2017-2018集中式长租公寓白皮书.pdf

l全幌集中式长租公寓白皮书链蒙研究院NOA叫NOA2018, 慢一点回顾过去的几年，作为个整体，长桓公寓己经成为个标准化的行业且已经切具规模，形成多层次、广雹盖的供估体系不少代表性的吕胞公寓已经有七八年的历史这些在“盐碱地”上成长起采的企业？基本经历了一个4日对完整的运营宦I盟国期可运营能力得到走程度的验iiF，因而也获得了资本市场的认可守估值超过200亿的企业巴经出现估值超过10亿的创业公司已经不在少数这是行业初步而成的第一个标志即出现了批被拉证、可持续运宫的晶旧机构第二个重要标志是公葛产业链的形成在房潭、开发、运言、资金、言理等关i违节点都己出现侣对完整的服务链条围绕着运营到宰相祖窑体验衍生出了租赁信患平台、言理系统、租赁金融、保；g;1管jl多等各细分行业，U,租住服务为核心的产业链司：不逐渐形成四肢过去的一军，2017可以说是我国七乏自公寓超高速擅长的年从需求端看床位、单1町、整理16:端、中晴、离晴，因统流动人口、年轻曰领、家庭等全年龄、全周闸的产品钱已经但当丰富从供给瑞看集体租赁土地入南、全国近120块自持性租赁佳宅周地连续推出，从而形成l自量开发与存量盘；刮目E补充的两个租赁ffii罚l从后言情矗包t模式己经升级迭代轻重结合、资宦分离、f目赁平台等商业悖式的创新加速全产业链的运营能力何阳捏升1从金融瑞罢言，租赁金融试点不断薯地多正己REITs产品发行风险资本大量涌入长租公寓领域，t行开始为租赁市场提供应信支持可金融机构与开发企业、届青公司的合作愈加密切门从政策端看行业监管更加规范从顶层的供应规划、租约保障到具体的消防审查都日白规范，行业环境不断重型然而抛开表面上纳繁要杂的变化站在今天这样个亢奋的时间点，我们更需妻冷静地矗待租赁、看得公葛真正让我们毒f青这个世界的不是我们的眼睛而是我们的洞察我们的i人均能力第一，f目赁是一个1晏；古快不J.t墨才是真正的能力规惶的快速扩张很可能是陷阴雨菲效率1万！可与5万司的规惶附需妻打暗的能力是完全不同的制到1万（司不等于可能做到57J间但是如果能够做到50 7J间，吭高可能在很恒的时间内做到数百万同院言之，这个行业的突出特点是规模放率的变化由线是非结性的5万间U,内的规模到率不高、10万间级别的规模J7.率中性、50万间级别的规惶效率很大，因此，第个5万级别的门也是需难跨越的，这也是为什么95%的品归公建企业的规撞击E小于这个量级的原因1同时这个量级也是大量企业的“死亡陷阱”？扩张过快试图快速突破特别是高杠杆呕切的扩张基本都要U,死亡为代价赞目录第1章我国集申式t是租公寓行业现状1.1行业定义。71.1.1定义。71.1.2优势。71.1.3房源获取07 1.2市场规模08 夫较现比模际规同ql叮叫叮nHuny门UUUfl 1.2.3未来预测1.3供应结构11 1.3.1测算逻辑11 1.3.2现状分析12 1.3.3未来预测13 第2章我国集申式妖租公寓政策与供应分析2.1行业政策汇总17 2.1.1中央政策回顾17 2.1.2地方政策回顾” 03 赞目录2.2政策障碍2.2.1企业端2.2.2租害端门Unuqu4nJ句，L2.3租赁供给计划第3章行业机梅蝙详解3.1企业发展历程及台类3.1.1我同长租公寓发展历程3.1.2机构运营企业分类解析JAUJAU q4句27 3.2运营模式及严昂分析门U门U付Jqu3.2.1机构运营模式分析3.2.2集中式长租公寓产品解析. . 34 第4章北京公寓租窑需求分析4.1公寓租窑信息特征4.2居住环境4.3租赁渠道4.4公寓租窑租赁痛点4.5房屋偏好勺qJ 45 47 50 50 04 。停何.目录第5章行业服望展望1：妖周期看，供不应求，政策造就蓝海市扬“ 54 展望2：去枉抨带来的盒副凤险，加枉抨扩张规模的企业面临更大盒融凤险54 展望3:1000间以上的大瘟比例增加，运营放能要求更高” 町55 展望4：供给放量过快导致出租率下降，租金水平曼影响. _ .”56 展望5：国家队大规模选入，B2C份额提丹，龙头企业规模达百万闰. 57 展望6：租窑瑞的挟持政策陆续出台，租害支付能力提高57 展望7：严昂线多元化，蓝领和盒领市场渐热58 展望8：行业筐理智能化提丹，人工智能造就“无人公寓”59 展望9:“亘联网租赁”由营销向制造业和生活服务全严业链渗透59 霞望10：政府线下监筐更严格，消附剧摊度增加，助推昂牌公寓市扬占奇率提丹59 05 赞1.1行业定义1.1.1定义集中式长租公寓，是f旨房；原集中布置（整栋或整层），高公共空间、专业且牌运营营理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。声震申式租公寓要素示意.n.rlla 集申布置长期租约公共空间专业品牌图片来源htt p:/iconfon t 1.1.2优势相较分散式公寓、个人佳宅等租赁型产品，集中式长租公寓具备四类优势：( 1 ）管理成本低，房源集中、租约稳定，运莹的人房比更低；( 2）；再公共空间，加之害群特征较为相近3可开展多样的社区活动，高助拓展收入来源开增加害户黠性；( 3）勇于建立品牌标识，提供标准化的服务，增加产品溢价；（4 ) 韧业签约的年眼长，经营更稳定。1.1.3房源获颐后武房；原获取万式高包租、自持、加盟托管3种。( 1 ）自持：重资产模式，需大量资金竟把、收购，分自持新建地块（40或70年）和收并购二手项目两种，多需股权融资辅助；( 2）包租：轻资产模式，需以包租形式跟国企、政府、二房东签订租赁合同3原物业类型高厂房、商办、宿舍、酒店等p约定租赁期限（分散式3-5年p集中式10-15年）和租赁期间租金涨幅标准（一般每三年涨5-10%），经过改造装修后投入运营；( 3 ）加盟托管：零资产模式，输出筐I里团队和昂牌资源，利润来源于加盟费或托管费、超标营业富商是威，或按股份进行分成。07 赞1.2市扬规模1.2.1规模现状我国用高13.7亿人口，租赁人口目前为1.68亿，2016年我国的租金GMV约为1.2万亿。从国际经日本拥高1.2亿人口，租赁人验上看，美国捅高3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为1万亿j口约为3400万，租金GMV约为7200亿。我国一线市场公寓数量占比60%，租金规模约324亿；二线及真他市场以杭州、南京、苏州及西安为代表，公寓数量占比40%，年租金规模约86亿。全00.重点城市市场发展现状C!J （。） 上海二线城市占比40%一线城市占比60%盖宽据来源链家研究院全国重点城市黑申式自牌公寓门店数量100 250 200 150 50 j贸眨袤芸主；j民主；c黯以召债民匮乏姻ta陆雪运斗斗4仁l凭据侄捻因键因萃”？回1然！想斗阳半。盖宽据来源链家研究院08 赞全国来看，集中式吕牌公寓主要分布在一线城市，在人口流入及经济基础较好的二线城市也高分布。一线城市中，北京、上海集中式且牌公寓门店数量最多，杭州、南京等二线城市集中式吕牌公寓门店数量已超50家p并呈快速扩张趋势。从集中式晶牌公寓门店的区域分布看，华东地区以半数的占再比例遥遥领先。真次是华南2占比这25%。占比较少的区域为中部地区、西北平口西南地区，受经济、人口、产业发展等因素的制约，集中式品牌公寓门店的数量占比不足5%。我国策申王t昂牌公寓门店的区域分布占比主立据来j原链家研究院1.2.2国际比较从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在30%左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%，在未来，我国租赁人口的增长高较大空间。从租赁房屋毒数占比数据看，美国、日本、德国等发这国家的占比均超35%，我国目前仅为19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。国际比较70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 美国日本德国英国中国现状中国未来盖宽据来j原链家研究院.H赁人口占比租赁房屋套数占比09