2019年1季度全国土地市场监测报告.pptx

2019年1季度全国土地市场监测报告,2019年4月份,报告摘要(核心数据及观点)-季度,2,成交地块：指成交时间在当月的地块数据说明：本报告采用2019年4月8日系统更新数据（下同）。住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；工业： 包含工业和仓储；公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。,房企回归二线，实现换仓。目前三四线城市渐入下行周期，面临新一轮去库存压力，未来楼市冲规模重回一二线城市。 但一线城市供地有限且拿地门槛较高，而二线城市经过市场调整，低价回归理性。因而房企提前进入二线拿地，避免在 市场上行周期拿地成本及竞争过高2019年1季度各线城市数据总览,C 目 录O N T E N T S,02,全国各类土地溢价率走势,01,全国各类土地市场情况,03,3,全国各类土地成交排行榜,全国土地市场情况,第 一 章,01,全国土地总体成交情况,02,全国各线城市住宅土地成交情况,03,5,全国各线城市商办土地成交情况,全国土地总体成交情况-季度数据,6,数据来源：dataln,905,1131,1343,1269,1434,1483,1521,1521,1424,1410,1423,1283,1401,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,全国商办成交面积,全国工业成交面积,全国其他成交面积,全国土地成交楼面均价,万平米140000,元/平米1800,从整体数据来看，2019年1季度全国300个城市土地出让金、平均楼面价和溢价率等指标同比均有所下滑。但长三角及 珠三角区域核心城市，如福州、苏州等，推地节奏同比明显加快，优质地块居多，成交放量，溢价率走高，流拍减少。 企业开始把握逆周期投资机会，尤其是加大核心城市的布局，来规避震荡行情下带来的风险图：全国土地成交季度分类分布 （建筑面积）,全国住宅成交面积注：本文所有面积均为规划建筑面积,全国土地总体成交情况-月度数据,1511,1379,1283,1685,1544,1390,1686,1538,1874,15811512 1494,1277,1433 1383 1417,1540,1453,1268,1180,1354 1311 1315 1311,1618,0.00,200.00,400.00,600.00,800.00,1000.00,1200.00,1400.00,1600.00,1800.00,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,全国住宅成交面积,全国商办成交面积,全国工业成交面积,全国其他成交面积,全国土地成交楼面均价,7,万平米80000,元/平米2000.00,3月份，土地市场成交规模并未如期迎来“小阳春”，成交体量相比上月虽然有所回升但和去年同期相比仍有近四成的 缩减，主要由于成交占比最高的三四线城市成交量同比大降42%。不过3月下旬以来，成交溢价率在优质地块的集中供 应的带动下持续三个月增长，达到去年下半年以来最高值，市场热度明显升高图：全国土地成交月度分类分布（建筑面积）,01,全国土地总体成交情况,02,全国各线城市住宅土地成交情况,03,8,全国各线城市商办土地成交情况,住宅用地成交情况-一线城市（季度数据）,11821,14350,9563,11647,10606,12998,12966,19785,27866,12311,14605,17823,15756,13979,12674,13232,15298,14185,14821,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,万平米 1600,成交面积,成交楼面均价,9,元/平米 30000,2019年1季度一线城市较去年同期成交量价均有所上涨。1季度共成交60幅地块，成交总量为667万平米，同比上升12.8%，成交均价同比上升16.9%。其中上海成交幅数（35宗）及成交面积（297万平米）最多，而北京宅地出让金 最高（584万元）。另外广州图片回暖得益于港澳月大湾区规划落地图：一线城市住宅土地季度成交,住宅用地成交情况-一线城市（月度数据）,16693,14242,13472,18925,16447,14545,16345,11299,14735 14301,3867,14208,12131,12690,16078,18422,10728,15995,15440,12588,14684,16476,9317,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,100,200,300,400,500,21102600,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,万平米700,成交面积,成交楼面均价,10,元/平米,从成交数据来看，3月一线城市土地成交量同环比均呈现一定下降态势。一线城市因成交地块基本为旧改项目或远郊低 价土地，成交体量和成交价格均呈现环比下滑的趋势图：一线城市住宅土地月度成交,住宅用地成交情况-二线城市（季度数据）,11,二线城市1季度土地市场呈现小幅回暖态势，尤其是核心二线城市，但同比来看仍未达高点。从2016年开始，全国一 二线城市严格调控，这种情况下房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加， 对非优质地块的积极性降低。但从3月份数据看，针对热点的住宅土地，房企拿地积极性有所恢复，参拍房企数量及竞 价轮数明显增多，城投托底现象明显减少，楼面价走高图：二线城市住宅土地季度成交万平米元/平米,2822.44,4821.4,4734.69,4144.6,4227.88,4643.31,5556.24,4159.54,4439.67,4244.53,4371.28,3682,4391,0,1000,2000,3000,4000,5000,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,180006000,成交面积,成交楼面均价,住宅用地成交情况-二线城市（月度数据）,12,3月二线城市方面继续走强，不仅成交面积同环比均有所增长，溢价率指标也创自2018年下半年以来历史新高，主要 得益于合肥、昆明、厦门、西安高溢价成交了多宗土地。且成交均价环比大涨43%，达到5075元/平方米，是自2018 年1月以来时隔13个月首次回升到5000元/平方米之上，楼板价的大幅升高主要受本月天津、杭州、合肥、重庆等城市,4347,4962 4810,4485,5934,4576,6279,4839,4177,3878,4922,4570,3768,4181,4528,4101,4890,42583966,3117,3660,4092,38843631,5796,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,8000,9000,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,成交面积,成交楼面均价,多宗优质地块集中成交的拉升万平米,元/平米,图：二线城市住宅土地月度成交,住宅用地成交情况-三四线城市（季度数据）,13,整体来看，2019年受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响，房企在三四线拿地信心减弱， 2019年1季度 三四线城市土地成交规模占比环比同比均减少6%左右。在今年1季度的成交表现上大部分三四线城市出现了同比下跌，对于前期房价上涨过快又缺乏产业支撑的三四线城市，2019年将会是持续“去泡沫”的过程，不会存在大幅反弹图：三线城市住宅土地季度成交万平米元/平米,861,836,1014,1124,1358,1718,15371536,1832,15471555,1379,1432,0,400200,600,800,1000,1200,1400,1600,0,100005000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,450001800,500002000,成交面积,成交楼面均价,住宅用地成交情况-三四线城市（月度数据）,3月，三四线城市则受市场整体回暖带动，量价环比有所回升，但同比大幅度回落48%。虽然一二线城市调控政策严 格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。从总体土地市场看，三线城市成交额下调下，不排除有进一,1571,1426,1825 1812,1487 1477,1654 1677,1523 1474 1478,1448,1634,1801,1964,17311618,1584,14471353 1332 1422 1349,1310,1656,0,500,1000,1500,2000,2500,0,5000,10000,15000,20000,25000,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,成交面积2,成交楼面均价,14,步微调楼市的政策出现万平米,元/平米,图：三线城市住宅土地月度成交,01,全国土地总体成交情况,02,全国各线城市住宅土地成交情况,03,15,全国各线城市商办土地成交情况,商办用地成交情况-一线城市（季度数据）,2019年1季度一线城市商办市场成交量同比大幅度萎缩，同比下降71个百分点。而成交均价环比下降15%，同比上涨36%。其中，上海成交8宗商办用地，广州成交5宗，深圳只成交1幅，而北京无商办用地成交图：一线城市商办土地季度成交,12703,11171,12233,16693,17305,16710,11468,16876,8957,11528,27828,14249,12168,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,100,200,300,400,500,万平米元/平米60030000,成交面积,成交楼面均价,16,商办用地成交情况-一线城市（月度数据）,3月商办市场成交低位运行，价格上涨。环比来看，3月商办市场普涨，由于2月是传统春节月，3月环比上涨属于正常 现象。但同比来看，3月商办市场成交大幅下滑，几乎为近三年最低成交量。总体来说，商办市场依然低迷，商办市场 预期并没有改变，但成交价格平稳上行中图：一线城市商办土地月度成交,17014,15697,13542,21171,11928,12530,10125,9574,1843116954,10632,9299,7020,11507,6684,13229,35627,11948,17287,14062,15445,12575,18220,5077,8466,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,0,50,100,150,200,万平米元/平米25040000,成交面积,成交楼面均价,17,商办用地成交情况-二线城市（季度数据）,1季度，二线城市商办土地市场成交量创近2年历史新低，仅成交1954万平米。从流拍数据来看，1季度二线城市共流 拍21宗地，其中西安及昆明各流拍4块商办用地，银川、成都和天津各流拍2宗地图：二线城市商办土地季度成交,1495.95,1426.43,2017.78,1840.86,1977.08,1689.61,2466.62,2082.98,2267.86,2050.87,1955.92,1955,2201,0,500,1000,1500,2000,2500,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,万平米元/平米45003000,成交面积,成交楼面均价,18,商办用地成交情况-二线城市（月度数据）,19,3月二线城市商办土地成交量价齐升，共成交697万平米，较2月上涨81%，但同比下滑22%。楼面均价为2338元/平 米，环比上涨41%。商办用地成交面积排名TOP3分别是，郑州市17幅194万平米，西安市14幅77.5平米，重庆市8幅69.8万平米图：二线城市商办土地月度成交,1971,1515,1859,1719,3881,1666,2456,1993,2338,2012,2536,2120 2118,1726,2407,1949,2162,1919,1759 1713,2215,1959,2334,1655,2338,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,0,500,1000,1500,2000,万平米元/平米25004500,成交面积,成交楼面均价,商办用地成交情况-三四线城市（季度数据）,687,720,724,823,750,822,780,913,999,1034,906,949,0,200,400,600,800,1000,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000981,三四线城市1季度仅成交量6441万平米，回落至2017年1季度水平，同比下跌6%。楼板价949元/平米，同比环比均有 所下降。分城市来看，1季度成交面积居前的有盐城市237万平米，黔南布衣族苗族自治州186万平米，玉林市165万 平米。自贡市、襄阳市及东营市成交楼面价超过8000元/平米图：三线城市商办土地季度成交万平米元/平米160001200,成交面积,成交楼面均价,20,商办用地成交情况-三四线城市（月度数据）,3月三线城市商办土地成交面积持续低迷，楼面均价单月波动较大但整体较平稳。本月共成交409宗地，1575万平米， 楼面均价为984元/平米，环比下跌9%。商办用地成交面积排名TOP3分别是，吉安市6幅97万平米，玉林市1幅82万 平米，鄂州市3幅68万平米图：三线城市商办土地月度成交,773,611,737,1059,700,733,912,942,967,890,961,892,1121,895,923,934,962,827,848,997,1046,885,1076,984,0,200,400,600,800,1000,1200,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,万平米元/平米9000133314008000,成交面积,成交楼面均价,21,全国各类土地溢价率走势,第 二 章,住宅用地溢价率-季度数据,溢价得到有效控制， 一线、二线及三线城市溢价率基本趋同，都在10%左右。一二线城市溢价率在2016年达到最高值 之后呈现断崖式暴跌，通过强制配建自持住宅，竞自持率等手段溢价率得到有效控制 ；三四线城市在2017年去库存取 得良好成效之后，市场逐步回归理性，溢价率呈下降趋势,图：全国住宅土地成交季度平均溢价率(%),160140120100806040200,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,23,住宅用地溢价率-月度数据,3月全国住宅用地溢价率分化明显。其中一线城市溢价率走低；而二线城市溢价率，创了近一年以来历史新高，长三角 等区域核心城市个别地块楼面价刷新区域记录，出现高溢价情况；三四线城市溢价率也上涨至历史高位。整体来看，在 经历了2018下半年的冷静期之后，土地市场热度开始提升，尤其是核心二线城市，各大房企纷纷拿地补仓,图：全国住宅土地成交月度平均溢价率(%),4035302520151050,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,24,商办用地溢价率-季度数据,从季度数据来看，1季度一二线城市溢价率环比均上升。一线城市商办溢价率达11%，创近一年历史新高。二线城市溢 价率为5.66%。三四线城市溢价率8.92%，环比下滑36个百分点，同比下降40%图：全国商办土地成交季度平均溢价率(%),706050403020100,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,25,商办用地溢价率-月度数据,454035302520151050,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,26,3月，二线城市溢价率环比上扬，但一线城市商办溢价率依旧为0。一线商办项目存量巨大， 新增商办项目多要求开发 商自持物业，因此对资金要求较高；二线城市人口落地政策吸引了不少人才落户，人口流入促使了商办的需求增加；三 四线城市商办用地成交溢价率走低，其中，洛阳市溢价率最高（61%），其次为菏泽市（50%）图：全国商办土地成交月度平均溢价率,全国各类土地成交排行榜,第 四 章,全国各类用地成交总价排行榜,全国各类用地成交楼面地价排行榜,注：*剔除加油站、工业、仓储用地；剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国住宅用地溢价率排行榜,注：剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国商办用地成交总价排行榜,江,THANKS,