全球办公空间之洞察.pdf

第one.case版巨头交锋科技新浪潮和高效办公空间施加适当的影响来自于彭博社新欧洲总部大楼的启示空间支持策略莱坊全球租户调查结果空间你我全球办公空间之洞察封面照片彭博欧洲总部： James Newton六楼员工休息区 具有雕塑感的穹顶插图 Aron Vellekoop LenStephan SchmitzDale Edwin Murray数据可视化Nicholas Rapp印刷Optichrome公司向以下人员表示感谢Ali Hall，Cond Nast InterntionalBill Benton，Newmark Knight FrankCharlie Green，The Office GroupEugene Lee，Knotel Sandeep Chinthireddy，Li & FungVirginia Clegg，DAC Beachcroft LLPWan Sing Kong，JustCo在线阅读地址knightfrank/yourspace所有莱坊员工的联系方式如下英文名字.英文姓氏knightfrank委托人William Beardmore-Gray租户服务与商业地产代理全球主管撰写人Lee Elliott博士全球租户研究部主管Jennifer Townsend 租户研究部Finn Trembath研究与咨询部Deirdre Hipwell 泰晤士报零售与并购组编辑Heather Walker彭博全球设施主管营销、传播与数字组主管Simon Leadbetter出版创意主管Christopher Agius 首席设计师Adam Evans出版部主管Kate Mowatt商业营销经理Sally Clements企业传讯部主管Alice Mitchell于巴特西电站，Circus West Village的办公空间从未像今天这样重要。如果您是一位租户，那么对您而言，房地产是您企业的一个战略重点，而工作空间则代表着企业领导者追求竞争优势的又一战略手段。在此方面，房地产决策会对众多业务重点事项产生影响，并会促进这些事项的开展从人才管理、企业和社会责任、以及包容性和多样性，到为适应快速的科技进步而进行的企业文化和品牌转变或业务模式重组。简单来说，如果您没有将您的办公空间置于战略计划的核心，这将会使您的业务出现下滑。如果您是业主，此战略计划将会揭示风险，并敦促您对您的市场主张从根本上重新思考。由于商业规划周期不断缩短，需要更为灵活的办公空间安排以及租赁条款。在一定程度上，您的办公空间必须成为一项兼具流动性和灵活性的商业服务，而不是一个固定的实物产品。尽管高品质且设计精良的写字楼环境仍然十分重要，但人们将更为关注是否能提供卓越的客户服务和出色高效的客户体验。这将是吸引创收客户基础的途径。如果您的办公空间未被客户铭记于心，简而言之，就等同于把您的收入、回报和资产置于风险之中。在这种变化趋势下，我们的办公空间变得更具吸引力。过去的三年里，莱坊对我们的全球租户服务与商业代理的业务线进行了大量投资。并且，这种投资还将持续。我们为全球领先的租户和业主提供咨询服务，我们的服务再加上我们的交易、咨询和研究团队的专业知识，让我们获得无可比拟的优势，我们能够在不断变化的全球工作场所中提供全球最佳的实践方案。我很高兴能通过这篇报告来展现我们关于办公空间的市场观点和研究成果。我们很享受撰写这个报告的过程，也希望您能喜欢这个报告。我们非常欢迎您就报告中的内容提供反馈意见。William Beardmore-Gray租户服务与商业代理全球主管前言第一期(one.op)照片：Chris Agius Burke1（你）我空间您（你）我空间two.op第一期(one.op)影响办公空间的五大趋势产生新租赁观念的因素。第4页有关你我空间的看法莱坊全球租户调查的主要结果。第6页提高生产力租户利用办公空间推动生产力， 而不是降低成本。第8页惊艳亮相？康泰纳仕国际如何通过办公空间 完成企业转型。第10页交易空间利丰集团如何打破公司局限性。第12页主题1提高生产力主题2技术新浪潮巨头交锋新兴技术如何助力企业转型并创造新的房产需求。第14页莱坊技术城市指数定义全球15大科技城市。第16页对硅谷的见解科技类租户对于办公空间的需求是什么？第18页以转型取胜新技术浪潮、电子商务，以及工业地产的重要性。第20页( one.case )目录( two.case )（你）我空间three.op第一期(one.op)主题3公司营运文化的变迁主题4空间即服务主题5流动和并购公司营运文化的变迁企业结构和文化转型的主要方式。第22页战略意图国际律所的高级合伙人如何通过 房产促进企业变革。第24页施加适当的影响介绍广受赞誉的彭博社新欧洲总部， 以及其在促进合作和创新中所起的 作用。第26页应对新的现实为什么房地产不再仅仅被视为固定 资产。第28页三个供应商的故事“空间即服务”是如何迅速发展进而 超越共享工作空间。第30页未来的五种配套服务设施未来的便利设施将会是怎样的？第34页正确的搬迁决策促进租户流动性的六大因素。第36页优质租户去向何方？随着租户流动性的增加，墨尔本的 内城边缘地区越来越受欢迎。第40页商业世界联盟？全球并购交易量的发展趋势如何？ 这对房地产需求意味着什么？第42页80字环游地球全球15个主要市场的情况简介。第44页关于莱坊的全球租户服务。第48页( three.case ) ( four.case ) ( five.case )（你）我空间4第一期(one.op)插图：Aron Vellekoop Len（你）我空间5第一期(one.op)房地产是一种业务战略工具。随着人们的关注点从低成本的房地产解决方案转向高效的房地产解决方案，人们对房地产成本的理念正在发生改变。房地产在推动企业生产力的提高中起着至关重要的作用。然而，这并不意味着要通过增加租赁空间密度以达到节省成本这个终极目标。这种方法最终证明只会适得其反。其正确的目的是通过打造和投资于积极的、服务良好的且设施完善的写字楼场所来加强人与房产之间的互动，从而提高生产力。人工智能(AI)、机器人、自动化等新技术的出现将形成一个快速重塑企业架构和流程的时期。这将改变未来工作场所的形式、功能和所在位置。企业对员工数量和质量的要求也会被重新设定。这会促使人类和机器之间的互动变得更加紧密，以提高企业效率。更为关键的是，这将给全球房地产市场带来新的不同形式的租赁需求。对商业模式经常性的修正正是源于更为频繁的技术变革。由于企业机构重新关注其核心竞争力或寻求其传统领域之外的技能，企业供应链正变得越来越广泛和深入。同时，企业的多样化举措和多年龄段劳动力的出现改变了企业的人口结构。以上这些趋势对工作场所有着多重影响。比如，这些趋势可以增强对更为灵活的协作工作空间的需求，从而增强员工之间的互动。办公空间正在成为一种灵活的可促进经济增长的商业服务，而不是固定的且经常（给租户）带来繁重经济负担的实物产品。对租户来说，这种重新定位是非常吸引人的，将成为一种默认的需求。传统的业主没有太多的选择，只能适应这种新动态，并采用共享工作空间写字楼“新贵”的方法。他们必须进行创新，从实物产品设计延伸至需要提供的软件服务、社区和福利中。随着我们进入并购活动的繁荣期，并且加大对人才搜寻的力度，租户组合内将会纳入一些曾经未知的市场和子市场。租户将有意识地向人才库附近的工作空间流动，这些工作空间同时具有能留住人才的服务设施、服务和基础设施。我们现在处在租户流动的新时代。这个时代不仅会让企业房地产投资组合变得更为复杂，同时也会扩大全球房地产市场的需求。one.case提高生产力two.case新技术浪潮=新业务模式= 新租赁需求three.case公司营运文化的变迁four.case“空间即服务” 成为默认需求five.case流动性和并购是 租户活动的基础五大主题将影响未来全球房地产市场的租赁需求。 分开来看，每一主题都极具影响力。综合来看，它们代表着一种新的租赁理念。影响办公空间的五大主题总括而言，这五大趋势将决定未来全球工作场所的内容、地点、方式和形成原因。它们将塑造您的办公空间。 您应关注这五个趋势。因此，这篇报告将分为五个不同的部分，这些部分将依次阐明每个趋势， 并通过一系列全球案例研究和对全球企业房地产专业人士的深入访谈，对不断变化的全球工作场所做出真实洞见。（你）我空间six.op问题：您每年的房地产成本节省目标是多少？问题：现在和三年后，您的资产组合中服务型/灵活型/共享工作空间的比例是什么样的？问题：三年后您的资产组合会有什么不同？问题：您目前资产组合的产出效率如何？非常高效较高效一般较低效没有房地产成本节省目标29%每年成本减少1%至5%17%问题：在您的公司中，房地产在多大程度上被视为一种战略工具？完全不是完全是12.7% 52.9% 34.4%某种程度上是010203040506070%减少保持不变增加10.7%27.2%62.1%无5%以下5-20%20-50%更多现在3年后23.9%42.0%27.3%4.5%2.3%9.1%27.3%44.3%15.9%3.4%问题：在未来三年内，以下的资产组合和企业特征是将增加、减少还是保持不变？企业创新员工流失个人效率平均租期长度共享工作空间的使用协作空间的数量每个员工个人空间的大小办公空间的密度空间的设计和规格租赁空间的质量保持不变减少增加70.6%23.5%5.9%77.7%15.5%6.8%60.1%28.2%11.7%57.3%29.1%13.6%79.7%18.4%1.9%68.9%27.2%3.9%65.7%22.5%11.8%74.5%18.9%6.6%82.4%2.9%14.7%42.2%36.3%21.5%没有不同有些不同完全不同8.7%19.6%58.8%16.7%4.9%66.0%25.3%主动增加成本以促进业务增长19%5%至10%25%10%以上10%问题：未来三年内，哪些新兴技术对公司产生的影响最大？5.2%区块链3.1%虚拟现实44.3%自动化28.9%人工智能9.3%机器人无变化小幅增加大幅增加大幅降低小幅降低人数租赁空间7.1%37.6%45.9%9.4%肯定会搬可能会搬不太可能会搬不会搬02550%节省成本人才供给企业转型势头公司重组或规模缩减其他34.9% 26.4%28.3% 8.5%1.9%56.7%35.6%15.5%8.9%4.1%9.9%7.2%12.9%32.7%16.5%问题：在您的全球资产组合中，总办公空间面积在未来三年内是增加、减少还是保持不变？问题：未来三年内，您搬离核心区写字楼的可能性有多大？问题：未来三年内，决定您是否搬迁写字楼室的推动因素是什么？问题：未来三年内，新技术将会对企业人数和楼面面积产生什么影响？第一期(one.op)有关（你）我空间的看法根据2018莱坊全球租户调查得出的主要结论作出总结。此次调查集合了 100多名全球企业房地产领导者的观点，重点分析未来三年内影响租赁 策略的主要趋势和看法。（你）我空间seven.op问题：您每年的房地产成本节省目标是多少？问题：现在和三年后，您的资产组合中服务型/灵活型/共享工作空间的比例是什么样的？问题：三年后您的资产组合会有什么不同？问题：您目前资产组合的产出效率如何？非常高效较高效一般较低效没有房地产成本节省目标29%每年成本减少1%至5%17%问题：在您的公司中，房地产在多大程度上被视为一种战略工具？完全不是完全是12.7% 52.9% 34.4%某种程度上是010203040506070%减少保持不变增加10.7%27.2%62.1%无5%以下5-20%20-50%更多现在3年后23.9%42.0%27.3%4.5%2.3%9.1%27.3%44.3%15.9%3.4%问题：在未来三年内，以下的资产组合和企业特征是将增加、减少还是保持不变？企业创新员工流失个人效率平均租期长度共享工作空间的使用协作空间的数量每个员工个人空间的大小办公空间的密度空间的设计和规格租赁空间的质量保持不变减少增加70.6%23.5%5.9%77.7%15.5%6.8%60.1%28.2%11.7%57.3%29.1%13.6%79.7%18.4%1.9%68.9%27.2%3.9%65.7%22.5%11.8%74.5%18.9%6.6%82.4%2.9%14.7%42.2%36.3%21.5%没有不同有些不同完全不同8.7%19.6%58.8%16.7%4.9%66.0%25.3%主动增加成本以促进业务增长19%5%至10%25%10%以上10%问题：未来三年内，哪些新兴技术对公司产生的影响最大？5.2%区块链3.1%虚拟现实44.3%自动化28.9%人工智能9.3%机器人无变化小幅增加大幅增加大幅降低小幅降低人数租赁空间7.1%37.6%45.9%9.4%肯定会搬可能会搬不太可能会搬不会搬02550%节省成本人才供给企业转型势头公司重组或规模缩减其他34.9% 26.4%28.3% 8.5%1.9%56.7%35.6%15.5%8.9%4.1%9.9%7.2%12.9%32.7%16.5%问题：在您的全球资产组合中，总办公空间面积在未来三年内是增加、减少还是保持不变？问题：未来三年内，您搬离核心区写字楼的可能性有多大？问题：未来三年内，决定您是否搬迁写字楼室的推动因素是什么？问题：未来三年内，新技术将会对企业人数和楼面面积产生什么影响？第一期(one.op)1人才管理（吸引和挽留）2企业品牌和形象3降低成本4加强合作5员工福利最受房地产影响的五大战略计划项目（你）我空间eight.op提高生产力(one.op)够积极推动企业追求一系列战略目标。企业能从正确的房地产决策中获益良多。因此，越来越多的高层人士积极投资于房地产的决策过程。对于由来已久的供给方面的问题，即“租户想要什么”，现在有不止一个正确答案。首席执行官、首席财务官、人事总监、企业房地产经理和广大员工都有着不同的需求，每个需求都是合理的，必须要通过房产决策加以解决。所有的高层管理人员都意识到，虽然租赁决策曾经被视为核心业务的补充，但其对公司的战略和财务业绩都有着重要的影响。董事们开始意识到如果公司的发展轨迹和经营需求不一致，将会导致资产减值和办公空间短缺，从而削弱竞争力，产生严重的后果。在紧张的全球劳动力市场中，人才非常珍贵，所以考虑人事总监的建议和想法是非常重要的。任何写字楼地点选址或房产决策对现有员工产生的影响、新写字楼地点是否能提供合适技能、合适数量、以及价格是否合适，都需要进行仔细的评估并予以满足。因此，我们看到越来越多的人事总监更早地参与到办公空间寻址的过程中。这也反映出劳动力紧缺的市场环境下，现有的员工也越来越多地参与到房产决策过程中。人力资本是企业的基础，应保证关键技术员工参与其中并接受这一过程，进而降低经营混乱的风险。人们对办公空间所持的控制权大小有时也会影响到对该办公空间的财务评估。提高生产力房地产是一种业务战略工具。随着越来越多的人认识到这一点， 人们对房地产成本的理念正在发生改变，人们的关注点从原先 通过低成本的房地产解决方案转向现在通过高效的 房地产解决方案来提升生产力。确定的经营环境、相对较低的经济增长水平和较高的政治风险，再加上大范围的颠覆性技术变革，迫使企业采用不同的方法来进行经营管理。在这不断的转型过程中，房地产扮演着核心的角色，并得到越来越多的认可。企业领导者们愈加清楚地意识到房地产投资在促进战略变革中的作用。87%接受莱坊访问的全球企业房地产领导者把房地产视为他们业务中的战略工具，恰恰说明了这一点。这一更具战略性的方法会产生三种影响，值得进一步探究，分别为：房地产决策日益增加的复杂性；人们对房地产成本理念的改变；和更为关键的一点，房地产和生产力之间的内在联系（包括个人和企业生产力）。房地产决策的复杂性日益增加为企业或企业部门选择新的地点或场所并不是一个无足轻重的决定。房地产不再被视为简单且不可避免的生产要素。受访的全球企业房地产领导者表示，房地产能不