2018年第四季度上海商铺市场报告.pdf

SHANGHAIRETAIL mARkET REpoRT Q4 2018上海商铺市场报告 2018年 第四季度RESEARCH 研究报告32RESEARCHSHAngHAi REtAil MARKEt REPORt Q4 2018In Q4, the rental gap between street shops and street-front shops of shopping malls further narrowed. The average rent of prime street shops increased by 1.5% QoQ to RmB55.8 per sqm per day, while the average ground-floor rent of major shopping malls increased slightly by 0.2% to RmB62.5 per sqm per day.In Q4, shopping malls in non-core areas outperformed those in core areas with the QoQ rental growth rate in non-core areas surpassing that in core areas. The average ground-floor rent of shopping malls in non-core areas increased by 1.1% to RmB28.1 per sqm per day, while the average rent of shopping malls in core areas increased slightly by 0.1% to RmB62.5 per sqm per day. In non-core retail areas, rents of many shopping malls were escalated at different levels after trade-mix adjustments. Shopping malls which recorded rental growth in Q4 included Brilliance West Shopping mall, The place, kerry parkside and Westlink mall (formerly Shanghai VivoCity mall) which was just changed hands. In the primary strata-titled market, the total number of transactions with unit price exceeding RmB100,000 per sqm reached 24 in Q4, similar to Q3. Amongst, Royal Territory sold two retail units on level one at an average price of RmB105,929 per sqm; Baoshan paradise Walk project and Qingpu Wanda mall sold one retail unit each at unit prices of RmB103,213 per sqm and RmB105,435 per sqm.Six of them are situated within the Inner Ring Road, and two of them are between outer Ring Road and mid Ring Road, together adding approximately 650,000 sqm of new retail space to the market, up 26.5% compared with the previous quarter.In Q4, the average rent of ground-floor space in Shanghais prime retail areas reached RmB59.2 per sqm per day, up 0.8% QoQ and 2.2% YoY respectively. The overall vacancy rate of major shopping malls increased 0.3 percentage point from the previous quarter to 14.7%.With the increasing awareness of sports participation and healthy living, sports brands have returned to the market. major sports brands have actively opened flagship stores or experiential RENTS AND PRICESNEW RETAIL SUPPLY PEAKED IN 2018Q4New retail supply peaked in the fourth quarter (Q4) in Shanghai with eight retail malls opened or soft-opened.TAbLE 1Shanghai prime retail market indictorsIndicator Q4 2018 figure QoQ changeOutlook (Q1 2019)New supply 652,070 sqm 26.5% Ground floor rent RmB59.2 / sqm / day 0.8% Vacancy rate 14.7% 0.3 percentage pointCapital value RmB277,070 / sqm 3.0%Source: Knight Frank ResearchTAbLE 2Selected retail property leasing transactions, Q4 2018District Building Floor / unit TradeArea (sqm)Rent (RMB / sqm / day)Hongkou Sinar mas plaza Level 1 unitFood Level 5-7 are co-working space, anchored by T House music Space co-founded by Taihe music Group and co-working space operator people Squared (p2).The openings of “mIXpACEHERE” and YoYo Xujiahui mall indicate that as a valuable trial, there will be an increasing number of mini malls integrating existing office and retail space in prime retail areas of Shanghai.0246810121416180.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018million sqmmillion sqmAnnual net supply (left) Stock (right)Source: Knight Frank Research76研究报告上海商铺市场报告 2018 第四季租金及价格表二上海商铺租赁成交范例，2018年第四季度区域 项目 楼层/单元 业态面积 （平方米）租金 （人民币/ 平方米 /天）虹口 白玉兰广场 一层单元 餐饮 230 13静安 中信泰富广场 地下一层单元 餐饮 140 8静安 静安国际中心 一层单元 餐饮 13.6 30徐汇 绿地汇中心 一层单元 餐饮 200 10黄浦 上海世茂广场 一层单元 饰品 60 90资料来源：莱坊研究部注：所有成交均有待落实表三上海商铺买卖成交范例，2018年第四季度区域 项目 楼层/单元面积 （平方米）总价 （人民币百万元）成交单价 （人民币/平方米）黄浦 丰盛创建大厦 一层单元 155.6 12.7 81,599宝山 宝山龙湖天街 一层单元 133.9 13.8 103,213青浦 青浦万达茂中心 一层单元 85.4 9.0 105,435闵行 新华红星国际广场 一层单元 94.0 9.2 98,283闵行 虹桥富力中心商铺 一层单元 150.7 16.2 107,674资料来源：上海房地产交易中心/ 莱坊研究部注：所有成交均有待落实图一上海核心商圈首层商铺租金资料来源：莱坊研究部第四季度，街铺和购物中心首层平均租金之间的差异正在进一步缩小，核心商圈街铺租金环比上升1.5%至每天每平方米人民币 55.8元，而主要购物中心首层平均租金环比微升0.2%至每天每平方米62.5元。第四季度，非核心商圈购物中心表现较好，首层平均租金环比涨幅超过了核心商圈。非核心商圈购物中心首层平均租金环比上涨1.1%至每天每平方米人民币28.1元，而核心商圈购物中心的首层平均租金仅环比微升0.1%至每天每平方米62.5元。非核心商圈内，不少购物中心项目经过商业调整后租金出现不同幅度提升，第四季度录得租金增长的购物中心包括百联西郊购物中心、南丰城、浦东嘉里城以及刚易主的维璟广场（原上海怡丰城）。在一手商铺散售市场上，第四季度，单价在每平方米人民币10万元以上的商铺共成交24套，成交套数基本与第三季度持平。其中，虹桥富力中心共售出两套一层商铺，平均成交价格为每平方米人民币105,929元；宝山龙湖天街商业中心和青浦万达茂各有一套商铺出售，成交价格分别为每平方米103,213元和每平方米105,435元。202530354045505560Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018KG/u /新开业商场中有六座商场位于内环内区域，两座位于中环与外环之间的区域，共为市场带来约65万平方米的零售面积，新增供应量环比上升26.5%。第四季度，上海主要商圈首层平均租金为每天每平方米59.2元，环比上升0.8%，同比上升2.2%。主要商圈购物中心的整体空置率为14.7%，环比上升0.3个百分点。随着人们对运动、健康等消费理念的增强以及需求的增长, 运动品牌明显复苏，各大运动品牌都积极开设旗舰店或体验店，成为购物中心招商的主力租户之一。第四季度，上海零售物业投资市场表现活跃，共录得三宗和零售物业相关的大宗交易。2019年第一季度，我们预计上海主要商圈的零售物业租金将稳中有升，市场租赁活动活跃，空置率仍然停留在两位数的水平。预计2019年上海将有超过30座新商场开业，总新供面积超过 250万平方米。代表项目有虹口区的凯德来福士广场（127,000平方米）、浦东的晶耀前滩购物中心（ 68,000平方米）以及宝山日月光中心广场（180,000平方米）。2018年第四季度新开业商场面积达到全年峰值第四季度，上海又迎来了商场集中开业的高峰期，一共有八座商场正式开业或者试营业。表一上海优质商铺市场参考指标指标 2018年第四季度数字 按季变幅预测 （ 2019年第一季）新增供应 652,070平方米 26.5% 首层租金 人民币59.2/平方米/天 0.8% 空置率 14.7% 0.3个百分点资本价值 人民币277,070/平方米 3.0% 资料来源：莱坊研究部98研究报告上海商铺市场报告 2018 第四季12月 7日，作为存量商业改造项目，位于黄陂南路地铁站上盖的上海新天地广场开始试营业，该项目原为太平洋百货淮海店。太平洋百货于 2016年年底正式关闭后，业主瑞安集团接管该商业项目并进行升级改造。改造升级后的新天地广场共9 层，分为地下2 层和地上7层，建筑总面积约27,000平方米。12月 23日，由陆家嘴集团打造的上海陆家嘴金融广场的商业部分陆家嘴中心L+mall宣布开业，该购物中心商业面积140,000平方米，地上11层地下1 层，位于2 号线东昌路站上盖。这是陆家嘴核心区域又一座大体量的购物中心，其主力租户法国老佛爷百货也将在2019年上半年正式开业。供应与需求图二上海商场年净供应量及存量资料来源：莱坊研究部0246810121416180.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018u u vgX h OgX h同日，虹口北外滩的第一座购物中心上海白玉兰广场购物中心开始试营业，其商业定位是“时尚潮流+ 文化旅游”。项目商业体量约11万平方米，整体开业率约50%，目前确认入驻的品牌包括沃夫冈牛排馆、Lanehub瓴里、赛梦微缩世界、星巴克臻选店、日料mUFmUF、 Le Jardin d“Antoine、CGV影院。零售消费方面，1-11 月本市实现社会消费品零售总额人民币11,457.99 亿元，比去年同期增长7.9%。国庆期间上海395家零售和餐饮企业销售额达到人民币137.63亿元，同比增长9.56%。零售商方面，在体育产业迅猛发展的大背景下，国内外运动品牌加速布局。10月 4日，耐克首家House of Innovation概念店耐克上海001于上海世茂广场正式开业。该店共有四层空间，建筑面积3,822平方米。11月 29日，阿迪达斯亚太区最大的品牌中心 上海南京东路NJE800品牌中心正式开业，选址第一百货商业中心，建筑面积3,700平方米。12月 8日，位于上海来福士广场5 楼的中国李宁时尚店正式开业。12月21日，加拿大运动休闲品牌Lululemon在浦东嘉里城的上海第7 家门店开业。第四季度，上海零售物业投资市场表现活跃，共录得三宗和零售物业相关的大宗交易。10月 18日，凯龙瑞投资从嘉凯城手中购入位于虹口区四川北路的嘉杰国际广场商场部分，总交易金额约为人民币6.6亿元。嘉杰国际广场由嘉凯城开发，商场部分于 2009年开业，共5 层，总建筑面积为22,148平方米。随着新零售时代的到来，传统商业模式面临诸多挑战，集商业、办公于一体的复合式商业空间应运而生，复合空间也将是未来零售形式的一次尝试和探索。一些开发商和联合办公空间品牌开始试水这样的复合空间商业领域，将商业存量房打造成微型商业综合体。例如，联合办公空间运营商米域在进行了10个办公空间的改造运营后，开始涉足商业空间领域。第四季度，米域打造的首个办公+ 商业的新商业立方体“米域这里”在中山公园商圈正式开业。该项目位于愚园路、长宁路与定西路路口，目标消费者定投资市场市场动态11月 13日，凯德集团宣布由旗下来福士中国投资伙伴 III和新加坡政府投资公司，以人民币约128亿元收购上海星外滩开发建设有限公司100%股权。上海星外滩持有星港国际中心项目，该 项 目 位 于上 海 市 虹 口 区 北 外 滩 ，总 建 筑面积约为 420,000平 方 米 ，由 两 幢 50层的办公楼和一座 7层的购物中心组成，其中购物中心面积约为 126,900平 方 米 。凯 德 计 划 将 其 打造成全球第十座、上海第三座来福士广场。位在25至 35岁的人群。从楼层分布来看，地下1 层及地上1-2层均为商业空间，地上第 3层为联合办公空间和独立办公空间。入驻的商户有 Livehouse“育音堂”、健身房“超级猩猩”、纽约披萨“Homeslice pizza”以及网红下午茶“BLINk”等。 “米域这里”改造前是金诚福安广场，曾为大型家居品牌爱室丽的旗舰店。无独有偶，9 月 30日，位于徐家汇的汇民商厦改造项目城开YoYo开始试运营，这也是一个集商业和办公为一体的商业综合体项目。作为国内开发商上实城开在 2018年打造的精品mini mall，该改造12月 21日，黑石集团拟以人民币约82.75亿元收购上海怡丰城项目。该项目位于闵行莘庄商务区，占地面积为119,000平方米，总建筑面积为 297,000平方米，是丰树集团在上海的首个商业项目。上海怡丰城项目主要由丰树商业城和购物中心怡丰城组成，其中上海怡丰城于2017年开业，商业面积约120,000平方米，现已更名为“维璟广场”。项目总建筑面积约13,840平方米，其中地上可出租面积约为8,000平方米，地下约3,300平方米，共有7 层，其中地上1-4层为商业零售空间，以餐饮为主，5-7层为联合办公空间，引入了太合音乐和联合办公空间people Squared (p2)联合打造的T House音乐空间。“米域这里”和城开Y oYo的相继开业代表着作为一种有益尝试，由小体量的商业存量房改造而成的商办一体的微型商业空间正越来越多地出现在上海的主要商圈。knight Frank Research provides strategic advice, consultancy services and forecasting to a wide range of clients worldwide, including developers and investors, as well as financial and corporate institutions. All recognise the need for the provision of expert independent advice, customised to their specific needs.莱坊研究团队向众多商业和住宅物业客户，包括发展商、投资者、金融机构和企业机构提供策略性建议、市场预测和顾问服务。客户均认为我们按其特定需要提供的专业和独立意见能切合他们的需要。RECENT MARKET-LEADING RESEARCH PUbLICATIoNS 近期市场研究报告RESEARCH & COnSulTAnCy 研究及咨询部David Ji 纪言迅 Director, Head of Research & Consultancy, Greater China 董事及大中华区研究及咨询部主管 +852 2846 9552 david.jihk.knightfrankRegina yang 杨悦晨 Director, Head of Research & Consultancy, Shanghai 董事及上海研究及咨询部主管 +86 21 6032 1728 regina.yangcn.knightfrank Ocean Ruan 阮洋 Senior manager, Research & Valuation,Guangzhou 广州研究及估价部高级经理 +86 20 3839 6408 ocean.ruancn.knightfrankMartin Wong 王兆麒 Associate Director, Research & Consultancy, Greater China 大中华区研究及咨询部高副董事 +852 2846 7184 martin.wonghk.knightfrankCliff So 苏锐强 Executive Director, Agency & professional Advisory Services, REpro knight Frank, Taipei 台北瑞普莱坊 物业代理及咨询部副总经理 +886 2 8729 8770 cliff.sorepro.knightfrankSHAnGHAI RETAIl 上海商铺Alan liu 柳维伦 managing Director Shanghai 上海董事总经理 +86 21 6032 1700 alan.liucn.knightfrankFor the latest news, views and analysison the world of prime property, visitKnightFrankblog/global-briefingGLOBAL BRIEFINGFollow us on Wechat关注莱坊微信帐号Scan the QR code and tune in to the latest property insights and research from knight Frank.扫描二维码，即时了解更多房产资讯及莱坊研究报告。knight Frank Research Reports are available at 浏览莱坊的全球研究报告，请登入 KnightFrank/Research Knight Frank 莱坊 2018This document and the material contained in it is general information only and is subject to change without notice. All images are for illustration only. No representations or warranties of any nature whatsoever are given, intended or implied. knight Frank will not be liable for negligence, or for any direct or indirect consequential losses or damages arising from the use of this information. You should satisfy yourself about the completeness or accuracy of any information or materials.This document and the material contained in it is the property of knight Frank and is given to you on the understanding that such mate-rial and the ideas, concepts and proposals expressed in it are the intellectual property of knight Frank and protected by copyright. It is understood that you may not use this material or any part of it for any reason other than the evaluation of the document unless we have entered into a further agreement for its use. 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