然维持在在 2014 年 11 月以来的高位。我们认为，房地产投资增速伴随 4 月份政策收紧小幅下 滑，但全年保持稳健增长应是大概率事件。,预计 2019 年房地产市场将保持稳健增长我们认为，今年一季度楼市热度快速提升是政策收紧的内因，房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”。我们预计 下半年房地产融资环境难言宽松，热点城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放，整体看全国 房地产市场将保持稳健运营。,一季度房地产板块净利润增速继续回升，盈利能力继续回升板块营收保持温和回升，2019Q1 板块归母净利润同比增速小幅上涨由于 2016 年和 2017 年，房企预售增速较高，因此自 2018 年以来，房地产板块营业收入保持温和回升趋势。2018 年和2019 一季度板块营收同比分别增长 20.4%、22.9%。2017 年和 2018 年板块归母净利润同比增速连续两年下滑，2019 一季度同比增长 18.8%，和 2018 年相比小幅上涨。,房地产板块盈利能力持续改善2016 年和 2017 年商品房涨价速度相对较快，因此板块销售毛利率 2017 年以来持续回升。2018 年，房地产板块毛利率32.4%，净资产收益率 13.2%，分别较 2017 年提升 2.8 和 0.1 个百分点。2019 年一季度，房地产板块毛利率 32.2%，净 资产收益率 2.5%，较 2018 年同期分别增长 1.2 个和 0.1 个百分点。,板块真实负债率小幅下降2018 年及 2019 年 Q1，地产板块资产负债率分别为 80.05%和 80.06%，基本保持稳定；扣除预收账款后，2019 年一季 度板块真实负债率 74.9%，和 2018 年相比下滑 0.02 个百分点，小幅下降。现金流方面，2019 年一季度房地产板块筹资 活动产生的现金流量净额为 1126.7 亿元，同比下降 18.5%；经营活动产生的现金流量净额为-942.9 亿元。,2019 年一季度预收账款增速明显回升2019 年一季度，A 股地产板块预收账款总计 20762 亿元，同比增长 24.6%，较 2018 年增速出现明显回升，为板块未来 业绩释放提供一定的支持。,图 25：A 股房地产开发企业预收账款及同比增速,行业评级维持行业 “中性”评级我们认为 2019 年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”，调控政策城市分化将愈加明显。预计 2019 年房地产销 售和投资增速将保持稳定，维持行业“中性”评级。,风险因素1、房地产市场调控的风险。不排除未来房地产政策会进一步收紧，从而对房地产销售和投资产生负面影响。2、房地产融资政策进一步收紧的风险。不排除未来房地产融资政策进一步收紧，从而加剧房地产企业现金流的紧张程度。,谢谢观看,THANK YOU,