2018年9月深圳房地产市场报告.pdf

市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 1 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 深圳 2018 年 9 月 房地产市场报告 目录 1 宏观经济与政策环境 . 4 1.1 宏观经济信息解读 . 4 1.2 全国政策最新 动态 . 8 1.3 深圳时政最新动态 . 11 2 深圳土地市场解析 . 13 2.1 9 月土地供应与成交概述 . 13 2.2 9 月土地供应与成交 . 13 3 深圳一手商品住宅市场解析 . 16 3.1 住宅供求市场综述 . 16 3.2 新开盘 /加推住宅市场动态 . 17 3.3 住宅成交产品结构 . 18 3.4 各区域住宅市场特征 . 22 3.5 住宅市场成交排行榜 . 28 3.6 10 月预计入市项目盘点 . 29 4 深圳二手商品住宅市场解析 . 30 4.1 二手商品住宅市场综述 . 30 2018 年 9 月编制 深圳 / 9月报告 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 2 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 4.2 各区域二手商品住宅成交情况 . 32 5 深圳写字楼市场解析 . 33 5.1 写字楼供求市场综述 . 33 5.2 各区域写字楼特征 . 34 5.3 写字楼市场排行榜 . 36 6 重点企业市场动态 . 36 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 3 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 月 刊： 201809 报告出品： 世联行市场研究部 宏观经济总体保持平稳扩张 9 月深圳一手住宅量价均降 本期要点 1) 9 月份，中国制造业采购经理指数（ PMI）为 50.8%，比上月下降 0.5 个百分点，继续运行在景气区间，制造业总体保持平稳扩张态势。 2) 9 月份，非制造业商务活动指数为 54.9%，比上月上升 0.7 个百分点，高于年均值 0.2 个百分点，表明非制造业总体继续保持稳中向好的发展势头。 1） 土地： 9 月，根据占地面积统计，全市招拍挂新增土地供应量 12.04 万 ，同比 上升176.78%，环比上升 80.78%；全市土地成交面积 6.66 万 ，同比上升 1048.28%，环比上升 1858.82%。 2） 一手商品住宅： 9 月，深圳新增 7 个住宅项目，新增供应面积 38.81 万 ； 成交面积 22.03万 ，环比下降 37.75%，同比下降 19.24%；成交均价 54080 元 / ，环比下降 0.02%， 同比下降 0.43%。 3） 二手商品住宅： 9 月，深圳二手商品住宅市场共成交 4952 套，环比下降 31.3%，同比下降13.95%。成交面积 40.98 万 ，环比下降 29.39%，同比下降 14.94%；成交均价 54438 元/ ，环比上升 0.476%，同比下降 0.359%。 4） 写字楼： 9 月，全市写字楼供应面积 72.29 万 ；成交面积 5.63 万 ，环比上涨 4.26%，同比上涨 56.39；成交均价 30786 元 / ，环比下降 41.58，同比下降 40.54。 1） 万科新增 80 亿元超短期融资券获准注册 2 年内有效 2） 福晟布局深圳宝安城市更新单元项目 3） 恒裕源投资、固东房地产 布局 宝安“工改工”城市更新计划 1、宏观环境 2、 市场数据 3、 企业动态 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 4 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 1 宏观经济与政策环境 1.1 宏观经济信息解读 1. 9 月 份， 中国制造业采购经理指数（ PMI）为 50.8%， 增速 有所放缓 9 月 份， 中国制造业采购经理指数（ PMI）为 50.8%， 比上月 下降 0.5 个百分点 ， 继续运行在 景气区间， 制造业总体保持平稳扩张态势。 分企业规模看， 大型企业 PMI 为 52.1%，与 上月持平 ， 连续 位于高扩张 区， 但仍高于制造业总体 1.3 个百分点 ， 依然是支撑制造业增长的主要动力； 中型企业 PMI 为 48.7%，比上月下降 1.7 个百分点；小型企业 PMI 为50.4%，比上月 上升 0.4 个百分点 ，位于 临界点以上 。 本月主要具有以下 运行特点： 制造业总体 平稳 在调查的 21 个行业中， 14 个行业的 PMI 位于扩张区间，其中医药、专用设备、电气机械器 材等制造业 PMI 均位于 53.5%以上较高运行水平，增速较快。有色金属冶炼及压延加工、通用设备、木材加工及家具等制造业 PMI 继续位于收缩区间。 供需小幅波动 ，进口景气度继续回落 生产指数和新订单指数为 53.0%和 52.0%，分别比上月回落 0.3 和 0.2 个百分点，供需持续保持景气状态，但扩张略有放缓。 新出口订单指数和进口指数为 48.0%和 48.5%，分别低于上月 1.4 和 0.6 个百分点，景气度均落至年内低点。近期衡量国际贸易水平的波罗的海干散货运价指数（ BDI）大幅回落，表明国际贸易摩擦持续发酵对全球贸易产生了一 定负面影响。 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 5 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 企业原材料采购成本加大 主要原材料购进价格指数为 59.8%，比上月上升 1.1 个百分点，出厂价格指数为54.3%，与上月持平，均为年内高点。其中石油加工、黑色金属冶炼及压延加工等上游行业两个价格指数位于 63.0%及以上的高位景气区间。 大型企业运行稳健，小型企业经营状况继续改善。 大型企业 PMI 为 52.1%，与上月持平，今年以来该指数始终位于 52.0%及以上的扩张区间，且本月生产指数和新订单指数环比均有所提升，是制造业保持扩张的主要动力；中型企业 PMI 为 48.7%，低于上月 1.7 个百分点，位于收 缩区间；小型企业 PMI 为 50.4%，高于上月 0.4 个百分点，连续两个月上升。 【数据来源：国家统计局，世联行】 52.4 51.6 51.8 51.6 51.3 50.3 51.5 51.4 51.9 51.5 51.2 51.3 50.8 49.049.550.050.551.051.552.052.553.02017.9-2018.9中国制造业 PMI指数 （经季节调整）(%)市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 6 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 中国制造业 PMI 及构成指数（经季节调整） 单位： % 时间 PMI 生产 新订单 原材料库存 从业人员 供应商配送时间 2017 年 9 月 53.4 54.7 54.8 48.9 49.0 49.3 2017 年 10 月 51.6 53.4 53.9 48.6 49.0 48.7 2017 年 11 月 51.8 54.3 53.6 48.4 48.8 49.5 2017 年 12 月 51.6 54.0 53.4 48.0 48.5 49.3 2018 年 1 月 2018 年 2 月 51.3 50.3 53.5 50.7 53.6 51.0 48.8 49.3 48.3 48.1 49.3 48.4 2018 年 3 月 51.5 53.1 53.3 49.6 49.1 50.1 2018 年 4 月 2018 年 5 月 2018 年 6 月 51.4 51.9 51.5 53.1 54.1 53.6 52.9 53.8 53.2 49.5 49.6 48.8 49.0 49.1 49.0 50.2 50.1 50.2 2018 年 7 月 51.2 53.0 52.3 48.9 49.2 50.0 2018 年 8 月 51.3 53.3 52.2 48.7 49.4 49.6 2018 年 9 月 50.8 53.0 52.0 47.8 48.3 49.7 【数据来源：国家统计局，世联行】 2. 9 月 份 非制造业商务活动指数为 54.9%， 连续两个月回升 9 月份，非制造业商务活动指数为 54.9%， 比上月上升 0.7 个百分点， 高于年均值 0.2个百分点，表明非制造业总体继续保持稳中向好的发展势头。 中国非制造业商务活动指数本月主要运行特点： 服 务业保持 稳健运行 服务业商务活动指数为 53.4%，与上月持平，服务业继续保持稳定增长。从行业大类看，零售业、航空运输业、邮政业、住宿业、电信广播电视和卫星传输服务、互联网软件信息技术服务、货币金融服务等行业商务活动指数均位于 55.0%以上的较高景气区间，业务总量增长较快。 道路运输、证券、房地产等行业商务活动指数持续位于临界点以下，业务总量有所减少。从价格情况看，投入品价格指数和销售价格指数为 54.3%和 51.0%，分别高于上市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 7 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 月 1.4 和 0.7 个百分点，表明服务业市场活跃度有所上升。 建筑业重回高位景气区间 9 月建筑业进入生产旺季，商务活动指数为 63.4%，环比、同比分别上升 4.4 和 2.3 个百分点，升至高 位景气区间，建筑业生产活动加快。从市场需求看，建筑业新订单指数为55.7%，比上月上升 6.1 个百分点，建筑业市场需求继续保持稳步增长。 【数据来源：国家统计局，世联行】 中国非制造业主要分类指数（经季节调整） 单位： % 时间 商务活动 新订单 投入品价格 销售价格 从业人员 业务活动预期 2017 年 9 月 55.4 53.3 56.1 51.7 49.7 61.7 2017 年 10 月 54.3 51.1 54.3 51.6 49.4 60.6 2017 年 11 月 54.8 51.8 56.3 53.8 49.3 61.6 2017 年 12 月 55.0 53.0 54.8 53.6 49.3 60.9 2018 年 1 月 2018 年 2 月 55.3 54.4 51.9 50.5 53.9 53.3 53.6 49.9 49.4 49.6 61.7 61.3 2018 年 3 月 54.6 50.1 49.9 49.3 49.2 61.1 2018 年 4 月 2018 年 5 月 54.8 54.9 51.1 51.0 52.7 54.2 50.6 50.6 49.0 49.2 61.5 61.0 55.4 54.3 54.8 55.0 55.3 54.4 54.6 54.8 54.9 55.0 54.0 54.2 54.9 53.053.554.054.555.055.556.0(%)2017.9-2018.9 中国 非制造业商务活动指数 （经季节调整）市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 8 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 2018 年 6 月 55.0 50.6 53.5 51.1 48.9 60.8 2018 年 7 月 54.0 51.0 53.9 52.0 50.2 60.2 2018 年 8 月 54.2 50.6 54.3 50.9 50.4 61.4 2018 年 9 月 54.9 51.0 55.6 51.5 49.3 60.1 【数据来源：国家统计局，世联行】 1.2 全国政策最新动态 1 国务院：大力发展住房租赁市场 加快推进租赁立法 9 月 20 日，新华社 消息，国务院下发关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见。 意见指出，消费是最终需求，既是生产的最终目的和动力，也是人民对美好生活需要的直接体现。总体目标包括：居民消费率稳步提升，服务消费占比稳步提高，全国居民恩格尔系数逐步下降。其中，住行消费方面，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。 2 住建部：严格查处投机炒房、“黑中介”等房地产乱象 住房城乡建设部 9 月 14 日强调，各地要把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等房地产乱象发现一起，查处一起，并予以曝光。 自从此前七部委联合发布关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知以来，各地逐步深入开展专项行动，陆续查处违法违规的房地产企业和中介机构。 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 9 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 3北京：落实房地产开发项目专项检查 违规者或将停工整改 9 月 25 日，北京市住房和城乡建设委员会印发北京市房地产开发企业落实安全责任 专项检查方案，并标明将于 9 月 25 日至 10 月 15 日，对北京各辖区房地产开发项目进行专项检查。 据 了解 ， 北京市住建委将成立 2 个专项检查组，分别由施工安全管理处、房地产开发管理处主要负责人带队。施工安全管理处 和 房地产开发管理处负责房地产开发项目的抽查，发现问题责令整改，并依法进行处罚或采取相应处理措施。方案明确，此次抽查的内容包括房地产开发项目是否依法取得施工许可手续；是否依法依规办理施工安全监督手续；是否存在违法发包、肢解发包等行为；是否保障安全文明施工费；是否任意压缩合理工期；是否在施工现场成立专门的安 全管理机构等。 4太原：新增商品住房地块至少配建 20%租赁住房 9 月 4 日 ， 山西太原市政府办公厅出台太原市发展住房租赁市场实施方案，提出鼓励包括房企开展规划化租赁经营，以及农村集体经济组织成立租赁企业等行为。同时，新供应商品住房地块，至少配建住宅面积 20%的租赁住房 。 据了解 , 多渠道筹集租赁房源方面，新建一批租赁住房。 2018 年底前，至少推出 1 宗土地用于建设租赁住房；从 2019 年起，新出具商品住房地块规划条件时，要求至少配建住宅面积 20%的租赁住房；鼓励企业利用自有住宅用地自建或与房地产开发企业合作建 设租赁住房；鼓励有条件的市辖区结合实际，按照政府主导、企业参与等形式，规划建设功能完善、可拎包入住的主题租赁社区。 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 10 月 编 10 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 5 南京：开发商须与公积金管理中心签按揭协议 9 月 16 日 ， 南京住房公积金管理中心公布南京市住房公积金按揭协议管理办法，明确房地产开发单位销售商品房，应与南京住房公积金管理中心签订南京市住房公积金贷款按揭协议书，以保证符合条件的职工申请住房公积金贷款。 办法还规定，管理中心在签订按揭协议前应对开发单位及贷款楼盘进行贷前调查，协议签订后应对贷款楼盘进行贷后管理。对于普通住宅楼盘，开 发单位不签订按揭协议，影响住房公积金缴存职工购房使用住房公积金贷款，或者阻挠符合住房公积金贷款条件的职工申请住房公积金贷款的，管理中心责令其限期整改，若不签按揭协议影响市民贷款的，开发商最高或被罚 3 万元。此外，根据规定，签订按揭协议的开发单位应财务状况良好，开发单位资产负债率一般不超过 85，落实商品房预售款资金监管。 6南昌：鼓励住房租赁发展 出租主体可享税收优惠 9 月 29 日 消息，江西南昌为鼓励住房租赁市场发展，对个人出租房和个体工商户出租房等主体，将给予增值税和个人所得税方面的税收优惠。 南昌市将鼓 励房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业等各类投资者，依法成立住房租赁企业。通过购买、长期租赁或受托经营等方式筹集市场存量房源，用于扩大市场租赁规模，满足不断增长的住房租赁需求。其中，无论是个人出租房，还是个体工商户出租房，都给予税收方面的优惠。