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酒店市场考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 1 页 酒店市场考察报告 背景： 20*年，我在担任天艺酒店管理公司营销总监期间，曾经建议公司进入 *市场，但董事会犹豫不决，最后在我的一再坚持下，同意我对 *酒店市场进行考察，尔后根据考察结果再行商议。 一、 *的整体经济情况 1、人口与面积： *市总人口 83 万人，城区人口 12 万人，城区规划面积 20 平方公里，已建面积 10.77 平方公里，是恩施州面积最大、人口最多的县级市； 2、资源： *气候独特，资源丰富，有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、矿产和旅游资源，素有 “坝漆之乡 ”、 “黄连之乡 ”、 “水杉之乡 ”、“纯菜之乡 ”、 “山药之乡 ”的美誉； 3、旅游：拥有亚洲最大的溶洞 腾龙洞；土家古堡 鱼木寨；植物活化石 水杉王；国家级重点文物保护单位 大水井古建筑群；世界 25首优秀民歌之一的龙船调 千姿百态的名胜古迹，五彩缤纷的民族文化，独特宜人的高山气候，与长江三峡和湖南张家界构成了国际旅游 “金三角 ”；据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入 1元，相关行业就可增收 4.3 元；旅游 业每直接就业 1 名人员，社会就可新增 5 个就业机会，旅游业的发展可以为本地区带来 “一业兴、百业旺 ”的几何效应。 4、商业： *自古就有 “川鄂门户 ”之称，是湖北和四川（现重庆）之间酒店市场考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 2 页 陆路进出的唯一通道，在国家实施西部大开发战略的宏观背景下，尤其是重庆成为直辖市之后，贸易转运业务繁忙，过往商贾如云； 5、发展前景：近年来， *的畜牧业、药业、旅游业发展迅速，尤其是宜万铁路和沪蓉西高速公路贯通 *全境，其建设过程和建成后都必将对 *的地方经济带来新的增长。 二、对酒店消费市场的影响 酒店消费从来就是经济的晴雨表，经济热则酒店热 。从短期来看，两路建设和各种项目投资将构成 *经济生活中的主旋律，为此进出 *的流动人口比历史上任何时候都多，这些人的消费水平比本地人的消费水平要高出很多，他们必将并且已经构成 *酒店消费的主要对象；而受此因素的影响，酒店消费传统上的主要客源 政府接待（包括职能部门）和企、事业单位接待也必然会有大面积的上升；从长期来看，*的畜牧业、药业、旅游业发展看好，大量商务旅行和休闲旅游人员会接替前类人员成为今后 *酒店消费的主要对象；需要特别指出的是，在整体趋热的市场经济条件下，一部分本地人的消费水平和消费观念会发生变化， 根据 “由俭入奢易，由奢入俭难 ”的人性特点，这些人对*酒店消费市场的增长提供了某种可能性。 三、目前的市场情况 1、客房： *目前有大小近 20 家宾馆（不含招待所、低级旅社），其中，定位在高端消费的有长江宾馆、 *宾馆（原政府小招）、民族宾馆、地税宾馆，总客房数约 160 间，标准间价格（实际支付价） 120酒店市场考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 3 页 元，从我们调查性消费得到的情况来看，平均入住率应在 80%以上（两晚四家宾馆全部客满，除民族宾馆有一晚是因为有会议接待外，其他全部是自然客满；另据上述宾馆的服务员介绍，平时的入住情况大致也是如此），按此计算， *每年的高 端客房消费市场总量底线应该在550 万元左右；从现在处于淡季仍然客满可以推断， *的高端客房供应明显不足；另从我们考察期间分别入住的这四家 *最好的宾馆来看，硬件方面除长江宾馆外（刚开业），其他三家均已呈破旧之感，且有长期处于无人维护的状况，软件方面更是一塌糊涂，长江宾馆的总台服务员在工作场所当着客人的面公然谈恋爱、用 *本地话接待客人、对客人没有职业态度； *宾馆总台服务员也是用本地话和客人交谈、房价控制无章可循（标间挂牌价 288 元，我们要求打折时给了 8 折，此后态度强硬再不优惠，但是我们喊了一个熟人来对总台服务员打 了个招呼，价格立即降到 120 元，等于打了四折，一个总台服务员居然有权打四折？）；民族宾馆房间根本无法住，气味怪异、卫生状况极差，看不出任何专业管理的迹象。就是这样的房间，竟然 “5 人以上要提前一天预定 ”（民族宾馆总台服务员语）。 2、餐饮：从资源来看，长江宾馆大厅能同时容纳 150人就餐，有 11个包房也可容纳 150 人就餐；地税宾馆大厅能同时容纳 100 人就餐，有 5 个包房也可容纳 50 人就餐；民族宾馆大厅能同时容纳 200人就餐，有 7个包房也可容纳 80 人就餐（以上合计大厅资源 450 位，包房 22 个 280位）；从上座率来看 ，连续两天中、晚餐我们在四家宾酒店市场考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 4 页 馆均未能订到包房，其上座率几乎为 100%，大厅的上座率在 60%以上（长江宾馆在 90%左右），我们按大厅消费人均 30 元、包房消费人均 50元计算， *每年高端餐饮市场总量底线在 800万以上；从菜品质量来看，长江宾馆的餐饮是重庆小八仙的连锁店，各方面感觉都不错，比天艺目前的菜品要略好，在 *也是做得最好的；地税宾馆的餐饮原来是 *最好的，但现在已有日薄西山之感，肯定比天艺差；民族宾馆的餐饮因去时没有空位而未能吃到，但是听人介绍应该比地税略差； *宾馆的餐饮已经彻底垮掉，基本无人问津。 3、娱 乐： *的健康娱乐业向不发达，这与 *人的消费习惯有关。目前，长江宾馆有内设的 “天地人和 ”娱乐会所，包括休闲中心和夜总会，目前生意不稳定，时好时差；地税宾馆设有卡拉 OK演唱厅，档次略差一点，但是在 *名气很响，生意较好；专业的娱乐场所目前最好的是 “天上人间 ”，有专业演艺表演，消费也不高， 15 元 /人，但是营业空间严重不足，很难形成气候，估计坚持不了多久。 四、结论 1、基于前文对 *市场的分析，凭天艺目前的管理水平要在进入 *市场后迅速成为当地最好的酒店几乎不费什么力气； 2、客房：按未来的 *天艺 113个房间、平均房价 120元或 160 元（高于所有竞争对手）、平均入住率 70%计算， *天艺客房的年收入为 350万 -450 万，这个数字对于 550万元的市场消费总量（底线）来说，意味着我们必须占到 60%-80%的份额，意味着目前 *市场上的四个竞争酒店市场考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 5 页 对手必须要有 2-3 个出局（这里的出局指的是从高端客房市场出局）； 3、餐饮：未来 *天艺的餐饮肯定会比客房难做，因为 “关系消费 ”目前在 *仍有相当市场，民族宾馆和地税宾馆尤其明显，而长江宾馆餐饮水平要高于天艺目前的水平，因此，在餐饮方面要取得相当的份额可能有一个过程，进入之初， 30-40%的份额 、年营收 240-300 万是可以期望的值，随着客房份额的提高，这个值估计会提高到 50%以上的。根据这个判断，未来 *天艺的餐饮资源配置方案可以有两种： 设包房 10 个、大厅同时容纳 150人； 设包房 15 个左右，不设大厅。 4、娱乐：只能作为酒店的附属功能，定位于主要满足住店客人的二次消费，面积可以小一点，但是档次一定要高。 天艺介入必然要对 *酒店市场进行一次洗牌，短期内先后有竞争对手出局是肯定的（市场容量弹性太小了），我们考虑的是他们能在这个细分市场上坚持多久或者说我们需要他们在这个细分市场上待多久（不同的营销策 略会带来这个时间的变化），因为这涉及到一个关键的问题：公司预期的投资回收期设定为多久？