2018上海房地产市场回顾及2019展望.pdf

45.745.646.252.151.0房地产市场回顾及20182019展望Shanghai改革开放40周年，上海秉承“开放创新“这一城市精神，不断提升城市核心竞争力。从深化自贸区建设，到首届进博会，从推进金融机构集聚和金融市场开放，到扩大现代服务业和发展智能制造，为上海经济增长注入新动能的同时也催生出新的商业模式、培育新的增长点。2018 年上海写字楼 迈入多元化发展阶段；零售市场 开启“线上技术+线下体验+智慧物流”的融合发展新模式；仓储物流 长期向好趋势不变，引得各路资本纷纷涌入；大宗物业投资市场 表现活跃，跨境资本需求旺盛。2018年的写字楼市场呈现先扬后抑走势 ，上半年整体去化速度稳健，下半年受到外部经济形势新变化，加上市场供给体量维持高峰，企业观望心态升温，租赁决策周期平均延长1-2 个月；更观察到部分以成本导向的企业，改以续租加联合办公的组合模式，解决短期需求。综上因素，全年净吸纳量超历史平均，但同比下降22% ，空置率因而推升至15.2%，为过去10 年历史新高。全市平均报价基本持平，项目之间的竞争日趋明显并逐步反映在实际成交价格，全年平均有效租金较去年同期下滑1.2%。2018年上海零售物业市场共录得9 个新增项目，新增零售面积约116.6万平方米。其中，单体体量超过10万平方米的大型商业项目个数较去年翻番，占比达89% 且皆位于非核心商圈。快闪、跨界，新零售，共享衣橱以及脱胎换骨级的商场改造让申城散发着一股欣欣向荣的力量 。 2018年，电商品牌持续加码线下开出实体店，线上线下融合全面驶入快车道。另一方面，商业项目为谋求差异化竞争不断引入新元素，诸如室内动物园，室内主题乐园和美术馆等。品牌方面，餐饮和服饰类业态租赁需求活跃，全年录得72% 新租案例。物流市场全年共有6 个新项目入市，总计63万平方米，供应量为过去三年最高 。来自电商的仓储需求稳定增长，部分需求已扩张至自建库内。第三方物流与制造业需求保持活跃，年内录得多笔超万平方米的租赁记录。全年累计净吸纳量为50万平方米，达到三年内最高峰 。受充足供应以及政府对租户注册和税收要求的影响，年底整体空置率达到6.8%，同比上升1.7%。除嘉定、青浦和金山仍有近20% 的空置面积以外，上海其它主要园区的可租赁空间十分有限。租金方面，多数业主于一季度进行年度调整，全年整体租金同比上涨 4.7%至每月每平方米 45.8元。2018年上海大宗物业投资市场交易总额突破了千亿大关，达到1,178亿人民币。从投资者策略偏好 来看，资本增值型及机会型的投资占比61% ，显示了上海投资市场的投资边际比以往更广阔。从投资的倾向性 分析，物业类型的投资更加多元，无论零售物业、工业物流及酒店的投资比例明显增加；同时地域的辐射也更加宽广，约61% 以上的交易发生于新兴市场。无论从各个层面而言，无界的投资策略已经是上海投资市场的主旋律 。优质写字楼市场优质零售物业市场0 50 100 150 20020142015201620172018月125.7299.515.283.1全年写字楼新增供应与净吸纳量表现全年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）TMT14%14%25%13%CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越 表示：“从2018年写字楼需求来看，上海已逐渐告别过去金融、科技业与制造业三大行业巨头主导的局面，这三大行业占比同比缩小9%。反之，来自新媒体、新能源、文体娱乐等行业的需求逐渐跃升，与其它国际大都会的租赁结构更加相近 。我们的工作方式已经永远地改变了，从移动化到智能化，未来随着企业多元化，产业联盟化，具有延展可能性的办公空间将受到越来越多的关注 。”月仓储物流市场6345.86.850全年物流新增供应与净吸纳量表现2018年租金涨幅最高园区情况CBRE华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文 表示：“今年预计将有27万平方米高标仓库入市，供应量与2018年相比大幅减少，随着市场需求的持续增长，空置率将会直线下降。租户对智能仓储需求的日益增长将不断促进物联网、人工智能等技术在物流仓储中的应用 ，推动仓储设施硬件设施的发展。未来消费升级也将持续推动冷链物流、跨境电商及区域商贸中心等 细分市场的需求。”全市购物中心首层116.635.87.1119.9CBRE华东区董事总经理莫非 表示：“上海零售物业市场存量率先跨入千万级行列，达1,068万平方米，持续领跑全国 。未来随着上海城市轨道交通的持续完善和进一步的向城郊延伸，新兴商圈将强势崛起 ，成为开发商抢占商机，打造大型商业项目的新高地。”JOLI ZOO茱莉动物园龙湖天地穷游旅行美术馆新天地广场小猪佩奇主题乐园置汇旭辉广场0102030405060702014 2015 2016 2017 2018成交总量外资占比 增值型+机会型物业占比新兴市场占比亿元投资市场1， 178615061近三年上海大宗交易总交易额（亿元）全年大宗交易按物业类型分析(交易笔数）CBRE华东区投资及资本市场部主管何树奇 表示：“虽未来总体经济增速将呈放缓之势，但上海作为中国最成熟的商业地产市场及经济动能引擎，加上中国作为美国经济体系对冲市场的情况下，仍将吸引外资持续积极布局 。在城市更新、基建优化及新兴商务区日益成熟的带动下，将营造更多的投资机会。在需求坚实与可投资标的物充足的情况下，我们认为市场仍将持续活跃 。”2016 2017 2018Q4Q3Q2Q11,1781,227994写字楼52%商业 19%酒店 12%工业8%综合体8%新增供应净吸纳量