XX市方城康达路项目可行性研究报告.doc

fdcsky 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售 2010 房地产营销策划大全联系 QQ： 1053527879 河南方城康达路项目可行性研究报告深圳市兴润投资有限公司 2010.5.15 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 目录第一章前言 4 一、报告编制目的 4 二、报告编制依据 4 第二章宏观经济和政策环境研究 5 一、宏观经济企稳回升，投资继续保持较快增长 5 二、房地产政策由宽松变灵活 6 三、全国房地产市场形势已向利好转变 8 第三章方城县基本情况分析 12 一、地理位置 12 二、自然特征 12 三、政区沿革 13 四、行政区划 13 五、人口民族 13 六、区位交通 14 七、风景名胜 15 八、社会经济基本情况 15 九、城市规划 16 第四章项目分析 20 一、地块解析 20 二、项目 SWOT 分析 23 三、项目评价 25 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第五章项目启动开发方案研究 26 一、行业建筑形态分析 26 二、行业不同容积率下建筑物业形态的组合分析 26 三、方城不同容积率下项目开发风险分析 28 四、不同的产品形态对开发利润率的分析 28 五、产品形态分析结论 30 六、项目对应风险区不同容积率方案分析 30 第六章最合理方案经济测算 33 一、项目经济指标 33 二、项目开发进度安排 33 三、投资估算与资金筹措 34 四、销售收入预测 40 五、销售利润 42 六、财务与风险分析 43 七、盈亏平衡分析 44 第七章可行性研究结论与建议 46 一、拟建方案的结论意见 46 二、项目主要问题的解决办法和建议 46 三、项目风险 47 四、项目风险的防范和控制 48 附表一：全投资现金流量表 50 附表二：现金流量表 51 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第一章前言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估； 2、对项目的可行性与开发经营规模提出初步意见； 3、结合合作方的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式； 4、对项目进行投资分析和风险分析； 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、投资项目可行性研究指南； 2、行业市场目前的平均情况； 3、国家、河南省及南阳市颁布的与房地产相关数据与政策； 4、河南省 2009 年统计公报； 5、南阳市建筑工程造价信息； 6、现场勘察和实地调研所得资料； 7、合作方提供的其他有关资料。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第二章宏观经济和政策环境研究一、宏观经济企稳回升，投资继续保持较快增长 1、 2009年我国经济企稳回升 2003-2007 年，我国经济连续五年保持两位数的增长。 2008 年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。1-4 季度各季度， GDP 增速分别为 10.6%、 10.1% 、 9%和 6.1%， 3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。 2009年全年国内生产总值 335353 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.7%，增速比上年回落 0.9 个百分点。 GDP 增幅逐季增加，1-4 季度各季度， GDP 分别同比增长 6.1%、 7.9%、 8.9%和 10.7%，全年增长 8.7%，实现全年 8%的 GDP 增长幅度，达到预期调控目标。 2、城镇居民收入增幅增加 2009年，城镇居民家庭人均可支配收入 17175 元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长 9.8%，增幅比去年同期增加 1.4 个百分点。农村居民人均纯收入 5153 元，比上年增长 8.2%，扣除价格因素，实际增长 8.5%，增幅比去年同期增加 0.5个百分点。决策层认为，国民经济处于企稳回升的关键时期，经济回升的基础尚需继续巩固，外需不足依然严峻，扩大内需和结构调整的任天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 务仍相当艰巨。将继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高宏观政策的针对性、灵活性、有效性和持续性，努力实现国民经济平稳较快发展。 3、 2010年宏观经济继续保持平稳增长 2010 年多数专家预计宏观经济将保持平稳增长， GDP 增幅会在9%左右。这种估计的依据如下：第一，投资将继续保持较快增长。在国际经济环境好转和国内政策取向基本保持不变的情况下，预计 2010 年投资将继续保持较快增长。首先， 2010年 4 万亿计划中还将有 6000 亿元的中央政府财政投资，带动地方投资约 2 万亿元。其次，促进民间资本投资的政策、十大产业振兴计划、新能源发展规划、降低项目资本金比例等先后实施，刺激相关产业投资。第三，伴随房地产市场的快速回暖，地方政府资金配套能力有所提高。第四，在施项目较多，未来投资将保持惯性增长。第二，消费将继续保持增长。 2009 年，社会消费品零售总额同比增长 15.5%，汽车、住房、家电消费持续旺盛。中央经济工作会议提出：一是扩大居民消费需求，以加大国民收入分配调整力度，增强居民消费能力；二是积极稳妥推进城镇化，以加快转移农业人口壮大城市化的经济驱动力。二、房地产政策由宽松变灵活天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 1、 2008 年 12月，国务院办公厅发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，提出了进一步鼓励普通商品住房消费、把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来、支持房地产企业积极应对市场变化等方面的意见共 13条。 2、 2009 年 6 月，银监会发布了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房调查难等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。 3、今年 4 月，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。除执行原有的第二套房首付款必须达到 50%之外，贷款利率为首套房的 1.1 倍，高房价地区暂停发放第三套房及以上住房贷款，严禁对外来户口发放第三套房及以上住房贷款。 4、国土资源部 2009 年 9 月下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知（简称通知），要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案；严肃查处违反土地管理法律法规新建 “ 小产权房 ” 和高尔夫球场项目用地。 5、 2009 年 12 月 9日温家宝主持召开国务院常务会议，研究完天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 善促进消费的若干政策措施。会议决定：个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施。 2010 及今后政策导向：要保持宏观政策的连续性和稳定性，将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；政策实施的力度、节奏、重点，将 “ 调结构，防通胀 ”作为工作重点。在“ 防通胀 ”的形势下，房价作为重要的资产价格已经受到决策部门的关注，但到目前为止，房地产市场调控主要方向是增加供给，加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求。三、全国房地产市场形式已向利好转变 1、 2009年完成开发土地面积虽继续负增长，但土地开发投资增幅仍然增加 2007年土地开发活动增长相比 2006 年有所减缓，完成土地开发面积为 26870.77 万平方米，同比负增长 0.95%；土地开发投资1798.49 亿元，同比增长 22.92%，增幅比去年同期减少 32.48 个百分点。 2008 年房地产开发企业完成开发土地面积 26033.27 万平方米，同比减少 5.6%；土地开发投资 1635.46亿元，同比增加 8.9%，增幅比去年同期减少 14个百分点。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 2009 年完成土地开发面积继续负增长， 1-12 月为 23006 万平方米，同比减少 19.9%，降幅高于 2008 年 14 个百分点。 1-11 月土地开发投资为 1407.56 亿元，同比增加 11.8%，增幅比去年同期增加约 6 个百分点。 2、 2009年地价由降转升 2008 年全国 70 个大中城市土地交易价格涨幅逐季下降，全年为 9.45%，涨幅比 2007 年减少 2 个百分点。其中 1-4 季度环比涨幅分别为 0.7%、 2.2%、 0.4%， 0.3%。 2009 年全国 70 个大中城市土地交易价格涨幅逐季增加，前 3季度同比上涨 2.6%，环比上涨 4.5%，其中 1-3季度分别为环比下降1.3%、环比上涨 2.3%、环比上涨 3.5%。 9798991001011021031041052008Q1 Q2 Q3 Q4 2009Q1 Q2 Q3土地交易价格指数居民住宅用地交易价格指数环比资料来源：国家统计局 3、 2010年房地产市场形势预测在经历了 2009 年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕。 2009 年，房地产开发企业本年资金来源天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 57128 亿元，比上年增长 44.2%。其中，国内贷款 11293亿元，增长48.5%；企业自筹资金 17906 亿元，增长 16.9%；其他资金 27459 亿元，增长 71.9%。在其他资金中，定金及预收款 15914 亿元，增长63.1%；个人按揭贷款 8403 亿元，增长 116.2%。 2009年房地产开发企业资金来源与房地产开发完成投资的比例达到 1.58，该比例为2000年以来的最高水平。当前房地产开发企业资金充裕 051015202530354045502001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009本年资金来源施工面积新开工面积（比去年同期增长%）资料来源：国家统计局结论：在这样的发展背景下，我们保持对 2010 年及今后房地产市场谨慎乐观的估计：房地产市场需求继续保持增加由于人口结构的影响，中年人的住房改善需求、青年人的结婚刚性需求仍会持续增加。因此 2010 年及今后住房需求将会继续增加。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 房地产市场供给会继续增加 2009 年下半年，商品房新开工面积开始增加，2010 年房地产市场供给将继续增加。房价稳中有升在总体物价水平温和上涨的情况下，预计 2010年及今后房价稳中有升。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第三章方城县基本情况分析一、地理位置方城县位于河南省西南部，南阳盆地东北隅，伏牛山东麓，唐白河上游。东经 11238 11324 ，北纬 3304 3337 。东邻舞钢区、泌阳县，南接社旗县、宛城区，西连南召县，北依鲁山县、叶县，县域东西长 72 公里，南北宽 61 公里，总面积 2542 平方公里。二、自然特征素称 “ 五界一口 ” ，处于北亚热带与南暖温带，长江流域与淮河流域，南阳盆地与黄淮海平原，伏牛山脉与桐柏山脉，华北地台天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 与秦岭地槽的分界线上，东北部是全国九大隘口之一的方城缺口。地势自西北向东南倾斜，最高海拔 760.3 米，最低海拔 108 米，浅山区、岗丘区、平原区分别占总面积的 47%、 22%、 31%。境内有河流70余条，年均气温 14.4 ，年均日照 2092 小时，年均降水量为 803.9毫米，无霜期 220天。三、政区沿革夏商时属豫州；西周属缯、申；春秋战国属楚；秦置阳城县，属地阳郡；西汉为堵阳县，属荆州南阳郡；东汉、三国、西晋因之；北魏置方城县，属襄阳郡；隋唐宋仍为方城县，属唐州；金置裕州，属南京路；元明清仍为裕州，属南阳府；民国时为方城县，属汝阳道，后直隶河南省；建国后仍称方城县至今。四、行政区划共辖 16 个乡镇（七镇九乡）（券桥、二郎庙、古庄店、杨楼、清河、杨集、四里店、柳河、袁店 9乡，城关、博望、赵河、独树、广阳、拐河、小史店 7 镇）， 577个行政村， 4115个自然村， 5400多个村民小组。五、人口民族全县共 23 万余户，逾 100 万人，人口密度约为每平方公里 390人。全县有汉、回、满、白、壮、蒙古、纳西、藏、苗、彝、侗、天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 僳僳、维吾尔等 13个民族，汉族约占 98.3%，少数民族约占 1.7%。少数民族中，回族人口约占 98.9%。六、区位交通方城县具有良好的区域区位以及交通优势，位于南阳市域东北出口，东北距郑州市 216 公里，西南距南阳市 57.6 公里。许南高速从县城北部通过，且在县城北部有出口；省道 S103 由县城东南通过；此外县境内有许（昌）南（阳）公路、方（城）枣（阳）公路、方（城）南（召）公路三条省道均在县城交汇。从航空运输来看，距离南阳机场 50 公里，距离新郑机场约 170 公里。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 七、风景名胜方城山川秀丽，旅游资源丰富。境内有中国现存最早的长城楚长城、号称北武当的道教胜地黄石山、西汉外交家张骞封侯处、汉代湖阳公主修行的千年道观炼真宫、东汉光武帝刘秀扳石得泉饮马处扳倒井、三国刘备火烧博望坡遗址、始雕于北魏的佛沟摩崖造像、唐代四大名刹之一的普严寺等古代名胜。建筑别致新颖、水秀山青的避暑游乐胜地望花湖水库游览区、鸭河口水库，玉瀑连珠、潭潭相连的七十二潭等景区令人留连忘返。峰秀谷幽、林翠泉清、风光迷人的省级大寺森林公园、省级七峰山森林公园等自然景观，更是游览的好去处。火烧博望坡遗址等景点已被列为我国三国旅游线主要景点。八、社会经济基本情况根据方城县最新统计资料， 2008年完成 GDP101 亿元，人均 9515元。其中三次产业产值分别为 27.9 亿元、 43.5 亿元、 29.6 亿元。三者分别占总产值比例为 27.6%： 43.1%： 29.3%。工业是方城县的强县之本。 2008 年，工业对 GDP 增长的贡献率达到 43.3%，近几年工业增加值在地区生产中的比重逐步升高，规模以上工业增加值达到 17.7 亿元，较 2007 年增加 21.5%，引进县外资金 14 亿元，实施投资超千万项目 21 个，工业投资同比增长 58.3%。产业发展趋势也由劳动密集型产业和技术向知识密集型产业升级。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 九、城市规划 1、发展定位通过打造完整的新能源产业链，加强区域产业联动，培育为新能源产业上下游配套的高新技术产业集群，以科技创新为主要驱动力，将方城打造成为国家级新能源应用科技示范基地和国际先进的新能源研发、产业化生产基地，建设成为新能源装备制造基地，绿色食品深加工基地，营造成为产城一体的创新型、文化型、生态型现代化城区。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 2、发展目标（ 1）总体发展目标根据国家大力发展新能源产业的扶持政策，抓住国家批准成立南阳国家新能源高技术产业基地的发展机遇，以光伏产业、电风产业、生物质能源产业及新能源装备产业为主导，形成新能源产品研发、产业化到规模化生产的完整产业链，积极培育为新能源产业上下游配套的高新技术产业集群；以科技创新为核心动力，积极引入高素质人才。提升和塑造良好的新区形象；通过培育和壮大新能源产品专业化市场，扩大知名度和影响力，力争在 5 10 年的时间里把方城建设成为国家级新能源应用科技示范基地和国际先进的新能源研发、产业化生产基地，建设成为新能源装备制造基地，绿色食品深加工基地，营造成为产城一体的创新型、文化型、生态型现代化城区。（ 2）高新产业区分阶段目标到 2020 年，实现总产值 520亿元，工业销售收入 440亿元、利税 80亿元，其中三大主导产业实现年销售收入 400 亿元；第三产业实现产值 60亿元，产业结构为 88.5： 11.5 ；企业数量和规模不断扩大，培育年产值 10 亿元以上企业 3 4 个；企业创建国家名牌产品 5 7 个；建立 2 3 个省级乃至国家级企业（工程）技术中心。产业集聚区居住人口约 6.8 万，就业人口约 8.5 万。规划建成 1 个大型现代物流配送中心和 1 个旅游集散中心，对新能源产业和工业天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 新城的发展提供良好的支撑。近期：到 2012年，入驻企业达到 50 家，企业总投资达到 45亿元，实现工业总产值 120 亿元，工业销售收入 110 亿元，利税 20 亿元，企业投资强度达到 100元 /亩以上 ; 中期：到 2015年，入驻企业达到 100家，企业总投资达到 120亿元，实现工业总产值 290 亿元，实现工业销售收入 270 亿元，利税 46亿元，企业投资强度达到 150元 /亩以上 ; 远期：到 2020年，入驻企业达到 150家，企业总投资达到 250亿元，实现工业总产值 460 亿元，实现工业销售收入 440 亿元，利税 80亿元，企业投资强度达到 300元 /亩以上。 3、产业集聚区人口与用地规模规划到 2020年末，产业集聚区发展规模如下：规划总用地 2421.87 公顷，基中城市建设用地 1368.00 公顷。规划总居住人口约 6.8 万人，地区就业人口约 8.5 万人。东区人口发展规模：根据地区居住用地和产业用地的综合测算，规划居住人口约 5万人；地区就业人口约 4.5 万人。用地发展规模：规划总用地 1527.87 公顷，其中城市建设用地668.00 公顷。西区天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 人口发展规模：根据地区居住用地和产业用地的综合测算，规划居住人口约 1.8万人；地区就业人口约 4 万人。用地发展规模：规划总用地 894.00 公顷，其中城市建设用地700.00 公顷。 4、产业聚集区建筑总量与居住人口预测地区的居住人口根据地区的住宅建筑量进行确定。方城东、西两个产业集聚区二类居住用地共约 150 公顷，规划按照中等开发强度平均容积率 1.6 进行测算住宅建筑量，地区住宅建筑量约 240 万平方米，按照人均住宅建筑面积 36 平方米 /人进行人口测算，地区可容纳的居住人口约为 6.8万人。结论：自然、人文环境优异，区位交通状况良好，经济较为活跃，规划较为明晰，潜在居住需求巨大，在方城投资经营房地产有较大的发展空间。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第四章项目分析一、地块解析 1、原有规划指标总用地面积： 213818.6 平米，其中建设用地约 179517.4 平米，（含本项目用地 76334.2平米，附带工业用地 103183.2 平米）；容积率： 2.3 建筑覆盖率： 28% 32% 总建筑面积： 175569 平米项目之外附带工业项目面积：用地 103183.2 平米，建筑面积82547 平米。 2、建议调整规划指标（见下一章节论证）土地面积 76,334 平方米 , 容积率： 2.8 建筑覆盖率： 28%-32% 总建筑面积 :213,736 平方米，其中：多层住宅建筑面积 149,615 平米（涵盖：联排别墅 42， 747平米，普通多层 106， 868 平米，商业 2864 平米）；小高层住宅建筑面积 64， 121 平米。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 项目之外附带建设工业面积： 82547 平米。 3、位置及四至项目位于方城县北部，离许南高速公路出口 1 公里左右，东面为高速引线，南面为康达路，西、北面均为规划城市道路，具体位置及地块形状见以下两图：项目在方城城区位置图项目地块天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 北用地形状图（阴影部分为附带建设工业项目） 4、环境分析项目用地目前为农田，地势平坦，利于项目的规划和建设，其现状见以下照片：项目现状照片天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 5、交通配套距许南高速公路出口 1 公里， 3 分钟车程；距方城县城中心商业区 2 公里， 5分钟车程； 6、配套设施政府机关：在附近区域已有税务局等和将建政府机关；商务：有酒店、银行等商务机构，众多中小企业、事业单位在附近区域办公。二、项目 SWOT 分析 1、项目优势（ S）区位优势地处城市中心与对外交通体系枢纽结合地带，区位适宜，视野开阔；处于城区对外高速干道附近，具有 “城市标志性社区塑造条件” 。交通优势地块东、南两侧交通网络非常成熟，距县城中心商业区仅 3 分钟车程。地形、地势优势项目用地呈四方形，地势平坦，利于项目的整体规划设天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 计。规模优势项目规模较大，具备打造良好内在环境和完善社区配套等高端社区的先决性条件。项目的政治与政策优势项目受方城县政府重视，享有诸多税费优惠政策，是方城县招商引资的形象工程。 2、项目劣势 (W) 配套设施尚待完善劣势地块位于老城与新区过渡地带，区域内相关配套设施还有待政府和社区自我完善；外部环境品质劣势东、南两侧为城区对外交通要道，噪音污染严重，影响环境品质。 3、项目机会（ O）市场供应结构存在空白与不足点目前方城还没有大规模中高端社区和品牌发展商进驻，为本项目的发展并打造合作方品牌提供有利契机；政府对项目的规划利好当地政府对项目的规划改进可能会大力支持。 4、项目威胁（ T）天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 其他低价项目威胁目前方城房地产市场处于初级阶段，产品供应结构单一，本项目物业会受到其他低价项目竞争分流；政策导向威胁国家相关部门出台的政策导向变为灵活，对方城房地产市场价格大幅上扬会有些许影响。三、项目评价本项目是当前方城范围内影响非常大的项目之一，地理位置优越，是在城区过渡地段非常稀缺的大盘，容易打造优质产品，发挥规模效应。项目可整体规划成几重生态景观的住宅，要做出吸引市场的创新，成为方城形象性品牌社区。因此，在对项目详细分析的基础上，突出优势，弱化弥补劣势，抓住机会，回避化解威胁，才能最大可能的保证项目成功。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第五章项目启动开发方案研究一、行业典型建筑形态分析由于方城县暂时没有与本项目具有可比性的项目，目前在售 /已售项目产品供应多为纯粹小高层或纯粹多层，建筑形态较为单一，现根据深圳、郑州两地项目建筑形态调查研究，得出各档次项目典型的建筑形态特征如下：高端产品主要以联排、叠加别墅为主，低密度洋房为辅。容积率控制在2 以下。中高端产品主要以洋房、小高层的建筑形态。其容积率在 2-4 之间。投资型产品建筑形态以高层为主，容积率在 4以上。二、行业不同容积率下建筑物业形态的组合分析与上点相同：由于方城县暂时没有与本项目具有可比性的项目，目前在售 /已售项目产品供应多为纯粹小高层或纯粹多层，建筑形态较为单一，现根据深圳、郑州两地项目建筑形态调查研究，得出不天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 同容积率下建筑形态组合特征如下：行业不同容积率下建筑物业形态的组合表独栋别墅联排别墅多层小高层高层 A 1.6 1.6 B 2.5 2.5 C 4 D 4 =主要形态， =辅助形态分析： 1、 A 类容积率不高于 1.6，此类别建筑形态多以独栋、联排别墅为主，多层或小高层为辅； 2、 B 类容积率不高于 2.5，此类别建筑形态可以以多层和小高层为主，可以适量搭配联排别墅和高层； 3、 C 类容积率不高于 4，此类别建筑形态以小高层和高层为主； 4、 D类容积率高于 4，此类别建筑形态以高层为主。通过以上分析：可以推出各类建筑产品的容积率指标大致是：独栋 +联排别墅： 0.7 左右，多层： 1-1.5，小高层： 2-3、高层： 4及以上。天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 三、方城目前不同容积率下项目开发风险分析方城开发风险分布区间图产品形态高层小高层多层洋房别墅类容积率 1 2 3 4 5 及以上 1、风险较小区：因其物业外部资源的稀缺性，其资源具有核心竞争优势，项目周边乃至整个方城市场上暂无供应，开发风险小。 2、多元多级化风险区：目前为方城市场主要供应的产品，其供应量大，产品同质化严重，开发中如何差异化成为降低风险的关键。 3、投资风险区：该类型指标确定的产品物业形态，其市场需求在方城还难以确定。四、不同的产品形态对开发利润率的分析在项目的开发过程中，不同的产品形态组合会导致开发利润率的不同，所以我们根据项目地块的特性，以及开发风险控制，结合方城市场中的产品形态，得出本项目最优的建筑形态组合为多层（为风险较小区； 1、市场供应少； 2、产品品质高 3、有自身景观资源。多元多级化风险区： 1、市场供应大；2、产品档次参次不齐，同质化严重；3、靠打造内部景观赢得市场投资风险区： 1、投资回报的多样性； 2、产品个性化打造，关键是服务天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 了规避别墅的报批报建限制，联排别墅可以作为多层报批报建，因此联排别墅列入多层范畴）和小高层。针对本项目构建的财务模型，得出多层与小高层对开发利润率贡献的关系。产品形态对开发利润率的敏感性分析一（单因素分析）： 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%多层小高层说明： 1、 X轴表示两种产品形态所占的比例（建筑面积）； 2、 Y轴表示对开发利润率的贡献； 3、两种物业的销售均价按多层： 2000 元 /平方米 ;小高层： 2600元 /平方米。研究结论： 1、多层的比例对开发利润率起正效益作用启示：从模型来看其比例越多越好，但从市场的销售速度来看，其产品过多会失去一定的市场竞争力，所以多层的比例应控制在一定范围内； 2、多层的比例在 70%时出现拐点天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 启示：多层的比例控制在 70%左右为宜（其中：联排别墅 20%左右，普通多层 50%左右），小高层的比例控制在 30%左右。五、产品形态分析结论在确定本项目最终的产品形态时，我们根据周边市场中的销售速度及我们从经济模型的分析结论，结合本项目地块的资源特点，得出本项目的产品形态组合： 1、从市场销售速度分析： 1、高端、中高端产品市场风险小，其主要产品形态为联排别墅、低密度洋房（多层）； 2、小高层产品有一定的市场。 2、从经济效益角度分析： 1、多层产品可适当增加，但不得超过 70%； 2、联排别墅可保持适当比例，有利于提升项目档次与销售速度，受项目容积率限制，最高可保持在 20%。六、项目对应风险区不同容积率方案分析 1、不同容积率方案的经济效益对比分析根据项目所处地段，交通通达度高，生活配套设施规划完善的地块资源特点，本项目的容积率可适当调高，但由于过高的容积率天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 会对项目的销售进度产生一定的负面影响，结合前面所述产品形态经济模型研究及风险经济模型研究，本项目容积率应考虑在本章节前面所述的 B C 类容积率区间，大致设定如下几种不同容积率方案对比分析。不同容积率经济收益对比表容积率 2.2 2.5 2.8 3.0 总销售收入 41， 588万元 46， 947万元 52， 305万元 55， 878万元总投资额 34， 782万元 37， 897万元 41， 011万元 43， 088万元税后净利润额 5， 955万元 7， 919万元 9， 882万元 11， 191万元成本利润率 (税后 ) 17.1% 20.9% 24.1% 26.0% 自有资金利润率（税后） 63.8% 77.0% 88.0% 94.4% 方案假设说