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XX 主题公园建设项目可行性研究报告 Word 文档 -可编辑编制单位： XX 工程设计研究院二 O 一七年十二月 1 目录第 1 章项目总论 . 7 1.1 项目背景 . 7 1.1.1 项目名称 . 7 1.1.2 项目主管部门 . 7 1.1.3 项目拟建地区、地点 . 7 1.1.4 承担可行性研究工作的单位和法人代表 . 7 1.2 研究工作依据 . 7 1.3 项目研究的范围 . 8 1.4 项目投资回报 . 8 1.5 可行性研究初步结论 . 9 第 2 章项目背景和发展概况 . 10 2.1 项目提出的背景 . 10 2.1.1 国家或行业发展规划 . 10 2.1.2 项目发起人和发起缘由 . 10 2.2 项目发展概况 . 11 2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果 . 11 2.3 投资的必要性 . 15 第 3 章市场分析 . 18 3.1 市场调查 . 18 3.1.1 国内恐龙主题公园供给现状（包括计划中） . 18 3.1.2 分析 . 18 2 3.1.3 门票价格调查 . 20 3.1.4 国外市场调查 . 20 3.2 供给市场 . 21 3.3 需求市场 . 22 3.3.1 客源市场出游能力持续增长： . 23 3.3.2 客源市场偏好： . 23 3.3.3 客源结构 : . 24 3.4 市场预测 . 24 3.5 市场竞争状况 . 25 3.6 市场开发策略 . 25 3.6.1 禄丰恐龙城定价原则 . 26 3.6.2 产品定价方法 . 28 第 4 章建设条件与园址选择 . 33 4.1 建设条件 . 33 4.1.1 资源禀赋状况 . 33 4.1.2 区位条件 . 33 4.1.3 能源供应条件 . 34 4.1.4 人力资源条件 . 35 4.2 园址选择 . 36 第 5 章总体规划 . 37 5.1 项目控制范围规划 . 37 5.2 总体功能分区框架 . 37 3 5.3 总体功能分区图 . 37 5.4 项目核心区规划 . 37 5.5 总体概念设计 . 38 5.6 项目选择原则 . 39 5.7 主体功能区域 . 39 5.8 项目技术资源分析 . 50 5.9 主要设备的来源 . 50 5.10 交通规划 . 52 第 6 章环境保护 . 54 6.1 环境保护原则 . 54 6.2 生态环境保护 . 55 6.3 废物处理方法及达标要求 . 55 6.4 大气环境保护 . 57 6.4.1 主要目标 . 57 6.4.2 主要措施 . 57 6.5 噪声污染 . 57 6.6 消防、安全与卫生 . 57 第 7 章企业组织和劳动定员 . 59 7.1 组织机构 . 59 7.2 企业组织形式 . 60 7.3 劳动定员 . 61 第 8 章项目实施进度安排 . 63 4 8.1 项目总体进度计划 . 63 8.2 项目建设方式 . 65 8.3 项目建设依据 . 65 8.4 项目产品规格及质量标准 . 65 8.5 项目组织管理 . 66 8.6 开发第一阶段的详细时间安排 . 67 第 9 章投资估算与资金筹措 . 68 9.1 投资估算依据 . 68 9.2 项目总投资估算 . 68 9.2.1 侏罗纪王国投资估算 . 69 9.2.2 恐龙遗址公园投资估算 . 72 9.3 资金筹措 . 75 9.3.1 融资方式 . 75 9.3.2 项目筹资方案 . 77 9.3.3 项目筹资策略 . 78 9.3.4 项目还款计划 . 79 第 10 章经济效益研究和评价 . 82 10.1 测算说明 . 82 10.2 损益估算 . 83 10.2.1 侏罗纪王国损益估算 . 83 10.2.2 遗址公园损益估算 . 84 10.2.3 总损益估算 . 85 5 10.3 现金流量表 . 86 10.3.1 侏罗纪王国现金流量估算 . 86 10.3.2 遗址公园现金流量估算 . 87 10.3.3 总现金流量估算 . 88 10.4 财务评价 . 89 10.4.1 侏罗纪王国财务评价 . 89 10.4.2 遗址公园财务评价 . 89 10.4.3 总体财务评价 . 89 10.5 不确定性分析 . 90 10.6 盈亏平衡分析 . 90 10.6.1 侏罗纪王国盈亏平衡分析 . 91 10.6.2 遗址公园盈亏平衡分析 . 91 10.6.3 总体盈亏平衡分析 . 91 10.7 敏感性分析 . 91 第 11 章国民经济效益分析 . 94 11.1 间接经济效益 . 94 11.2 生态环境效益 . 94 11.3 社会效益 . 95 11.3.1 理论社会效益 . 95 11.3.2 对国家和社会贡献水平的科学评价 . 96 第 12 章可行性研究结论与建议 . 97 12.1 结论 . 97 6 12.2 建议 . 97 12.2.1 建立协调结构 . 97 12.2.2 多方筹集资金，严格控制成本 . 98 12.2.3 全方位开拓客源市场 . 98 12.2.4 严格保护旅游资源和生态环境 . 99 12.2.5 重视引进和培训旅游人才 . 99 第 13 章附件 . 101 7 第 1章项目总论 1.1 项目背景 1.2 项目名称 XX主题公园建设项目 1.3 项目主管部门禄丰县人民政府 1.4 项目拟建地区、地点禄丰县川街乡阿纳村 1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表可行性研究单位：深圳市度假湾企业策划有限公司法人代表：王传黎 1.6 研究工作依据 (1) 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 (2) 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 (3) 国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。 (4) 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 8 1.7 项目研究的范围 (1) 市场分析与预测 (2) 建设条件与园址选择 (3) 总体规划 (4) 环境保护措施分析 (5) 企业组织与劳动定员 (6) 项目实施计划 (7) 投资估算与资金筹措 (8) 财务评价 (9) 项目的社会效益和生态效益分析 1.8 项目投资回报经终合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下： 1、总投资 130000万元 2、内部收益率：（ IRR）为 9.34%； 3、静态投资回收期为 11.47年； 4、动态投资回收期为 14.45年； 5、财务净现值为 11893万元。 9 1.9 可行性研究初步结论一、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成禄丰地区的产业优势。亦契合禄丰县 “旅游带县”的产业政策导向。二、区位可行：地理位置优越，自然环境优美，适合开发主题公园和休闲度假项目。三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：项目本身并不需要真正的恐龙，只是模拟和仿真。在模拟和仿真的过程中，需要了解一些恐龙知识，这可与董枝明教授、德国虎氏游乐设备公司合作，以解决问题。六、文化可行：禄丰历史悠久，文物古迹众多，恐龙文化丰富，该项目建成后，可与其他景区形成自然山水和主题公园璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。 10 第 2章项目背景和发展概况 2.1 项目提出的背景 2.2 国家或行业发展规划西部大开发和云南建设旅游大省为禄丰发展旅游创造了一个良好的政策环境。国家确定西部开发中的特色产业之一就是要发展西部地区的旅游业，而云南作为一个旅游大省，丰富的旅游资源已备受关注。因此，今后除了政府提供相应的政策保障和资金支持外，还可以吸收更多的东部资金以及一些外资共同参与对禄丰旅游业的开发与建设。“十五”期间，根据全省建设民族文化大省、绿色经济强省，联结东南亚、南亚的国际大通道的发展战略。禄丰县结合县情，提出了“农业富县、工业强县、科教兴县、绿色立县、旅游带县、依法治县、稳定安县”的发展思路。禄丰县政府已把恐龙化石资源视作禄丰最宝贵的旅游资源，把每年一度的“禄丰恐龙文化节”作为最有力的对外宣传窗口。 2.3 项目发起人和发起缘由 (1) 项目发起单位或发起人的全称：禄丰县人民政府 (2) 发起缘由：禄丰恐龙甲天下：作为“恐龙之乡”、“化石之仓”，禄丰在中国乃至世界恐龙研究史上占有重要的地位。天然的中国侏罗纪公园：根据度假湾公司前期资源与市场调 11 查，我们认为，不论从恐龙资源的数量、种类与品质看，禄丰恐龙资源都是世界性顶级资源，堪称天然的 “中国侏罗纪公园” 。地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；用地范围广阔，开发难度较小，开发成本不大； 2.4 项目发展概况 2.5 已进行的调查研究项目及其成果 (1) 资源调查总的来说，规划现场的主要可利用资源是以恐龙化石和贝壳山化石为主，其他可利用资源还有部分人文资源和水文资源，比较适合开发旅游项目，但也存在一些自然资源不足和人为破坏生态环境等限制因素。具体情况如下：基础条件优越禄丰县开发旅游业的基本条件比较成熟，主要优势体现在人文资源丰富、社会经济条件好、区位交通优越等三个方面。禄丰隶属于楚雄彝族自治州，有着丰富的彝族文化风情和其它少数民族文化。禄丰县的社会经济条件是楚雄州最发达的县份，也是滇中地区经济较发达的县份，为旅游业的发展提供了有力的经济保障。禄丰县地处滇中地区，是西南重要的交通枢纽中心，也是云南著名的昆大丽旅游线的必经之地，其区位优势和交通优势为发展旅游业提供了最好的基础条件。两大资源优势 12 禄丰的恐龙化石及古生物化石资源具有独特的垄断性的特点，主要现体在科研价值高，数量多，密度大，保存最完整、观赏性强、悬念感突出，已形成了独特的恐龙文化。恐龙化石主要集中在禄丰县城附近的大洼恐龙山和川街阿纳两个地方 ,同时还有大量恐龙化石零散分布在禄丰县的其它各乡镇。禄丰县还蕴藏着丰富的其它古生物化石资源：有著名的腊玛古猿发掘地；在川街恐龙化石挖掘点不远的南面贝壳山上，还蕴藏着大量的早侏罗纪双壳类古生物化石；在一平浪镇还有“一平浪煤系”，石门水库的“石门群”鱼化石等。项目规划现场可利用范围空间广扩。 10平方公里的生态控制区， 4平方公里的规划范围和 1平方公里的核心区。在 4平方公里的规划范围内，阿纳村坐落在一个盆地中心，四周为高山。而规划现场的地形则是由相对高度为 20-50米高的小山丘和庄稼用地与数个小山谷构成，主要特点是南低北高、山体坡度较缓、部分山体为裸岩，路北山丘较多，可建设用地面积广扩。具体的用地现状为村庄用地约占总面积的十分之一，裸岩山体约占总面积的十分之一，水体和公路用地约占总面积的二十分之一，原始荒地约占总面积的十分之一，其它用地均为农业用地。其中除了目前现场的村庄、水库水塘、公路用地、裸岩及部分山体上坡度小但面积不大的山脊外，其它的坡度在 25度以下的土地都可作为可建设用地考虑，它们的总面积约为 2.8平方公里，土地开发成本也相对较低。生物资源相对缺乏 13 现场植被基础较差。永久性植被几乎没有，很多山坡都是原始荒地或已被改造成农业用地，只有零散的少数直径为 10-20公分的树木，品种也较单一。很多山坡都是岩石裸露，大多数山体都是“裸体山”。现场也没有发现有可利用价值的动物。人文旅游资源有喜有忧现场的其它可利用的人文资源主要集中在几个村庄里，有古驿道、旧民居、古建筑、宗教活动及场所等，数量较多，但其规模和可利用价值都不是很大。水文资源相对短缺现场附近没有较大水流量的江河或水库。有几个水库和水塘及灌溉庄稼用的小溪流，但水质较差，储水量少。水资源受季节影响大，在不同季节水位落差大，对旅游开发带来很大的局限性。现场的限制因素较多可利用的自然资源太少，生态修复困难。高速公路纵横穿过，给旅游区带来不少的各种影响，如燥音、视觉景观、生态的破坏、园区整体被分割等影响。人文资源缺少可以深度挖掘的实体及文化内容。现场有两条高压输电工程，对旅游区影响很大。村庄占地面积太大且不集中。受高原气候的影响大，对项目计划带来一定的局限性。 (2) 市场调查云南旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，禄丰恐龙遗址作为云南旅游特有的旅游吸引物拥有 14 良好的市场基础。禄丰所在的滇中地区是云南省经济最发达的区域，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加快了禄丰纳入“大昆明”旅游圈的步伐，有望早日成为昆明为主的滇中地区市民休闲度假的新去处。无论是云南省还是省外游客最喜欢的云南旅游景点还是自然山水类，而像恐龙遗址这样的自然遗址类景点对于云南省游客具有很大的吸引力，而省外游客却不太关注。家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是云南省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。多种原因造成云南省内游客对主题公园类产品期望不高，在此类景点内停留时间不长的现状。省外游客在主题公园内平均停留的时间要比省内游客长 1-2小时。云南省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐 10-30元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。有景区标志的旅游纪念品是云南省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。 15 大部分的省外游客在云南的旅游消费意愿为 150-200元 /人 /天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100-150元 /人 /天。恐龙话题已经具备相当的市场认知度，但人们对于恐龙的好奇以及相关娱乐产品的向往仍没有得到适当而合理的喧泻。在云南尤其是滇中地区悄然崛起的自驾车旅游市场需求，以及持续存在的中小学生科普教育市场需求都是庞大而未饱和的，而区域内与古生物旅游资源相结合的多功能混合产品是市场的稀缺，禄丰在交通距离、特种资源方面具备开发这种产品的优势和强大机会。 (3) 社会公用设施调查目前项目用地范围内社会公用设施严重不足，运输条件、公用动力供应、生活福利设施等要在景区的建造过程中逐步解决。 (4) 拟建地区环境现状资料的调查目前拟建地区环境保护良好，没有各种主要污染源以及其排放物，大气、水体、土壤等目前环境质量状况良好。但附近有两个小型的采石场，从保护当地环境的长远效益考虑，需关闭这两个采石场。 2.6 投资的必要性 (1) 本项目会促进禄丰的经济发展。 16 将一个“主题公园”孤零零地置于一个周边暂时缺乏配套的川街恐龙山，难于成气候，难于聚集人气，只有通过主题公园大型项目，整合资源带动区域配套，同时加强与禄丰川街镇城市发展紧密结合，最终形成旅游产业、休闲产业、地产三足鼎立局面，相互促进的发展格局，这些项目的建立必然促进禄丰的经济发展。 (2) 政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。虽然改革开放后的 20几年中，禄丰旅游业与云南省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目除有两个大型主题公园外，还有考古科教区、生态探险区、传统集镇区、汽车营地区和四星级会议酒店等，这些产品的推出，是充分利用禄丰旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强禄丰旅游业，整合和提高禄丰旅游的重大举措，必将丰富、壮大禄丰县的旅游产业。 (3) 通过本项目的建设，将增强旅游业在禄丰县国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强，对禄丰县国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动禄丰县相关产业部门的发展，进而增强旅游业在禄丰县国民经济中的地位。 (4) 通过本项目的建设，将增加禄丰的税收、提高就业率。本项目建成后两个大型主题公园和一个四星级酒店等都属于劳动密集型产业，将从禄丰本地招收大量的劳动力经过陪训以后 17 进入服务行业，必将提高禄丰的劳动就业率。主题公园、四星级酒店、传统集镇和旅游地产的建成也将为禄丰提供稳定的税源，增加禄丰的营业税、所得税和房产税。 18 第 3章市场分析 3.1 市场调查 3.2 国内恐龙主题公园供给现状（包括计划中）国内恐龙主题公园简介表景区开业时间占地面积投资额化石资源状况产品供给云南禄丰侏罗纪遗址公园规划中 4 km2 10 亿（预）一级综合型园区四川自贡恐龙博物馆（恐龙地质公园） 1987 年 0.07km2 0.3 亿一级遗址型自贡恐龙王国公园规划中 8.98 km2 18 亿（预）一级综合型园区江苏常州中华恐龙园 2000 年 0.47km2 3 亿没有化石主题公园广东河源恐龙公园规划中 4.3km2 不祥少量化石综合型园区广东茂名恐龙公园规划中 2.5km2 不祥少量化石主题公园浙江天台恐龙公园规划中 0.2km2 3 亿（预）恐龙蛋遗址型甘肃永靖恐龙公园规划中 km2 不祥恐龙脚印化石遗址型 3.3 分析总体上看来，国内以恐龙为主题的公园（包括计划中）呈以下特点：在恐龙化石资源方面，禄丰和自贡的最佳，均为国家地质公园；河源、天台、茂名和永靖的次之；而常州中华恐龙园是没有恐龙化石资源的。资源上的三个层次决定了其发展方向的不同， 19 具有资源优势的公园在长期发展过程中具有巨大优势。在客源市场方面，常州、天台处于长江