2018年10月中山房地产市场分析报告.pptx

2018年10月中山房地产市场分析报告,2018年11月,01020304,重点房地产政策及动态一级市场分析二级市场分析各区域分析,01,重点房地产政策及动态 国内市场动态 本地市场动态,01,国内市场动态,u,1-9月全国商品房销售119313万平 销售额104132亿,2018年19月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长99。19月份，全国商品房销售面积119313万平方米，同比增长29，商品房销售额104132亿元，增长133，9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。,u,重磅！央行15日起降准1百分点，释放约7500亿元增量资金,为进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度，中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。,u,住建部发通知要求地方上报真实房价数据 严查房价统计违法,10月28日，中共住房和城乡建设部官网发布关于巡视整改进展情况的通报，澎湃新闻从通报内容中获悉，日前，住建部称已与国家统计局联合印发了关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知，要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作，规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为。,01,本地市场动态,u,回归理性 中山不足两月推地15宗 高溢价不复存在,10月12日，中山加快推地脚步，在短短不足两个月时间内推出15宗地块，总面积达564 .3亩。不过从日前的成交情况来看，此前高溢价的情况不复存在，南头镇出现一流拍一近底价拍卖的情况。开发商也逐渐回归理性，不再盲目跟风拍地。,u,中山今天又有2宗商住地流拍,10月18日，近期，中山土拍市场可以用“冰火两重天”来形容，一方面土地供应量不断增加，另一方面土地成交则持续“低温”。 继10月17日早上中山南头北帝村9.8亩商住地流拍后，下午同村的74亩商住地同样以流拍告终。算前两周的流拍地块，本月中山已有三宗土地流拍。截至目前为止，十月中山土拍市场成功摘牌和流拍的土地各有三宗，合计揽金3.8亿。其中深圳颐盛集团首驻中山，一口气拿下石岐和南头两宗商住地，而神秘人张志军亦重返中山土拍市场，注册中山市复和房地产有限公司拍下南头地块。,01,本地市场动态,u,中山新增城市更新重点项目，多镇区“三旧”改造步伐加快,通过前期的摸底调查，10月份以来至少有10个镇区陆续公布“三旧”改造标图建库新增图斑，有些镇区的增补项目达到了10个。其中，东凤镇确定的潜在“三旧”改造用地资源总面积达612.12公顷。,u,西区拟建中医养生主题田园综合体 规划用地2685亩建设4大功能区,备受关注的西区中医养生小镇有新进展西区拟在小镇北翼建中医养生主题田园综合体，命名为健养悦生园，这是记者昨日从西区办事处获悉的。该项目位于隆昌社区悦生村，规划总用地面积2685亩，将建设康品生态园、南药养生文化苑、渔荷科产区、悦生闲雅村四大功能区，打造“一带、一轴、两心、两区”。,02,一级市场分析 土地市场供应 土地市场成交,02,土地供应,uuu,2018年10月中山市土地供应8宗，环比减少9宗，面积为26.09万，环比下降35.71%。其中住宅用地6宗，供应面积23.94万；商业用地1宗，供应面积0.57万；工业用地1宗，供应面积1.57万 。古镇供应宗数最多，共推出4宗住宅用地，其次火炬与西区分别推出1宗住宅用地，三角推出1宗商业用地，小榄推出1宗工业用地。,02,土地供应列表,13.4亿! 133亩!取消商业配建！中山再推四宗地土拍刚遇冷，这边中山又双叒推地了，还一口气推了四宗地。四宗地共计面积133亩，总计共计13.4亿！本次推出的四宗地均为第二季度拟公开出让宗地计划中的地块。值得注意的是此次推地，相比于之前推出的11块地，又提出了新要求：1、编号W10-18-0043及W10-18-0042地块均要求“用地范围内需配套12班幼儿园1所”；2、取消商业配建，4宗地块商业配建均为0，土地使用年限为住宅70年；3、用地出让后实行商品房现；4、最高限制楼面地价为8000元/平方米。根据资料显示，四块地均位于中山市古镇镇文华路，现状为已平整，用途为城镇住宅用地，出让年限为70年。,02uu,02,土地成交,u 2018年10月中山土地成交11宗，环比增加9宗，成交面积23.01万，环比增加537.49%，总成交金额为9.48亿元，环比上升1682.32%。u 其中本月成交有4宗为住宅用地成交，分布在西区、南头、石岐；其余为工业用地成交。,02,土地成交列表,02uu,首进中山的深圳颐安集团在10月共竞得3宗住宅用地10月中山共有7宗住宅用地进行竞拍，其中有3宗土地遭流拍，分别为W02-18-0007、W02-18-0038、W02-18-0039。首进中山的深圳颐安集团在10月共竞得3宗住宅用地：南头地块W02-18-0037、石岐地块W23-18-0041 、 西 区 地 块W20-18-0067，业内人士认为这很可能是要战略进驻。其余1宗南头地块W02-18-0018由中山复和地产竞得。,总结,u 中山10月份有8宗土地推出，其中有6宗为住宅用地供应，分布在古镇、火炬、西区，近月中山对于商住用地推出都较为积极。,u 10月份中山共有11宗土地成交，其中有4宗为住宅用地，其中有3宗由首进中山的深圳颐安集团竞得。10月共有7宗住宅用地进行土拍，但有3宗流拍，且成交的4宗仅有位于石岐的1宗溢价率较高，中山政府对于住宅用地推出虽然较为积极，但竞拍热度相对有所下降。,03,二级市场分析 住宅新增情况 住宅存量情况 商品住宅成交情况 楼盘、开发商排名情况,03,住宅新增情况u 2018年10月中山市商品住宅新增供应量为4494套，环比下降52.09%，同比上升22.99%，面积为50.3万，环比下降50.54%，同比上升26.33%。,03,住宅新增情况,u 2018年10月中山市商品住宅新增供 应 量 主 要 集 中 于 100-120 （2290套）、120-144（825套）、90-100（813套）。u 2018年10月商品住宅新增供应量主要来自南朗（984套）、西区（840套）、南头（458套）。南朗主力供应项目为锦绣海湾城（524套）、领岸花园（268套），西区主力供应项目为上境花园（384套）、富沙湾花园（232套），南头主力供应项目为碧商花园（200套）。,03,住宅存量情况7.06个月u 截止2018年10月31日，中山市商品住宅存量89968套， 2018年10月-2018年10月商品住宅各月月均销售3920套 ，中山整体住宅存量消化周期为23个月。,03,住宅存量情况,u 截止2018年10月31日中山市商品住宅存量89968套，环比下降2.95%。存量较大的区域为火炬（ 11115 套 ） 、 三 乡 （ 11085套）、南朗（9773套）。u 存 量 较 大 面 积 段 为 100-120 （ 33191 套 ） 、 120-144 （ 15592 套 ） 、 90-100 （14483套）、80-90（9896套）。,03,商品住宅成交情况u 2018年10月，中山市商品住宅成交套数为7754套，环比上升21.1%，同比上升243.1%。u 2018年1-10月累计中山市全市住宅商品住宅成交套数为40988套，同比上升95.2% 。,03,u 2018年10月中山市住宅成交量前三的区域为三乡（1305套）、火炬（723套）、西区（559套）。u 2018年10月，中山市商品住宅消化较快的面积段为：100-120（2792套）、120-144（1547套）、90-100（1096套）。,商品住宅成交情况,03,商品房成交情况u 2018年10月，中山市商品房成交面积为95.2万平米，环比上升1.23%，同比上升131.01%；成交金额为90.44亿元，环比上升13.36%，同比上升251.75%；成交均价为9499元/平米，环比上升11.98%，同比上升52.27%。u 2018年1-10月，中山市商品房累积成交面积为642.61万平米，同比上升27.7%；累积成交金额为525.53亿元，同比上升45.51%；累积成交均价为8178元/平米，同比上升13.95%。,03,2018年10月中山全市楼盘排名,03,2018年1-10月中山全市楼盘及开发商排名,总结,u 由于9月份中山新增量较大，10月份中山市住宅新增供应量速度相对减缓，环比有较大幅度的下滑，新增量较集中在南朗、西区、南头。,u 消化速度增长，住宅存量方面有小幅下滑，消化周期环比也有所减短，整体来看中山消化周期在中等水平。u 成交方面，10月份中山市场成交量环比稍有涨幅，同比增长明显，成交价格也有所上升，整体中山市场量价齐涨，供应与成交面积段较集中在刚改户型。,04,区域市场分析 全市区域成交情况 各区域成交分析,04,全市区域商品房成交情况,u 从镇区成交来看，三乡的成交金额达到12.68亿元，排名全市第一。成交金额次于三乡的依次为火炬、南朗，这些区域主要是临近珠海或者临近深中通道出入口的区域。u 从成交均价来看，城区价格整体较高，南部镇区的成交价格有所上升，北部镇区价格较为平稳。,04,城区成交情况（本报告中，城区包括火炬、石岐、东区、西区、南区、沙溪、港口）u 2018年10月中山城区商品房成交面积35.73万平米，成交金额35.4亿元，成交均价为9909元/平米。u 2018年10月，城区商品住宅的网签消化量为2621套，销售率为7%。消化量主要消化面积段为 100-120 （ 881 套 ） 、120-144（766套）、0-60（287套） 。,04,北部镇区成交情况（北部镇区包括小榄、黄圃、阜沙、三角、东凤、南头、古镇、东升、民众、横栏）u 2018年10月中山北部镇区商品房成交面积32.72万平米，成交金额26.43亿元，成交均价为8079元/平米。u 2018年10月，北部镇区商品住宅的网签消化量为2377套，销售率为10.4%。消化量主要消化面积段为100-120（867套）、 90-100（421套）、120-144（418套） 。,04,南部镇区成交情况（本报告中，城区包括三乡、坦洲、大涌、南朗、板芙、五桂山、神湾）u 2018年10月中山南部镇区商品房成交面积26.76万平米，成交金额28.6亿元，成交均价为10689元/平米。u 2018年10月，南部镇区商品住宅的网签消化量为2756套，销售率为7.4%。消化量主要消化面 积 段 为 100-120 （ 1044套）、80-90（449套）、90-100（435套） 。,总结,u 10月份，中山商品房成交量最高的区域为三乡，共成交13.45万，成交金额12.68亿元，火炬排名第二，南,朗与西区成交量紧接其后。10月各区域总体来看消化速度都较快，城区与南北部镇区分别消化都在两千套以上，北部镇区供应量相对较小，消化率较高。成交价格方面，十月南部镇区均价相对较高，价格在一万元以上，城区价格相对平稳，北部镇区均价较低。,