中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告.pptx

中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告,CONTENTS,政府运营模式,投资运营模式,服务运营模式,土地盈利模式,产业运营模式,政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式,政府,产业园区,企业,税费,投资开发招商代理费、税费收取优惠,税务代理、行政事务代理等服务,服务费用,优势劣势,适合于规模小，管理简单的园区无法保证大型园区的长期运营,广州天河软件园,典型代表,引入外部投资者,上市,政府,产业园区,企业,投资建设,通过合作资产孵化,中小企业,成长,实现资产增值并收回投资,优势劣势,对于区域经济发展具有很强推动作用长期投资，中短期难有可见回报,浦东软件园,典型代表,房租、固定资产等,杭州软件园,典型代表,政府优势劣势,产业园区强化了园区和企业的合作增加了园区的收入渠道对园区的服务环境有一定要求,企业,投资建设,提供人才派遣、人才招聘、信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境,政府,产业园区,土地,土地存储、初步开发、拍卖的功能,控制大面积土地,收入,公共设施,初步开发,提升土地价值,地产开发或转让,收入,优势劣势,获利能力非常强大为园区后期开发奠定基础有一定风险性,中关村软件园,典型代表,初期,入驻企业,对有实力的入驻企业进行投资,引入企业资本直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目,分享企业成长红利获得资本增值,企业优势劣势,产业园区一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势园区需要具备行政、服务和企业投资运营职能对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求,重庆两江国家开发区,典型代表,实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制,引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司,组建或引进若干项目经营公司, 园区财政单独核算, 国土规划部门授权职能到管委会 建设、环保部门授权职能到管委会, 组建一支精于管理和运营的专业团队 将政府意图贯彻到软件园建设发展中 借助专业人才实施园区市场化运营, 外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和,商业设, 引进社会上有专业、成熟的管理企业,# 园区发展概况,襄阳高新技术产业开发区基本概况 区位：襄阳市东北部 面积：行政面积200平方公里，建成区面积80平方公里 产业布局：“一区两园” ,下辖高新技术产业园、汽车工业园、深圳工业园 入驻企业：目前，共有来自美、日、法、德、香港、台湾等20多个国家和地区的企业进区投资，各类注册企业7392家，其中工业企业671家 产业集群：“一大支柱、六大集群” ，“一大支柱”为汽车产业；“六大集群”为航空航天、机电控制、新材料、新能源汽车、生物医药和电子信息产业集群 园区影响力：2017年12月26日，被国家知识产权局确定为国家知识产权示范园区，示范工作周期为2018年1月至2020年12月,# 园区运营模式襄阳高新技术产业开发区实行管委会封闭运行机制，按照“小政府、大服务、高效能”的要求，实行封闭式管理、开放式运行。开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限，积极推行“低税区和零费楼”政策，实行一支笔审批、一个窗口对位、一条龙服务。,授权,襄阳市委、,市政,府,党工委管委会办公室,纪工委,组织部,经济贸易发展局,社会事务办,国务院批准设立襄阳国家高新技术产业开发区,派出,行政,规划,招商,引资,税收,财政、 重大,投资,事业,社会公益 其,他,120%,100%,40%,934,1008,895,2890,3150,2868,5000,200015001000,2500,2016,2017,2018年1-10月,GDP(亿元）,营业收入（亿元）,2270,2660,261015%,13.10%,13%12%,14%14%13%,15%,16%15%,20%0% 2000,2100,240060%23002200,250080%,27002600,2016,2017,2018年1-10月,产值（亿元）,同比增长（%）,2016-2018年襄阳高新区生产总值及营收情况,2016-2018年襄阳高新区工业总产值情况,新引进项目,总投资,完成实际投资,2016-2018年襄阳高新区工业总产值情况,# 园区经营成果经济运行持续向好，招商引资成果丰硕,# 园区发展概况,固安工业园区基本概况 区位：紧邻北京，位于天安门正南50公里左右 面积：园区总面积 34.68 平方公里 开发模式：采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式 入驻企业：京东方、东方信联、正兴车轮、航天振邦、诚田恒业等知名企业 产业集群：确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区 园区影响力：产业新城标杆，2015年其模式被国务院办公厅通报表扬,# 园区运营模式“园区+地产”,固安县政府,合作协议,华夏幸福公司,固安工业园区,政府购买一体化服务,注册资本金与投资,三浦威特园区开发有限公司（SPV）直接投资产业新城建设运营一体化服务方案,向政府移交产业新城,土地整理投资,基础设,施建设公共设施建设产业发,展服务,规划设计,建设施工产业研究,运营维护服务SPV核心业务特许经营权,运营维护外包SPV外包业务,# 园区经营成果固安县此前是典型的农业县，受益于固安园区开发，经济发展迅速,63.8,77.3,93.6,105.1,159.7,182.5,207.1,236.9,0%,1%,4%3%2%,9%8%7%6%5%,0,10050,250200150,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,固安县GDP（亿元）,GDP占廊坊比（%）,2010-2017年固安县生产总值及GDP对廊坊占比情况,累计投资,累计签约项目,总投资,2013-2017年固安工业园区累计投资及签约项目情况,# 园区发展概况,张江高科技园区基本概况 区位：上海浦东新区中南部 面积：张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区 开发模式：“一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线 入驻企业：汇聚1万多家企业，其中高新技术企业685家，国家、市、区级研发机构403家，跨国公司地区总部50余家，近20家高校和科研院所，现有从业人员达32万，高端人才集聚，国家“千人计划”96人 产业集群：医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业；“E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业 园区影响力：“中国硅谷”,张江慧城2015.01,上海张江企业咨询服务有限公司,上海张江新能源有限公司,上海张江高科技园区综合发展有限公司,上海新张江物业有限公司,上海张江公共租赁房建设有限公司,上海纳百川人才服务有限公司,# 园区运营模式“科技投行”,科技创新产业服务,务,环境治理服务,产业联盟,政务服务,社区活动,人力资源,人才公寓,能源服务,市政配套,环境服务,3大领域资源整,合能力产业地产配套服,# 园区经营成果,2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）,3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）,5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）,6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元）,园区盈利来源1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地）,619.69,758.37,848.82,2013-2017年张江高科技园区工业总产值情况1196.731082.16,413.954）地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）,603.31,648.33,785.65,902.84,2013,2014,2015,2016,2017E,工业总产值（亿元）,高技术产业产值（亿元）,注：截止至本报告完成日，2017年张江高新园经济指标暂未公布,2,1,21世纪以来：产业环境主导,改革开放初期：优惠政策主导 外来资金主要向享受特殊政策,优惠的地区集中,20世纪90年代中后期：基础环境主导 优惠政策趋同 投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的关键, 良好的产业基础完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关,心的因素3传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题,58%,185,258,90%850,258 View,产业园区的政策优惠逐步趋同,各地产业园区竞相压价,全靠地方政府财政补贴土地开发成本过高，不利于园区长远发展,33,28,10,16,5,19,8,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2011-2018年科技部火炬中心关于高新区优惠政策发布数量（个）,产业园区的优惠政策正逐步取消,48加入WTO以后，营造公平的竞争环境,成为必然要求,区内企业与区外企业的政策待遇将趋同,优惠政策数量（个）园区政策吸引力弱化，招商引资必须有新思路,特点。,一方面，高端产业链回流欧美发达国家；另一方面，产业链低端向东南亚成本更低国家流动。这种趋势对我国产业升级，产业调整提出了更高的要求，因而对产业园区的产业基础和产业配套提出新的挑战，这对产业园区的招商引资也提出了更高的要求。,欧洲发达国家,美国,中国东南亚,第五次国际产业转移2008年金融危机后，国际出现第五次产业转移，我国作为主要输出国家，主要呈现出双向转移的,19912000150010005525000,2500,国家级开发区,省级开发区,产业园区普遍存在圈地现象土地资源和投资的浪费耕地占用过多，威胁农业发展土地收益外流，损害国家利益,东部产业园雷同率,中部产业园雷同率,产业园区产业雷同现象严重,产业园区遍地开花、过多过滥2018年我国开发区数量达到2543家,新型园区招商模式开始陆续出现，引领着全新的园区招商引资范式,确定一个较长的运营期限,划清政府与市场边界，严格界定好角色权益,政府,华夏幸福,管委会平台公司,规划设计,土地整理,基础设施建设,公共配套建设,产业发展,城市运营,华夏幸福采用政府和社会资本合作的“PPP”模式,“政府主导、企业运作、合作共赢”PPP市场化运作机制长期性协议,固安标杆，成就共赢,28.06,37.84,28.67,11.72,1.08,13.27,18.43,35.29,2013,2014,2015,2016,2017,营业收入（亿元）,净利润（亿元）,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017E,第三产业,第二产业第一产业,2013-2017年三浦威特有限公司营收及净利润情况（亿元）66.2741.01,2013-2017年固安县经济结构情况（%）,注：固安县2017年未披露经济结构情况,在固安园区推动下，固安县经济结构明显优化,固安园区至今仍为开发公司贡献大量利润,模式复制初见成效，“产城+地产”加速发展,成都都市圈：彭山、浦江、合川、清镇,桥、萧山河上,环京都市圈：固安、大厂、香河、怀来、霸州、永清、文安、邢台、,邯郸、北戴河新区、昌黎、涿鹿,环沈阳区域：苏家屯中原都市圈：来安、和县、舒城、长葛、武陵、新洲问津、嘉鱼、新洲双柳、新郑、江夏、博望、含山、巢湖、黄陂、云龙、祥符、获嘉、新密、团风、肥东、雨湖、,六安金安、长丰长三角都市圈：嘉善、无锡、溧水、江宁、南浔、德清、南京开发区、高淳、嘉善经开区、绍兴河,珠三角都市圈：,江门、清远、惠东、惠阳、佛山高明、中山、珠海斗门,香河签约入园企业数量签约投资额（亿元）签约投资额增速嘉善签约入园企业数量签约投资额（亿元）签约投资额增速,2013215/2014113.4/,20141049.4229.3%20153012.8276.5%,20151743-13.0%20166042.7223.6%,溧水签约入园企业数量签约投资额（亿元）签约投资额增速,2016627.6/,20174822.74-17.6%,2018H14748.3280.3%,华夏幸福产业园区招商引资情况,中国企业走出去,国外企业走进来,成都高新自贸区举办2017世界一流科技园区联盟圆桌峰会，与境内外22家科技园共同成立“世界一流科技园区联盟” ，TSPPP正式起航,位于成都高新自贸区的中国首个对欧合作综合服务平台“中国-欧洲中心”正式启动运行,2018年1月25日成都高新区在瑞士达沃斯论坛上代表中国园区提出了“全球顶级科技园区合伙人计划(TSPPP)”,2018年3月,成都高新区宣布与美国硅谷城市群等共建成都-硅谷科技金融中心2017年5月,成都高新区全球顶级科技园区合伙人计划发展历程2017年5月,三大实施路径,技术共同体,产业共同体资本共同体, . 全球产业联结基金 “金融生态圈”+“产业生态圈”,12,22,世界一流科技园区联盟,合作成果丰硕,24812,24514,298,新登记企业,内资企业,外资企业,2403.8,2382.69,21.11,新增注册资本,内资企业注册资本,外资企业注册资本,2018年上半年成都高新自贸区登记企业情况（户）83.1%,2018上半年成都高新自贸区新增注册资本情况（亿元）59.6%,互联网思维,社群思维重新构筑与用户之间的连接方式流量思维注重用户关注度的流量思维对园区招商变得越来越关键,众包思维搭建不同园区之间共享的平台级服务系统集成思维“变小需求为大需求”,选（信息筛选）,跟（跟进商谈）,落（企业落户园区）,营（运营服务）,客户对信息的筛选,线下跟进商谈,成交；企业落户,园区,智慧刻度电子平台,建立，24小时客服在线解决问题,网络招商团队对,客户信息的二次筛选及匹配,CRM系统建,立，全国联动招商，标准化管理,通过服务平台、举办线下活动提升服务,东湖高新首创互联网+产业地产招商运营模式,29,13,51,26,56,62,63,55,32,52,66,57,100,20,4030,706050,2016年东湖高新全年创业活动举办次数（场）创业活动举办次数（场）,互联网+政策的实施效果显著，数据显示，2016年，,东湖高新区创业活动便突破560场，日均1.6场通过运营服务实现“以商养商”,759.3,东湖高新区武昌区江岸区临空港开发区武汉开发区江汉区洪山区汉阳区青山区江夏区硚口区蔡甸区新洲区黄鼓区,招商引资实际到位资金（亿元）,2018年1-11月武汉各区招商引资实际到位资金（亿元）,2018年东湖高新区互联网企业融资额（亿元）,初创团队,孵化器,产业园区,成长,落户,895创业营,上市直通车,张江高科“895创业营”运作机制,张江高科895创业营前6期成果指标,895成长营上海张江企业孵化成果指标895先锋营,阶段,第一代物流园,第二代物流园,第三代物流园,第四代物流园,第五代物流园,第五代物流园区域节点、功能聚集、产业复合、服务多元,基金招商模式 充分利用资本的催化和杠杆作用 产融结合的园区基金招商新模式 案例：宁波生态园下属基金入股乐视体育投资营商模式 “资本招商+资产增值+资本运作 案例：华夏幸福在固安、霸州建设第6代AMOLED面板生产线项目和AMOLED显示模组项目,联合招商模式 找到一个具有强大号召力的主力客户与运营商捆绑 案例：大连产业园众筹众包模式 “众筹、众包、众建、众享”,商业服务,娱乐休憩服务,医疗服务,管理服务,金融信息服务,产业园区单纯的工业加工、科技产品制造区,智力资源密集、规模较小、信息网络化,产,业,产业是城市的保障，驱动城市更新和完善服务配套,城,市,城市是产业的基础，承载产业空间和发展产业经济,园区发展迎来了新形势 经济发展常态化 国际产业转移、区域产业转型升级 “大众创业、万众创新”,产业园区开发运营模式单一 过于依赖土地红利 缺乏产业经营能力 存在“重开发轻运营”问题,亟需创新模式推进产业园区转型升级 从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变 由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变,科技积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区,人才更加重视人力资源开发工作，促进人才资源的集聚与开发,品牌打造园区品牌化，增强园区“软实力”,THANKS,