2018深圳房地产市场回顾及2019展望.pdf

房地产市场回顾及20182019展望Shenzhen2018年，深圳继续处于写字楼和购物中心的供应高峰期，全市优质写字楼、购物中心存量已经突破950万和500万平方米。以本地金融和科技为主力的需求带动深圳优质写字楼市场的稳定发展。而购物中心在项目良好的预招商的推动下，多以较高入驻率开业，整体市场呈现供需两旺的情况，其中茶饮和特色餐饮扩张明显。仓储物流市场罕见录得一个大规模高标仓入市，租金继续保持稳定增长。大宗物业投资市场年度交易金额突破人民币200亿元，维持较高水平。2018年全年，深圳优质写字楼市场共录得88万平方米的新增供应，相比2017 年有所回落。消防原因导致部分项目推迟到明年交付，新增供应来自于福田CBD、后海和高新科技园。全年吸纳量68万平方米，相比2017年有明显下降。主要原因在于 新近入市项目集中于年末，去化表现一般。 同时，国家公布的关于加强金融资产管理业务监管政策导致来自非传统金融板块的部分资产管理公司倒闭或减租推升若干存量项目的空置率。整体市场空置率同比上升 1.1个百分点至11.4%，为2008 年以来的最高纪录。年内租金表现分化每季均有体现，老旧项目受租户升级需求搬出或金融企业退出影响租金有小幅下降，而 整体市场平均租金在改善型金融需求及科技需求带动的新近交付高品质项目租金不断走高的情况下，同比增长0.7%， 录得每月每平方米211.7元。2018年深圳优质零售物业市场表现供需两旺，全年录得105.6万平方米的新增供应，同比增长超过20%，其中布吉和平湖片区首次迎来购物中心入市。由于需求表现较佳，大部分项目均能完成良好预招商，以高于80%以上的入驻率开业，全年录得了超100万平方米的净吸纳量，商家数量超2,000家，相比2017 年 1,300百多家增长超50%。从业态类型来看，业态分布与2017年基本相似，零售、餐饮、体验类业态按照商家扩张数量比例为5:3:1， 餐饮已经成为除零售外的第二大业态，依然保持快速扩张的趋势b餐饮2018年共新开757家，年度呈翻倍增长，茶饮、简餐和特色餐饮增长迅猛，而火锅店则呈下降态势。茶饮年度开店量突破100家，扩张区域从核心区向非核心区发展。新型书店表现抢眼，年度新开超15家。此外，面临新项目竞争，部分老旧购物中心积极进行调改升级，软硬件均有提升，新开后租金有提升。全年录得一个21万平方米高标仓入市，为近三年以来的最高纪录。整体市场供不应求依然持续，空置率在年末录得5.3%，相比 2017年有0.4个百分点的升高，但总体维持在较低水平。回顾2018年，受新增供应为位于保税区项目的带动，除中小型电商、以菜鸟联盟旗下的第三方物流和零售需求以外，进出口需求也成为全年需求的重要组成部分。租金方面，供不应求继续推升优质仓库在低空置率的情况下提高其租金报价，全年录得3.1%的租金增长。2018年深圳共四宗物流用地出让，其中三宗的容积率均在2.5以上，预计将以楼仓形式入市，而另一宗预计将作自用。因此2019年，预计仅有一个13万平方米的新增供应入市，整体市场的新增供应将依然有限。同时，按照原有的规划，个别项目将被转为办公、展览等其他用途或者考虑卖出，因此整体市场的供应面紧缺的现象依将持续。2018年深圳共录得32 宗大宗交易，交易总金额为201.1亿元，连续第三年录得超200亿的成交规模， 大宗交易投资市场进入发展期，相比2017 年，2018年交易物业类型更为综合多样化。 写字楼类型的交易面积和交易金额年度同比增长明显，交易面积同比增长7.2% ，而交易金额同比增长超过3 成。写字楼的交易主体也更为多元化，除企业自用外，有录得个人和投资公司购买写字楼物业做投资用途，资本来源地区主要为香港和深圳。城市综合体类的城市更新项目依然是市场成交的主流， 成交面积超四成，与2017年基本相当，但成交金额相比2017年有较大幅度下降，主要原因为2018年的一宗城市综合体的大宗交易是以资产包的形式进行的，交易价格较低。工业类大宗交易成交面积比例与2017年基本相当，但成交总金额有较大差距，政策管控对其有一定影响。优质写字楼市场优质零售物业市场200月88.1211.711.468.3全年写字楼新增供应与净吸纳量表现全年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）12%22%34%7%CBRE华南区顾问及交易服务 |办公楼部主管程志文表示：“按照项目的建设进度和预招租进度，预计2019年依然有超过100万平方米的新增供应入市，供应高峰期成为企业升级办公搬迁以及进行办公空间整合的窗口期。需求方面，2018年与2017年相比，资产管理类非传统金融业务受到政策影响导致金融板块的需求同比有所减少，预计管控政策在2019年依然会延续。科技板块的需求相比2017年有明显增长，预计2019年来自科技的需求将保持稳定。此外来自国际和国内共享办公空间品牌将保持快速扩张。在此情况下，受新增供应影响，整体市场的空置率将会上升，但在稳定的需求带动下，预计整体优质写字楼市场的租金将表现平稳。 ”月仓储物流市场21.144.25.319.2全年物流新增供应与净吸纳量表现2018年租金涨幅最高园区情况CBRE华南区顾问及交易服务 |产业地产部主管邓伟表示：“从市场寻租需求来看， 来自国外的第三方物流、服装和家居品类的零售及来自国内的数据中心租户在深圳积极寻租。 部分需求因承租的面积较大，较难在深圳落地，预计会外溢至周边城市。同时，受中美贸易战影响，部分保税仓出现空置较高的情况下，预计会申请向非保税仓转化，从而承接来自电商、第三方物流和数据中心的需求。”105.622.73.5100.9CBRE华南区顾问及交易服务 |商业部主管严思慧表示：“深圳未来一年仍处供应高峰期，鉴于每个购物中心的预招商流程和进度，预计整体市场的空置率在2019年内不会出现大幅攀升，但购物中心品牌同质化现象正在逐渐加剧。购物中心除在软件环境打造吸引人流外，吸入新晋品牌将继续成为购物中心实现竞争差异化的重要选择。 随着购物中心逐渐向新兴区域扩张，很多品牌也开始由核心区向非核心区扩张。”太二酸菜鱼/日日香鹅肉饭店/四季椰林奈雪的茶/喜茶/鹿角巷西西弗书店/言几又/覔书店成交总金额开发商投资金额占比投资公司投资金额占比成交宗数亿元投资市场2013333322018大宗交易成交分析年度成交对比分析CBRE深圳投资及资本市场部主管古振鹏 表示：“因深圳土地资源匮乏，新增供应十分有限，因此城市更新类项目依然是开发商获取土地的重要方式，预计该类交易依然将保持稳定增长。同时深圳近几年的写字楼和购物中心的供应高峰带来的项目间竞争的日益加剧以及部分开发商或业主的资金短缺若是不能在2019年有好转，将促进来自写字楼和商业类的大宗交易的达成。市场的参与主体也将以开发商、投资公司和自用型企业三种类型为主。 ”0 20 40 60 80 100 12020142015201620172018TMT房地产 专业服务100+15+150+0510152025303540452014 2015 2016 2017 201847.5 43.0 37.0大宗交易历年交易总额亿元201720188%17%43%化妆个户体验类餐饮快时尚奢侈品运动&户外净吸纳量万平方米新增供给写字楼交易面积占比综合体物业交易面积占比工业物业交易面积占比写字楼交易金额占比综合体项目交易金额占比万平方米新增供应净吸纳量