政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 33 行业深度 |房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 政策暖风频吹，长租公寓崛起 正 当时 Table_Summary 核心观点： 政策加速推进，有助于推动行业健康发展 租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，在 15 年之前，政策环节存在较大缺失，但在 15 年之后，政策处于加速推进的弥补阶段，并且进入 2017 年，政策持续深化，首先， 17 年 5 月，住房城乡建设部起草了住房租赁和销售管理条例（征求意见稿），加速了全市场规范进程。其次， 7 月 20 日，九部委共同发布关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，通知延续了 “因城施政 ”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易 服务平台、增加租赁住房有效供应。尽管如此，我们认为未来政策仍有较大的提升空间，需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化。 租赁人口及租金或将持续增长，租赁市场规模具备提升空间 我们判断未来租赁市场将继续呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金 GMV）快速增长。首先，租赁人口增长方面，城镇化第二阶段将以都市圈人口的持续增长为标志，而将为租赁人口的增长奠定基础。进一步看，一方面，限购及高房价之下部分流动人口将被动进入租赁市场，另一方面，部分注重居住体验的新生代人群将主动进入租赁市 场。而未来随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多房租实现居住品质提升将进一步促进整体租金水平的提高。 租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生 长租公寓是指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上。当下租赁市场在各方均存在多个痛点，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理 ，是租赁市场市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。目前长租公寓市场渗透率较低， 但 未来将充分享 受政策以及行业红利，渗透率或将持续提升，我们预计长租公寓市场将迎来快速发展阶段。目前， A 股市场上，以世联行为代表的房地产服务商、以万科 A 为代表的开发商均在积极布局长租公寓市场，建议关注这类企业的投资机会。 风险提示 政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，长租公寓渗透率提升不及预期。 Table_Grade 行业 评级 持有 前次评级 持有 报告日期 2017-07-21 Tabl e_Chart 相对市场 表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadonggf Table_Report 相关研究： 房地产行业 :销售、新开工累计增速上行，投资累计增速继续回落 2017-07-18 房地产行业 :风起云涌观后海，千帆竞发犹可待 2017-07-17 房地产行业 :按揭贷利率加速上行，小周期景气度继续回落 2017-07-10 Table_Contacter 联系人： 李飞 gflifeigf - 5 %1%7%13%2 0 1 6 - 0 7 2 0 1 6 - 1 1 2 0 1 7 - 0 3 2 0 1 7 - 0 7房地产 沪深30 0识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 33 行业深度 |房地产 目录索引 前言 . 4 政策处于加速推进的弥补阶段 . 5 顶层设计规范市场秩序，驱动 租赁 行业健康发展 . 5 多地 积极响应中央政策，密集 出台实施细则 . 9 一线城市深化改革步伐 . 10 租赁市场 空间广阔 ，长租公寓崛起当时 . 12 流动人口催生广阔的房屋租赁市场 . 12 房屋租赁市场趋势：量（租赁人口）价（租金）齐升，空间更加广阔 . 15 租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生 . 24 风险提示 . 32 图表索引 图 1：中国中央层面长租公寓政策支持 . 7 图 2：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知概览 . 8 图 3：地方层面支持长租公寓政策地图 . 9 图 4： 上海市十三五规划土地供给结构（公顷） . 11 图 5： 上海市十三五规划住房供给结构（万套） . 11 图 6：一线城市鼓励租赁市场政策一览 . 12 图 7：流动人口及占比 . 13 图 8：中国农民工人口数量和比重 . 13 图 9：中国外出农民工居住情况 . 13 图 10：中国外出农民工租房人数 . 13 图 11：中国高校毕业生人数（万人） . 13 图 12： 中国高校毕业生就业地域情况 . 14 图 13：中国本科生毕业前三年薪资水平（元） . 14 图 14： 2005-2016 年通过购买新房 /租房解决居住问题的人口数目 （万人） . 14 图 15：中日美总人口与租赁市场规模 . 15 图 16：中国、日本、美国租赁人口占比 . 15 图 17：五普、六普净流入人口数和占比 . 16 图 18： 2016 年一线城市常住人口及外来人口（万人） . 16 图 19：美国 2010 年人口占比结构 . 17 图 20：美国总人口及大都市区人口情况（百万人） . 17 图 21：日本三大城市圈人口（万人）及 GDP 占比 . 17 图 22： 2016 年一线城市常住人口（万人） . 17 图 24：我国一线城市均价及 2015 年以来涨幅 . 19 图 23： 2017 年国际主要城市房价收入比及房价租金比 . 19 图 24：部分城市平均首置年龄 . 19 图 25：一线城市房价和租金指数 . 20 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 33 行业深度 |房地产 图 26：北京某小区租金月供剪刀差 . 20 图 27： 我国租客年龄结构 . 20 图 28：北京租客收入结构 . 20 图 29：美国租房不同学历租房人数增长率 . 21 图 30：美国租房不同收入层次租房人数增长率 . 21 图 31：香港租房市场收入结构 . 21 图 32：中国男女性婚育年龄 . 21 图 33：各学历 23-29 未婚人口占 15 岁以上人口比例 . 22 图 34： 2015-2030 年租赁人口预测（亿人） . 22 图 35： 中国城镇居民人均可支配收入（元） . 22 图 36： 2015-2020 年预计人均消费支出复合增长率 . 22 图 37： 2005-2030 年中国人均消费支出结构预测 . 23 图 38： 2005 年 -2015 年可支配收入涨幅与租金涨幅 . 23 图 39：消费升级背景下的租房需求升级 . 24 图 40：各城市租房支出在收入中的占比 . 24 图 41： 2015-2030 年租赁市场空间预测（亿元） . 24 图 42：住房市场结构 . 25 图 43： 家庭为单位的流动人口占比 . 25 图 44：流动人口平均年龄与家庭规模 . 25 图 45：上海地区租客租房痛点评分概览 . 26 图 46：各城市租客租房户型偏好统计 . 27 图 47：我国租赁房屋供给来源 . 27 图 48：影响北京租户租赁品质的因素 . 27 图 49：上海地区租客租房核心诉求 . 28 图 50：上海地区找房不流畅因素 . 28 图 51：长租公寓可以解决租客痛点 . 28 图 52： 2009 2012 廉租房供地面积（公顷） . 30 图 53：中国住房保障财政支出缺口（亿元） . 30 图 54：非机构租房市场痛点和长租公寓特点 . 30 图 55：国内主要城市租金 GMV（亿元） . 31 图 56：国内一线城市对比国际大都市租赁人口与租金 GMV . 31 图 57：长租公寓品牌渗透率 . 31 图 58： TOP10 公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量 . 32 表 1：征求意见稿条款与惩罚措施 . 5 表 2： 美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障 . 6 表 3：日本法律对承租人的权益保障 . 6 表 4：地方层面长租公寓政策支持 . 10 表 5： 上海市租赁用房土地出让信息 . 11 表 6：美国历史上的人口迁移趋势 . 16 表 7：中国一线城市限购限贷政策 . 18 表 8： 北京市期望周期与实际换房周期 . 26 表 9：机构物业管理方的常规业务 . 29 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 33 行业深度 |房地产 前言 中国的房地产行业从 98年房改开始发展到现在，经历了行业发展最为轰轰烈烈的“黄金时代”。在过去 10余年的发展过程中，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，行业逐步成为国家重要的支柱产业和经济增长的稳定器。在增量业务连续多年快速增长后，支撑销售的需求结构发生了显著的变化，地产行业的发展机遇也将 逐步 从增量开发转为存量经营环节。 目前， 整个资金的资产配置通道日益顺畅，并且受经济发展增速转换，资金的资产配置结构也正经历深刻变化 （逐步加大风险 -收益率折中资产的配置），这种背景下， 整个房地产大资管领域将逐步受到资金青睐 ，包括房地产基金、存量市场经营与服务（包含房地产经纪、长租公寓、物 业服务以及物流地产多个细分领域）等都将迎来集中发展 。 而我们团队自 14年开始 便 加大了房地产大资管领域的覆盖力度，目前我们的研究领域已经逐步延展至房地产基金、物流地产、物业服务等多个细分领域，而本篇报告则将研究视角瞄准长租公寓，进一步推展我们的研究广度。 租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，有助于解决 民众 “人有所居，居有其屋 ”的基本需求 。 在庞大的人口基数以及流动人口的支撑下 ，我国的房屋租赁在当下已经形成了一个广阔的市场。我们判断未来 房屋租赁市场 未来将进一步扩大，并 呈现量（租赁人口）价（租金）齐升的态势 。但 在 人们生活水平提高、消费升级的时代背景下，庞大的租赁市场面临供需错配、监管困难等诸多痛点 。 对比美国日本等发达国家现状，中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间 。 租赁市场的规范化良性发展依靠政策端的引导 。 长租公寓作为专业的 ，机构化运营的房屋租赁型企业，可以解决当下租赁市场的众多的问题，长租公寓企业本身也需要一个良好的的 社会环境 与政策环境实现快速成长。 但 在 15年之前，我国在政策环节存在较大缺失，好在，我们已经看到了政策端的积极变化， 15年以来，从中央到地方，关于鼓励租赁市场发展的政策密集出台，政策处于加速推进 的弥补阶段 。我们认为租赁市场将迎来一场重大的改革，租房生活将成为更多人生活中的一部分，而长租公寓企业也将充分享受政策以及行业红利，实现快速发展。 本篇报告作为长租公寓系列研究报告的首篇，聚焦于以下几个 方面 ： （ 1） 房屋租赁市场支持政策的梳理与简析 （ 2） 房屋租赁市场的未来发展趋势 （ 3） 为什么房屋租赁市场需要长租公寓 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 33 行业深度 |房地产 政策处于加速推进的弥补阶段 顶层设计规范市场秩序，驱动 租赁 行业 健康 发展 2017年 5月，在供给侧改革的大背景下， 为了建立购租并举的住房制度，保护租房者 合法权益，按照国务院 2017年立法工作计划，住房城乡建设部起草 了 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”）。 表 1：征求意见稿条款与惩罚措施 条目 具体条款 惩罚措施 鼓励专业化住房租赁企业长期经营 1.5 国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。 2.16 自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。 政府市场监督与激励机制 2.6 租赁住房的 ， 当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务 。 2.10 直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。 2.11 鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。 2.12 租赁住房的当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案，不得收取任何费用。 业务 办理机构备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处 1 万元以上 5 万元以下罚款；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处 5 千元以上 1 万元以下罚款。 出租人义务和 权利 2.7 出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。 对违规出租住房、调整租金、收取扣留押金、擅自进入出租房，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处 1 千元以上 5 千元以下罚款，对单位处 5 万元以上 20 万元以下罚款 。 违规驱逐承租人，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 2.9 出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。 2.10 住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。 2.11 当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 33 行业深度 |房地产 2.14 出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。 2.15 未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。 2.17 除 5 种规定情况下，出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同 。 承租人义务和 权利 2.8 承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。 擅自改动承租住房其他结构的，由房产管理部门责令限期改正，处 2 千元以上 5 千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 2.10 承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。 2.13 经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利 。 2.16 承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意 。 资料 来源：住建部， 广发证券发展研究中心 本次文件 在租赁方面 从“鼓励专业化住房租赁企业长期经营”、“政府市场监督与激励机制 ”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”四方面对住房租赁市场供给侧、需求侧、监管侧做出明确规定，并提出相应的惩罚措施 。 我们认为征求意见稿的出台将加速全市场的规范进程，未来正式文件出台后，将成为整个市场的纲领性文件。新规执行下，一些违规的二房东将逐渐被 市场 淘汰，在资金、人力、成本集约化等各个层面对比个人都能更好的实现规范化的专业租赁机构，在租赁市场中的竞争力将进一步提高。对比租赁市场发达的美国和日本，其在法律层面对租客利益的 保障是实现租赁市场规范化的重要推手。 表 2： 美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障 项目 主要内容 居住环境保障 房东必须保证租户拥有一个安全 、舒适 、健康的生活环境：（ 1）房东的适住性担保义务；（ 2）房东的侵权行为责任 租期保障 稳定地享有住宅 : 对房东租赁终止权的限制 ：（ 1） 正当理由驱逐保护 ；（ 2） 禁止报复性驱逐 租金保障 可负担的住宅 : 租金管制制度：（ 1）豁免管制的范围；（ 2）基本租金和租金上限；（ 3）租金的一般性年度调整；（ 4）租金上限的调整 资料 来源： 美国住宅租赁法律制度研究 以承租人住宅权保障为例 ， 广发证券发展研究中心 表 3：日本法律对承租人的权益保障 法律 主要内容 日本民法典 （ 1） 将租赁期限分为定期和不定期两类； （ 2） 禁止租赁权的擅自转让与转租； （ 3） 出租人可以自由转让设有租赁权的房屋； （ 4）识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 33 行业深度 |房地产 租金不得随意增减。 建筑物保护法 以建筑物所有为目的设立的地上权或土地承租权，如果建筑物所有权已经登记，即使地上权或土地承租权没有登记，仍然可对抗第三人。 借地法 规定了以建筑为目的的土地租赁的法定最短期限。在约定期限的定期租赁中，最短租赁期限视所建房屋性质坚固与否分别为30 年和 20 年 。 借家法 规定出租人 “ 非有自用之必要或其他正当理由，不得拒绝契约之更新或终止契约 ” 。 物价统制令 严格控制租金的增长 。 借地借家法 出租人的解约权被大大限制，租金的增减受到法院有效的控制。 资料 来源： 日本住宅租赁特别立法研究 以承租人权利保障为中心 ， 广发证券发展研究中心 实际上，从 2015年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。我们认为中央政府近年持续对租赁市场的政策的层层递进支持从多维度为长租公寓在我国的发展提供了良好的外部环境。 图 1： 中国中央层面长租公寓政策支持 资料来源： 各部委官网 ， 广发证券发展研究中心 具体来看， 2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件， 1月份关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划 用 3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场 。 11月出台的关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房 试点 ; 鼓励 个人依法出租自有 住房在 人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场 。选取 广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个 城市为首批试点单位 , 明确 各地要搭建住房租赁交易平台 ，增加 新建租赁住房供应。分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作 ，出台 了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业九部委税务总局财政部国务院国务院国务院住建部住建部发改委住建部 要求 地方建立住房租赁信息政府服务平台 ，培育住房租赁机构 ，支持房地产开发 企业出租 房源 ，推进 REI T S 试点公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点纳税人以长 ( 短 ) 租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳 增值税国常会： 2018 年到 2 0 2 0 年再改造各类棚户区 1 5 0 0 万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持。15 年 1 月15 年 11 月16 年 3 月16 年 4 月16 年 5 月16 年 11 月17 年 2 月17 年 4 月17 年 7 月16 年 6 月15 年 12 月规范 租赁市场 : 加快住房租赁市场 立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公 租房； 加强住房租赁市场 监管国务院 提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 33 行业深度 |房地产 意见则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。 2016年 5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。 2016年 6月，国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。 而进入 2017年， 7月 20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 ，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。 图 2： 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 概览 资料来源： 各部委 官网 ， 广发证券发展研究中心 具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取 广州、深 圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆 12个城市 作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。 而在政策内容上来看，政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、 建设政府住房租赁交易服务平台 、增加租赁住房有 效供应、 创新住房租赁管理和服务体制 。我们认为本次通知可看作是先前政策的进一步深化，主要着力于租房市场的供给侧，包括增量开发（新增租赁用地）与存量挖掘（国有闲置厂房办公房）；同时再次强调对专业型租赁企业在融资等多方面的扶持（拓宽直接融资渠道， REITs试点 ），此外，值得一提的是，本次政策首次提出支持国有企业转为住房租赁企业，有利于充分发挥国有企业在资本方面的优势，促进租赁市场供应主体的多元化， 使识别风险 ， 发现价值