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“十九大”后未来楼市趋势及机会判断  2017年 10月  C ON TEN TS 目录  第一章  “十九大”后政策导向及对未来楼市的影响  短期 ： 2017-2018年楼市趋势判断  第二章  长期： 2017-2022年楼市趋势判断  第三章  对房企的短期与长期建议  第四章  “十九大”后政策导向及对未来楼市的 影响  第一章  01 “十九大”后的政策导向  02 “十九大”与“十八大”政策对比  03 “十九大”前后关键人员及政策基调判断  04 本章总结  十九大“四新”理念  新时代  新使命  新思想  新征程  习近平主席报告中 36次提到“新时代”。赋予新时代三个层面的意义，这是中国发展新的历史方位  十九大报告指出新时代中国共产党的历史使命，要进行伟大斗争，建设伟大工程，推进伟大事业，实现伟大梦想  开创性地提出了新时代中国特色社会主义思想并全面阐述了新时代坚持和发展中国特色社会主义的 14个基本方略  在新时代中国特色社会主义发展两个阶段的战略安排，开启了中国特色社会主义现代化建设的新征程  “十九大”习近平的发言报告中，提出“新时代”、“新使命”、“新思想”、“新征程”，这 “四新”理念定调未来五年社会和经济发展模式  “ 十九大”树立两大措施  依法治国  保障内需  基础保障  习近平主席报告中“法治”一词出现了 33次，“依法治国”出现了 19次。十九大报告提出，要成立 中央全面依法治国领导小组 ，加强对法治中国建设的统一领导   未来五年中，法治在国家治理体系和治理能力现代化中，将扮演更加重要的角色，将发挥更加基础性的作用。中央全面依法治国领导小组，体现了党领导一切的要求，也是对 未来全面依法治国最大的组织保障  重新定义当前社会 主要矛盾（人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾） 。意味着经济发展从重数量向重质量转变，更加关注社会贫困群体  报告在改善民生方面提出：鼓励勤劳守法致富， 扩大中等收入群体，增加低收入者收入，调节过高收入，取缔非法收入。 履行好政府再分配调节职能，加快推进基本公共服务均等化，缩小收入分配差距  “十九大”习近平的发言报告中，突出强调“依法治国”和“保障内需”  这两 大 措施为 未来五年改革保驾护航  两大措施对房地产市场的影响  依法治国         依法调控房地产  住建部部长王蒙徽：坚持“房子是用来住的”的定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、 立法等手段推进房地产长效机制的建立  房地产税作为长效调控机制的重要内容之一，要经过 全国人大立法才有实施的根基 ，所以最快 2018年两会有可能对房地产税立法，进而择机出台房地产税。最重要的是目前已经找到征收房地产税的合理理由： 每年征收的房地产税，是为了未来土地使用权到期后自动续期的预交费用  保障内需  保障不同群体住房、带动内需  习近平主席在 19大报告中指出，完善促进消费的体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用。这一表述意味着我国经济增长模式进入“新时期”，以出口驱动和投资驱动为主转变为消费驱动型经济增长模式  房价过高对于居民的消费能力有较大的“挤出效应”，容易造成内需潜力不足的情况。 尤其是对于中低收入群体而言，属于购房群体中的购买力断层人群，多元的住房供应体系，既能保障这些人群的住房需求，又能整体提高社会的消费能力和水平  不同群体住房有保障，房地产市场调控有法可依，长效调控机制雏形已现  对于房地产市场，  “依法治国”侧重使用立法手段推进房地产长效机制的建立，而“保障内需”既保障不同群体住房需求，又通过内需带动经济稳定增长  “ 十九大”关于房地产市场的三大核心要点  “十九大”习近平的发言报告中，与房地产行业密切相关的核心方向性要点为：社会主要矛盾转移、住房属性明确定位和实现社会主义现代化时间表  我国社会主要矛盾已经转化  中国特色社会主义进入新时代， 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。深层次指出经济从重发展速度转移到重发展质量，从过去强调效率调整到公平。房地产市场的弱势群体住房保障成为未来发展的重点之一。  住房属性定位明确  加强社会保障体系建设。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 也就意味着房子的居住和投资的双重属性转变为居住和准公共物品的新属性特征。  实现社会主义现代化时间表  第一个阶段 ，从 2020年到 2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化；  第二个阶段 ，从 2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国  现代化基本涵盖了：农业发展、科技发展和创新、工业信息现代化及城市化。未来农村发展、农民进城、城市化仍然是房地产市场机会。  核心要点 1：社会主要矛盾转化  1956 年中共 ” 八大 ”  当前主要矛盾不再是阶级斗争，而是人民对于经济文化迅速发展的需要同当前经济文化不能满足人民需要的状况之间的矛盾  1981 年中共 ” 十一届六中全会 ”  在现阶段，我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾  2017 年中共 ” 十九大 ”  我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾  提出的背景：  1. 区域发展不平衡，居民贫富差距大；  2. 创新能力较弱，实体经济水平待提高；  3. 就业、教育、医疗、居住、养老等方面问题突出  提出的背景：  1. 国内生产效率较低，技术水平相对落后；  2. 国内市场封闭，与国际贸易联系较弱  提出的背景：  1. 确立工业化强国为主要路线，但体制、管理模式仍停留在农业化；  2. 教育、研究体系建设落后，人才缺乏问题突出  2017年“十九大”提出的社会主要矛盾转化，主要基于对当前区域发展不平衡、经济创新能力较弱以及民生问题（如就业、教育、居住等）突显的判断，其中住房问题为核心的矛盾点，促使中央对住房属性明确定位和做出住房制度的结构性安排  核心要点 2：住房属性明确定位  2016年 12月 21日  中央财经领导小组第十四次会议  习近平指出  要准确把握住房的 居住属性 ，以满足新市民住房需求为主要出发点，以 建立购租并举 的住房制度为主要方向，以市场为主 满足多层次需求 ，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居  “ 19大”前关于住房属性的表态  2017年 10月 19日  中央 ” 十九大“  习近平指出  加强社会保障体系建设。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，加快建立 多主体供给 、 多渠道保障、租购并举 的住房制度，让全体人民住有所居  “ 19大”住房属性发生改变  “ 18大”期间住房属性定位  居住属性  投资属性  居住属性  准公共物品属性  转变  “ 19大”期间住房属性定位  国外对住房属性定位  居住属性  准公共物品属性  “ 19大”期间关于住房属性的定位与 2016年 12月中央财经领导小组会议的提法具有延续性。“ 19大”期间，住房属性定位由“ 18大”期间的居住、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位，去投资化意义明显  核心要点 3：社会主义现代化时间表  实现社会主义现代化时间表  第一个阶段 ：  从 2020年到 2035年 ，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化  第二个阶段 ：  从 2035年到本世纪中叶 ，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国  社会主义现代化的内涵  社会主义现代化的主要内容  科学进步  经济持续  社会结构  城市化  减少对劳动力、资本的依赖性，通过科学技术进步推进经济内生性发展  经济结构转变，逐步由第二产业主导向第三产业主导的经济发展结构转变  逐步完善和解决就业、教育、医疗、居住、养老等方面的突出问题  核心热点城市城市化空间不大，未来发力点在三四线城市  2020-2035年为实现社会主义现代化的关键时间段，其亟需解决的问题就是习近平针对发展“不平衡、不充分”的表述，化解核心热点城市居住问题以及提升三四线城市城市化水平是房地产长效调控机制的主要内容  “十九大”  为房地产业定调  2017年 10月 18日，习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告，在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一章节中，提出“ 加强社会保障 体系 建设“，并对房地产市场定下”房子是用来住的、不是用来炒”  的基调  让 全体人民住有所 居  定位  措施  目的  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位  加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度  十九大为房地产业定调  ？  全国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度蓝图  商品住宅  具有规模性的、资金实力的、品牌实力的大开发商  社会租赁住房  地方国企和央企  公共租赁住房  一线及二线核心热点城市  中小型开发商  多主体供应是指，针对核心热点城市和三四线城市房地产市场特征的不同，对商品住宅、公共租赁房以及共有产权房等进行供应主体的细分，尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾，做出多渠道保障和购租并举的制度安排，全面覆盖基本住房需求的同时，兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求  商业用房存量持有方  地方政府平台  共有产权房  开发商自持住宅  商品住宅  三四线城市  城市主体  供应主体  全产权售卖  部分产权售卖  社会租赁  保障租赁  地方政府  租赁住房  全产权售卖  保障租赁  住房类型  中高收入人群  中等偏下收入人群  大学毕业生及城市人才住房  低等收入人群  中高收入人群  低等收入人群  针对人群  未来住房的多主体供给实现蓝图  01 “十九大”后的政策导向  02 “十九大”与“十八大”政策对比  03 “十九大”前后关键人员及政策基调判断  04 本章总结  对比 1：“四新”理念定调  新定位  上升科学发展观地位  解决中国发展的方向和路径  “十八大”四新理念定调  新概括  提出一个中心、两个基本点、五大建设  中国特色社会主义发展以经济为中心，兼顾其他方面的立体发展模式  新布局  实现全面小康社会的路径  建成全面小康社会时间点  新要求  适应新环境下，党职能转变  以道德建设为基础  “十九大”四新理念定调  新时代  以“十九大”为关键点，具有重要历史意义和政治意义  新使命  展现斗争、工程、事业、梦想的发展愿景  确定中国未来发展的顶层设计  新思想  确定新时代中国特色社会主义思想为中国发展的理论指导  新征程  “十九大”期间将起到承上启下的关键作用  “十八大”政策及理念为“十九大”进一步改革奠定基础，“十九大”是“十八大”政策的延续和深化。“四新”定调上有两个转变，第一，进一步提高“十九大”的历史和政治意义，明确了“十九大”期间将完成前一百年的收尾和为建成全面小康社会打好基础；第二，将“中国梦”的实现路径具化为“斗争、工程、事业”，将成为中国未来发展的顶层设计  对比 2：经济增长方式转变  社会主要矛盾：  人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾  “十八大”经济增长方式表述与实际增长方式  消费内需拉动  现代服务业和战略性新兴产业带动  科技进步、劳动者素质提高、管理创新驱动  节约资源和循环经济推动  投资  消费  出口  需求侧  刺激  社会主要矛盾：  人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾  “十九大”经济增长方式表述  数量型经济增长阶段  质量型经济增长阶段  供给测改革  适当需求侧刺激  去产能  去库存  降成本  去杠杆  补短板  缩小区域发展不平衡  缩小贫富差距  完善社会保障制度  “十八大”期间，政府主要采取内需拉动、政府主导的投资以及出口红利等传统数量型经济增长方式实现。“十九大”期间，经济增长方式将是供给侧改革和适当需求侧刺激相结合的质量型经济增长方式  对比 3：供给侧改革的两个阶段侧重点  2015年 11月 10日  中央财经领导小组：  “在适度扩大总需求的同时，着力 加强供给侧结构性改革 ，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升”  阶段 I“十八大后”（ 2012-2017）：供给侧改革阶段  阶段 II“十九大后”（ 2017-2022）：供给侧改革 +适当需求刺激阶段  2015年 12月 22日  中央 经济工作会议：  “明年经济社会发展特别是 结构性改革 任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务”  2016年 5月 16日  中央财经领导小组：  “推进 供给侧结构性改革 ，是综合研判世界经济形势和我国经济发展新常态作出的重大决策，各地区各部门要把思想和行动统一到党中央决策部署上来，重点推进“ 三去一降一补 ”  “十九大”  加快推进基本公共服务均等化  缩小收入分配差距  加强社会保障体系建设  增加稳定脱贫人口  “十九大”前后供给侧改革的两个阶段  扩大中等收入群体数量  增加人民消费倾向  “十八大”后为供给侧改革第一阶段，侧重供给端的调整，重点推进“三去一降一补”。“十九大”开始侧重需求端的调整。明确发展“不均衡、不充分”为社会主要矛盾，为“十九大”之后推进缩小收入分配差距、加强社会保障体系建设等工作奠定主线，旨在扩大中等收入群体数量、增加人民消费倾向，实现供给侧改革中有效供给和需求的结构性匹配  对比 4：房地产定位  “十八大”关于房地产的表述  建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。  要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活  解读  商品住宅属性包含投资属性、居住属性以及准公共物品属性。  尽管在住房制度上实施双轨制，但是并没有截然区分开。  针对保障性住房建设和管理的责任主体并没有明确，地方资金没有落实，建后变成代建单位垫资，政府不购买，可能变成三角债。  忽视要把组织编制和实施住房建设发展规划与计划作为引导预期、调控市场的重要手段，过去的调控主要针对房价的增长  “十九大”关于房地产的表述  加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。  加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居  解读  明确住房属性，包括居住属性和准公共物品属性。去投资属性意义明显。  通过住房制度安排，针对核心热点城市、三四线城市，明确商品住宅、公共租赁房以及共有产权房的供应主体。  将房地产定位成社会保障体系建设的重要一环，增加中等收入群体人数和人民消费倾向，促成“供给侧改革 +适度需求侧刺激”的经济发展方式  “十九大”与 ” 十八大“相比，关于房地产的论述上有 3个明显的改变，第一，明确住房属性为居住和准公共物品；第二，针对不同城市、不同人群，明确商品住宅、公共租赁房以及共有产权房的供应主体；第三，房地产不再成为经济发展的主要手段，住房保障成为保证适度需求侧刺激的基础  01 “十九大”后的政策导向  02 “十九大”与“十八大”政策对比  03 “十九大”前后关键人员及政策基调判断  04 本章总结  央行 -周小川  央行行长周小川在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问  货币政策运用  “货币政策以宏观审慎管理政策为主，在经济过热时采取逆周期操作，同时增加传统货币调节工具的内容，比如对资本的质量、流动性、杠杆等等都有新的要求。”  谨防中国版“明斯基时刻”的到来  解读： 传统的降准、降息将不再作为首要调节工具；谨防系统性金融风险  金融杠杆率  “企业：规范和界定地方政府融资平台和地方国企之间的债务关系。”尤其三四线城市在未来对土地财政的依赖度更高“。  “家庭部门的债务杠杆率较低，与发达国家相比仍有空间。”  解读： 三四线城市房价收入比低，将成为债务杠杆率提升的主要区域  从周小川的发言来看，货币政策运用以宏观审慎管理政策为主，传统的降准、降息将不再作为首要调节工具。规范和界定地方政府融资平台和地方国企的债务关系，未来三四线城市地方政府对土地依赖度提升。与发达国家相比，中国家庭部门债务杠杆率较低，主要是因为三四线城市房价较低，未来三四线城市的债务 杠杆 率具有提升空间  银监会 -郭树清  银监会主席郭树清在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问  银行业治理方向  “确定同业、理财、表外三个重点领域，这三个领域覆盖了比较突出的风险点，比如，影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方政府债务等，同时还有与其相关的操作性风险，所以要集中精力整治。”  解读： 从银行业治理的方向来看，与房地产行业的上下游关系较大，从私募基金备案管理规范 4号文件、互联网金融整治、开发商拍地自有资金审查、禁止首付贷等行为来看，房地产行业融资渠道已经收窄  风险控制与金融监管  “未来整个趋势是金融监管会越来越严，严格执行法律、严格执行法规、严格执行纪律，防范中小银行流动性风险，同时抵御外部冲击风险，包括 IT系统、互联网金融、非法集资等方面风险。”  解读： 金融行业的监管程度不会发生改变，银行端资金的可获得性将下降  从郭树清的发言来看，房地产行业的上下游的融资渠道是未来的主要治理方向。针对私募基金备案管理规范、互联网金融、开发商拍地自有资金审查、禁止首付贷等方式，已经收窄房地产行业融资渠道，同时金融行业监管程度不会放松，不排除更为严厉的措施跟进  住建部 -王蒙徽  住建部部长王蒙徽在 十九大新闻中心举办记者招待会 活动答记者问  长效机制  “ 房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。 ”  解读 ： 从保障房持续建设、住房租赁市场的立法工作到北京、上海积极探索发展共有产权住房，房地产长效机制的轮廓 基本出炉， 关于调控的细则 也将在未来逐步落实  十月二十二日 ， 王蒙徽 在 十九大新闻中心举办 记者招待会上的表态集中 在，长期制定“房地产长效机制”，保持房地产市场长期稳定，而采取措施方面“坚持分类调控，因城因地施策”，未来各城市调控政策将会出现分化  房地产调控  “我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。”  解读： 短期内房地产政策调控不放松 ，保持政策的连续性和 稳定性。长期因城因地施策、建立长效机制，调控政策在一二三四线城市出现分化  住建部 -王蒙徽  住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动答记者问  住房租赁管理条例  “将按照习近平总书记提出的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快研究和制定“住房租赁管理条例”。研究建立房地产的统计和市场监测预警指标体系，加快建立市场预警机制，加强监测和分析，以保持房地产市场平稳”。  解读： 短期内，住建部的工作重心为制定和出台“住房租赁管理条例”，使得“多渠道保障、租购并举”住房制度具有法律效应。同时建立监测预警体系，加快对房地产市场变化的调整速度和预期管理  政府主导保障住房  “满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。”  解读： 地方政府及地方国企、央企提供公共租赁房、共有产权房满足中低收入人群的基本住房需求，地方国企及央企利用自有土地、自有资金及其他自身优势发展公共租赁房，降低开发成本  十月十九日，王蒙徽在 十九大中央国家机关代表团开放日活动 的表态集中在，短期内制定和出台“住房租赁管理条例”，使得“多渠道保障、租购并举”具有法律约束效应，建立市场监测预警体系，对房地产市场变化做出更快的反应和预期管理。政府、地方国企及央企主导保障性住房，利用自身资源优势，降低保障房开发成本  证监会 -财政部 -国土部  “已经确定的耕地红线绝不能突破”  “已经划定的城市周边永久基本农田绝不能随便占用”   “减少甚至暂停 IPO的方法，力图稳定市场，取得过时点性的效果。但长远来看，并未解决资本市场长期稳健发展的机制性问题”   历史和当下的违法违规线索都会盯住不放  “财政赤字主要是用于减税降费和保障重点领域的支出，既支持推进供给侧结构性改革，也适度扩大总需求”  “ PPP在中国还处于探索阶段。客观上，各方面对这个问题的认识和实践能力的提升，都需要一个过程”  “合理安排地方新增的债务规模，但要严格落实地方政府债务限额管理和预算管理制度，健全风险预警和应急处置机制，加大对违法违规融资担保行为的查处和问责力度“  证监会  刘士余  财政部  肖捷  国土部  姜大明  刘士余主张 IPO提速和加强股市治理；肖捷主张财政赤字推进供给侧改革和适度扩大内需、 PPP项目落地需要时间、地方债务可增加，但需要加强监管；姜大明表示耕地红线不能破、基本农田不能随便占用  01 “十九大”后的政策导向  02 “十九大”与“十八大”政策对比  03 “十九大”前后关键人员及政策基调判断  04 本章总结  本章总结  核心部门政策基调  房地产调控思路  住房属性及制度安排  经济增长方式  “十九大”之后经济增长方式由原先的“三家马车拉动”，转变“供给侧改革 +适度扩大内需”的驱动方式  房地产将弱化直接拉动经济增长的作用，而是为适度扩大内需等方式提供保障和基础  住房属性明确，为居住和准公共物品属性，剥离投资属性  明确根据不同城市主体、不同人群，提供不同住房类型和供应主体，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度  短期内，坚持“十九大”提出的“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，尤其是针对核心热点城市的调控政策不会放松  长期来看，根据社会主义现代化时间安排和要求，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立  货币政策： 传统的降准、降息将不再作为首要调节工具  金融治理： 房地产相关上下游的资金渠道进一步收紧  供给侧改革延续： 三四线城市为“去库存”战略的主要区域，居民杠杆率低、城镇化水平较低、地方债务风险大、财政政策倾斜，适度扩大内需  房地产重新定位，明确居住和准公共物品属性，剥离投资属性。符合“十九大”之后经济增长方式转变为“供给侧改革 +适度扩大内需”的驱动方式，房地产行业对经济拉动将进一步弱化，为“适度扩大内需”提供 保障和 基础  短期： 2017-2018年楼市 趋势判断  第二章  十九大政策贯彻执行两个阶段  十九大  （ 2017年 10月）  政策理念提出  两会  （ 2018年 3月）  政府换届  十九届三中全会  （ 2018年 10-11月）  一般三中全会是重大经济政策改革全面实施节点  2017年 -2018年  政策理念提出，还没有全面推行实施，这阶段贯彻延续前期政策，并且政策一般不会有变动，直到新的政策出台  2018年 11月 -2022年  在新一届政府领导班子领导下，重大经济政策改革的全面实施推进  阶段一  阶段二  十九大政策从提出到全面贯彻落实预计要经历两个阶段，第一阶段是从 2017年 10月份到 2018年 11月份，第二阶段是从 2018年底到 2022年  01 经济 现状与楼市关系  03 政策调控周期  04 市场量价周期预测  05 影响楼市的国际不确定因素  06 总结与建议  02 楼市现状：当前楼市四大矛盾  经济现状分析逻辑  “十九大”之后经济增长方式转变为“供给侧改革 +适度扩大内需”的驱动方式，房地产行业对经济拉动将进一步弱化，为“适度扩大内需”提供保障体系和 基础。我们从中国经济现状的内部环境与外部环境两个角度分析，房地产行业的定位如何成为实现宏观经济目标的手段  内部环境  外部环境  经济增速放缓  消费与投资成经济增长动力  国内货币发行存在缺口  美联储缩表传导央行缩表  房地产对经济拉动作用弱化  房地产成调控外汇储备工具  房地产调控是宏观经济目标的实现手段  经济现状  美联储政策直接影响国内政策  宏观因素  -45 -25 -5 15 35 55 75 95 115 199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017年1-9月货物和服务净出口  资本形成总额  最终消费支出  宏观经济  从宏观经济指标来看， 1997到 2017年中国经济经历了从高增速到增速逐渐放缓的过程。就 GDP核算而言，第三产业、第二产业增长迅速，且绝对量上第三产业多于第二产业。“十九大” 强调“深化供给侧结构性改革。”传统产业优化 升级势在必行；从支出角度看，传统拉动经济的三驾马车中，消费对 GDP的贡献逐年上升，投资对 GDP的贡献相对降低，“十九大”指出，“ 增强消费对经济发展的基础性作用 ”，消费对 GDP增长贡献将进一步提到  0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017年1-9月第一产业 GDP 第二产业 GDP 第三产业 GDP GDP实际增速  亿元  % 图： 1997-2017年中国 GDP（分产业 ）及实际增速  图： 1997-2017年中国消费、投资、净出口对 GDP贡献百分比  数据来源 : 同策研究院 、 wind 比例   预计全年80万亿元  -4.00% -3.00% -2.00% -1.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 18000 23000 28000 33000 38000 43000 2008/10 2009/12009/42009/72009/10 2010/12010/42010/72010/10 2011/12011/42011/72011/10 2012/12012/42012/72012/10 2013/12013/42013/72013/10 2014/12014/42014/72014/10 2015/12015/42015/72015/10 2016/12016/42016/72016/10 2017/12017/42017/7外汇储备  环比增速  外汇储备下降与房地产调控政策  从外汇角度看， 2014年 7月中国 的外汇储备开始逐月下降（资本流出 ）， 2014年 8月份是我国房地产市场标志性时间点，房地产成为吸引资金，防止资本外流的宏观调控工具，因此调控放松，限购取消。 2016年 3月份在楼市全面上涨，资金集中流入楼市的背景下，外汇储备下降趋势放缓。加上严格外汇管制等其他措施，外汇储备在 2017年开始回升，房地产作为抵抗缩表的调控工具表现出色。但是推高了楼市风险，热点城市收紧成为 必然  外汇储备月度环比负增长  2014年 8月  （房地产市场标志性时间）  2016年 3月  图： 2008年以来我国外汇储备变动情况  数据来源 : 同策研究院 、 wind 外汇下降趋势放缓  亿美元  % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2010/12010/52010/92011/12011/52011/92012/12012/52012/92013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/9M1同比 (%) M2同比 (%) 宏观 货币政策 判断  “十九大”指出“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。 ”而根据 经验判断， M2同比增速合理区间值为实际 GDP同比增速 +CPI同比增速 +2-3%经验调整，大于该区间值的，为货币超发 ；小于 该区间值的，表示货币存在缺口。 2017年 9月， M2同比增速为 9.2%，低于区间值，表明货币存在 缺口，现行货币政策趋紧  图： 2010-2017年 9月  中国 M1和 M2同比增速  时间  M2同比 增速% 实际 GDP增速 % CPI同比 增速% 经验调整（ +2%）  经验调整（ +3%）  合理 M2同比增速 % M2增速判断  2010年  18.9  10.6  3.3  15.9  16.9  15.9-16.9 货币超发  2011年  17.3  9.5  5.4  16.9  17.9  16.9-17.9 合理区间内  2012年  14.4  7.9  2.6  12.5  13.5  12.5-13.5 货币超发  2013年  13.6  7.8  2.6  12.4  13.4  12.4-13.4 货币超发  2014年  11.0  7.3  2.0  11.3  12.3  11.3-12.3 货币缺口  2015年  13.3  6.9  1.4  10.3  11.3  10.3-11.3 货币超发  2016年  11.3  6.7  2.0  10.7  11.7  10.7-11.7 合理区间内  表： 2010-2016年  中国 M2同比增速合理性判断  数据来源：同策研究院、 wind 数据说明：中国实际 GDP以 1978年为基期  M2同比增速合理性预判模型： M2同比增速 =实际 GDP同比增速 +CPI同比增速 +经验调整（ +2-3%），大于该区间值的，为货币超发；在该区间值内的表示货币发行合理；小于该区间值的，表示货币存在缺口  2017年前三季度，中国实际 GDP增速为 6.9%， CPI累计同比增速为 1.5%，加上经验值（ +2-3%）的变动，那么 2017年上半年 M2同比增速维持在 10.4-11.4%之间 .。 2017年前三季度， M2同比增速降为 9.2%，低于合理区间值，表明货币存在缺口  存在货币缺口  2015-2017年房地产政策  房地产行业的发展受“一行两会三部委”的政策影响，通过分析政策可以发现房地产调控的放松与收紧的脉络。而对房地产的调控根本上还是服务与宏观经济目标，房地产市场起到了稳定经济环境、促进经济平稳发展的作用  2015年 330政策  央行、住建部、银监会  商业贷款，二套房首付比例不低于 40% 公积金贷款，首套房首付比例不低于 20%，二套房（首套房贷款已结清）首付比例不低于30% 财政部  二手房营业税免征 5年变 2年  2015年 930政策  央行 、住建部、财政部  公积金使用：提高贷款额度、延长贷款期限 、推行异地贷款业务  央行、银监会  商也贷款：不“限购”城市首付比例最低 25% 2016年 219政策  财政部：  契税：首套房，90平以下 1%、 90平以上 1.5%；二套房， 90平以下1%、 90平以上2% 营业税：满两年售二手房免征营业税  2016年 324政策  财政部  营业税 改增值税，除北京、上海、广州和深圳外，不满 2年出售二手房， 5%全额缴纳增值税；满 2年出售二手房，免征 增值税  2016年 930政策  9月 30日到 10月 6日  限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地  2017年 3月政策  由厦门率先启动的全国性热点城市的限售政策；针对本地户籍家庭、外地户籍家庭、企业及法人单位分别制定 2-3年不等的限售政策  2017年 9月政策  9月 20日到 10月 12日  先后有 12个城市出台限售政策，拉动新一轮楼市调控节奏。从 2017年 3月开始，累计已有 44个单个城市出台限售政策  货币政策：全球 货币通 缩下的中国楼市  宏观环境  外部经济环境  国内经济环境  美元加息  美元缩表  人民币加息  直接引起  央行资产负债表  资本回流  外资流出  央行缩表风险  房地产调控  蓄水池的作用，留住流出资本  维持央行表规模  严格外汇管控  设置资本流出门槛，限制流出  房地产调控是宏观经济目标的实现手段  国内外货币政策 -外汇 -房地产调控逻辑图：  随着美国经济复苏及各项指标趋好， 2018年美元加息及缩表将是大概率事件，这会影响中国宏观货币政策走向，进而影响房地产行业  货币政策与房地产调控政策的关系  当 M1-M2剪刀差处于高点时，由于货币政策宽松，使得房地产市场热度提高，商品住宅市场出现量价齐升的火热态势，此时就有相应的楼市收紧政策出台。反之，当 M1-M2剪刀差处于低位时就会有相应的救市政策出台。 2016年下半年以来 M1-M2剪刀差持续位于历史高位 ，虽然 M1增速显著放缓，但从趋势来看，2017-2018年 仍处于政策收紧 期  -0.2 -0.15 -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 0.45 2006/12006/42006/72006/10 2007/12007/42007/72007/10 2008/12008/42008/72008/10 2009/12009/42009/72009/10 2010/12010/42010/72010/10 2011/12011/42011/72011/10 2012/12012/42012/72012/10 2013/12013/42013/72013/10 2014/12014/42014/72014/10 2015/12015/42015/72015/10 2016/12016/42016/72016/10 2017/12017/42017/7M1增速  M2增速  M1-M2增速差  2007年 9月  “ 927房贷新政”  2008年 12月  “国十三条”  2010年 1月  “ 国 十一条”  “新国十条”  2011年 1月  “ 新国八条”  2013年 2月  “ 新国五条”  2014年 9月  “ 930房贷新政”  2016年 10月楼市调控集中出台  图： 2006-2017年 M1、 M2同比及两者之差走势   短期内 ， 当 M1-M2剪刀差处于高点时 ， 由于货币政策宽松 ， 使得房地产市场热度提高 ， 商品住宅市场出现量价齐升的火热态势 ， 此时就有相应的楼市收紧政策