XX专业购物中心建设项目可行性研究报告.doc

XX专业 购物中心 建设项目 可行性研究报告 Word文档 -可编辑 编制单位： XX 设计研究院 二 O 一七年十二月 目录 1.项目背景（ PROJECT PROFILE）： . 7 1.1 项目概况 . 7 1.2规划技术经济指标及要求 . 8 2.环境分析 (ENVIRONMENT ANALYSIS) . 8 2.1总体环境分析 . 8 2.2竞争环境分析 . 19 3.资源 (RESOURCE) . 20 3.1可见资源 . 20 3.2不可见资源 . 21 4.项目分析 (SWOT ANALYSIS) . 22 4.1优势 (Strength) . 22 4.2劣势 (Weakness) . 26 4.3机遇 (Opportunity) . 27 4.4威胁 (Threat) . 30 5.项目定位 (PROJECT ORIENTATION) . 31 5.1项目定位依据 . 31 5.2项目定位方案 . 35 6.产品设计 (PRODUCT DESIGN) . 36 6.1本项目与 XX（天河区）大型 MALL 的比较 . 36 6.2本项目的平面划分方案 . 37 6.3 “ Real Option” 概念 . 39 7.财务评价 (FIANACIAL EVALUATE) . 39 7.1投资估算与资金筹措 . 39 7.2投资分析基础数据的预测和选定 . 44 7.3项目经济效益评价 . 45 8.风险分析 (RISK ANALYSIS) . 46 8.1敏感性分析 . 46 8.2开发商能力风险 . 46 8.3市场环境变化风险 . 47 8.4信誉风险 . 47 9.结论与建议 (CONCLUSION AND SUGGESTION) . 47 9.1结论 . 47 9.2建议 . 48 摘 要 本项目地处南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处，项目占地面积 3.33 万平方米，总建筑面积 13.32万平方米，容积率为 4。 项目的定位，要做到集经济效益及社会效益于一体，必须要走一条具有鲜明特色，强调差异化的经营项目。将邀请日本 SEGA 室内游乐场进驻本项目，成为继台湾之后 SEGA 在亚洲的第二间海外室内游乐场，并同时经营正宗日货和日式餐馆，绝不经营日本货物以外的商品。目标客户群为 南沙的日籍员工及其家属，泛珠江三角洲的白领人士，追求时尚和刺激的年轻人及港澳地区的消费者。 项目拟建地上 4层 地下负 3层建筑。按总建筑面积 13.32 万平方米计算，地下及地上 3 层为 2万平方米 /层，夹层为 8000平方米，约占总建筑面积的 5%，地上 4 层为 1.32 万平方米。首层露天广场面积为 3000多平方米。 本项目还所以采用了“ Real Option”概念对项目进行规划。有效地降低了项目不确定性所带来大风险。 本项目总投资（含贷款建设期利息）为 166 ,137 万元，整个建设经营期为 10 年。本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分。其中自有资金投入 66,455 万元，出租收入投入 49,682 万元，需向金融机构贷款 50,000 万元。 本项目的出租收入为 672,746万元，销售收入为 1,371,656万元（包括转售收入），利润总额为 1,091,482 万元万元，税后利润为 717,925万元，租赁项目和销售项目投资利润率分别为 7.26%和 129%。 项目全部投资的税后财务净现值为 442,502万元，内部收益率为 58%. 关键词：购物中心；室内游乐场；纯正日货。 Abstract Our exploitation project is located at the main entrance of Nansha Development District which crosses by Jianggang Av. and Round Island Rd.It accounts for 33,300 centiare plottage. The total floor area is about 133,200 centiare, and less than 4 plot ration. The orientation of our prospective project which concerning the gather with economic and social benefit. Consequently, it must create a bright avenue with diverse character. So, SEGA indoor carnie will garrison in our project by our warm welcome, which will become the second indoor carnie in Asia Area, follow by Taiwan. In our project, you could pleasure to see various pure products which origin from Japan. Absolutely, you could enjoy all sorts of Japanese cultural food in our paradise as well. Our target customer group is consist of Japanese employees and their family members; white collar which live in Pearl River Delta; people from the area of HK and Macao. Our project will build 4 layers and underground 3 layers. Following the total floor area to calculate, under and over ground 3 layers at 20,000 centiare per layer. Samdwich occupy 5% of total floor area, at 8,000 centiare. And the fourth floor approximate 13,200 centiare. The first floor exposed sequare belongs the area over 3,000 centiare. In the process of planing, we adopt the concept of Real Option, which may decrease the risk by factors of uncertain effectively. The total investment of the project is 1,661.37 million yuan. The whole period of construct and management is 10 year. Investment root in the combination that includes 664.55 million yuan of own capital, 496.82 million of tenancy income and 500 million yuan of loan from bank. This project will have 6,727.46 million yuan tenancy proceeds and 13,716.56 million yuan sale proceeds (contains resale income). With 10,914.82 million yuan profit before tax, 7,179.25million yuan after tax, investment profit margin of total in tenancy module and sale module, 7.26% and 129% respectively. The NPV after tax of the project is 4,425.02million yuan, with IRR of 58%. Key words: Shopping Mall, Indoor Carnie, Pure Products From Japan 1.项目背景（ Project Profile）： 1.1 项目概况 1.11 项目概念 以纯正日货 +室内游乐场的集 购物、休闲、娱乐的购物中心，吸引在南沙的日籍员工及其家属和珠江三角洲及港澳地区的消费者。 1.12 项目地点 1. 坐落于金洲居住区 2. 位于南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处 3. 被北、东、南三大工业区包围 4. 东侧为祁福南沙酒店，背靠电信大厦 1.2规划技术经济指标及要求 1. 用地性质：商业用地 2. 总用地面积： 3.33万平方米 3. 总建筑面积： 13.32万平方米 4. 容积率： 4 2.环境分析 (Environment Analysis) 2.1总体环境分析 2.1.1XX 近年来国民经济发展情况 1 9 9 9 - 2 0 0 3 年广州 G D P 增长态势2 0 5 6 . 7 42 3 7 5 . 9 12 6 8 5 . 7 63 0 0 1 . 4 835441 3 . 1 8 % 1 3 . 3 5 %1 2 . 7 0 %1 3 . 2 0 %1 5 . 0 0 %010002000300040001999 2000 2001 2002 20031 1 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 3 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 5 . 0 0 %1 6 . 0 0 %GDP 增长率预计 2003 年（ XX） GDP 将达 3544 亿元，比 2002 年增长 15%； 2004年 GDP 将达 4141 亿元，增长 13.5%（资料来源： XX 经济蓝皮书 2004：XX 经济形势分析与预测）。 XX 经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。 2.1.2XX市人口结构和生活水平调查 居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入大幅提高， XX市居民生活水平又上了一个新台阶。这是近日 XX 市城调队在市八个区抽样调查城市居民五年生活质量变化情况后得出的结论。 2.1.2.1居住 ：人均面积达 13.13平方米 五年来， XX 市政府加强对旧城区的改造和新区的开发，通过实施“安居工程”，改善了住房困难户的居住条件，同时积极推进住房制度改革，使人均居住面积增加，无房户、拥挤户大幅减少。据调 查显示，五年来， XX市人均面积已由原来的 9.61 平方米增加到 13.13平方米。其中，人均住房使用面积 10平方米以下的比重从 31.8%减少到 20%。 人均使用住房面积在 30平方米以上的比重也由 4.5%增加到 11.1%。而在房改后， XX 市居民家庭住房的产权关系发生了巨大的变化，居民家庭拥有自有产权房（包括原有的私房、购买公房及商品房）已达到了76%。 2.1.2.2 交通 ：多数人出行选择公交车 近几年，市政府加大力气整顿交通，通过扩建路面，修建内环路、地铁等措施，使 XX市公共交通事业得到了巨大发展。据 悉，与十城市的平均水平比较，五年前， XX市骑自行车的比重比十城市平均水平（ 58.7%）低 19.7 个百分点，乘公共汽车的比重比十城市（ 36.6%）低 4.6 个百分点；现在，骑自行车的比重比十城市平均水平（ 47.1%）低 28.8 个百分点，乘公共汽车的比重比十城市平均水平（ 30.6%）高10.9个百分点。这显示了 XX 公交事业的发展使居民出行方便了，令居民出行更愿意选择公共交通工具。 2.1.2.3 年人均收入 ：万元以上家庭增一倍 近几年，由于 XX 市的经济车轮始终保持平稳前进，居民家庭的年人均收入因此也 得到大幅度的提高。调查资料显示： XX市居民家庭年人均收入在 2000 元以下已由五年前的 5%降至 1.8%，而年人均收入10000-20000 元的家庭也由原来的 22.3%上升到 26.5%。另外， 20000元以上的家庭也翻了将近一倍，由 4.8%上升到 9.0%。 2.1.3XX市吸引外资数量持续增长 1 9 9 9 - 2 0 0 3 年广州市实际利用外资数量3 1 . 7 6 3 1 . 1 5 3 3 . 2 72 6 . 5 33 0 . 2 2 344 . 3 0 %- 1 . 9 2 %6 . 8 1 %- 2 0 . 2 6 %1 2 . 5 0 %1 3 . 9 2 %0102030401999 2000 2001 2002 2003 2004- 3 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %实际利用外资（亿美元） 同比增长自 1998 年以来， XX 市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年 30 亿美元上下。经过多年不懈努力， XX 的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资 数量开始回升，增幅较前几年要高。预测 2004 年 XX 的实际利用外资数额则达到 34 亿美元，较 2003 年增长12.5%。 2.1.4 南沙地区整体规划情况 2.1.4.1南沙地区规划的基本思路 南沙地区规划要有利于优化城市空间布局。 XX 城市将沿珠江重点向南拓展，形成 “ 山、城、田、海 ” 的生态城市架构。南部组团的发展在 XX总体发展战略中具有核心地位，南沙一带将建设成为 XX未来新城市重要组团之一。将南沙规划建设成为现代化的滨海新区，使 XX 实现由沿江城市向现代化滨海新城转变。为达到这一目标，南沙地区的规划，一是强 调生态优先的发展理念，注重生态环境的保护和区域的可持续发展；二是以南沙发展为龙头，带动城市南拓，拉开城市布局，疏散旧城功能，以形成多中心网络式布局，使 XX 城市布局适应于现代化中心城市的要求。 南沙地区规划要有利于形成新的经济增长点，促进 XX 产业的发展。南沙地区规划要充分考虑其得天独厚的区位优势，优越的自然条件，突出发展大交通、大工业、大港口、大物流，使其成为新世纪 XX 经济发展新的增长点。 2.1.4.2发展定位 南沙地区将发展为珠江三角洲地区的物流中心；集物流产业、临港产业和高新技术产业为一体的现代 化产业基地；联结珠江口两岸城市群的枢纽性节点，新的粤港直接联系的重要通道。 2.1.4.3 规划功能 规划发展坚持突出“大工业、大物流、大交通”的基本理念，以产业为基础，立足南沙开发，为构筑 XX 乃珠江三角洲地区新的经济增长点创造条件。 整个南沙地分为三大功能区： 潭大灵 -鱼窝头：结构性生态建设区 黄阁 -南沙：产业 -生活综合功能区 龙穴岛 -万顷沙：临港综合产业区 充分利用南沙地区的区位优势、自然条件和岸线水运资源，以“大工业、大物流、大交通”为产业 发展战略，以基地化、规模化、集约化、配套化“为原则，采用专业码头建设与临港工业布局相结合，形成生态 式组团布局、功能明确的以石油化工、钢铁、机械装备工业为主的现代化临港工业基地：时发展以信息产业为重点的高科技工业和信息服务业，大力推动粤港两地的经济合作，建设优势互补的科技产业基地，形成珠江三角洲高新技术和资讯产品的生产与研发中心，以及信息技术教育培训基地。 南沙地区扼珠江出海口，区内河道多，岸线长，水运交通条件好，生态自然要素丰富，土地资源丰厚，为产业发展和城市建设提供了良好的基础。 2.1.4.4三大工业基地 造船工业基地 将沙仔岛作为造船、修船、船舶辅机及机械装备和集装箱制造工业基地，重点发展大型船舶制造、维修，特种船舶、工程船舶、高速客船及集装箱制造，并为 XX港及珠江三角洲各港口提供船舶维修服务。 在黄阁镇东部沿海布局船舶辅机及污染少、运量大的机械装备工业，重点发展大型港口机械、大型建筑构件、楼宇成套设备、环保机械成套设备、电力成套设备等。 石化工业基地 在南部的万顷沙、新垦镇濒临蕉门水道地区，按照产业配套、技术先进、资源共享的原则，建设现代化全流程临海石油化工工业基地， 规划面积约 33 平方公里。通过招商引资，吸引境外技术先进、资金雄厚 的大型跨国化工公司在此投资设厂，吸纳部分跨国化工公司的战略转移项目。同时，通过技术进步，有选择地承接 XX 城区建设而需要转移的企业。 钢铁工业基地 钢铁工业基地按照产业链相互衔接配套的原则，依托 XX 港南沙港区，在万顷沙地区建设钢铁工业基地，规划总用地面积约 15平方公里，建设规模为年产钢材 500 万吨。其中首期工程为年产钢材 300 万吨，产品包括冷轧薄板、热轧薄板、不锈钢薄板、镀锌板、无取向硅钢板等高技术含量、高附加值钢材；二期工程为年产钢材 200万吨，主要生产高速线材、螺纹钢、合金工具钢等产品。 2.1.5南沙大型购物中心的需求特征 2.1.5.1南沙地区的辐射能力 南沙的位置正好位于整个珠江三角洲的几何中心，方圆 60 公里范围内，囊括了广东省十余座大城市，方圆 100公里范围内则把整个珠江三角洲的城市群都网络其中。南沙水路距香港 38 海里，距澳门 41 海里。周边有 XX、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。由此可见南沙一方面背靠着珠江三角洲 4000 万人口的广阔市场腹地；另一方面又通过穗、深、珠、港、澳等大城市连接着海内外市场。战略位置突出，具有很强的市 场潜力和幅射力。 2.1.5.2南沙当地人口增长 95-02 年 XX 南沙经济技术开发区国民经济主要指标 项目 单位 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 年末总人口 人 28249 28805 30348 30816 31159 31218 31406 31774 年末社会从业人员 人 11730 12162 19614 19264 26960 23813 28528 33217 年末单位数 个 193 210 212 224 150 228 457 539 工业企业单位数 个 40 56 61 75 98 112 111 122 工业总产值 万元 52569 118468 176320 205236 238201 290756 315308 630221 工业增加值 万元 18399 43452 63475 72654 84323 104262 91060 288795 三资 企业户数 个 57 75 81 95 109 121 115 126 三资 企业从业人员 人 4923 11830 11993 14057 15450 17380 17314 20159 三资 企业工业总产值 万元 28262 108092 164876 191150 158559 258954 308681 611535 （资料来源： XX经济蓝皮书 2004： XX 经济形势分析与预测） 2.1.5.3日资企业及其所吸引的日籍人口数量 a. 三菱重工、东方燃气机热部件合资项目落户 XX南沙开发区 根据中国电力工业发展的需求， 3 月 25 日，日本三菱重工业株式会社、中国东方汽轮机厂和 XX 南沙开发区建设指挥部就设立燃气轮机热部件制造合资企业项目正式签定协议。 三菱重工与东方电气集团属下的东方汽轮机厂就在中国生产三菱重工最新的重型燃气轮机 M701F（ 270MW）一事已达成了技术转让协议。本次合作项目是由三菱重工与东方汽轮机厂共同投资在南沙设立合资公司生产燃气轮机的核心部件 -热部件。核心部件以外的全部部件 也将交由东方汽轮机厂进行生产，并在东方汽轮机厂完成总装试车。此外，该合资公司还将对三菱重工和东方得到订货的燃气轮机的热部件进行维修。这样就可实现三菱重工最新的 M701F型燃气轮机全部在中国国内生产、维修一体化的体制。 两家公司对燃气轮机热部件公司的选址进行 了充分考察和研究， XX南沙开发区优越的地理位置、积极的招商态度、优惠的引资政策和良好的发展潜力赢得了投资方的青睐。结合中国国内市场、海外市场等多方面因素，他们最终确定选址在 XX 南沙开发区。合资公司投资总额 45亿日元（折合 4000万美元），计划于 2005 年春天投产。该项目落户南沙，将进一步奠定南沙开发区建设重型装备工业基地的基础，并对加快 XX工业结构调整起促进作用。 b. 广汽丰田发动机项目正式启动 (一）以汽车产业知名企业的整车及关键部件为重点开展招商引资，成功引进丰田汽车项目，一期规模为 30万台、二期规模 达 50 万台的丰田汽车发动机项目已经国家发改委批准落户南沙，已于 2 月 25 日动工，丰田汽车的整车项目也正在审批中；（二）以丰田汽车项目为龙头，利用汽车产业宽广的产业链，实施产业链的延伸、拓展及波及式的项目招商，吸引相关的汽车配件项目落户南沙，为丰田项目配套；（三）在地域上临近丰田发动机和整车项目规划和建设专业汽车配件园区，将分别在黄阁镇、横沥镇、珠江管理区规划建设南沙汽车配套项目 A、 B、 C三个园区。 2 月 25日，由 XX 汽车集团有限公司与丰田汽车公司共同合资的“广汽丰田发动机有限公司”（ GUANGQITOYOTAENGINECO.,LTD 简称 GTE）正式成立，并在 XX 番禺南沙开发区举行了隆重的公司成立暨奠基仪式，标志着国内首个以出口外销为主的汽车发动机合资项目正式启动。 广汽丰田发动机有限公司是 XX 汽车集团有限公司与丰田汽车公司整体合作项目中的发动机部分，其整车项目的合作已报送国家审批。广汽丰田发动机有限公司从合资双方确定合资意向、达成合作协议到项目获得国家批准仅用了不到一年的时间。根据国家批准，广汽丰田发动机有限公司投资总额 22 亿元人民币，注册资本 11 亿元人民币，广汽集团占股比 30%，丰田公司占股比 70%。按计划，合资公司将从 2005 年初投产，生产能力起步规模为 30 万台 /年，其中 20 万台出口，将来视国内外市场需求而滚动发展到更大规模。该项目的产品将采用丰田公司全球同步的最新技术，具有低能耗、少污染、高效率的特点。 双方的顺利合作，对于提升 XX汽车工业的实力和地位，促进 XX 汽车工业的发展也具有重要的意义，它将与 XX 市已有的汽车生产企业共同形成一个强大的汽车零部件市场，吸引更多的国际汽车零部件生产供应商前来投资，推动 XX汽车零部件工业健康、快速发展。 广汽丰田项目成功落户南沙，将为该区的招商引资工作起到 一个推波助澜的作用，对于零部件厂商具有独特而强大的吸引力，特别是该产品以出口海外为主，对于提高 XX 汽车工业产品的进出口总额，改善 XX市国民经济的产业结构和产品结构，提升 XX 的国际声誉和地位也将发 挥积极的作用。 c. 对日籍人口的估算 经过丰田发动机、三菱重工及日本 JEF 三大日资项目的顺利投产，在未来 2-3 年内，将至少吸引 3000 个左右的日籍人士前来南沙居住，因还处于投产期，基本上将是单身赴任，估计所有顺利投产后，按照日本携带家属的情况，在南沙短期居住的日本人将会达到 1 万 1 万 2 千人左右。 可比项目人口 预测推算表： 企业 广本（可比企业） 丰田（南沙项目） 三菱重工（南沙项目） 日本 JEF（南沙项目） 注册资金（亿） 11.6 11 投资（亿） 22.775 22 4 18 占地面积（万平方米） 58 40 员工数量 4100 多人 估算： 4000人 估算： 800人 估算： 3000人 估算三间日企的职员数：接近 8000人 (所有职员 )，按 40%推算大概有至少 3千日籍员工 （资料来源：自行调查总结） 2.1.5.4日籍人士对购物的需求 购物设施 超市 24小时超市 小摊 百 货店 百元店 自动贩卖 机 经营规模 模都较大，独自的一幢多层大楼 .从一层到五、六层分为不同的类别商品一般一个店都不是很大，二、三十平方米 个人摆的那种 规模都很大 一般一个店都不是很大，二、三十平方米 卖场所 经营种类 生活用品、家用电器、卫生用品、儿童用品、图书等 物品种类不是很全，但常见的生活小用品均可买到，包括充饥的食物 有卖各种的生活食物 有自营和柜台、店铺出租等 小东西，例如生活用品、文具等可以买到，贵的东西就别想了 饮料、香烟、啤酒等均有出售 价格 价格适中 价格与别的超市持平 大多数的价格要比超市中的来的便宜 高档，价格高 100日元 适中 特色 主要的购物场所 经营方式大多为连锁经营 24小时超市分布极广。在居民区内很密集 有时候也可以讲价的 设施完善，富丽堂皇。 所谓的百元店就是所有商品均一价格： 100日元。 自动贩卖机在日本极为普遍 （资料来源：自行调查总结） 2.2竞争环境分析 2.2.1竞争对手 2.2.1.1目前竞争对手 本项目所在的以南沙为中心的红三角范围内，与本项目概念相似的项目并不存在。但把游乐场和大型商场分离 经营的项目却并不少。 2.2.1.2潜在竞争对手 即将在香港特别行政区开业的 DISNEY 乐园，其概念与本项目相似，并且规模比本项目大，世界知名度高。南沙与香港仅仅只有 38海里（ 70公里），两个项目地理位置十分接近。 2.2.2替代产品 众多的主题乐园和各类 SHOPPING MALL 遍布珠江三角洲，虽然还未有合二为一的项目，但各种娱乐场所周边都有 SHOPPING MALL 的存在空间。 3.资源 (Resource) 3.1可见资源 3.1.1开发商简介 XX发展实业控股 集团股份有限公司（简称 XX发展集团）成立于 1997 年 7 月 11 日，是 XX 市政府和广东省政府重点扶持发展的大型投资控股企业集团。 XX 发展集团于 1997 年 7 月 18日，在上海证券交易所挂牌上市（股票代码 600098） 公司已形成了以能源、基础设施、物流、现代物流产业为内容的核心产业群框架。下属子公司有 XX 珠江电力有限公司、 XX 东方电力有限公司、 XX 珠江电力燃料有限公司、 XX 珠江电力检修有限公司、 XX 联合信息发展有限公司、 XX 发展基础设施投资管理有限公司、 XX 发展信息产业投资管理有限公司、 XX 宽带主干网络有限公司、 XX 发展油品经营有限公司、 XX 港发石油化工码头有限公司、 XX 珠江天然气发电有限公司。 3.1.2开发商财力分析 截止 2002 年 12月 31 日，公司总资产 72.16亿元，股东权益 52.49亿元；公司总股本 12.528 亿股，其中，国有法人股 10.188 亿股，占81.322%，由 XX发展集团有限公司持有，公众股 2.34亿股，占 18.678%。 3.1.3开发商经营模式 XX发展集团为大型投资控股企业集团，采用通过拥有大量下属子公司的股权，以产业经营和资本经营相结合的经营模式。 3.2不可见资源 3.2.1开发商品牌 XX 发展集团属于 XX 市政府和广东省政府重点扶持发展的大型投资控股企业集团，集团资金雄厚、品牌效应一流。 3.2.2开发商人力资源 XX发展集团在能源、基础设施、物流、现代物流等方面培养出拥有丰富经营管理和资本运营经验的精干队伍。 3.2.3开发商无形资产 XX发展集团有政府的支持，资金雄厚、信誉一流。 4.项目分析 (SWOT Analysis) 4.1优势 (Strength) 4.1.1地理交通优势 南沙开发区位于广东番禺市的东南部。珠江出海口虎门水道西岸， 循水路距香港 38 海 里，距澳门 41 海里，陆路距 XX54 公里，东兴东莞市虎门镇隔海相望，西兴中山市、顺德市接壤，处于穗、港、澳金三角和珠江三角洲和中心位置：广深、广珠高速公路的交汇点，是沟通 XX、香港、澳门的桥梁；路网幅射 XX、佛山、南海、番禺、顺德、中心、斗门、珠海、东莞、深圳等城市，是贯通珠江三角洲的交通中心并连接 105、107 国道。在南沙 60 公理半径范围内有 7 个飞机场， 200多公理高速公路，约 27000 公理等级公路。 在基础设施建设方面，南部快速干线工程正全面推进，确保在今年底全线通车；南沙港区一期工程已进入沉箱安装阶段， 工程进展良好，可以在今年月份建成投入使用；在区内的市政基础设施建设方面，到年底，已经完成基础设施投资亿元，建成沙仔大桥、黄阁大道、虎门高速联络道、虎门高速两侧绿化带、进港大道沿线 “ 穿衣戴帽 ” 和绿化工程等一批市政园林绿化基础工程；全面铺开了亭角立交改造、环岛西路改造、黄阁北路建设、蕉门河水利整治及景观建设等近十项重点市政基础设施工程。 联接珠江口东西两地的交通捷径虎门汽车渡轮码头已经建成使用。地处建设中的 XX深圳珠海高速公路的交叉点、横跨珠江出海口的高速公路大桥虎门大桥已于 1997 年 竣工通车。现规划在西岸建设一座蕉门大桥，以联接港、珠公路东线；在南岸建一座沙埔大桥和南横大桥，与今后发展的前湾工业区联接；在北岸建设一座蕉门窖二桥以联接新市公路。还将建设南（沙）广（州）轻便铁路。从南沙到 XX 白云机场和深圳机场的交通非常便利。南沙到 XX54 公里，到深圳黄田机场 70公里。 近年来建成的“华南路 迎宾路 南沙达到”、“广深高速公路 虎门大桥 京珠高速公路南段”两个走廊，对南沙地区交通发展具有较大的促进作用，加强了南沙地区与 XX、珠江口东西两岸城市的交通联系。 主骨架路网规划由高速公路、快 速路、主干道构成，总长约 1200公里，整体上呈以南沙地区为中心的环行放射式路网格局。道路系统规划充分加强地区对外交通联系，依托“五纵五横”的高快速道路将地区路网与 XX 乃至珠江三角洲地区路网融为有机整体，同时进一步理顺道路功能分级，满足内部交通需要，确保各种交通活动的有序性。 南沙地区的轨道交通系统包含国有铁路和城市快速轨道交通两个系统。国有铁路主要用于满足大区域的长途客、货运输需求；城市快速轨道交通将为城市及城际中短途客流提供大容量、快速，准时的运输服务。 规划南部铁路北接规划的新京广铁路快线，向南经南海进 入番禺区，沿番禺西部南下，于万倾沙西北部向东转折，顺万龙快速干线进入港区，并在港区预留远期跨珠江口向东接广深铁路的通道。线路经万倾沙编组站后，预留衔接未来广珠铁路线通道。 规划 XX 地铁三号线延长线由市桥向东延伸至 XX 新城（规划与地铁四号线交汇后，再向南延至南沙国际客运港。南沙地区通过三号线与机场快轨线在 XX 东站衔接换乘，可直达 XX 新白云国际机场。 此外，意向中的穗港特快线、环南沙岛轻轨线、环大南沙地区轻轨线、 珠江三角洲城际快轨等将进一步充实、完善未来南沙地区轨道客运交通系统。 南沙地区未来将结合港口、产业发 展、用地布局规划设置八个大型客货运中心。其中，结合南沙东南客运港设置的国际客运中心，将通过建立水路运输与公路、轨道等方式换乘联运，打通粤港第二通道，实现穗港的直接联系，建成现代高效的客运中心。 XX港南沙港区是南沙地区基础产业发展的重要配套工程，为临港工业提供配套服务的大型专业码头；是 XX 港功能的延伸区。起步期将建成 4 个 5万吨级顺岸式专业码头，未来随着产业发展和经济建设的日益完善，再根据市场需要建设集装箱深水码头，形成珠江三角洲的大物流中心。港区对外集疏运道路系统规划，以能满足远期货物的集疏运需要为原则，规 划 4