2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望.pptx

,2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望,2018年1月16日,2017年青岛房地产市场要点回顾,办公,零售商业,青岛办公市场连续三年供应高企，崂山商务区成为供应最为集中区域；办公租赁市场上整层租赁需求较为活跃，全年46%的租赁成交来自崂山商务区；新落成的优质办公物业表现出较好的市场反应。高端住宅市场调控持续升级，2017年高端市场成交量同比下降35.5%；第四季度，高端住宅市场多个项目集中供应；第四季度，一手高度住宅市场价格微幅上涨0.5%。,西海岸零售商圈迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张；文化体验、新品牌、地铁商业成为2017年青岛零售商业发展三大趋势；优质零售物业带动市场平均租金稳定增长。物流仓储高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大；电子商务已逐渐成为市场需求的主要驱动力；受新项目影响非保税高标准仓库租金近期略有下降。,平均租金（元/平方米/天）,总存量（平方米）,2017年第四季度房地产市场指标,3,办公零售商业物流仓储（非保税）高端住宅,空置率,4,069,5003,559,0001,020,000销售量（套数）4,363,25.1%10.3%17.7%可售存量（套数）8,513,2.99.00.7平均售价（元/平方米）31,000,青岛优质办公楼市场回顾,青岛办公市场近三年供应高企，市场规模成倍增长,5,34,0%,25%20%15%10%5%,30%,0,605040302010,2013,2014,2015,2016,2017,空置率,2007,191万平方米,2017,青岛优质办公市场总存量（万平方米）,青岛优质办公市场新增供应（万平方米）70,新增供应数据来源：xx,407万平方米X 2倍,崂山商务区成为供应最为集中区域，持有型物业比例上升,6,2017年新增供应中80%来自于崂山商务区。崂山商务区数据来源：xx,2017年新增供应中60%是单一产权的持有型物业。持有型物业,新落成的优质项目表现出较好的市场反应,7,甲级,乙级,数据来源：xx,建成一年的同比租金涨幅（2015年后交付使用的项目）8.0%5.5%,甲级,乙级,建成一年的平均入驻率（2015年后交付使用的项目）82%整体市场平均入驻率75%60%,整体市场同比租金下降1.4%,大宗成交增加，崂山租赁交易活跃,8,34.2万平方米净吸纳量,26单1,000+平方米租赁成交,46%租赁成交来自崂山商务区,租赁行为中以搬迁和新成立为主，整层租赁需求活跃,金融,专业服务,房地产及相关,77%的成交面积介于1,000平方米到2,000平方米之间,搬,家,新成立,扩,租,租赁市场净吸纳量,（单位：万平方米）,2017,102007数据来源：xx,34,金融与专业服务成为办公租赁市场的主力需求经济转型带来需求结构的变化，曾经作为主要需求来源的贸易与物流企业逐渐被金融与专业服务企业所替代。,主要行业办公租赁需求占比,2017,2007,19%,贸易零售,2017,2007,23%,物流运输,10%2007,2017,金融服务,8%2007,2017,专业服务,青岛优质零售物业市场回顾,53,0%,6%4%2%,10%8%,12%,0,302010,5040,60,2013,2014,2015,2016,2017,新增供应,空置率,西海岸零售商圈迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张青岛优质零售商业市场新增供应（万平方米）,数据来源：xx,西海岸零售商圈迎来供应高峰,新城吾悦广场、港湾万达广场、城市传媒广场,新项目更关注创新体验业态大融城、城市传媒广场、新城吾悦广场社区型商业依旧稳步扩张,金茂湾购物中心、港湾万达广场、丽达购物中心,- 李沧店,物业形态的丰富为差异化定位提供了更多可能,中高端商业中端商业,低端商业,百货,购物中心 百货,2007,2017,优质购物中心总存量（单位：万平方米）,2017,208,02007数据来源：xx,XX零售商业市场发展背景,IncomeGrowth收入增长,Urbanisation城市化,ConsumerHabits消费习惯,15,Social社交,Convenience便捷,Interaction交互Environment环境,实体零售角色的转变Entertainment,娱乐, 地铁沿线商业项目同比租金涨幅达6.9%，远远高出市,场平均水平。,2017年青岛零售商业市场发展趋势 城市传媒广场以文化体验类业态作为主力店之一； 全年共有超过100家首进青岛的新品牌；6.9%,1.8%,地铁沿线商业项目,整体市场,租赁市场净吸纳量（单位：万平方米）,2017,11,45,消费需求的升级实现了商业业态从打破到重构的过程，呈现活跃多元的发展态势。,活跃多元的零售市场,快时尚品牌数量（单位：个）,0,2007,8,2007,影院数量（单位：个）,3%,5%,儿童业态占比,商业业态及细分品类多元化发展2017,2017,餐饮业态占比数据来源：xx,2007数据来源：xx,青岛高标准物流仓储市场回顾,物流仓储分类,保税仓库,非保税仓库,进出口贸易驱动 零售需求主导 服务大众的第三方物流 电商作为新兴驱动力,零售业是物流业需求的主要来源,物流枢纽城市,其他城市,气泡大小表示零售业规模,数据来源：xx,数据来源：XX物流销售管理局，xx,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,越来越多的公司将物流外包给第三方物流公司第三方物流在物流消费中所占的比重80%75%70%65%60%55%50%45%40%,2015,XX电商市场规模庞大且发展迅速,数据来源：XX，xx,60%50%40%30%20%10%0%,100%90%80%70%,中 :,B2C,C2C,43%,22%,35%,XX,美国,其他国家,XX线上市场：B2C与C2C市场份额,2015,贵阳，昆明，厦门，中山，珠海,一级物流中心二级物流中心,长沙，无锡，杭州，郑州，合,上海深圳天津北京广州苏州 成都青岛，大连 重庆宁波，南京 武汉沈阳,嘉兴太仓佛山东莞,三级物流中心,物流新兴市场结构内陆城市和卫星城增长最为强劲卫星城:廊坊昆山,肥，西安基于对物流存量，开发商活动，基础设施，经济政策的综合分析得出。数据来源：xx,数据来源：xx,0,1,2,3,4,5,6,北京广州深圳成都沈阳重庆苏州南京武汉青岛宁波昆山东莞佛山嘉兴太仓廊坊,百万平方米,一级物流中心二级物流中心卫星城,非保税市场存量 - 核心物流市场现有存量和预测总量上海天津,20092.1%550百万平米,20122.7%698百万平米,20153.9%955百万平米,高标仓库,非高标仓库,XX高标仓库不及总量的5%表明已有设施有较大提升空间,数据来源：xx,非保税仓储（百万平方米）,非保税仓储（百万平方米）,普洛斯,嘉民,易商,宝湾,安博,宇培,平安,维龙,丰树,富力,数据来源：xx物流信息服务, 2016年第四季度数据（北京，天津，沈阳，成都，重庆，广州，上海，苏州，昆山，嘉兴，宁波，深圳，南京，武汉，西安）,普洛斯,嘉民,易商,宝湾,安博,宇培,平安,维龙,丰树,富力,普洛斯成为物流市场最大规模开发商XX主要城市前十位开发商开发面1211109876543210,空港,前湾港胶东机场,其他,2017,青岛北站,青岛流亭机场,胶东国际机场（在建）,董家口港,市场布局逐渐由空港向前湾港和胶州扩张物流仓储子市场构成2017,2007,青岛站前湾港物流仓储市场需求构成20172007第三方物流电子商务制造业零售商2007,高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大,28,24,0%,15%10%5%,25%20%,30%,35%,40%,0,105,2015,25,2013,2014,2015,2016,2017,空置率,2007,12万平方米,102万平方米,2017,青岛非保税高标准物流仓储总存量（万平方米）,青岛非保税高标准物流仓储新增供应（万平方米）30,新增供应数据来源：xx,X 8.5倍,受新项目影响非保税高标准仓库租金近期略有下降0.780.700.670.620.55,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,物流仓储子市场指标对比分析,空港存量：571,500平方米空置率：13%平均租金：0.81元平方米天,前湾港存量：97,700平方米空置率：23%平均租金：0.88元平方米天,胶州存量：272,100平方米空置率：32%平均租金：0.58元平方米天,2018年青岛房地产市场展望,2018年青岛房地产市场展望,未来12个月仍有近50万平方米的新增供应，供应压力持续；供应高企将加剧项目间的租金分化并且带来市场结构调整；市场多维竞争格局将逐渐形成。,办公,西海岸新区仍是未来供应的主战场，带来更丰富的购物和娱乐体验空间；主城区零售商业市场预计将出现更多场景化IP化的新兴零售物业。,零售商业,行政调控政策将持续收紧；高端住宅价格将保持稳中有升的态势。,高端住宅,随着投资市场的成熟，更多资产交易出现；未来12个月新增供应有所回落，强劲需求带动收益率,压缩速度加快。,物流仓储电商与第三方物流仍是主要需求来源并将持续增长；,未来办公未来已来,改革的主要原因,“管理层对,应该在办公空间的理念和设计中体现”,Kate Tam Head of Marketing, East China“作为行业的领导者，我们的办公空间需要可以向客户展示我们先进的技术、理念和设计”Grant Weine TransactionManagement China Hub Leader,到符合当下潮流的设,“JLL在恒隆广场的老办公室在十几年前可以说是超前的，但是很难让计理念并给予启发”Nick Chung Transaction Management,”直接影响到我们的间接费,“JLL全新的品牌和办公空间理念可以帮助公司吸引到更多Michelle Min Shanghai Head of HR使得我们的工作方式在过去的几年发生了巨大的变化。对于这些不可避免的冲击的良好适应能力将使我们在和竞争对手的较量中占据优势” Anthony Couse APAC CEO“预算紧缩和支出管理让一年比一年困难，同时用” Cathy Xuan Shanghai Finance Director,管理支出，实现增长，提高投资回报 (ROI)。,“未来办公”前瞻模型数字化驱动利用数字化及丰富的数据资源提升员工与企业的业绩。人性化体验通过参与感、授权感与成就感增强用户体验。持续创新将新思想、新方案和新流程结合起来，推动价值创新，加快转型。财务表现,高效运营优化企业资源与服务，提高生产率，规避风险，实现高效。,思考一下,用一个词语形容“体验”?,“人性化体验” 是企业员工对企业除实体工作环境以外的印象，它可以提高员工的参与感、授权感和成就感。,“人性化体验”模型,参与感投入感授权感掌控感成就感舒适感,企业应致力于提供各种创新办公空间,1. 社群 “圈 ”,例如：咖啡/茶区、休息室、露台等。,2. 促进协作的共享空间,3. 灵感创意空间,4. 外部联合办公空间,例如:“内部”非正式安排的合作空间、,作战室或项目室，用于某一段时间内某一特定项目。,例如:头脑风暴或设计风格的工作,室，实验室（开放式和参与式制造车间）等。,72%,69%,56%,51%,48%,5. 专门用于改善员工,健康和福利的空间,例如:WeWork、裸心社等,例如:健身房、瑜伽室等,39,Think beyond the built environment.,灵活性给予你掌控权，因为这样你就可以选择想要的工作地点。有了灵活性后，你会发现办公时可以拥有多重好处，你会享有选择,的自由和掌控感。,xx集团亚太区不动产资深董事,40,我们独特的卖点：用我们提供的场所和服务来营造一种健康的幸福感与在我们办公空间工作的愉悦感。,Niki Horsfall,XX办公场所管理经理,41,白板墙随处都有，便于实时互动、应用和创新。这让人激动，因为相比以前的工作环境，你可以看见，在这种灵活的新型空间里，员工以不同的方式进行互动。,Nadeem Shabbar,加拿大XX银行企业不动产全球负责人,