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谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业 研究 /深度研究 2016 年 12 月 05 日 房地产 增持 （维持） 谢皓宇 执业证书编号： S0570515070001 研究员 010-56793955 xiehaoyuhtsc 郝亚雯 010-56793951 联系人 haoyawenhtsc 1房地产 :四个玩家，一盘大棋 2016.11 2房地产 :华泰证券：用 3 年的视角看最后这 1.2 个月 2016.11 3房地产 :让投资再飞一会 2016.11 资料来源： Wind 站在风口的长租公寓 房地产新时代系列之公寓 行业 篇 （二） 中国 租赁市场 过万亿，从“房奴”到“租客”的转变 中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。 高房价梯度差 几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为 “房奴”的资格，未来大家将努力做好一个租客。从供给方来说，目前住宅存量 达 2.5 亿套，其中有 7900万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。从需求方来说， 如今租房者 八成是 85 后，超 45%为 90 后， 普通的租赁房屋 再 不可能满足这两种人群，在消费升级的背景下，公寓行业必定会受益。同时 资本的进入和政策的推动，都给公寓行业带来巨大的想象力。 租赁市场发展滞后 ， 品牌 公寓市占不到 2% 目 前我国的租赁市场并不 健全，住房租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者缺少，导致专业租赁经营业务发展相对滞后。 同时房企重售轻租，个人房东卖房套利，经纪公司淡化或放弃租赁业务是市场普遍现象。 但租赁市场是一个持久的刚需市场 ，因此开发商 和传统物业都向“存量资产管理和服务增值”转型。 如今公寓市场 参与的主流玩家主要有四类，分别是专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的 25%30%， 但中国目前品牌公寓的规模市占不到 2%，未来 发展空间非常大。 长租 公寓行业货币化低，包租 +装修的重资产模式 规模 不 经济 青年长租公寓结合了青年和长租两大特性 ， 是目前广大青年租赁需求的产物 ， 和海外成熟 长租公寓市场最大的不同 ，中国低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成本 ， 使得整个 长租公寓行业货币化率不高 。 如今 国内长租公寓 都是走包租 +装修 +租后增值服务的商业模式， 此重资产 运营 模式 很难发挥规模经济，最大掣肘在于 租期 太短 ，目前分散式 公寓租期 3-5 年，集中式 10 年左右，像日本和美国租期都在 20 年以上，因此没有足够的时间去分摊装修和运营成本；其次在于低续约率 ，因为前期拿房和装修投入成本太大，公寓因不持有被收回风险大，导致很难形成规模经济。所以现 在的公寓企业以自如为代表都开始将装修转移给房东来承担，走轻资产 包租模式。 短租公寓 是一种新的理财方式，从“纯平台”到“重运营” 2012 年国内住宿短租市场规模为 1.4 亿元，但是到 2014 年，仅仅两年国内短租市场已接近 40 亿元，且 2015 年市场规模达到了 100 亿元，增幅达到 163%。 短租已经不仅仅是一种住宿方式，也是一种新的生活理念与理财方式。虽然在共享经济下诞生的短租公寓存在不少争议和弊端， 但“以租养租”、“以租养老 ”、“以租养贷”、“以租养游”等理念和形式却也流行起来。目前的短租公寓上规模的都为平台商，但如果仅用新的手段去撮合交易，不从源头上提高房屋质量，没有相匹配的系列服务，并不能从根本上解决年轻租客的需求，即高品质租房体验。 海外市场现千亿市值公寓企业， 中国公寓企业 开始回归商业本质 纵观 海外 长租市场，轻资产托管路线（不包租）和持有重资产路线都 能形成规模经济，但重资产持有 运营模式 成功的前提是 有效的退出机制 ， 美国最大 出租公寓运营商 EQR 的成功就和美国 REITs 的盛行离不开 。 至于 短租市场，到底是 HomeAway 模式的途家还是 Airbnb 模式的小猪短租更适合中国市场？其实这两种商业模式本质是 差异化竞争，都是在补充短租市场不同需求的人群，因为性价比和安全感本就是一个博弈。 目前国内 A 股市场涉及公寓概念的 上市公司 仅 为世联行和昆百大 A 两家，世联行定增 20亿进军长租公寓市场，昆百大 A 可能收购我爱我家旗下的 品牌公寓 相寓 。 风险提升：政策推进不达预期。 -22%-12%-2%8%1512 1602 1604 1606 1608 1610房地产 沪深 300行业 走势图 相关研究 行业 评级： 行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 为什么此刻关注租赁市场？ . 4 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 . 4 8700 万套房屋资产管理需求利好公寓企业 . 5 主力租房人群白领和 90 后的租房需求升级 . 6 资本 2014 年和 2015 年爆发式进入公寓市场 . 7 政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 . 9 租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 . 11 租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 . 11 主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 . 12 青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 . 13 无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 . 13 集中式公寓：利润率高，但拿房难 . 13 分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 . 14 品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 . 15 盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 . 16 中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 . 16 海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 . 17 国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质 . 17 互联网 +、分享经济催生短租平台 . 18 短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 . 18 从“纯平台”到“重运营” . 19 Airbnb 还是 HomeAway 模式更适合中国市场？ . 20 附：华泰房地产团队精品系列报告 . 21 图表目录 图表 1： 2015 年流动人口虽下降了 2%，但到 2020 年我国仍有 2 亿以上的流动人口 . 4 图表 2： 租房比例德国最高 58%，中国太低只有 26% . 4 图表 3： 发达国家品牌公寓 25%-30%比例远高于国内 2% . 5 图表 4： 目前自有住宅 2.25 亿套中有 35%的房源流入租赁市场 . 5 图表 5： 商品房和经济适用房的空置率较高，分别为 26%、 23% . 6 图表 6： 租房市场租房者八成为 85 后，超 45%是 90 后 . 6 图表 7： 90 后租房态度青睐品牌公寓 . 7 图表 8： 公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超 30 亿的企业 7 图表 9： 公寓企业融资进程一览表 . 8 图表 10： 资本 2014 年和 2015 年爆发式进入公寓市场 . 8 图表 11： 从 2015 年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策 . 9 图表 12： 租赁市场营改增后机构按 6%缴纳增值税 . 10 行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 图表 13： 租房痛点，其中高中介费占榜首 . 11 图表 14： 不同的租房阶段消费者需求不同 . 11 图表 15： 租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 . 12 图表 16： 集中式公寓最大优势 在于能做出高溢价和强社交产品 . 13 图表 17： 集中式公寓的代表为拥有 1.5 万间房的魔方公寓 . 13 图表 18： 分散式公寓的代表为拥有 25 万间房的自如和相寓 . 14 图表 19： 分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管 . 14 图表 20： 长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题 . 15 图表 21： 以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本 +费用 +税金 . 16 图表 22： 短租市场规模 4 年增长了 70 倍 . 18 图表 23： 选择短租，多为旅游度假和求职 . 19 图表 24： 性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因 . 19 图表 25： 短租上规模的全为平台 . 20 行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 为什么此刻关注租赁市场 ？ 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁 需求 中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。 根据国家 卫计委发布的中国流动人口发展报告（ 2016）显示， 2015 年 我国流动人口 规模 达 2.47 亿人， 占总人口的 18%，相当于每六个人中有一个人是流动人口。 按照国家新型城镇化规划的进程 ， 2020 年我国仍有 2 亿以上的流动人口 ， 70%流动人口通过租房居住 ，按目前月均租金 475 元来测算，因此 年租金已突破 万亿。人口流入最多的一二线城市房价高涨， 国内流动人口为公寓行业的发展提供了良好的市场需求。目前房地产去库存压力依 然存在，而青年租房市场规模却逐年走高，租金也快速上涨。 图表 1： 2015 年流动人口虽下降了 2%，但到 2020 年我国仍有 2 亿以上的流动人口 资料来源：国务院新闻办公室网站、华泰证券研究所 对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系，也就是租房比例与其呈正相关关系。租房比例高的国家，几乎都是经济发达的国家，而租房比例低的国家，则大多为经济水平发展比较低的转轨国家。 英美等较发达国家自有住宅率普遍在 60-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在 90%以上，甚至一度高达 97%。 在德国过半的居民选择租房 ，房屋自有率只有 42%，而在中国住房自有率达到 74%，只有 26%的租房比例。足以说明我国租赁市场不健全，究其原因主要是租房家庭与房屋产权人无法享受相同的权益，被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。但未来随着国家出台相关政策扶持和健全租赁市场和其体系，租房比例将会不断攀升。 图表 2： 租房比例德国最高 58%，中国太低只有 26% 资料来源： Social Housing in UNECE Region、华泰证券研究所 2.112.212.32.362.452.532.471 . 92 . 02 . 12 . 22 . 32 . 42 . 52 . 62 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5流动人口（亿人）58%40% 39%35% 34%31%26% 25%19%0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %5 0 %6 0 %7 0 %德国 奥地利 法国 美国 英国 加拿大 中国 俄罗斯 意大利租房比例行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 5 中国房价居 高不下，庞大的人口流动基数，给国内的租房市场带来了巨大的机遇，且 其中80 后， 90 后是国内租房的主力军。庞大的市场需求也催热了长租公寓的发展，但中国目前品牌公寓的规模市占不到 2%，未来的发展空间非常大。 根据全国 第六次人口普查数据显示， 89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的 25%30%。 图表 3： 发达国家品牌公寓 25%-30%比例远高于国内 2% 资料来源：华泰证券研究所 8700 万套 房屋资产管理需求 利好公寓企业 链家预测 2020 年，住宅存量将达 2.75 亿套，且将有 8700 万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好 机构出租企业 。 根据物业口径和住建部不完全数据，我们综合测算出目前全国存量房有 2.5 亿套（包含了保障房等），在 2.25 亿套的自有住宅中，有35%的住宅即 0.79 亿套流入了租赁市场，剩余 65%即 1.46 亿套业主自住。如今 7900 万套房出租，按每套 2.5 人 /套，则解决了约 1.98 亿人住房问题。在这 7900 万套出租房中，成交 主要 来自 C2C 和 B2C， 只有很小一部分 来自于机构出租。目前租赁市场通过 C2C 成交的占比在逐渐下降， 同时未来依靠 B2C 成交 的占比将大幅下降，相反专业的机构出租方将很快强占市场份额，从链家剥离赔钱的丁丁租房就可见一斑。 图表 4： 目前自有住宅 2.25 亿套中有 35%的房源流入租赁市场 资料来源： 链家研究院、 华泰证券研究所 腾讯房产研究院 2015 年 5 月全国城市 住房市场 调查报告显示，目前一线城市住房空置率 22%，二线城市 24%，三、四线城市 26%，已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。一方面是大量空房闲置或 者简易装修出租，一方面是大量年轻人找不到理想的家，资源的严重错配给长租公寓市场发展提供了足够的空间。 国内市场 发达国家品牌公寓占比不到 2% 25 - 30 %2.5 亿套2.25 亿套0 . 7 9 亿套 住宅存量：2 . 5 亿套住宅2 . 2 5 亿套自有住宅0 . 7 9 亿套出租1 . 4 6 亿套业主自住 存量使用结构：行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 6 图表 5： 商品房和经济适用房的空置率较高 ， 分别为 26%、 23% 资料来源：西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的城镇住房空置率及住房市场发展趋势 2014、华泰证券研究所 主力租房人群白领和 90 后的租房 需求 升级 目前租房市场租房者 八成是 85 后，超 45%为 90 后。新一代的白领对生活质量有一定追求，不同于老一辈做房奴存钱买房，他们更倾向于享受生活追求小资；另一方面 90 后更自我和特立独行，而且具有强烈社交需求的，未来他们也将成为消费的主力人群。因此普通的租赁房屋不可能满足这两种人群，在消费升级的背景下，公寓行业必定会受益。 图表 6： 租房市场租房者八成为 85 后，超 45%是 90 后 资料来源：赶集网租房市场报告、华泰证券研究所 90 后 很多人可以从父母那继承两套以上的房产，没有了买房压力， 呈现出更多对财富增值或者对更好生活体验的需求。 他们会 选择更良好的环境居住，包括配套和服务租房，将成为一个市场切入口。 主要通过购买所得主要通过非购买方式所得26.3%23.3%18.2%13.5%9.5%18.4%商品房 经济适用房 拆迁换房 房改房 单位集资房 其它0%3%42%35%12%7%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%15 岁以下 15 - 19 岁 20 - 24 岁 25 - 29 岁 30 - 34 岁 35 - 49 岁 50 岁以上租房年龄分布行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 7 图表 7： 90 后租房态度 青睐品牌公寓 资料来源：草根调研、华泰证券研究所 资本 2014 年和 2015 年爆发式进入公寓市场 尽管国内 GDP 增速放缓 ， 许多行业显现寒冬 ， 但是公寓市场却一直受到资本的青睐 。多数长租公寓企业尚处创业前期，少数企业初见规模、竞争力成型 。截止到目前有 29 家公寓企业获投， 14 家为平台类企业 ， 15 家是公寓运营商，实现亿级融资企业共 9 家，其中5 家是运营商， 4 家是平台商，分别是魔方公寓（ 5-6 亿美元 ）、途家网（ 30.6 亿元）、小猪短租网（ 5-5.5 亿元）、蘑菇公寓 (3-4 亿元 )、 you+国际青年社区 （ 2.9 亿元）、 青客 （ 1.9亿元）、 优客逸家 （ 1.6 亿元）、 寓米短租 （ 1 亿元） 和爱上租 （ 1 亿元）。 运营商和平台商各出现了一家融资超 30 亿元的巨无霸企业，分别是美国华平集团连续 3轮加投融资魔方公寓、以及集多方明星资本 光速创投，鼎晖、携程网、 All-Stars Investment、雅诗阁 投资的途家网。 图表 8： 公寓企业受 产业资本 青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超 30 亿的企业 公寓品牌 主要投资方 天使轮 Pre-A 轮 A 轮 B 轮 B+ C 轮 D 轮 融资总额 运营商 魔方公寓 华平投资 数千万美元 2 亿美元 3 亿美元 5-6 亿美元 you+国际青年社区 顺为资本 1 亿元 3000 万美元 2.9 亿元 青客 赛富亚洲、纽信创投 数百万元 数百万元 1.8 亿 1.9 亿元 优客逸家 君联资本 300 万元 400 万美元 2200 万美元 1.6 亿元 爱上租 1 亿元 1 亿元 新派公寓 赛富基金 数千万美元 水滴公寓 5000 万元 5000 万元 包租婆 数百万元 2000 万元 2100-3000 万元 color 公寓 力合创投 数百万元 1600 万元 1700-2500 万元 未来域 中君泰 数千万元 数千万元 上海青年汇 联创永宣 数千万元 数千万元 平台商 途家网 光速创投，鼎晖、携程网、All-Stars Investment、 雅诗阁 4 亿元 1 亿美元 3 亿美元 30.6 亿元 小猪短租网 晨兴资本 数百万美元 1500 万美元 6000 万美元 5-5.5 亿元 蘑菇公寓 中国平安 /IDG 3000 万元 2500 万美元 3000 万美元 3-4 亿元 寓米短租 东方财富 1 亿元 1 亿元 小螺趣租 光速安振 500 万美元 500 万美元 资料来源：（注：未公布明确金额的投资未列入统计范围）、公司官网、华泰证券研究所； 90 后个性偏爱社交，喜欢新鲜事物注重生活品质和个人享受追求个性“懒人”，依赖生活服务对互联网依赖性较强土地观念淡化，婚恋观淡化租房态度希望社区年轻化，青睐品牌化公寓对小区环境要求较高需要公共空间和社交氛围对配套服务要求较高能够定制、设计住房内部环境乐于尝试租房金融产品对室友类型要求较高行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 8 自 2014 年起， 公寓市场进入上升风口期，是获得资本融资爆发式的元年，尽管国内经济增速放缓，但公寓市场依然是巨大的蓝海。 图表 9： 公寓企业融资进程一览表 资料来源： 各品牌公寓官网、 华泰证券研究所 图表 10： 资本 2014 年和 2015 年爆发式 进入公寓市场 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 5 月 途家网完成 A 轮融资，领投方为光速创投，鼎晖、携程网以及全球度假公寓行业巨头HomeAway 参与投资 优客逸家获源渡创投 300 万人民币天使投资 年初 未来域获得了深圳中君泰的 A 轮投资 3月 Color公寓完成由深圳市正轩投资有限公司等投资的数百万元天使轮融资 爱上租完成 A 轮 1 亿人民币融资 6 月青客获得纽信创投的天使投资 2月 途家网已完成了 B轮融资，A+B 轮融资了 4 亿， A 轮投资者跟投 3 月 蘑菇公寓获得由 IDG 资本、平安创投基金 A 轮融资3000 万元 5 月 魔方公寓获华平投资 2亿美元 4 月 魔方公寓获华平投资等 3亿美元融资 12 月年小猪短租获得数千万美元的融资 9 月优客逸家又获得联想控股旗下君联资本 400 万美元 A 轮投资 6 月 途家网 C 轮融资 1 亿美元，前两轮投资者跟投 5 月 YOU+获得包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣等在内的 B轮 3000万美元融资 6 月 包租婆获得 Pre-A 轮 2000万融资 12 月青客获得达晨创投的 A轮融资 6 月 小猪短租网完成由君联资本领投的 1500 万美元 B轮融资，此前 A 轮投资方晨兴资本跟投 5 月 青客获得赛富亚洲领投1.8 亿的 B 轮融资 6 月 寓米短租获得东方财富、美国五邑商会冯广荣基金、深圳立合旺通商业保理有限公司三方联合 1 亿元人民币综合金融投资 9 月 优客逸家再次获得经纬中国、海纳亚洲、君联资本等联合注资（ B 轮） 2200 万美元 5 月 水滴公寓完成 A 轮 5000万融资 9 月 you+国际青年社区获得顺为基金、联创策源一亿人民币的 A 轮融资 6 月 蘑菇公寓获得由韩国KTB Network 领投，海通开元基金、平安创投与 IDG 资本跟投的 B+轮融资 3000 万美元 11 月 青年汇获得联创永宣 A轮数千万融资 7 月 小猪短租完成由愉悦资本领投，晨兴资本、中信资本、和玉资本跟投的 6000 万美元 C 轮融资 12 月 蘑菇公寓获得由海通开元基金领投，中国平安、 IDG资本跟投的 2500 万美元 B轮融资 8 月 小螺趣租完成由光速安振领投，途家跟投的 500 万美金 A 轮融资 8 月 途家网完成 3 亿美元 D及 D+轮融资，此轮由All-Stars Investment 领投，雅诗阁有限公司及包括携程在内的现有投资方等跟投 点击此处添加标题点击此处添加标题途家 网 A 轮青客 天使轮小猪短租数千万美元途家网B 轮两轮共 4 亿优客逸家 A 轮400 万美元青客 A 轮蘑菇公寓 A 轮3000 万元途家网 C 轮1 亿美元小猪短租B 轮 1500万美元优客逸家 B 轮2200 万美元YOU+ A 轮一亿元青年汇 A 轮数千万Color 公寓天使轮 数百万魔方公寓2 亿美元YOU+ B 轮3000 万美元青客 B 轮1.8 亿水滴公寓 A 轮5000 万蘑菇公寓 B+ 轮3000 万美元小猪短租 C 轮6000 万美元小螺趣租 A 轮500 万美元途家网D 及 D+ 轮共 3 亿美元Color 公寓A 轮 1600 万爱上租 A 轮1 亿元包租婆Pre - A 轮2000 万寓米短租1 亿元未来域 A 轮优客逸家天使轮300 万元魔方公寓3 亿美元蘑菇公寓 B 轮2500 万美元行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 9 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 12 月 Color 公寓完成由深圳力合创投等投资的 1600万元A 轮融资 资料来源： 各品牌公寓官网、 华泰证券研究所 政策红利 ， 致力于解决住宅租赁顶层设计问题 长租公寓融资热的背后，凸显出政策红利给行业带来的巨大想象力。 发展住房租赁市场的政策从 2015 年初开始密集出台 ， 纵观目前出台的 培育和发展住房租赁市场的政策，都 围绕 “实行购租并举，发展住房租赁市场”，且不外乎 从以下 4 个 方面切入 ： 1）积极 培育租赁市场供应主体，包括专业住房租赁企业、房地产开发商、租赁中介、个人出租住房； 2）允许改建商业用房用于租赁，并享受民水民电； 3）给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融和土地优惠政策； 4） 推进房地产投资信托基金（ REITs）试点 。 今年 5 月 4 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时，提出允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极意义。 随后 6 月 3 日，国务院办公厅发布 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，最大的亮点在于提及了 顶层设计问题。 目标提出：到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本建立住房租赁法规制度体系，实现城镇居民住有所居。顶层设计问题是最主要问题，市场缺乏保障机制，和国外有明确的租户保护法律不同，目前国 内租房市场对租户的保护不足，不定期调价、解约的现象时常发生，即便是在中介撮合交易的前提下，类似的事情仍然无法得到解决。该文件带来了顶层设计，至少对于核心问题：租赁关系问题，提出了明确的指示，我们认为，对于未来租赁市场的快速发展带来极大的保障。 图表 11： 从 2015 年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策 时间 文件 内容 2015/1/14 住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见建房20154 号 总体要求：发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用 3 年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。 发展租赁市场的渠道：一是建立住房租赁信息政府服务平台。二是积极培育经营住房租赁的机构。三是支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。四是积极推进房地 产投资信托基金（ REITs）试点。五是支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。 2015/1/20 关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知 建金 201519 号 具体措施：一、明确租房提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。二、规范租房提取额度。职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出全额提取；租住商品住房的，各地住房公积金管理委员会根据当地市场租金水平和租住住房面积，确定租房提取额度。三、简化租房提取要件。四、提高提取审核效率。五、防范骗提套取行为。 2015/12/28 住建部部长陈政高主持全国住房城乡建设工作会议在京召开 要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁 市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，明年新安排 600 万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。 2015/12/30 财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知财税 2015139 号 目标：根据国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发 2011 45 号）和住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 2010 87 号）等文件精神，决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。具体措施：一、对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。二、对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。三、对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房 房源，且增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增值税。五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额 12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额 30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。六、对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。行业 研究 /深度研究 | 2016 年 12 月 05 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 10 时间 文件 内容 七、对公共租赁住房免征房产税。八、享受上述税收优惠政策的 公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划。九、通知执行期限为 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日。 2016/3/18 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要第三十五章 完善购租并举的住房制度。以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。积极发展住房租赁市场，鼓励自 然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业