2018广州房地产市场回顾及2019展望.pdf

房地产市场回顾及20182019展望Guangzhou2018年广州商用物业市场向好，优质写字楼租金涨幅10.7%，创自 2011年以来的租金最高涨幅纪录。全市尤其是珠江新城供应的减少，以及压抑多年的租金增长水平都促成了租金的加速增长。与此同时，优质商业物业及优质仓储物业市场均在本年迎来供应高峰，且均位于非传统核心区域。对于商业而言，供应的增加为品牌在广州的拓展带来机会，也对那些与社区商业引入的商业差异不显著的核心商圈带来挑战。而新兴的仓储区域表现则出现分化，南沙区位于粤港澳大湾区腹地， 既有港口、交通区位的先天优势，又有自贸区的政策加成，仓储需求前景看好，是未来热门的仓储区域之一。2018年录得三个项目入市，供应量相较前三年的平均值下降66%。受市场活跃的租赁带动， 全市空置率创历年新低 。尽管经济增长放缓，但2017-2018年新增供应量减少，加速市场去化推动 全年租金增长达到10.7%，为2012年以来的峰值 。年内录得的成交中，房地产建筑居需求首位，多个开发住宅项目的开发商有升级或扩张办公面积，在租赁面积超过2,000平方米的成交中，按宗数统计，三成来自房地产建筑行业。共享办公表现活跃，年内BEE+、氪空间继续布点，富空间（FUNWORK）、WeWork等运营商首进广州，并呈现积极扩张的态势。广州全年共有 10个项目投入市场，供应量创历年之最 。除此以外，延续上一年的趋势，年内市区继续有大面积主力租户调整，带来空置的增加。全年租金增长集中在上半年，天河路以及白云次级商圈都录得租金的涨幅。 但下半年开始，租金增长有所放缓 。年内最活跃的零售品类是包括新兴电子产品以及智能汽车为代表的科技类零售，以及来自线上的新型展示及零售业态；餐饮方面，休闲饮品拓展最为积极，单品店的扩张则在下半年开始放缓，大型传统中餐开始缩小面积，进入购物中心。而珠江新城商圈则吸引了不少国际零售品牌的新进。2018年全市录得 5个项目入市， 供应量同比增长 226%。部分非核心区的供应去化较慢，空置率同比上升5.1个百分点。年内需求较平稳，平均租金全年上升3.5%。工业土地成交方面，年内录得多宗20 年年限的地块出让，可预见工业土地供应方式、年限等方面更具弹性。另外，挂牌的多宗工业用地都要求竞得人发展智能机器或新能源汽车等 高端制造产业 ，一些相关的企业也在寻找研发物业或厂房。这些新兴产业 对工业物业的需求显著增加 。全年来看，市场需求表现方面，第三方物流和零售商的表现突出，录得多宗成交。而下半年，周边城市如东莞、佛山等地，电商的扩张有所放缓，预示着此类租户的整体需求增长势头或将短期回落。虽然年内大宗交易成交金额经济环境及银根状况影响，有所下滑。但对大湾区新规划的预期，以及港珠澳大桥和广深港高铁的开通，让 粤港澳大湾区这个概念成为年内投资的热点 。而广州作为区内主要的经济体，无疑是国内外投资者重点关注的城市之一。另外，广州供应高峰刚过，租金加速增长，在国内主要城市中租金表现亮眼，也同样引起投资者的注意。优质写字楼市场优质零售物业市场月24.3168.85.735.5优质商业物业新增供应年度分布表（2014-2018）2018年主要首进品牌全年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）TMT金融服务房地产建筑7%20%22%18%CBRE华南区顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示：“未来半年，预计将有44万平方米的新增供应，分布在琶洲、珠江新城和金融城。其中单一业权的楼宇预租情况较为理想，全市空置率仅小幅上扬。总体租金继续向上攀升，但受经济大环境影响，租金增幅比年初预期有收窄。”月仓储物流市场35.236.915.021.5全年仓储物流设施新增供应与净吸纳量表现仓储物流设施历年租金表现CBRE华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示：“未来半年，广州南沙和从化都将有仓储物业落成，总面积约4.3 万平方米。新增供应项目体量不大，随着现有项目的去化，空置率将有轻微改善。但市场总体需求放缓，租金增长受限。”首层平均租金81.332.68.070.6CBRE华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧 表示：“未来半年，广州将有三个项目约26万平方米的新增优质商业供应，分布在白云、萝岗和花都区。 供应减少且预租理想，而市区处于调整期的项目也有望在未来半年完成，预期空置率将回落 。短期内，市区的调整项目将为品牌进驻提供机会，预料租金将保持平稳。”010-102030402014 2015 2017 2018投资市场187近三年广州大宗交易成交金额（亿元）CBRE广州投资及资本市场部高级经理宋涛 表示：“展望未来半年，受益于供应低谷，预期广州优质写字楼租金表现仍将继续坚挺，在国内大部分主要城市中表现亮眼，将获得投资者青睐。而银根的松动预期，也将利好投资市场。”报价0 20 40 60 8020142015201620172018新兴商圈供应量核心及次级商圈供应量0 50 100 15020142015201620172018全年优质写字楼新增供应与净吸纳量表现201610 15 20 25 30 35 40 2010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q3IGCK11万平方米新增供应净吸纳量全年成交总量亿元0 100 200 300 201620172018万平方米新增供应净吸纳量CoccinelleTUMIMarniStella McCartneyDsquared2 Claudie Pierlot小鹏汽车前途汽车TUMIDysonTory BurchLa MerRIMOWAAtelier Cologne