长租公寓：政策风起，未来可期.pdf

请阅读最后一页免责声明及信息披露  cindasc 长租公寓：政策风起，未来可期  2018年 2月 2日  崔娟  房地产行业 分析师   请阅读最后一页免责声明及信息披露  cindasc 信 达证 券 股份有 限 公司CI ND A SE CUR IT IES  C O .,L T D北 京市 西 城区闹 市口大街 9 号院1 号楼 6 层 研究 开 发中心邮 编： 100031信达证券股份有限公司  CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街 9号院 1号楼  邮编： 100031 长租公寓：政策风起，未来可期   专题报告                                  2018年 2月 2日   政策红利助推住房租赁市场 快速发展 。 当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向 85 后、 90 后转变， 传统 住房 租赁 服务与新兴需求之间的矛盾凸显 ，传统模式难以满足新兴需求。 近年来，利好 住房租赁市场 发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。 2015年以来，住建部、国务院等机构 相继出台政策 支持住房租赁市场发展 ，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租 赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。   长租公寓市场容量可期 。 除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求 转向租房需求 、首臵年龄抬升、高校毕业生租房 需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。 总体而言，住房租赁市场容量逾万亿 且具备区域性特征 。   集体建设用地入市，类 REITs 产品拓宽房企融资渠道。 2017 年 8 月， 国土资源部、住房和城乡建设部联合印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，选择 13 个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地 “只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。 类 REITs 产品 盘活租赁资产，解决长租融资痛点 ，上述举措能够有效增加租赁住房供给。   信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。 政策鼓励住房 租赁消费， 金融机构积极跟进出台金融支持措施 。银行 创新金融产品便利租房者融资 ， 同时，互联网公司推出信用租房业务，12 试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费， 调整公 积金政策如提高公积金提取额度 、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。   多主体逐鹿住房租赁市场 。 伴 随政策利好 ， 多主体纷纷进军 住房租赁 市场。 截至目前，房企、房地产中介、 专业租赁机构、连锁 酒店、 金融机构和互联网公司 均已涉足 住宅租赁 市场 。其中，房企多 采用 自持物业 的 重资产运营 方式，中介机构及 其他 公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。   发达国家 租赁住房供应模式各异 。 从发达国家住房租赁市场发展的经验来看， 机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。 具体而言， 德国住房租赁市场 上 私人与机构并重，租赁保障体系完善 ；新加坡 政府主导 租赁住房 供应， 对不同收入水平人群实行 差 异化准入； 日 本 住房租赁市场 机构主 导租赁住房供应； 美国住房租赁市场以 自持物业重资产运营的 REITs 模式本期内容提要 : 证券研究报告  行业 研究 专题报告  房地产行业  房地产 行业 相对沪深 300 表 现  -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%房地产 ( 申万 ) 沪深 300资料来源：信达证券研发中心  行业规模及信达覆盖  股票家数（只）  152 总市值（亿元）  27641 流通市值（亿元）  23180 信达覆盖家（只）  9 覆盖流通市值（亿元）  8878 资料来源：信达证券研发中心  崔娟    房地产 行业分析师  执业编号： S1500512050002 联系电话： +86 10 63081103 邮  箱： cuijuan1cindasc  请阅读最后一页免责声明及信息披露  cindasc 为主 。   多主体竞逐，合作或是常态； 市场细分，增值服务是关键。 当前我国租赁住房的发展还处于初步阶段 ，多主体参与、多模式并存 。 参与各方均 凭借自身比较优势切入 住房租赁领域。 未来，房企、互联网公司、金融机构存在巨大的 合作 空间。在市场细分的前提下 ， 增值服务的提供将成为 住房租赁 市场 发展的关键。   相 关公司：  招商蛇口 （ 001979.SZ）、 万科 A（ 000002.SZ）、世联行（ 002285.SZ）、昆百大 A（ 000560.SZ）、天健集团（ 000090.SZ）   风险提示： 各地政策推进力度不及预期，租赁需求释放不及预期， 租赁业务拓展速度低于预期 。 请阅读最后一页免责声明及信息披露  cindasc 目  录  一、政策红利助推住房租赁市场快速发展  . 1 （一）传统租赁模式难以满足新兴需求  . 1 （二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善  . 1 （三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案  . 2 二、我国长租公寓市场现状分析  . 3 （一）长租公寓市场容量可期  . 3 （二）多主体逐鹿 住房租赁市场  . 5 （三） 供给端：集体建设用地入市，类 REITs 产品拓宽房企融资渠道  . 6 （四）需求端：信贷与公积金双支撑  . 8 三、我国长租公寓运营模式分析  . 10 （一）重资产运营：大型房企  . 10 （二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团  . 12 （三）租赁平台：金融机构、互联网公司  . 15 四、发达国家住房租赁市场发展经验  . 16 （一）德国  . 16 （二）新加坡  . 17 （三）日本  . 18 （四）美国  . 21 五、我国长租公寓发展前景展望  . 23 六、相关公司  . 24 （一）招商蛇口（ 001979） . 24 （二）万科 A（ 000002）  . 24 （三）世联行（ 002285）  . 25 （四）昆百大 A（ 000560）  . 25 （五）天健集团（ 000090） . 25 七、风险提示  . 25 表  目  录  表 1：主要住房租赁方式特点  . 1 表 2： 2015年以来中央层面住房租赁政策  . 1 表 3：主要城市住房租赁政策  . 2 表 4：我国长租公寓参与主体  . 5 表 5：主要城市租赁住房土地供应政策  . 6 表 6：主要城市只租不售地块出让情况  . 7 表 7：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策  . 9 图  目  录  图 1：我国总流动人口  . 4 图 2：我国 20-34岁人口占比  . 4 图 3：北京市常住人口  . 4 图 4：上海市常住人口  . 4 图 5：广州市常住人口  . 5 图 6：深圳市常住人口  . 5 图 7： REITs 典型交易结 构  . 7 图 8：国内双 SPV结构的类 REITs 交易结构  . 7 图 9：保利类 REITs 结构图  . 8 图 10：建行深圳分行按居贷  . 9 图 11：壹间  . 11 图 12：壹堂  . 11 图 13：壹栈  . 11 图 14：北京泊寓  . 12 图 15：广州泊寓  . 12 图 16：北京自如寓  . 13 图 17：欢乐谷自如寓  . 13 图 18：世联红璞  . 14 图 19：红璞社群生活  . 14 图 20： YOU+公寓  . 14 图 21： YOU+社区活动  . 14 图 22：广州窝趣轻社区  . 15 图 23：重庆窝趣公寓  . 15 图 24：建行存房贷主要流程  . 16 图 25：德国部分地区住房拥有率  . 17 图 26：德国住房租赁市场供应结构  . 17 图 27：新加坡房屋自有率  . 18 图 28： HDB房屋占比  . 18 图 29：日本新屋开工及构成  . 19 图 30：日本租赁市场供给结构  . 19 图 31：大东建托商业模式  . 20 图 32：大东建托包租模式  . 20 图 33：大东建托出租率  . 21 图 34：大东建托销售人员及接单数量  . 21 图 35：美国租赁住房占比  . 21 图 36：美国住宅自有率  . 21 图 37： UPREITs 结构  . 22 图 38： DOWNREITs 结构  . 22 图 39：美国各类 REITs 发行数量  . 22 图 40：美国各类型 REITs 股票市值  . 22 图 41： EQR公寓  . 23 图 42： EQR公寓同店入住率  . 23  请阅读最后一页免责声明及信息披露  cindasc        1 一、政策红利助推住房租赁市场快速发展  （一） 传统租赁模式难以满足新兴需求  我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。 当前，我国住房租赁市场的主流模式分为以下三种： 1、个人出租， 2、中介租赁，3 、长租公寓。上述三种模式中， 个人出租与中介租赁模式下房东相对于租房者而言处于相对强势地位， 房东话语权过大将会导致租赁关系的不稳定：房东存在任意改变租约或者提前结束租约的可能，上述行为都不利于租房者，导致住房租赁市场效率低下。在当前消费升级背景下，伴随消费主体向 85 后、 90 后的转变，租房者对居住的品质要求愈加提高，传统 住房 租赁 服务与新兴需求之间的矛盾凸显。而长租公寓实行统一的管理和装修，同时，部分长租公寓事先还会对客户进行筛选，满足租房者居住需求的同时满足租客的社交需求，为租客提供高品质增值服务，对新兴消费人群具有吸引力。  表 1： 主要住房 租赁方式特点  租赁方式  特点  个人出租  以私人房主出租为主 ，房源分散，房东通过 广告及互联网平台发布招租信息 ，房东居于强势地位 ，存在违约风险，且租户的权益较难保障 。  中介租赁  中介链接出租者与承租者 ， 中介承租出租者房产后转租给承租者 ， 赚取租金价差 ，在该链条中房东依旧处于强势地位， 同时也存在中介收费过高的可能 。  长租公寓  统一管理与装修 ， 为租客提供增值服务 ， 租赁关系较为稳定 ， 违规问题减轻 。  资料来源：信达证券研发中心  （二） 利好政策频 频 发布 ， 顶层设计趋 于 完善  利好政策频频发布，顶层设计趋于完善。 当前我国 房地产市场 房企 高速开发竞增量的时代已过 ， 存量房时代来临 。 我国 一线城市及 热点二线 城市 对人口的吸引力不减 ，这些区域住房供需矛盾仍较为严峻， 2016 年底以来调控政策频出 印证了这种矛盾 。2017 年 10 月 18 日 至 24 日在京召开的中国共产党第十九次代表大会 指出“ 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 ” 十九大 明确将租购并举 写入报告，租赁地位提升。自 2015年以来， 住建部、 国务院等机构 对 支持 租赁住房相继出台政策，这些文件相互补充表现出 一定的 连续性，这意味着在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场 将是 解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。  表 2： 2015 年以来中央层面住房租赁政策  时间  文件  发布部门  政策要点  2015年 1月 6日  住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见  住建部  首次提出购租并举，地方建立住房租赁信息政府服务平台、支持房地产开发企业出租房源、推进 REITs 试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。  2015年 11 月 22 日  关于加快发展生活性服务业促 国务院 办公厅  积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态； 请阅读最后一页免责声明及信息披露  cindasc        2 进消费结构升级的指导意见  公寓首次纳入生活服务业。  2016年 6月 3日  关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见  国务院办公厅  到 2020年基本实现供应主体多元，经营服务规范，租赁关系稳定的住房租赁市场体系。  2017年 5月 20日  住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）  住建部  鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同；在租金、租期、承租人居住权利保障，双方权利义务 等 方面 进行规范。  2017年 7月 18日  关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知  住建部、 发改委等九部委  鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁 企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务 ； 建设政府住房租赁交易服务平台 ； 增加租赁住房有效供应 ； 创新住房租赁管理和服务体制 ； 选 取 12城市试点。  2017年 8月 28日  利用集体建设用地建设租赁住房试点方案  国土资源部、住建部  确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。  2017年 11 月 21 日  部分省市房地产工作座谈会  住建部、国土资源部、人民银行  大力发展住房租赁市场；因 地制宜发展共有产权房；提高住宅和共有产权房供地比例。  资料来源：信达证券研发中心整理  （三） 地方积极跟进，试点城市全部出台方案  地方积极跟进，试点城市 全部 出台方案。截至目前，首批开展住房租赁试点的 12个城市： 广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆 均已出台相关支持政策。在 12个租赁试点城市中，杭州、广州表现积极， 北京虽不在首批试点城市之列，但也积极发展住房租赁市场。 2017年 10月 23 日，北京宣布将与京东合作建设“北京住房租赁监管平台”。总体来看，省级层面已有辽宁、四川、安徽 、河南、广东、江苏、云南、浙江 等省份出台意见或通知。城市层面约有 20余城出台约 38 项政策，推动住房租赁市场发展。  表 3： 主要城市 住房租赁政策  城市  发布时间  文件  政策  广州  2017年 7月 10日  广州市加快发展住房租赁市场工作方案 的通知  保障租赁双方权益， 赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权 ； 加大住房公积金对租赁住房的支持力度 ； .落实税收优惠 ； .允许将商业用房等按规定改造成租赁住房 。  佛山  2017年 7月 21日   加快培育和发展住房租赁市场实施方案  提出首要任务是建立 国有平台，由国有平台引领租赁市场 ， 只租不售 。  沈阳  2017年 7月 24日  沈阳市住房租赁试点工作方案  提出引导社会投资主体将城镇中的“烂尾楼”、闲臵厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等改造为租赁住房，但不能分割产权出售 。  武汉  2017年 7月 25日  武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见（征求意见稿）  盘活存量房方面，武汉鼓励住房租赁企业收购或者长期租赁闲臵的非住宅项目，将其改建为集中式公寓，并引导规范房地产经纪机构长期租赁闲臵住房，在符合相关规定的基础上，将其改造为分散式公寓， 进行统一装修、统一经营 。  成都  2017年 8月 3日  开展住房租赁试点工作的实施方案  成都将全面开展住房租赁试点工作，提出到 2017年年底，组建或改建 34家国有住房租赁公司，完善住房租赁交易服务平台，到 2020年基本形成租赁关系稳定的住房租赁市场；存 请阅读最后一页免责声明及信息披露  cindasc        3 量房方面，鼓励个人将闲臵住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系，支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁库存房源，开展住房租赁业务 。  厦门  2017年 8月 7日  厦 门市人民政府 关于开展住房租赁试点工作的实施方案  培育机构化、规模化租 赁机构，建设政府住房租赁交易平台，鼓励住房消费、完善住房租赁支持政策；提供金融支持 。  郑州  2017年 8月 8日  郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案  明确提出允许 进行 房屋租赁备案的承租方 在居住地落户 。  南京  2017年 8月 15日   市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知  培育租赁市场主体 、建设住房租赁服务监管平台、拓宽租赁住房筹集渠道、加强住房租赁市场监管、加大政策支持力度 。  北京  2017年 8月 17日  关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）  提出符 合条件的京籍与非京籍 的承租人 都可按照相关规定享受义务教育 。  合肥  2017年 8月 22日  合肥市住房租赁试点工作实施方案  组建国有租赁公司，多渠道筹集租赁房源，支持住房公积金支持职工租赁住房，将出台配套政策明确承租人在义务教育、基本医疗教育等 方面的 基本公共服务 。  杭州  2017年 8月 30日   关于 印发杭州市 加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知  增加租赁住房供应 、 培育住房租赁市场供应主体 、 鼓励住房租赁消费 、 加大政策支持 。  深圳  2017年 8月 28日  深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实 施意见  深圳市住房租赁试点工作方案  发展专业化住房租赁企业 ； 鼓励房地产企业拓展住房租赁业务 ； 鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务 ； 加强租赁住房规划和用地供应 ；允许商改住； 完善 住房租赁立法。  上海  2017年 9月 15日  关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见  保障租赁当事人权益 ， 建立住房租赁平台 、 提供线上线下同步服务，加大租赁住房供应，培育租赁市场供应主体，加强住房租赁监管 。  资料来源：各地政府网站，信达证券研发中心整理  租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓 发 展。 自 2017年 7月广州市人民政府首提“租购 同权”以来，租购同权成为全民关注的焦点，各地试点方案中积极