青年长租公寓：这是一片太平洋.pdf

证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 table_main 行业报告 2015 年 4 月 23 日 行 业 报告 房地 产 table_research 证券 分析 师： 杨现 领 执业 编号 ： S0360513110001 Email ： yangxianlinghczq 证券 分析 师： 王傲 野 Email ： wangaoyehczq Tel ： 021-31755709 青年长租公寓：这是一片太平洋 投资 要点 1 、 长租公寓行 业处于指 数级发展 的初期， 据 估 计目前 国内 房屋租赁 的交易额 大致在 8000 亿左右， 闲 置房屋超 7300 万 套， 我们测 算， 国内青年 租房的 市场规模已 达到近 8000 亿元， 每年新增 的应届生 租 房规模达 600 亿元。 2 、 长租公寓行业所处的时代环 境推动了当前众多优 质 公寓企业（如自如， YOU+ ，优客 逸家等 ） 在这一时 点爆发。 租房市场房 东端和租 客端众多 的有众多 的痛点亟 待解 决，交易环 节、 房屋品质 、 租后服 务市场改 善空间极 大。 90 后消费 升 级享受成长 红利， 有强烈社交 需求和良 好租住体 验的需求 。 房地产租赁 市场的大 环境， 一 线城市租 金呈持续 上升 趋势， 未来物 业 价格趋稳， 物业增值 转向 经营 ，大规模 的存量房 亟待 盘活。 资本市场助 推，13-14 年获 得风险投 资的长租 公寓企 业已超过 10 家， 雷军顺为资 本布局了 YOU+ 公寓 （集中式 ） ，上海 寓 见（分布式） 。 国家政策面 的推动。 住建部提 出了大力 发展住房 租赁 经营机构、 积 极 推进房地产 投资信托 基金(REITs) 试点、 打击群租 。 3 、 长租公寓领 军企业已 经与各类 本地服务 商建立了 联系 ， 供应链体系 正在成 熟，互联网 改善了公 寓企业拿 房和出房 的效率 ， 流程 系统化已成 常态 。 集中式公寓 走向精品 化开发 ， 个别集 中式单体 收益可 达 30% ， 青年长 租公寓走向 社区化发 展， 优质公 寓企业开 始 租金证券 化 的 尝试和国 内 类 REITS 模式的探索。 分布式公寓 正进行规 模化扩张 ， 呈 现跨区域 发展 ， 目 前龙头企业 自如 已达 8 万间 房源，线 下累积客 户 20 万， 海尔家 电与 多家分布式 公寓 展开合作， 打造青年 公寓智能 生态圈。 4 、 公寓区域化 属性 意味 着全国性 公寓企业 的崛起必 须依 赖于资本和 并购 ， VC 主导的跨城市并购可能会发展到 由房产类上市 公 司股权收购整合本 地 化的公寓企 业。 风险 提示 1 、二房东 和经济型 酒店竞争 2、 行业 成 熟度低 3、 人才流失 公司 名称 及代 码 评级 推荐 公司 及评 级 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 2 / 29 目录 前言. 4 一、长租公寓行业：时代背景推动产业 变革与发展 . 4 （一）租房 市场现状 . 4 （二）白领 时代的到 来与 90 后 的个性需 求 . 5 （三）近万 亿级的市 场容量 . 6 （四）房地 产租赁市 场环境 . 6 （五）资本 市场的助 推 . 7 （六）互联 网 对公寓 企业的改 造 . 8 （七）政策 层面 . 8 二、长租公寓行业产业链 与运营 体系 . 9 三、长租公寓行业简况 . 10 （一）长租 公寓企业 主战场 . 10 （二）长租 公寓企业 目标市场 情况 . 11 （三）部分 长租公寓 企业运营 情况 . 12 四、长租公寓行业模式分析 . 13 （一）集中 式 . 13 （二）分布 式 . 16 1、房东端： 资产管理 合作方案 . 17 2、客户端： 租金、服 务费、增 值服务、 社交流 量转 化 . 18 3、与家电企 业的合作 . 19 4、分布式的 成本分析 . 20 5、分布式的 拿房问题 . 21 6、系统问题 . 22 （三）集中 式 VS 分布式 . 22 五、长租公寓行业的风险 . 24 附录：长租公寓行业发展简史 . 26 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 3 / 29 图表目录 图表 1. 房东端与租 客端的痛 点 . 4 图表 2. 租房需求与 租房问题 调研 . 5 图表 3. 90 后特征与 租房态度 . 5 图表 4. 2013 年租房 者年龄分 布 . 5 图表 5. 青年租房市 场年度规 模估算 . 6 图表 6. 应届生租房 市场年度 规模测算 . 6 图表 7. 国内主要城 市租赁价 格指数对 比（2008.1-2014.5 ） . 7 图表 8. 部分长租公 寓行业企 业融资情 况 . 7 图表 9. 品牌公寓企 业影响力 提升 . 8 图表 10. 2013-2014 京沪群 租政策比 较 . 9 图表 11. 优质长租公 寓企业供 应链体 系 （分布式 ） . 10 图表 12. 长租公寓企 业产业链 体系 . 10 图表 13. 长租公寓企 业主战场 分布 . 11 图表 14. 长租公寓企 业 目标市 场情况 . 11 图表 15. 代表性长租 公寓企业 的价格区 间和业态 情况 . 12 图表 16. 长租公寓行 业部分公 司运营指 标 . 13 图表 17. 集中式公寓 业态 . 14 图表 18. 集中式长租 与酒店式 短租公寓 对比 . 14 图表 19. 部分集中式 公寓发展 情况 . 15 图表 20. 集中式公寓 精品化发 展 . 16 图表 21. 分布式公寓 业态 . 16 图表 22. 某分布式公 寓产品设 计 . 17 图表 23. 分布式公寓 规模化扩 张 . 17 图表 24. 房东与公寓 企业托管 模式 . 18 图表 25. 客户端盈利 方式 . 18 图表 26. 盈利方式 以陆家嘴 某小区为 例 . 19 图表 27. 海尔智能家 居与蘑菇 公寓合作 方案 . 19 图表 28. 海尔智能家 居与蘑菇 公寓金融 租赁方案 （以 300 万 购货量为例 ） . 20 图表 29. YOU+ 公寓与 懒投资合 作方案 . 15 图表 30. 长租公寓行 业成本分 析 . 20 图表 31. 某长租公寓 企业空置 期成本 . 20 图表 32. 包租与委托 管理的特 点 . 21 图表 33. 集中式与分 布式房源 获取简单 对比 . 22 图表 34. 赛富 REITs 收购北京 CBD 改造案 例（前 后对比图 ） . 23 图表 35. 集中式与分 布式公寓 的简单对 比 . 23 图表 36. 长租公寓行 业的风险 . 24 图表 37. 公寓行业发 展简史 . 26 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 4 / 29 前言 长租 公寓行业在国 内经历了十年 的发展，13-14 年获 得风险投资的长租 公寓企业已超过 10 家，2014 年， 雷军斥资 1 亿元入 主 YOU+ 国际青年 公 寓， “公 寓”成 为网络热 词， 而长租公 寓行业被各 种投资机 构推到了 风口上。 一、 长 租 公寓 行业 ：时 代 背景 推动 产业 变革与 发 展 长租公寓行 业 处于指 数级发展 的前期 ，而当 前众多优 质公寓企业 （ 如 自如 ，YOU+ ，优客 逸 家等 ） 在这 一时点爆 发， 和 长租公寓 行业所处 的时代 环境有关。 包括 租房市场房东端和 租客 端众多的痛点亟待解决，90 后消费升级和 良好租住体 验的需求， 房地产租赁市场的 大环境， 资本市场和互联网 的助推以 及国家政策 面的推动。 （一 ）租房市场现 状 目前国内的 租房市场 对比美日 等发达国 家有较大 差距 ， 无论 房东端 还是租客 端都面临 很多痛 点， 交易环节、 房屋品质 、 租后服务市场改善空间极 大 ， 对于新 型的公寓 企业来 说不仅是 着 眼于企业自 身的效益 ，更应承 担国内这 一历史时 期的 社会责任。 图表1. 房东端与租客端的痛点 资料 来源 ：华 创证 券 根据北京 青年人才 住房状况 调研报告 显示， 租房 居 住比例达 52.20% ，而在调研 中仅有 26.31%表示 在租房过 程中未遇 到权益 受损问题 ，因此 改善非自 有住房群 体住房 环境的公 寓 企业存在巨 大的市场 机会， 品牌化的公寓公 司能有效 消除现今租房面临的各类痛点 。 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 5 / 29 图表2. 租房需求与租房问题调研 资料 来源： 北 京青 年人 才住 房状 况调 研报 告 ，华 创证 券 （二 ）白领时代的 到来与 90 后 的个性需求 中国社科院 14 年发布 的 社会蓝 皮书 指出，2015 年我国将进 入 非农从业人员中白领总量 超过蓝领的“白领时代” ，对 车、房、 服务等的 需求 将不断提升 。 赶集网租 房报告 显示目前 租房市场 租房者近 七成 是 85 后，近半为 90 后。 同时 90 后真 正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不 愿意做房奴。未来看中个人价值的 90 后， 部分有可能成为不买房一代 。另一 方 面，具 有强 烈社交需求 的 90 后将 享受成长 红利， 在消费升级 的背景下 ，长租公 寓行业必 定会受益 。 图表3. 90 后特征与租房态度 资料 来源 ：华 创证 券 图表4. 2013 年租房者年龄分布 资料 来源 ：2013 年赶 集网 租房 报告 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 6 / 29 （三 ） 近万亿级的 市场容量 中国目前房 屋租赁的 交易额大 致在 8000 亿 左右， 闲置 房屋超 7300 万 套。 而 根据国家 人口计 生委发布的 中国流 动人口发 展报告 ， 中国流 动人 口规模 2013 年 已达 2.36 亿 ，72% 的流 动人口通过 租房居住 ， 即 1.76 亿 租房流 动人口 ， 过半 为 80 后， 即近 8800 万 租房青 年， 2010 年承受的房 租月均 387 元， 年均 4644 元 。 北上广等 6 省市的流动人口占全国流动人口 的 85.9% ，特大城市人口聚集态势加强。 图表5. 青年租房市场年度规模估算 资料 来源： 中 国流 动人 口发 展报 告 ，华 创证 券 社科院社 会蓝皮书 指出，2015 年我国 高校毕业 生 总数将继续 增加，达到 740 万，2014 年 9 月我国应届毕 业生初次 就业率为 77% 。应届 毕 业生的增长 为大城市 提供了强 大的 租房 需求 ，且毕 业后到自 有住房的 过渡期一 般在 3-5 年 ， 未来 应届生 租赁市场 需求巨大 。 图表6. 应届生租房市场 年度 规模测算 资料 来源 ：华 创证 券 但目前规模 化的长租 公寓企业 仍处于成 长期， 近两 年 才强力发展， 面 对 近万亿级的市场规模 和强劲的市场需求 ，未来 仍有巨大 的成长 空间，截 至 14 年，全国 最大的公 寓 企业 链家旗 下的自如， 服务过的用户刚过 20 万，仅占北 京 800 万租客的 2.5% 。 （四 ）房地产 租赁 市场环境 房地产租赁 市场的资 源错配使 得公寓公 司能提供 标准 化产品来调 和供求两 端 1、 供给层面 。 中国存量房近亿套，近 25% 的空置 率产生 的房源主要 流向租赁 市场。 未来物 业价格趋稳 ，物业 增值转向 物业经营 ，房 地产开发 进 入 细分时代 （公 寓运营 ，服务 式办 公 等领域 ） ，业主 出租意 愿的提升 ， 大规 模的存量 房亟 待盘活 ， 一线城 市 仍然 有相当多 的闲置房源未流入租赁领域 。 2、 需求层面 。 中低端房源供不应求， 买卖市场的低迷 ， 加上 群租整治的挤出效应 让部分刚 需的租房者 重新寻租 ，让租赁 市场需求 强劲。超 过七 成的需求都 是 85-90 后人群 ，他 们 在初入社会 时真正需 求是 合租 ， 收入水平 也暂不支 撑 整租，且 90 后要求 居住品 质的升 级。 目前， 全国各主要城市租赁价格稳中有升 ， 有利于公 寓 企业的产品设计 和收益 （即 大部 分签 约 5 年，前 三年租金 锁定的方 案） 。 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 7 / 29 图表7. 国内主要城市租赁价格指数对比 （2008.1-2014.5 ） 资料 来源 ：华 创证 券 （五 ）资本市场 的 助推 中国的风险 投资行业 从 投资金额、 机构数量、 活跃 程 度 都 达到了历 史高点 ， 能为公 寓行业 初 创企业提供 了早期的 资金供给 。 在雷军 斥资 1 亿 元入 主 YOU+ 国际 青年公寓 之前，2013 年 很多的公寓 企业已经 拿到 A 轮融资， 而顺为资 本布局 了 爱屋吉屋（房屋中介） ，YOU+ 公寓 （集中式） ， 上海寓见 （ 分布式） 三 种不同业 态的房产 类 公司， 在 2015 年 下半年 ， 公寓行 业 必 将掀起资 本大战， 焦 灼的拿房 布局和模 式创新， 会 淘汰掉运营 较差的企 业。 在 资本的助推 下，各家公寓企业突破了地域限制，15 年已有部分企业开始了跨城市的全面布局 。 图表8. 部分长租公寓行业 企业融资情况 企业 创立时间 融资时间 融资情况 新派公寓 2012 2013 赛富不动产1.6 亿元 优客逸家 2012 2013.9 2014.9 君联资本A 轮400 万美 元，经 纬中国 、海纳 亚洲基 金、 君 联资本、 华 兴资 本多方 投资优 客逸家B 轮融资2200 万美 元 链家自如 2011 / 链家数的 亿人民 币 优帕克 2002 / 融资4000 万 广州YOU+ 2010 2014 顺为资本 雷军1 亿元 青年汇 2012 2014 某知名在 线旅游 上市公司 2500 万元 投资 上海青客 2012 2013 达晨投了 数千万 元 晟曜行 2005 / 银行贷款 500 万人民 币 上海寓见 2014 2014 险峰华兴 、 联 创策源 数百万 美元投 资 ， 顺为 资本 A 轮 1000 万美元 南京未来域 2010 2014 中君泰投 了数千 万元 魔方公寓 2010 2013 华平资本 3000 万美元 蘑菇公寓 2014 2014.2 2014.12 平安创投 、IDG 数 千万人 民币 A 轮融资, 由海 通开元 基金 领 投，IDG 资 本及平 安创投 跟投的 B 轮 2500 万美元融 资 资料 来源 ：部 分由 晟曜 行创 始人 全雳 提供 ，互 联网 资料 ，华 创 证券 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 8 / 29 金融对公寓企业的作用： 1、运用 类 REITs 产品，银行并 购杠杆去 撬动核心 地 块物业 。 2、运用 银行、P2P 等保理业务可 以更好的 提前收回 应收款 。 3、运用长租 公寓预收 款特性， 未来可与 银行开 发 固定收益类 产品。 （六 ）互联网对公 寓企业的改 造 长租公寓， 尤 其是青年 公寓， 手握 两端市场， 一端是 户主， 另一端 是租客。 长 时间的业 余活 动， 若能提供 良好的环 境， 使得 公寓与租 客产生更 多 交互， 同时对 无数小业 主进行资 产管理， 由社交活动 衍生的市 场空间巨 大。 当领 军企业 的 房源 量达到 20 万套 ， 线下用户 达到 百万级 时，长租公 寓行业将 开始真正 启程。 图表9. 品牌公寓企业影响力提升 资料 来源 ：华 创证 券 互联网对公 寓企业的改造表现： 1、解决租客 与房东之 间的信息 不对称， 大大提 高销 售效率 2、强大的互 联网管理 体系，能 提高公寓 管理效 率。 3、互联网思 维：用流 量导入现 金流，未 来切入 社区 经济。 （七 ）政策层面 2015 年 1 月 14 日 ， 住房城 乡建设部 发布了 关于加快 培育和发展住房租赁市场的指导意见 , 提出了要大 力发展住 房租赁经 营机构、 支 持房地 产开 发企业将其 持有的房 源向社会 出租、 积 极推进房地 产投资信 托基金(REITs) 试点、从租赁 市场 筹集公共租 赁房源等 重大措施 。 同时上海市 房管局等 七部门联 合发布 关于鼓励社会 各类机构代理经租社会闲 置存量住房试 行意见的通知 ， 规定 从 15 年 3 月 1 日开 始， 上海 市 民无论是出 租还是租 住房屋， 都可以委 托专业的代 理经租机 构，代理 经租住房 可以根据 市场 需求，在进 行装修改 造后向社 会出租， 并配置必要 的家具和 家电。 单套住 房内使用 面积 12 平 方米以上的 客厅( 起 居室) ， 可 以作为一 间房间单独 出租使用 。这一举 措有利于 存量房的 盘活 ，为市场提 高供给。 而公寓行业 争议较大 群租， 群租在每个城 市每个区 定 义都不同， 政府未来 会继续整 治群租， 提倡更多的 白领公寓 。 深 圳、 广 州、 成都等地 房管局 也密切关注 北京、 上海群 租房政策 的执 行情况，着 手制定相 应的政策。 “群租房 ”的 “N+1 模式” 的共识成 立，未来 随着各区 各地 方的执行政 策和行业 规范的出 台，公寓 管理市场 会健 康有序发展 。 证监 会审 核 华 创证 券整 理 投 资咨 询业 务资 格批 文号 ：证 监许 可 （2009 ）1210 号 行业 报告 9 / 29 图表10. 2013-2014 京沪群租政策比较 地区 文件 相关内容 上海 关于加 强本 市住宅 小区出 租房屋综 合管 理的实 施意 见 进一 步严 格“ 群租 ”认 定标 准， 标准 规定 ，任 一出 租房 间 居住 人数 超过2 人 将被 认定 为群 租。 而对 于群 租的 出租 人 和转 租人 ，惩 罚幅 度也 提高 到“1 万 元以 上10 万 元以 下” 上海 （浦东新区 ） 住宅小 区出 租房屋 综合管 理实施方 案 涉及5 种 情形 的住 宅小 区出 租房 将被 纳入 综合 管理 的范 围：1 、将 单位 集体 宿舍 设在 住宅 小区 内； 1、 将一 间原 始设 计为 居住 空间 的房 间分 割 、 搭 建后 出租， 或按 床位 出租 ； 2、 将原 始设 计为 厨房 、卫 生间 、阳 台和 地下 储藏 室等 非 居住 空间 ，出 租供 人员 居住 ； 3、 出租 房间 的人 均居 住面 积低于5 平方 米； 4、 每个 出租 房间 居住 超过2 人( 有近 亲亲 属关 系的 除外) 北京 关于公 布北 京市出 租房屋 人均居住 面积 标准等 有关问 题的通知 1、 出 租房 人均 居 住面 积不 得低于5 平方 米， 单个 房间 不得 超2 人， 不 得分 割出 租， 不 得按 床位 出租， 厨房 、 卫 生间、 阳台 和地 下储 藏室 不能 出租 。 2、 违 规业 主可 由 业委 会责 成终 止租 赁行 为， 违规 中介 将依 法查 处并 记入 信用 档案 。 北京 首都综治 委 群租房 治理工 作会议 如果 房主 配合 整改 ，将 可以 允许 “N+1 ” 模 式的 隔断 存在 ， 即将 面积 较大 客厅 或饭 厅隔 出一 个房 间用 于出 租。 资料 来源 ：互 联网 资料 整理 ，华 创证 券 基于长租公 寓行业当 前的时代 背景， 长租 公寓企 业在 近两年相继 爆发， 公寓 行业可以 实现 房 地产的空间 优化和统 一经营 。 二、 长 租 公寓 行业 产业 链 与运 营体系 长租公寓行 业 其自身属性（B2C ）与传统二房东(C2C) 有明显的差别 。 1） 公寓企业有 较强的品 牌力量， 有较高的 溢价能力 ，较 好的降低房 东和租客 的违约率 。 2） 公寓企业在 人才培养 、再加 工能力 、房源 维 护、 供应 链管理、 系统管理 上有较深 入的理 解和管控。 3） 优质的公寓 企业 能有 效周转现 金流， 并在 拿房上更 为 强烈， 而传统二 房东为考 虑项目收 益，难以突 破区域包 租的方式 ，拿房上 多考虑高 额价 差 。 4） 公寓企业未 来能 在租 客社交 ，金融 合作， 本地服