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东北主要城市商业活力指数白皮书5IF$PNNFSDJBM3FBM&TUBUF%FWFMPQNFOU*OEFYPG.BKPS$JUJFTJO/PSUIFBTU$IJOB目录CONTENTS宏观发展指数商业发展指数业态及品牌发展指数办公市场发展指数01091425前言东北地区经济发展扑朔迷离，人口增长缺乏动力，而商业发展在经历了电商冲击的同时也面临着消费升级的挑战，东北四个主要城市的商业市场发生着悄然的转变。本报告从东北四个主要城市的宏观经济发展、商业地产发展变化等多个层面进行全方位的剖析，力求发掘东北各个主要城市的商业地产活力指数。东北主要城市商业活力指数白皮书 01本次报告数据截止2017年6月30日。东北四大主要城市中，城市宏观经济在经历了前些年的高速发展后，长春、哈尔滨、大连GDP增速相对稳健，沈阳市由于外部需求不足，并受老工业基地机制性和产业结构性问题的影响，GDP增速下滑，整体经济增长需要新的发展契机。宏观发展指数注：全国重点城市包括15个副省级城市和4个直辖市，数据来源于各城市统计局及网络数据整理。GDP水平经历高速发展后需要新的增长契机2016年全国重点城市GDP和增速情况2007-2016年东北四大城市GDP和增速情况单 位：亿 元单 位：亿 元GDP 增速30，00025，00020，00015，00010，0005.000010，0008，0 0 06，0004，0002，000015%10%5%0%-5%-10%-15%20%10%0%-10%-20%沈阳市 大连市 长春市 哈尔滨市 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 武汉 成都 杭州 南京 青岛 宁波 大连 沈阳 济南 西安 哈尔滨 长春 厦门02 东北主要城市商业活力指数白皮书沈阳市增速 大连市增速 长春市增速 哈尔滨市增速 东北四大城市均已迈入特大城市行列。其中，哈尔滨市即将跻身超大城市行列，作为东北政治、经济、文化中心的沈阳，一小时交通圈辐射人口超过两千万，具有较强的辐射能力。但近一两年来，东北几大城市人口增长缺乏动力，人口有外溢倾向，增速均呈现下行趋势。人口增长缺乏动力，人口具有外溢倾向2016年全国重点城市常住人口情况2015年东北四大城市户籍人口与常住人口对比情况2006-2015年东北四大城市户籍人口情况单 位：万人单 位：万人 户籍人口 常住人口单 位：万人超大城市特大城市沈阳 大连 长春 哈尔滨 3，5 0 03，0002，5 0 02，0001，5 0 01，00050001，00080060040020001 ，1 0 0800500沈阳市 大连市 长春市 哈尔滨市 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015上海 北京 广州 深圳天津重庆 武汉成都 杭州 南京青岛 宁波 大连沈阳 济南西安哈尔滨 长春 厦门哈尔滨长春沈阳大连东北主要城市商业活力指数白皮书 03注：全国重点城市包括15个副省级城市和4个直辖市，数据来源于各城市统计局及网络数据整理。注：全国重点城市包括15个副省级城市和4个直辖市，数据来源于各城市统计局及网络数据整理。与全国重点城市相比，大连、沈阳和长春三个城市的第二产业的比例均高于全国平均水平，凸显了东北老工业基地的特征，需要优化产业结构带动经济增长。哈尔滨土地适宜耕作，是中国重要的粮食生产基地，第一产业发展水平较高，而人口的聚集更是促进了商业和服务业市场的发展，因此，第三产业在产业结构比例中领跑东北。第三产业发展有待提升，产业结构继续优化2015年全国重点城市三大产业结构占比情况2015年全国与东北四大城市产业结构占比情况第一产业 第二产业全国 沈阳 大连 长春 哈尔滨第三产业100%80%60%40%20%0%上海北京广州 深圳天津重庆 武汉成都 杭州 南京青岛 宁波大连 沈阳济南 西安哈尔滨 长春 厦门第一产业 第二产业 第三产业04 东北主要城市商业活力指数白皮书东北主要城市商业活力指数白皮书 05注：全国重点城市包括15个副省级城市和4个直辖市，数据来源于各城市统计局及网络数据整理。东北四大城市在全国重点城市消费品零售总额的排名中，整体处于中下游水平，大连、长春和哈尔滨的增速经过了几年放缓后，有 了新的回升趋势，沈阳整体经济的下行导致社会消费品零售总额的回落，给市场预留了新的增长空间。沈阳社会消费品零售市场需要新的发展空间，其他三城小幅回升2016年全国重点城市社会消费品零售总额情况2007-2016年东北四大城市社会消费品零售总额情况社会消费品零售总额 增速12，00010，0008，0 0 06，0004，0002，00005，0004，0003，0002，0001，000015%10%0%-5%-10%-15%25%20%15%10%5%0%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016上海北京 广州 深圳天津重庆 武汉成都 杭州 南京 青岛 宁波 大连沈阳 济南 西安哈尔滨 长春 厦门单 位：亿 元单 位：亿 元沈阳市 大连市 长春市 哈尔滨市 沈阳市增速 大连市增速 长春市增速 哈尔滨市增速 注：全国重点城市包括15个副省级城市和4个直辖市，数据来源于各城市统计局及网络数据整理。东北整体具有较强的消费意愿，需求有待进一步满足东北四大主要城市的人均可支配收入虽在全国重点城市排名中处于中等偏下的水平，但东北整体具有较强的消费意愿，其中长春的消费意愿最为强烈，这一明显的消费特征为商业市场发展提供了坚实的基础。2015年全国重点城市人均可支配收入及消费性支出分析2006-2015年东北四大城市消费意愿分析人均可支配收入 人均消费性支出 消费意愿60，0005 0，0 0 04 0，0 0 03 0，0 0 02 0，0 0 01 0，0 0 00100%90%80%70%60%90%60%0%30%0%2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015上海 北京 广州 深圳 天津 重庆武汉 成都杭州 南京 青岛宁波 大连沈阳济南 西安 哈尔滨 长春厦门沈阳市消费意愿 大连市消费意愿 哈尔滨市消费意愿 长春市消费意愿 单位：元06 东北主要城市商业活力指数白皮书 单位：亿元注：全国重点城市包括15个副省级城市和4个直辖市，数据来源于各城市统计局及网络数据整理。房地产投资增速明显下滑，市场进入理性开发时代东北四大城市的房地产市场，在经历高速的发展后投资增速明显下滑，均出现“负增长”的状况，房地产商对于项目的开发投资开始采取保守策略，市场逐渐进入理性开发时代。2006-2015年东北四大城市房地产开发投资额情况哈尔滨房地产开发投资额 沈阳房地产开发投资额增速 大连房地产开发投资额增速长春房地产开发投资额增速 哈尔滨房地产开发投资额增速 2，5 0 02，0001，5 0 01，0005000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015沈阳房地产开发投资额 大连房地产开发投资额 长春房地产开发投资额 东北主要城市商业活力指数白皮书 07商业地产市场沈阳和大连包容性强，长春最内向在东北四大主要城市中，哈尔滨和长春知名商业地产企业进驻数量较少，其中，长春以本土商业地产商和开发运营商为主，商业发展偏内向；沈阳和大连进驻的国际和全国知名商业开发运营商最多，商业发展偏外向，开放程度和国际化程度更高。2015年东北四大城市本土代表性上市商业地产企业营业收入东北四大城市本土与非本土企业投资开发商业体量分析国际和国内知名商业地产企业进驻情况大商集团 欧亚集团 秋林集团 中兴商业沈阳 大连 长春 哈尔滨营业收入 同期增长单 位：亿 元本土企业投资开发商业体量 非本土企业投资开发商业体量100%80%60%40%20%0%40%20%0%-20%4002000注：统计的商业地产企业指在城市中已有开业商业项目的企业。R沈阳大连长春哈尔滨沈阳大连长春哈尔滨08 东北主要城市商业活力指数白皮书商业发展指数多中心商业格局基本形成随着城市人口由城市中心向城市周边外溢，促进了商业项目向城市周边转移，东北四大主要城市目前均已形成了除传统商圈外的多中心商业发展格局。市级商圈区域新兴商圈东北主要城市商业活力指数白皮书 09沈阳太原街铁西商圈北行市府北站商圈中街五里河商圈奥体商圈大连华南西安路和平高新区青泥洼桥东港天津街长春火车站重庆路红旗街东盛商圈桂林路欧亚卖场前进大街净月哈尔滨松北道里商圈南岗商圈爱建群力哈西香坊会展埃德蒙顿沈阳的总体存量及10万 以上单体商业项目均高居首位沈阳在经过10年的集中放量后，商业存量居东北主要城市首位，10万平以上的单体商业项目也最多，占城市整体存量比例近五成，但沈阳商业放量于2016年放缓，标志着其开始进入理性发展时代；而大连、哈尔滨、长春的商业放量一直保持平稳，同时商业市场的丰富度和包容度也相对较低，有待进一步提升。2007-2016年东北四大城市集中式商业存量情况沈阳 大连 长春 哈尔滨单 位：万5万以下 5-10万 10万以上沈阳 大连 长春 哈尔滨8006004002000100%80%60%40%20%0%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016东北四大城市集中式商业单体项目体量情况10 东北主要城市商业活力指数白皮书注：统计口径为当年在运营且体量大于或等于10，000的集中式商业，物业类型仅包括购物中心和百货数 据 来 源：R E T 睿 意 德注：东 北 四 城 进 入 购 物 中 心 时 代 次序以购物中心存量占比首次超过50%为准购物中心发展成为主流，未来竞争更激烈纵观2007-2016十年之间，东北四城均经历了从百货时代到购物中心时代的转变，其中，沈阳最早进入购物中心时代，大连2015年也进入购物中心时代，长春和哈尔滨发展较慢，即将进入购物中心时代；与此同时，传统百货为了摆脱困境，经营模式也逐步向购物中心转变，整体市场进入零和博弈阶段，商业市场需进一步细分，以差异化竞争优势满足消费者的深层次需求。沈阳 大连百货体量 购物中心体量百货体量 购物中心体量百货体量 购物中心体量百货体量 购物中心体量100%75%50%25%0%100%75%50%25%0%100%75%50%25%0%100%75%50%25%0%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20162007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20162007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20162007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20162007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20162007-2016年沈阳市百货与购物中心商业存量情况2007-2016年大连市百货与购物中心商业存量情况2007-2016年长春市百货与购物中心商业存量情况2007-2016年哈尔滨市百货与购物中心商业存量情况东北主要城市商业活力指数白皮书 11注：以上统计为已开业且体量大于等于10,000的集中式商业数 据 来 源：R E T 睿 意 徳大连奥特莱斯市场发展空间大，其 他 城 市 趋 于 饱 和东 北 四 大 城 市 奥 特 莱 斯 市 场 中，哈 尔 滨以城市奥莱起步，发展最早，发展最快，目前奥特莱斯项目最多；沈阳后来者居上，目前赛特奥莱和兴隆大奥莱的销售业绩跻身全国前列；长春目前的奥特莱斯项目以级次较低的城市奥莱为主，但未来三年内名品奥莱项目将集中入市，市场容量几近饱和未来奥特莱斯项目更注重跨界融合、体验化 和 情 景 化，竞 争 激 烈 的 同 时 也 为 商 业市场增添新的活力；而时尚之都大连则发展最慢，目前缺乏真正意义上的名品奥特莱斯，市场机会较大。沈阳 大连 长春 哈尔滨 大连低 少 单位：万 单 位：个多 高 现有奥特莱斯体量 潜在奥特莱斯体量 奥特莱斯数量奥特莱斯项目数量及体量10864206050403020100运营商实力及品牌层次王府井百货香港新沣集团兴隆大家庭商业集团韩国衣恋集团、萃兮华都王府井百货百年城集团欧亚集团欧亚集团、韩国衣恋集团远 洋 集 团、王 府 井百货中东集团、砂之船集团新华联集团际华集团黑龙江顺威投资置业有限公司黑龙江华燕商业有限公司杉杉集团春竹集团华南城集团永泰集团赛特奥特莱斯尚柏奥特莱斯兴隆大奥莱萃兮优客城市奥莱赛特奥特莱斯二期百年港湾奥特莱斯欧亚商都奥特莱斯欧亚城市优客广场王府井赛特奥特莱斯砂之船（中东）奥莱新华联奥特莱斯长春际华园奥威斯奥特莱斯华燕奥特莱斯杉杉奥特莱斯广场枫叶小镇奥特莱斯华盛奥特莱斯泰泰奥特莱斯2012年2012年2013年2017年潜在2014年2015年2016年潜在潜在潜在潜在2004年2005年2015年2013年2014年2015年沈阳大连长春哈尔滨哈尔滨长春沈阳城市 开业时间 项目 投资运营商东北四大城市现有奥特莱斯和潜在奥特莱斯情况东北四大城市奥特莱斯数量及体量东北四大城市奥特莱斯发展情况分析12 东北主要城市商业活力指数白皮书数 据 来 源：R E T 睿 意 德数 据 来 源：R E T 睿 意 德自持型商业街项目以开放包容的特征丰富商业市场随着经济发展，商业市场也开始多元化发展，商业街以其开放、包容的特征开始进入东北商业市场，尤其有实力的开发商采取自持运营的方式。从体量上来看，大连、沈阳自持型商业街区项目存量相对较大，而长春、哈尔滨少。这与城市商业发展水平有关，而哈尔滨因为冬季时间长，气候较寒冷，则采用室内街区形式。项目浑河天地阳光100凤凰街远洋时光海悦泰街里长春万科1948关东古巷 体量 (m2)40，0003 4，0 4 490，00020，0001 6，5199，2 0 0开业时间201120152016201220112012城市沈阳沈阳大连大连长春哈尔滨沈阳 大连 长春 哈尔滨 12 0，0 0 0100，00080，0006 0，0 0 040，00020.00003210单位： 单位：个体量 数量东北四大城市自持商业街区项目存量情况东北四大城市自持型商业街区项目列表关东古巷东北主要城市商业活力指数白皮书 13业态及品牌发展指数东北四大城市集中式商业项目业态的去零售化趋势显现，2017年四大城市零售业态比例均在70%以下，其中沈阳零售业态比例为59%，四城市业态更加多元化，餐饮、儿童及休闲娱乐等目的性业态和体验式业态的地位逐步提升。沈阳的餐饮业态和儿童业态比重均领先于其他城市，长春在儿童业态发展上有了明显提升，其比重已达到8%，与沈阳水平持平。商业业态发展去零售化趋势显现，丰富度逐步提升2017东北四大城市商业市场业态发展指数沈阳市 大连市 长春市 哈尔滨市 餐饮零售儿童休闲娱乐生活服务59%9%3%65%19%5%8%3% 1%7%8%15%69% 68%18%4%7%3%21%8%注：以上统计为集中式商业情况，包括百货和购物中心数 据 来 源：R E T 睿 意 德14 东北主要城市商业活力指数白皮书奢 侈 品 品 牌 发 展 趋 缓，电 商、代购、旅 游购 抢 夺市 场从奢侈品在城市的进驻不仅可以看出一个 城 市 的 人 对 品 牌 的 认 知 程 度，还 代 表着该城市的国际化程度；沈阳无论从进驻时间还是进驻数量，都在东北遥遥领先，其他城市受零售空间所限，发展相对滞后；近年来奢侈品频繁出现闭店现象，这背后的原因并不是消费者不再热衷购买奢侈品，而是随着品牌的多样化发展，消费者的偏好也更加广泛，并且电商、海外代购和旅游购也抢夺了一定比重的市场份额。东北四大城市奢侈品牌发展指数奢侈品牌进驻东北四大城市时间4035302520151050沈阳 大连 长春 哈尔滨2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015大连沈阳哈尔滨长春2016闭店2014闭店2015闭店2014闭店东北主要城市商业活力指数白皮书 15数 据 来 源：R E T 睿 意 徳近 年 来，轻 奢 品 牌 发 展 较 为 迅 速。首 先，中国中产阶级的崛起为轻奢品牌奠定了客群基础；其次，消费观念的变迁使得中国消费者更加注重品质和个性化消费，不盲目跟风“大牌”；另外，相比奢侈品高昂的价格，轻奢品牌更易契合中国奢侈品消费年轻化的趋向。在 东 北，沈 阳 发 展 较 早，大 连 近 几 年 发 展速度较快，东北轻奢市场蕴藏着巨大的发展潜力。但 是 ，目 前 轻 奢 品 牌 在 中 国 的 渗 透 率 还比较低，处于培育上升阶段，以轻奢为定位的商业项目前仍然不足以支撑市场发展。轻奢品牌发展加速，处于市场上升阶段重点轻奢品牌进驻东北四大城市时间806040200东北四大城市轻奢品牌发展指数沈阳 大连 长春 哈尔滨2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 大连沈阳哈尔滨长春16 东北主要城市商业活力指数白皮书沈阳先后两家轻奢品牌为主的商业闭店数 据 来 源：R E T 睿 意 徳四个城市均先后经历了几大知名快时尚品牌快速扩张及其副牌的陆续进驻的阶段，沈阳引领优势明显。近两年，快时尚品牌进驻的速度明显放缓，一方面由于快时尚品牌遇到发展瓶颈期，另一方面也是品牌可选物业有限。一些一线城市或同类城市已进驻的快时尚品牌在东北仍具备较大发展空间。东北快时尚品牌发展整体趋缓2017东北四大城快时尚品牌发展指数2017东北四大城市快时尚品牌发展指数6050403020100沈阳 大连 长春 哈尔滨店铺数 品牌数尚未进驻东北品牌东北主要城市商业活力指数白皮书 17数 据 来 源：R E T 睿 意 徳2008年 2012年 2015 年大连沈阳哈尔滨长春近年来，随着城市商业多中心格局的形成，快时尚品牌不再局限于传统市级商圈，东北四个城市的区域商圈和新兴商圈的快时尚发展指数均明显超过市级商圈。传统市级商圈对快时尚品牌的吸引力逐渐减弱，区域商圈和新兴商圈越来越受青睐。快时尚品牌聚焦新兴/区域商圈，多处开花18 东北主要城市商业活力指数白皮书市级商圈区域新兴商圈哈西 9香坊 1会展 5道里商圈 4埃德蒙顿 2哈尔滨前进大街 2红旗街 5重庆路 5火车站 3欧亚卖场 9长春和平 9青泥洼桥 3西安路 6东港 7高新区 3大连沈阳太原街 7铁西商圈 17市府北站商圈 4中街 16五里河商圈 3注：仅标注各城市快时尚品牌数量排名前5的商圈，图中数字代表商圈已进驻快时尚品牌店铺数量。零售业态发展沈阳领先，大连发展相对滞后宏观经济发展指数哈尔滨长春沈阳大连高高沈阳、哈尔滨、长春市大连沈阳、哈尔滨、长春市大连沈阳、长春市大 连、哈 尔 滨奢侈品品牌发展指数宏观经济发展指数高高快时尚品牌发展指数哈尔滨长春沈阳大连轻奢品牌发展指数宏观经济发展指数哈尔滨长春沈阳大连高高超前滞后超前滞后超前滞后从奢侈品、轻和快时尚品牌与经济发展的对比来看，沈阳在各品类上均处于领衔地位，哈尔滨呈现“豪气有余，时尚不足”的态势，长春发展较为平衡而大连零售业整体发展水平相对滞后。东北主要城市商业活力指数白皮书 19餐饮业态沈阳 “包容性强”，哈尔滨“品牌性强”东北四大城市中，本地餐饮在大连和长春更受欢迎，为两个城市地域性餐饮品牌的发展奠定了良好的群众基础；沈阳最受欢迎的餐饮品牌中，虽以本地品牌居多，但也不乏来自全国以及东北其他城市的品牌，表现出了多元化和包容性；哈尔滨人具有较高的餐饮品牌认知度，全国连锁性品牌在哈尔滨更受欢迎。海底捞amore pizzaRosmarino劳帕尼尼兰巴赫西餐啤酒坊王品牛排领仕扒房陈火锅古韵风相思蜜哒三俞竹苑酷公社榴莲披萨全国本地（发展至区域）本地东北区域全国东北区域本地本地东北区域本地本地本地（发展至区域）全国本地东北区域本地本地东北区域本地本地（发展至区域）12345678910天瑞安那年那火锅王品牛排喜豆捞火锅汉巴味德淘小馆开口笑海鲜饺子连锁店amore pizza姐夫的小菜兰巴赫西餐啤酒坊受欢迎品牌 来源 受欢迎品牌 来源排名沈阳 大连12345678910受欢迎品牌 来源 受欢迎品牌 来源排名长春 哈尔滨领仕扒房City1+1城市披萨那家小馆Steaking食间牛排Krazy Spoon黑草莓-焙甜南洋小馆大象自助餐厅胖哥俩肉蟹煲多嘴肉蟹煲本地（发展至区域）本地全国本地（发展至区域）本地本地本地本地全国东北区域全国东北区域本地全国全国全国本地本地本地全国袁记串串香韩盛炭火自助烤肉同和居民间菜馆牛角村胡椒厨房聪少甜品尚雅铁板料理印象泰东南亚主题餐厅辛氏火炉烤肉速度披萨20 东北主要城市商业活力指数白皮书沈阳本地 全国区域哈尔滨长春大连受地域文化差异影响，餐饮口味偏好各有不同随着餐饮品类的日益丰富，烧烤不再是东北人的“唯一”偏爱。受地域特点和文化差异影 响 ，作 为 滨 海 城 市 且 日 企 众 多 的 大 连 ，日 料 更 受 青 睐 ；作 为 与 俄 罗 斯 接 壤 的 黑 龙 江 省省会哈尔滨，异国料理更受欢迎；长春偏好潮汕火锅、云南火锅及羊蝎子等各类火锅，沈阳则更加偏爱火锅和东北菜。12345678910店铺名 品类 店铺名 品类排名沈阳 大连大连家厨小馆同德记老砂锅居海底捞火锅amore pizza忍者神龟披萨陈火锅古韵风锅趣火锅海遇呀咪海鲜小馆奉鼎一品淳火锅小樽极匠和食东北菜东北菜火锅西餐西餐火锅火锅海鲜火锅日料九福自慢料理约 辣！麻 辣 小 馆自有渡火锅太公姜记东京天神本格日式拉面苏大嘴海鲜牧场幔七七活鳗料理小乐趣天瑞安喜来稀肉韩国料理店日料川菜火锅川菜日料海鲜日料西餐火锅烧烤12345678910排名长春长春哈尔滨哈尔滨蜀留香石锅鱼和顺潮汕牛肉火锅哈福手工汉堡青柠泰餐厅领仕扒房元盛居煮语火锅德羊府老北京羊蝎子火锅香草香草云南原生态火锅City1+1城市比萨龙虾摇江南状元楼秘制小龙虾天顺源火锅艾豪丽披萨壹家海派老火锅千代武日本料理隐食日料W面伯格斯餐厅西餐江浙菜海鲜火锅西餐火锅日料日料日料西餐店铺名 品类 店铺名 品类川菜火锅西餐泰餐西餐火锅火锅火锅火锅西餐沈阳东北主要城市商业活力指数白皮书 21在冬季时间较长的东北，消费者历来对于洗浴青睐有加，休闲洗浴中心承担着社交、娱乐、休闲等功能。在东北四大主要城市中，洗浴以大众消费为主流，大连更加重视品质，长春的洗浴中心数量明显较少，且洗浴人均消费水平远远低于其他城市，洗浴消费有待激发。洗浴市场以大众消费为主，大连品质高，长春有待激发0-50元 51-100元 101-150元 151-200元 200元以上东北四大城市消费者人均洗浴消费情况东北四大城市洗浴业态发展情况东北四大城市洗浴业态综合发展指数排名沈阳大连长春哈尔滨大连沈阳哈尔滨长春哈尔滨0% 20% 40% 60% 80% 100%沈阳城市 发展指数 品质指数 综合指数大连长春数据来源：RET睿意徳/百度指数/大众点评指数数据来源：RET睿意徳/百度指数/大众点评指数数据来源：RET睿意徳/百度指数/大众点评指数22 东北主要城市商业活力指数白皮书沈阳领衔东北影院发展，其他城市品牌性有待提升从影院数量来看，沈阳最多，哈尔滨最少。从全国知名连锁品牌发展情况来看，万达影城在各个城市进驻数量最多，领衔影院业态发展，其中沈阳品牌最为丰富，且其中不乏国际连锁品牌，而哈尔滨和作为电影之都的长春则略显滞后，知名连锁品牌进驻数量较少，电影院市场仍然具有一定发展空间。沈阳 大连 长春 哈尔滨5412221219830202001570102000105002030010数 据 来 源：R E T 睿 意 德东北四大城市影院发展情况知名连锁影院品牌进驻情况沈阳大连长春哈尔滨影院数量 含巨幕影院数量 含4D影院数量国际品牌东北主要城市商业活力指数白皮书 23儿童业态发展普遍滞后，但教育关注度普遍较高“儿童经济”在东北商业发展中关注度相对较低。东北四大城市的儿童业态发展均明显落后于全国平均水平；全国知名儿童乐园品牌在东北拓展数量少，一定程度上受商业物业条件限制，由于儿童游乐对物业条件有特殊需求，因此品牌可选择范围小，进而影响了拓店；而儿童教育品牌拓展情况较好，特别是大连。一方面因为东北对教育关注程度较高，另一方面也是因为教育品牌对物业要求限制较低，部分品牌更倾向于在临街商铺开店。沈阳 大连 长春 哈尔滨沈阳 大连 长春 哈尔滨数 据 来 源：R E T 睿 意 德全国儿童乐园品牌进驻情况全国儿童教育品牌进驻情况东北四大城市集中式商业儿童业态占比情况沈阳 大连 哈尔滨 长春 儿童全国16%14%12%10%8%6%4%2%0%24 东北主要城市商业活力指数白皮书办公市场发展指数沈阳引领东北写字楼发展，哈尔滨发展空间较大随着城市经济的不断发展，沈阳及大连出现了多个高标准写字楼项目，城市商务办公环境不断提升，进入写字楼市场的成熟期，与此同时，沈阳销售及租赁市场竞争激烈，大连紧随其后。长春近两年写字楼发展趋快，但整体缺乏有经验的运营商进入，多为销售型产品，后期运营效果难以保证，哈尔滨市写字楼发展水平则相对落后，整体具有较大的发展空间。东北四大城市优质写字楼发展指数1990 2000 2010 2020大连沈阳哈尔滨长春东北主要城市商业活力指数白皮书 25起步期发展期城市写字楼硬件水平较 低 ，多 数 为 商住两用形式。优质写字楼产品开始入市，城市写字楼硬件水平逐步提升。起步期城市写字楼项目数量较少，多数为商住两用形式。优 质 写 字 楼 集 中入 市，硬 件水平逐渐提高。发展期发展期优质甲级写字楼入市，写字楼产品水平大幅提升。起步期全市写字楼数量较少，硬件水平普遍较低，多数项目以酒店、商住两用形式存在。起步期全 市 写 字 楼 共 计 约 为 2 1 个，硬 件水 平 普 遍 较 低 ，多 数 项 目 以 商 住两用形式存在。发展期优 质 写 字 楼 开 始 入 市，硬 件水平有所提高。成熟期成熟期甲 级 写 字 楼 入 市，进 入 国 际甲 级 标 准 时 代。同 时，写 字楼销售、租赁市场竞争十分激烈。涌现了大量高端写字楼 项 目，城 市 写 字 楼 水平 大 幅 提 升，潜 在 项 目较 多，市 场 竞 争 激 烈。潜在项目多，缺 乏 有经验的自持运营商成熟期写字楼硬件水平差异大， 呈现“南高北低”从产品水平上来看，东北四大城市的写字楼水平差异较大，哈尔滨市写字楼水平相对落后，而沈阳以及大连市写字楼水平较高，已经出现了多个甲级标准的写字楼项目。从租售模式上来看，沈阳、大连较长春、哈尔滨发展更为成熟，市场上有更多的自持型物业，对产品质的长期保证起到