2018年11月珠海房地产市场分析报告.pptx

2018年11月珠海房地产市场分析报告,2018年12月,01020304,重点房地产政策及动态一级市场分析二级市场分析各区域分析,01,重点房地产政策及动态 国内市场动态 本地市场动态,01,国内市场动态,u 前10月全国房地产开发同比增长9.7% 商品房销售增速回落11月14日，国家统计局发布2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。1-10月份，全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.7%；商品房销售额11.59万亿元，增长12.5%；商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%。u 地价降温信号来了！央行报告透露重要严控信号！在持续的楼市调控影响下，全国土地市场降温明显，不仅成交总额缩水，成交均价同比下跌，而且溢价率持续走低，其中，有4成高总价宅地底价成交。值得注意的是，央行在最新报告中建议，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。央行报告表明了继续抑制资金过度流向房地产领域的态度，预计随着房企的资金压力逐渐加剧，全国的土地市场仍会继续降温。u 国务院：完善养老设施供地政策 新建小区要求相关配建11月28日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取优化营商环境工作汇报，决定开展中国营商环境评价；部署进一步发展养老产业、推进医养结合，提高老有所养质量。落实新建住宅小区养老服务设施配建要求，对老旧小区和纳入特困供养等范围的老年人家庭开展适老化改造，支持养老机构运营社区养老服务设施。,01,本地市场动态,u 未交存维修资金的房屋将不予办理过户或抵押登记珠海市住规建局就珠海市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）举行听证会。珠海市物业专项维修资金的使用将发生重大变革，单项维修不超出5万元的拟引入一次性表决机制，最快可以1-2日到账，维修资金在中小维修方面的使用效率将会大大提高。此外规定，今后未交存专项维修资金的房屋，不动产登记中心将不予办理过户或抵押登记。u 重磅！深珠通道要来了！连接深圳、珠中江和粤西珠海规划新增深珠（伶仃洋）通道及其西延线！跨海直通深圳！此外，还规划新增黄茅海通道！跨海直通江门！在市区，多条快速路将形成核心城区快速环线，珠海“一环”将诞生！11月15日，珠海市政府常务会议审议并原则通过珠海市干线路网规划。深珠（伶仃洋）通道起于深圳前海、对接广深沿江高速和南坪快线，跨越伶仃洋至珠海唐家北边界，途径中山五桂山、斗门莲洲，向西延伸至珠海高栏港和江门台山及粤西。u 珠海进行商品房租赁需要先备案珠海市住规建局举行珠海市住房租赁管理办法（征求意见稿）（以下简称办法）立法听证会。今后，在珠海进行商品房租赁需要先备案。同时，规定地下储藏室等非居住空间不得单独出租，提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米,02,一级市场分析 土地市场供应 土地市场成交,02,土地供应,uuu,2018年11月珠海市土地供应11宗，环比增加5宗，面积为42.98万，环比上升4.26%。其中办公用地4宗，供应面积24.54万 ；其他用地1宗，供应面积3.31万；工业用地6宗，供应面积15.13万 。横琴土地供应量最大，集中在办公用地，斗门也推出1宗商务混合用地，金湾和高栏港主要以工业用地为主。,02,土地供应列表,02,土地成交,uuu,2018年11月珠海土地成交4宗，环比持平，成交面积19.58万，环比下降85.16%，总成交金额为13.42亿元，环比下降71.59%。其中住宅用地1宗，成交面积9.29万；工业用地1宗，成交面积0.38万 ；其他用地2宗，成交面积9.91万 。金湾土地成交量最高，其中金湾1宗住宅用地以底价成交，唐家成交1宗新型产业用地。,02,土地成交列表,02,中铁建12.5亿拿下航空新城旁地块!底价成交!,u 11月20日上午，金湾西部中心城B片区18111/珠国土储2018-19地块成功出让!该地块被中国铁建以 楼 面 价 8660 元 /+ 配 建10187.3平方米，总价12.5亿元竞得。值得注意的是，地块毗邻航空城，且楼面价格比此前航空新城的地王每平米少一万多!u 据了解，该地块为西部中心城区B片区地块，根据珠海国土资源局公布的2018年供地计划，将在12月前完成西部城区B片区多幅地块的供应。但截至目前，该片区仅一幅地块挂拍，今年应无法按计划完成供应。,总结,u 珠海11月份有11宗土地推出，主要集中在横琴的办公用地供应，斗门也推出1宗商办混合用地，楼面价为6000元/以上，其他均为工业用地与物流用地推出，这也预示着12月将没有住宅用地成交。,u 11月份珠海共有4宗用地成交，其中金湾1宗住宅用地以底价被中铁建，同一时间另外1宗金湾住宅用地遭遇流拍。土地市场将会持续受市场大环境影响，部分土地将会遭遇终止拍卖或流拍。,03,二级市场分析 住宅新增情况 住宅存量情况 商品住宅成交情况 楼盘、开发商排名情况 办公物业情况,03,住宅新增情况u 2018年11月珠海市商品住宅新增供应量为1596套，环比上升33.33%，同比下降22.60%，面积为17.26万，环比上升28.23%，同比下降25.67%。,03,住宅新增情况,u 2018年11月商品住宅新增供应量主要来自前山（389套）、南湾（383套）、新香洲（326套）。前山 主力 供 应 项 目 为环 宇 城（ 389套），南湾主力供应项目为锦绣四季花园（ 383套）；新香洲主力供应项目为五洲花城二期西区（ 326套）。u 2018年11月珠海市商品住宅新增供 应 量 主 要 集 中 于 120-144 （390套）、80-90（278套）、90-100（240套）。,03,住宅存量情况28.8个月u 截止2018年11月30日，珠海市商品住宅存量47887套， 2018年6月-2018年11月商品住宅各月月均销售套数为1660套 ，存量消化周期为28.84个月。备注：以上数据为网签系统查询出来，网签具有较长的延迟性，与实际有所差距，仅供参考。,03,住宅存量情况,u 截止2018年11月30日珠海市商品住宅存量47887套，环比上升1.43%。存量较大的区域为斗门（14689套）、横琴（6711套） 、金湾（ 6570套）。u 存 量 较 大 面 积 段 为 100-120 （9394套）、120-144（8604套）、90-100（8284套）、80-90（6691套）。,03,商品住宅成交情况u 2018年11月珠海市全市住宅网签数据总成交为2282套，环比上升42.8%，同比上升127.1%。u 2018年珠海市全市住宅累积网签数据16081套，同比上升59.2%。,03,u 2018年11月珠海市成交量前三的区域为斗门（702套）、新香洲（492套）、金湾（298套）。u 2018年11月，珠海全市商品住宅消化较快的面积段为：90-100（546套）、100-120（482套 ） 、 80-90 （ 461 套 ） 、120-144（352套） 。,商品住宅成交情况,03,商品住宅成交情况u 2018年11月，珠海市商品住宅成交面积为25.1万平米，环比上升216.12%，同比上升16.53%；成交金额为60亿元，环比上升215.89%，同比上升32.52%；成交均价为23913元/平米，环比下降0.07%，同比上升13.73%。u 2018年1-11月，珠海市商品住宅累积成交面积为184.28万平米，同比下降53.89%；累积成交金额为414.95亿元，同比下降49.19%；累积成交均价为22518元/平米，同比上升10.19%。,03,2018年11月珠海全市楼盘及开发商排名,03,2018年1-11月珠海全市楼盘及开发商排名,03,办公物业新增情况,u 2018年11月珠海市办公物业新增供 应 量 为 998 套 ， 环 比 上 升55.94%，同比下降53.82%，面积为13.8万，环比上升98.64%，同比上升24.47%。u 2018年11月办公物业新增供应量主要来自南湾（722套）、横琴（276套），南湾供应项目为珠海泰禾中央广场（266套） ），横琴 供 应 项 目 为 铁 建 大 厦 （ 276套） 。,03,办公物业成交情况,u 2018年11月，珠海市办公物业成交面积为3.58万平米，环比下降3.13%，同比下降28.86%；成交金额为10.05亿元，环比下降8.81%，同比下降38.08%；成交均价为28065元/平米，环比下降5.87%，同比下降12.97%。u 2018年1-11月，珠海市办公物业累积成交面积为49.4万平米，同比上升53.91%；累积成交金额为151.91亿元，同比上升46.3%；累积成交均价为30754元/平米，同比下降4.95%。u 2018年11月办公物业成交主要来自南湾成交面积为2.23万，其次为横琴0.91万。,03,珠海全市办公物业项目当月&年累计排名,总结,u 11月份珠海市住宅新增供应量环比虽有所上升，但涨幅不高，主要集中在中心城区，西区新增量较低。办公物业新增量处于全年低位水平。u 住宅存量方面维持在高位，但消化速度明显增大，消化周期也稍有下滑。,u 成交方面，根据珠海统计局系显示，全市11月份住宅成交量环比大幅上升，也是今年首次与同期相比有所上涨，接近年底成交量将有所提升。u 根据珠海网签来看，11月住宅网签量环比同比均有所上涨，今年首次突破2000套，住宅网签量主要集中在斗门与新香洲。根据世联监测11月住宅均价为23913元/平米，成交价格基本持平。办公物业成交维持在较低位置，且价格持续有所下滑。,04,区域市场分析 全市区域成交情况 各区域成交分析,04,全市区域成交情况u 2018年11月，中心城区成交量最高，为8.47万；第二名为斗门，成交面积为7.26万；第三名为金湾，成交面积为3.21万；第四名为唐家湾，成交面积为2.52万 ；第五名为横琴，成交面积为1.20万 ；高栏港成交量最低， 为1.12万 。,04,中心城区成交情况,u 2018年11月，中心城区商品住宅销售面积为8.47万，环比上升123.65%，销售金额为25.66亿元，环比上升119.88%，成交均价为30295元/，环比下降1.69% 。u 2018年11月，中心城区商品住宅的网签消化量为775套，环比上升110.03%。中心城区消化量主要消 化 面 积 段 为 80-90 （ 241套） 、 100-120（190套）、90-100（157套） 。,04,唐家湾成交情况,u 2018年11月，唐家湾商品住宅销售面积为2.52万，环比下降11.52%，销售金额为7.52亿元，环比下降12.46%，成交均价为29865元/，环比下降1.06% 。u 2018年11月，唐家湾商品住宅的网签消化量为226套，环比下降9.96%。唐家湾消化量主要消化面积段为120-144（79套）、100-120（48套）、80-90（41套）。,04,横琴成交情况,u 2018年11月，横琴商品住宅销售面 积 为 1.20 万 ， 环 比 上 升9.36%，销售金额为5.20亿元，环比上升11.35%，成交均价为43215元/，环比上升1.83% 。u 2018年11月，横琴商品住宅的网签消化量为156套，环比上升4%。横琴消化量主要消化面积段为0-60（72套）、90-100（21套）、60-80（21套）。,04,金湾成交情况,u 2018年11月，金湾商品住宅销售面 积 为 3.21 万 ， 环 比 下 降5.21%，销售金额为6.36亿元，环比下降2.88% ，成交均 价为19832元/，环比上升2.45% 。u 2018年11月，金湾商品住宅的网签消化量为298套，环比下降0.33%。金湾消化量主要消化面积段为 100-120（100套） 、120-144（76套）、90-100（58套） 。,04,斗门成交情况,u 2018年11月，斗门商品住宅销售面 积 为 7.26 万 ， 环 比 上 升77.19%，销售金额为10.85亿元，环比上升77.33% ，成交均价为14934元/，环比上升0.08% 。u 2018年11月，斗门商品住宅的网签消化量为702套，环比上升63.64%。斗门消化量主要消化面积 段 为 90-100 （ 259 套 ） 、100-120（117套）、80-90（102套）。,04,高栏港成交情况,u 2018年11月，高栏港商品住宅销售面积为1.12万，环比上升20.07%，销售金额为1.29亿元，环比上升22.30% ，成交均价为11499元/，环比上升1.86% 。u 2018年11月，高栏港商品住宅的网签消化量为125套，环比上升25%。高栏港消化量主要消化面积段为90-100 （38套） 、80-90（30套）、100-120（21套） 。,总结,u 11月，住宅成交量较高区域为中心城区，主要是新香洲的万科城市中心单项目成交4.77万，排名全市第一；,斗门排名第二，时代倾城11月成交1.44万，全市成交排名第二；金湾区成交量紧接其后。斗门和中心城区成交量环比上有较大幅度上升，其他区域成交量较为持平，各区域成交价格较为稳定。横琴价格最高，超过4万元/，高栏港成交价格最低，仅在1万元/左右。,