加紧推出房地产税的深层次政策含义.pdf

请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 Table_Main Table_Title 分析师： 唐军 执业证书编号： S0740517030003 电话： 021-20315127 Email： tangjunr.qlzq 研究助理 ： 杨畅 电话： 021-20315708 Email： yangchangr.qlzq Table_Report 相关报告 Table_Summary 投资要点 主要观点 ： 2019 年 3 月 8 日，在十三届全国人大第二次会议上，提出，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等，立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。” 本文聚焦 如何看待房地产税，从什么角度 来理解房地产税 ，后续的政策 含义 。 1、房地产税对于房价有“顺周期”影响，助涨助跌作用明显。 考虑房地产税 ，不能 简单从 房价角度来理 解 。 2、加紧推出房地产税，表明政府在完善税收基础性制度、串联多项基础性制度改革、优化地方政府财政结构、提升政府公共服务水平等方面会有后续动作。 风险提示事件： 政策变动风险 ，外部 环境 波动风险 ，经济超预期下行 风险 Table_Industry 证券研究报告 /宏观策略专题报告 2019 年 3 月 8 日 加紧推出房地产税的深层次 政策 含义 请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 2 - 宏观策略专题报告 内容目录 1 房地产税的基本概念 . - 3 - 2 房地产税的具体实践 . - 4 - 3 加紧推出房地产税的深层次政策含义 . - 7 - 风险提示事件：政策变动风险，外部环境波动风险，经济超预期下行风险 - 8 - 投资评级说明： . - 9 - 请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 3 - 宏观策略专题报告 1 房地产税的基本概念 每次房价快速上涨都引发扩大房地产税 使用区域、提高房地产税税率 的声音 。对于房地产税的使用目的、使用效果、使用手段 ，典型经济体的发展实践可以充分借鉴。 房地产税的功能远非简单的抑制房价上涨， 但通过 完善 房地产税，能够调整房地产领域相关基础性制度， 优化 房地产长效机制，为房地产长远的 稳定健康发展提供支撑 。 房地产税是以纳税人所有或属其支配的房地产为课税对象征收的税收 。房地产税 有广义 和狭义 之分， 广义的房地产税 是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。狭义的 房地产税 则是指房屋 或土地 本身征收的税，属于财产税。 房地产税收属于对于财富存量的课税，因此多数国家将其归入财产税 ， 在不同的国家和地区， 房地产税表述为“财产税 ”、 “房地产税 ”、 “不动产税 ”、 “住房税 ”等多种名称。 图 表 1 典型 经济体 房地产税 基本概况 国家和地区 名称 课税对象 国家和地区 名称 课税对象 美国 马里兰州 财产税 不动产 法国 未开发土地税 未开发土地 佐治亚州 不动产及车船、机械等 建筑土地税 有建筑 物的土地 华盛顿州 不动产及车船等 住房税 住房 加利福尼亚州 不动产、车船、证券等 瑞典 不动产税（ fastighetsskatt，为中央税） 所有的土地和建筑物 马萨诸塞州 不动产 荷兰 房产税（财产税的一个税目） 城镇个人住宅和营业用房 加拿大 房地产税（ real property tax） 土地、建筑物、构筑物 日本 事业所税（仅在东京都特别区、京都、大阪、神户周边人口超过 30 万的城市征收） 写字楼 巴西 城市房地产税（ IPTU） 城市房地产、无建筑的土地 特别土地所 有税 拥有或购买土地 英国 在英格兰、苏格兰和威尔士为地方议会税 (council tax），在北爱尔兰为家庭财产税住房 固定资产税 (Fixed Asset Tax) 当年 1月 1日拥有的土地、房屋；企业折旧资产 请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 4 - 宏观策略专题报告 （ domestic rates) 商用财产税(business rates) 工商业用房 城市规划税 (City Planning Tax，通常与固定资产税一并征收 ) 土地、房屋 意大利 房地产税 不动产 香港 差饷 (rates) 土地、建筑物、构筑物 德国 房产税 出租的住房 印花税 房屋 不动产税(real property tax) 土地及地上建筑物 澳门 房屋税 市区房屋 韩国 财产税(property tax) 土地、房屋 台湾 地价税 不缴纳田赋的土地 房屋税 房屋 资料来源 ： 中泰证券研究所 图 表 2 美国房地产价格指数对比 资料来源： WIND， 中泰证券研究所 注：（ 1）美国（ OFHEO）房屋价格指数数据来源于美国联邦住房企业监管办公室；（ 2） 指数 调整为以 1990 年 12月为基期 100；（ 3）价格指数由季度数据调整为年度数据。 2 房地产税的 具体 实践 典型经 济体发 展实践表明 无论 在 保有 、交易 或 收益环节 ， 房地产税难以起到抑制住宅 价格 上涨的作用 。 一是 保有 环节 的房地产税很难成为影响价格走势的关键因素。 尽管房地产税的开征会带来占有环节成本的提高，但与房地产的总价值相比， 保请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 5 - 宏观策略专题报告 有 环节的税收金额仍然相对较小，很难成为影响房地产价格走势的关键因素。 与此同时，如果房地产市场需求更为旺盛，房价上涨速度快于 保有 环节房地产税的增速，在税负能够转嫁 给消费者或租赁者的情况小，保有 环节 税收难以对房价产生抑制作用。 美国各州从 19 世纪中期就开始普遍征收房地产税， 美国房地产保有环节的税率，具体由地 方政府 根财政预算确定，一般在 2%-4%之间，对 政府、宗教、学校、图书馆、慈善机构、外国政府等的房地产免税，部分州对个人自用、老人、残疾人、退伍军人住房有一定的减免税。 但房地产税的征收并没有改变中长期美国房地产价格的上涨，也没有避免次贷危机爆发后房屋价格连续两年的暴跌。英国政府从 1983 年 8 月 1 日开始执行新的房地产税，在英格兰、苏格兰和威尔士为地方议会税（ council tax），在北爱尔兰为家庭财产税（ domestic rates），但实际上，从 1993 年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨。 比利时的所有房屋都 要征房 地产税，所有住宅都被 看作 是有出租收入的房产，并以此为基础收税，房产税率大致是房产价值的 1.25% 2.5%。 根据 OECD 数据显示， 2015 年比利时实际房价是 1970 年的2.5 倍，而有数据显示 1985 年至 2009 年，布鲁塞尔的普通住房价格上涨了 5.2 倍。 图 表 3 1971-2015 年德国和比利时实际房价指数 资料来源： OECD， 中泰证券研究所 注：以 1970 年为基期 100 二是 交易 环节 的 房地产税 存在推动房价上涨的可能 。 特别是 在供求尚未均衡 、 需求过于旺盛的情况下，房地产交易和收益环节的房地产税往 往容易 转嫁给购房者，此时房地产税的作用不仅不能抑制房价，反而 推高房价。 以我国香港地区为例，香港对交易环节征收的印花税，既没有解决香港的高房价问题，也没有解决香港房价上涨。受 2008 年国际金融危机影响，香港房价快速上涨，为打击投机行为， 2010 年 11 月 19 日，香港政府对之后购买、两年内出售的居民住宅开征特别印花税， 2012请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 6 - 宏观策略专题报告 年 10 月 26 日，香港政府调整特别印花税税率，并对非香港居民在香港购买居民住宅征收买家印花税。 2013 年 2 月 22 日，香港政府对居民和非居民销售不动产征收双倍增值印花税（香港居民首次置业除外）。 2016年 11 月 5 日起，香港全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格 ，税率划一调高至交易额的 15%。以非居民购房者为例，具体包括 “从价印花税率 ”8.5%； “买家印花税 ”15%； “额外印花税 ”（卖家持有物业 6 个月或以内，税率为 20%； 6 个月至 12 个月为 15%； 12 个月至 36 个月为 10%）。综合计算，新的税率出台前，内地买家的印花税税率在 23.5%至 43.5%之间；在从价印花税提升至 15%之后，内地买家的印花税税率提升至 30%至 50%。但就房地产价格实际走势来看，上述措施的效果有待显现。 图 表 4 中原城市领先指 数（ CCL） 资料来源：中原地产 ， 中泰证券研究所 三是收益环节的房地产税率即使 提到足够高， 实际效果也并不 明显 ，并且长期会影响市场的正常运转 。 比利时在 买卖 住宅时， 要收取 住宅 价格21%的增值税，对交易盈利部分还要征收 40%的差价盈利税。 如图 1 所示，对收益环节的房地产税并没有阻挡比利时房价上涨的趋势。 韩国从1961 年就开始征收财产税 ， 2001 年至 2004 年间 ，韩国楼市 上涨迅速 ，首尔核心地段每年 涨幅 达到 10%至 20%。为 此 韩国政府 出台了 综合不动产税 ， 征税对象为拥有房产总价值超过 6 亿韩元的家庭， 并根据房产总价值的不同，税率在每年 0.75%-2%之间。 实际 上，综合不动产税对抑制房价上涨并未取得明显效果，每年房价上涨的速度要远高于税收负担 。为了打击房地产投机行为，韩国政府出台了更为严厉的房产转让所得税，拥有 2 套住宅的家庭在购买房产 2 年之内出售，要缴纳 50%的房产转让所得税，拥有 3 套以上住宅的家庭在购买房产 2 年之内出售，要缴纳 60%的房产转让所得税。即使在购买房产 2 年之后，拥有 2 套以上住房的家庭在出售房产时，仍需要缴纳 6%-35%的房产转让所得税。 但从效果来看， 韩国房地产的泡沫并没有因此消失，在短期内韩 国房价仍在加速上涨， 2006 年 1 月至 2007 年 10 月，首尔公寓购买价格连续 22 个月同比两位数增长， 2005 年 5 月至 2009 年 2 月连续 46 个月同比正增长， 直到 2009 年 3 月，在国际金融危机冲击下，首尔公寓购买房价出现了连续 7 个月的负增长， 但到 2014 年，又重新恢复上涨态势。 请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 7 - 宏观策略专题报告 图表 5 2005-2017 年 韩国房屋购买价格 月度同比涨幅与首尔公寓购买价格同比涨幅 数据来源: W i n d 资讯韩国: 房屋购买价格: 同比 韩国: 公寓购买价格( 首尔) : 同比0 5 - 1 2 0 6 - 1 2 0 7 - 1 2 0 8 - 1 2 0 9 - 1 2 1 0 - 1 2 1 1 - 1 2 1 2 - 1 2 1 3 - 1 2 1 4 - 1 2 1 5 - 1 2 1 6 - 1 2-4 -40 04 48 812 1216 1620 2024 24% %数据来源： WIND， 中泰证券研究所 图 表 6 韩国房屋购买价格指数：全部、首尔公寓 数据来源： WIND， 中泰证券研究所 注：以 1986 年 1 月 为基期 100 3 加紧推出房地产税的深层次 政策 含义 典型 经济体的发展实践表明 ， 房地产税 作为 抑制 房价上涨的 工具 ， 其效果并不明显 ， 过于强调 房地产税对房地产 价格 的调控职能 ， 往往 难以达到预期 。 1994 年 ，我国在税制改革的基础上确立了现行的房地产税收制度， 直接请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 8 - 宏观策略专题报告 以房地产为课税对象的共有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税 等六种 。此外，与房地产密切相关的税收有八种，包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、遗产税、印花税和固定资产投资方向调节税。 其中，固定资产投资方向调节税于 2000 年起暂停征收，遗产税 尚未 立法开征， 2008 年内外资企业所得税合并及城市房地产税取消，2016 年“营改增”全面推开。 2011 年 1 月 28 日，上海、重庆试点对个人住房开征房产税，房地产税制改革进入了实质性操作阶段。 而 通过 完善 房地产税，能够调整房地产领域相关基础性制度， 优化 房地产长效机制，为房地产 长远的 稳定健康发展提供支撑 ， 对探索财税体系改革、房地产市场结构调整 、优化地方政府公共服务能力 具有重要意义。 一是有利于 完善 税收基础性制度 。 一方面， 通过完善保有环节的房地产税收制度，扭 转房地产税费集中在开发和交易环节的现状，缓解“重流转，轻保有”现象，加大投资投机者的持有成本，优化房地产资源配置。另一方面， 完善房地产税改革应放在公共财政整体框架下来协调安排，简化和降低交易环节税费，做到既 保证纳税人的负担不因 开征 新税种而加重 ，又有利于存量住房资源的优化配置。 二 是 有利于 串联多项基础性制度 改革 。 房地产税的推广 ， 需要将财政税收制度与土地制度 、 户籍制度、 社会保障制度 等多项 基础性 制度统筹考虑 ，特别 要 进一步研究征收房地产税与土地出让金制度的关系，明确房地产税中长期改革是否需要与土地出让金制度改革配套 推进 ，以及 需要统筹考虑城市 、 郊区 、 农村等不同纳税人在不同公共服务基础上的税负 。 三 是有利于 优化 地方政府财政结构 。 保有环节房产税天然具有税源稳定且 税基随经济发展而扩大的特性 ， 分散保有环节税至更长周期，将 成为稳定且可持续的财政收入来源 。 在 绝大多数国家 ， 房产税都作为地方财政的重要来源，用以平衡地方财政， 即使 有些国家房产税由中央政府征管，但最终也大部分分配给地方用于社会公共服务、教育、道路、环保等市政支出。 有数据显示， 2007 年，美国房产税收入总额为 3769.5 亿元，占地方财政收入和税收收入的比重分别为 44.9%和 71.7%，其长期保持该比例水平。 四是有利于提升政府公共服务水平。 房地产税本质上是政府提供地方公共服务的收费，是居民对消费的公共服务的付费 。居民可以根据自身偏好选择居住地，通过“用脚投票”的方式， 要求 地方政府收取最少的费用，而提供最好的 公共 服务。 典型经济体 的地方政府 对房地产税收缴后如何分摊具有明确的安排， 也普遍使用房地产税收收入来购买 基础设施建设与维修、 治安、教育等公共服务。 国际经验也表明 ，优质的社会公共服务能够抵消房地产税的负面影响，确保房地产价格稳步增长。 风险提示事件： 政策变动风险 ，外部 环境 波动风险 ，经济超预期下行 风险 请务必 阅读正文 之后的 重要声明 部分 - 9 - 宏观策略专题报告 投资评级说明 ： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来 612 个月内 相对同期 基准 指数 涨幅 在 15%以上 增持 预期未来 612 个月内 相对同期基准指数 涨幅 在 5%15%之 间 持有 预期未来 612 个月内 相对同期基准指数 涨幅 在 -10%+5%之间 减 持 预期未来 612 个月内 相对同 期基准指数 跌幅 在 10%以上 行 业评级 增持 预期未来 612 个月内 对同期基准指数 涨幅在 10%以上 中性 预期未来 612 个月内 对同期基准指数 涨幅在 -10%+10%之间 减持 预 期未来 612 个月内 对同期基准指数 跌幅在 10%以上 备注：评级标准为报告发布日 后 的 612 个月内公司股价（或行 业指 数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成 指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中 国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准（ 另有说明的除外） 。 重要 声 明： 中泰证券股份有限公司（ 以下 简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客 户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为 可信的公开资料或实地调研资料，反 映了作者的研究观点，力求独立、客 观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的 判断，可 能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资 者 应当自行关注相应的更新或修改。 本报 告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税 务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资 及服务可能不适合个别客户，不构成 客户私人咨询建议。 市场有风险 ，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联 机构可能 会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或 争 取提供投资银行、财务顾问和金融 产品 等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中 的信息。 本报告版权归“ 中泰 证券 股份 有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不 得对本报告进行任何形式的发布、复 制。如引用、刊发，需注明出处为“ 中泰 证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。