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灵活办公运营商的升级与 整合 华北区研究部 国内的灵活办公运营商在过去两年内经历了高速发展。 在国际运营商 WeWork 初次涉足北京市场并战略性地 进入CBD 后，其在 2017 年迎来快速扩张。这也引领了北京灵活办公市场的发展。我们因此 得见 更多的 地区性 公司 在 核心区域 内 寻求高品质的办公空间 ，尽管核心区 域 租金成本较高 。 值得一提的是，本土运营商氪空间于 2018 年 4 月在位于金融街的海峡国际大厦租赁了 超过 10,000 平方米 （ 107,640 平方英尺） 的面积。这是灵活办公运营商首次踏入金融街 市场 。随着灵活办公市场的发展，更多的跨国公司和知名企业 已因其灵活性强的鲜明特点而成为灵活办公的主要租户。同时， 我们观察到 许多 存在相似 市场定位的运营商已开始进行整合活动 。 展望未来，我们预计 更多实力 雄厚的运营商将在 2018 年继续拓展其业务，业主 也都十分 欢迎 这一趋势 。就租户而言，内外资企业 均在进一步 接受灵活办公这一模式。 更多的灵活办公 运营商 选择核心区域 及 高品质楼宇 2018 年，我们观 察 到越来越多的跨国公司 、大型企业和内资中型企业将 其 后端、中端、甚至前端办公地点迁至 灵活办公空间 ，例如 中国 美国商会将其北京办公室从 远洋光华国际 迁至 位于 盈科中心的裸心社。 由于许多 租户 拥有充足的预算并青睐高 品质 的物业管理， 其 寻求 更为 灵活的租赁合同不仅 是 为降低成本，更是 充分考虑到员工人数 与招聘需求。 因此，在 国际灵活办公运营商 WeWork 于 2017年在 远洋光华国际 开设其在北京 的第一家办公空间后，更多 实力雄厚 的本土运营 已 开始在核心区域的高品质楼宇内寻求发展。北京灵活办公 市场的 质量与规格正在逐步提升，其中有代表性的租赁交易包括： 运营商 子市场 项目 面积（平方米） 共享际 CBD 国贸饭店 40,000 氪空间 东二环 兆泰国际中心 9,500 裸心社 燕莎 盈科中心 5,000 WeWork 燕莎 太古里 3,000 氪空间 CBD 中海广场 3,000 氪空间 东长安街 银泰 In88 15,000 氪空间 金融街 海峡国际大厦 10,000 来源： 高力国际 在 2017 年， 灵活办公 运营商占有 CBD 甲级写字楼 2.9%的 可租赁 面积， 较 2016 年的 2.3%提升了 0.6 个百分点。我们预计 这个数字在 2018 年将继续增长， 并已在 近期 发布 的 高力 观 点报告 2018 年 灵活办公展望 1中详细介绍。此外， 我们注意到灵活办公运营商已 开始 涉足除 CBD 外租金最高 且 空置面积 相对较少 的金融街子市场。 高力国际即 曾 协助本土运营商氪空间在海峡国际大厦租赁了 逾10,000 平方米（ 107,640 平方英尺）的面积。 考虑到金融街子市场的独特性，且氪空间的目标租户 以 金融类企业为主 ，此次租赁的达成 对灵活 办公产业有着里程碑 式 的意义。与之相对，更多传统的灵活办公运营商将 目标租户定位 于 初创公司以及 IT 和传媒领域 中 的中小型企业。 运营商进行 并购以期迅速赢得市场份额 随着实力 雄厚 且更具 规模 的 运营商并购本土企业以期整合市场份额， 北京的灵活办公市场已大幅扩张并在 2018 年继续发展成熟。 依托北京发展的优客工 场 自 2018 年初已完成四 宗 并购 ， 包括在一月份 收购 洪泰创新空间 ， 在三月份宣布与 Wedo 签下战略整合协议并与 无界空间 合并 ，以及在五月与 Workingdom 签署关于战略合并的投资协议 。1 英文版报告请参见： flexiblespace.colliers/。如需中文版报告请与我们联系。 高力快报 北京 | 写字楼 2018 年 7 月 31 日 2 高力快报 | 2018 年 7 月 31 日 | 北京 | 写字楼 | 高力国际 经过一系列的并购活动，优客工 场 目前 已在全球 35 座城市拥有超过 160 个办公空间 。来源：高力国际 2018 年四月，位于纽约的灵活办公运营商 WeWork 宣布并购上海运营商裸心社，但 包括具体金额及当前运营方式等细节 未被披露。裸心社 目前 在上海和北京共提供 23 处办公空间 ，此外还有 4 处位于越南、 3 处位于香港、 3 处位于澳大利亚及 1 处位于伦敦。此次 并购 表明 实力雄厚 的运营商可以通过并购的方式进军新市场，并快速扩张其市场份额。 我们预测灵活办公产业的并购活动在 2018 年仍将持续。同时，我们认为更多 本土 大型房地产开发商将会创立 自主的灵活办公品牌，如华润旗下的 CR Union 以及中粮旗下的 COFCO FANTASY 等 。据 华润 官方的媒体 报告 表示 ，华润将于 2018 年 6 月 底在位于西城区的广安门落成其首个灵活办公项目。 同时 华润 计划于 2019 年底将旗下灵活办公 空间 的面积由 广安门 项目 的 4,000 平方米（ 43,055平方英尺） 增至约 100,000 平方米（ 108 万平方英尺）。 实力雄厚的本土及国际运营商将于2018 年迎来高速发展 展望未来， 灵活办公 市场仍将持续发展，一些运营商已经透露的扩张计划即是佐证。氪空间在二月份 获得人民币 6亿 元 （ 9,400 万美元） 的 融资后 正在加速业务扩张 ， 并许诺于 2018 年底 将运营面积 增至 300,000 平方米（ 322 万平方英尺）。 北京运营商梦想加计划在 2018 年内再于北京增设 3 处办公空间，其中一处位于 CBD 国际大厦。 我们注意到甲级写字楼的业主 正 愈发欢迎灵活办公运营商的 入驻 。 这不仅是因为他们 可以 带来大面积 的 租赁成交 ，亦 因为由灵活办公 提供 的社区式服务 可 为租户提供更 便利的环境。 与此同时， 由 灵活办公提供 的 大面积公共空间、共享会议室甚至运动设施 等还可使楼宇内及临近的租户享受便利。我们预计 今后 将有更多的业主和灵活办公运营商通力合作以使租户得到最佳服务。 就租户而言，我们预测越来越多的跨国企业和本土的知名公司 将 选择灵活办公以节约成本并为员工提供更为机动的办公环境。此外，灵活办公市场的整体提升 还将为初创公司和中小型企业提供进入核心区优质写字楼办公的机会。优客工场洪泰创新空间 无界空间 Wedo Workingdom更多详情敬请联系 : 李杰 董事 总经理 | 华北区 主管 | 估价及咨询服务 | 中国区 +86 10 8518 1633 jie.licolliers 夏 思坚 执行董事 | 研究部 | 亚洲 +852 2822 0511 andrew.haskinscolliers 曹化行 总监 | 研究部 | 华北区 +86 10 8518 1633 *601 emily.caocolliers 免责声明 ：本文件由高力国际准备 ， 仅作广告和参考之用。高力国际未对其中的信息，包括但不限于其内容、准确性和可靠性作出任何明示或默示的保证、陈述或承诺。任何有意者应自行求证信息的准确性。高力国际明确排除适用所有由本文件得出的推测或默示的条款、条件和保证，对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任。此出版物的版权由高力国际和 /或其许可方所有。 2018