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中山 2018年 8月房地产市场报告 月 刊： 201808 报告出品： 世联地产市场研究部 撰 写 人： 李晓华 撰写日期： 2018-09-11 土地市场以工业用地为主 商品房成 交量价齐涨 市场走势 内容摘要： 宏观经济：国家统计局发布数据显示， 1至 7月，全国 房地产开发投资 65886亿元，同比增长 10.2%，商品房 销售面积 89990万平方米，同比增长 4.2%，商品房销 售额 78300亿元，增长 14.4%， 7月全国房地产市场仍 呈现上涨局面，房地产投资多项指标刷新历史纪录， 但随着稳地价、稳房价、稳预期的调控收紧，开发商 资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资两位数的 同比增幅难以持续。 中央 政策 ： 8月 16日举行 新 闻 发布 会 ， 介绍港澳 台居民居住证申领 发 放办法 的 有关内容 。 从 发布 会 上 了解到 ， 这次制定出台港澳台居民居住证申领 发 放办法 ， 是在已实行一系列惠及港澳台居民政策基 础 上， 推出 的 又一 项 为港澳台居民谋福利 的 实实在在 的 便民惠民措施 ， 目 的 就是要让港澳台居民能够在居 住 地 享受到与内 地 （大陆）居民基本相 同的 公共服务 和便利 。 中 山动态 ： 8月 3日 ， 广州 市发 改委政府 发布 广州 市 城 市 轨道建设 2018年重点工作安 排 的 通知 。 其 中 提 到 ， 地 铁十八号线 中 山 延伸线或被纳入 广州 市 轨道 交通第三 期 建设 规划 调 整 ， 广州 市 轨道 交通第四 期 建设 规划编 制工 作 也将启 动 ，预计 9月 底形成初稿 。 此外 ， 还提 出要 加强 广州与 佛 山 、 东莞 、中 山 、 珠海 、 清远 、 惠州 、 韶 关 等周 边 城 市的 轨道 交通互 联 互通 工作 。 根 据 此前规划 ， 18号 线将于 2020年 通车 ， 穿过天河 、 海珠 、 番禺 、 南沙四个 区 ， 时速 160公 里 ， 建 成后将 实 现 南沙半小时 到 天河 。 市场 运 行 ： 2018年 8月，中 山 商品房 成交 面积 为 88.1 万平米， 环 比上 升 25.69%，同比上 升 118.61%；成交 金额 为 72.6 亿元， 环 比上 升 32.63%，同比上 升 158.25%；成交均 价 为 8240元 /平米， 环 比上 升 5.52%， 同比上 升 18.13%；成交套 数 为 11699 套 ， 环 比上 升 9.01%，同比上 升 93.24%。 相关报告 北京 2018年 8月房地产市场 报告 上 海 2018年 8月房地产市场 报告 珠海 2018年 8月月房地产市场 报告 阳江 2018年 8月房地产市场 报告 湛江 2018年 8月房地产市场 报告 市场监测报告系列 周报 、月 报 、 年 报 中山 / 市场月报 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 1页 /共 39页 目 录 一、市场综述 . 2 二、市场资讯 . 2 1. 宏观经济 . 2 2. 政策及动态 . 3 2.1 中央政府 . 3 2.2 中山动态 . 4 三、市场分析 . 4 1. 一级市场 . 4 1.1 供应分析 . 4 1.2 成交分析 . 5 2. 二级市场 . 5 2.2 存量分析 . 9 2.3 成交分析 . 11 2.4 2017年 8月 -2018年 8月中山各月成交情况 . 12 2.5 消化周期估算 . 14 2.6 中山 8月项目商品住宅成交排名 . 16 2.7 重点镇区分析 . 17 2.7.1 东区商品住宅供销情况 . 17 2.7.2 南区商品住宅供销情况 . 18 2.7.3 西区商品住宅供销情况 . 19 2.7.4 石岐商品住宅供销情况 . 20 2.7.5 火炬商品住宅供销情况 . 21 2.7.6 沙溪商品住宅供销情况 . 22 2.7.7 港口商品住宅供销情况 . 23 2.7.8 坦洲商品住宅供销情况 . 24 2.7.9 三乡商品住宅供销情况 . 25 2.7.10 东升商品住宅供销情况 . 26 2.7.11 小榄商品住宅供销情况 . 27 2.7.12 古镇商品住宅供销情况 . 28 2.7.13 东凤商品住宅供销情况 . 29 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 2页 /共 39页 2.7.14 南头商品住宅供销情况 . 30 2.7.15 横栏商品住宅供销情况 . 31 2.7.16 南朗商品住宅供销情况 . 32 2.7.17 黄圃商品住宅供销情况 . 33 四、市场 展望 . 34 一、市场综述 一级市场 ： 2018年 8月中山市有 3宗土地供应，环比减少 1宗，总供应面积为 5.61万，环比上升 34.75%，均为工业 用地供应。 2018年 8月中山市有 5宗土地成交，总成交面积为 4.54万，总成交金额为 1.02亿元，均为工业用地成交。 二级市场 ： 2018年 8月中山市新增供应量为 5643套，环比上升 47.11%，同比下降 4.45%，面积为 58.54万，环比 上升 39.5%，同比下降 9.19%。 2018年 8月商品住宅新增供应量主要集中于 100-120（ 2509套）、 90-100 （ 1065套）、 80-90（ 718套）、 120-144（ 532套）。 2018年 8月份中山市商品住宅的总供应量为 94557套，环比上升 1.6%。主要供应面积段为 100-120（ 34892 套）、 120-144（ 16796套）、 90-100（ 14366套）。主要供应镇区为三乡（ 12957套）、火炬（ 11420套）、 南朗（ 9972套）。 截止 2018年 8月 31日中山市商品住宅存量 89355套，环比上升 1.51%。存量较大面积段为 100-120（ 32743 套）、 120-144（ 15825套）、 90-100（ 13708套）。存量较大的镇区为三乡（ 12529套）、火炬（ 11223 套）、南朗（ 9253套）。 2018年 8月中山市商品住宅网 签 量为 5202套，环比上升 3.21%，同比上升 267.63%。主要 消化 面积段为 100-120（ 2149套）、 120-144（ 971套）、 80-90（ 717套）、 90-100（ 658套）。 2018年 8月中山市 成交量 前 三的区 域 为南朗（ 719套）、 港口 （ 483套）、 西 区（ 476套）。 2018年 8月，中山商品 房 成交面积为 80.75万 平米 ，环比上升 15.2%，同比上升 100.37%； 成交金额为 70.12 亿元，环比上升 28.1%，同比上升 149.42%； 成交均 价 为 8683元 /平米 ，环比上升 11.2%，同比上升 24.48%； 成交套 数 为 10525套，环比下降 1.93%，同比上升 73.85%。 2018年 1-8月，中山商品 房累计 成交面积为 446.01万 平米 ，同比上升 8.39%；累计 成交金额为 352.84亿元， 同比上升 16.18%； 成交均 价 为 7911元 /平米 ，同比上升 7.19%；累计 成交套 数 为 76487套，同比上升 21.87%。 二、市场资讯 1. 宏观经济 国家统计局发布数据显示 ， 1至 7月， 全国房 地产 开发投资 65886亿元，同比增 长 10.2%，商品 房销售 面积 89990万 平方米 ，同比增 长 4.2%，商品 房销售 额 78300亿元，增 长 14.4%， 7月 全国房 地产市场 仍呈现 上 涨 局 面， 房 地产 投资多项指标刷 新 历史纪录 ， 但随着稳 地 价 、 稳房价 、 稳预期 的 调控收紧 ， 开发 商 资 金面 不断 趋紧 ， 预计全国房 地产 开发投资两位数 的同比增 幅难以持续 。 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 3页 /共 39页 2. 政策及动态 2.1 中央政府 8月 1日，深圳 楼 市 调控政策再度 升 级 。 7月 31日，深圳 发布 深圳市 人民政府办 公 厅转发 市 规划国 土 委等 单位关 于 进一步加强房 地产 调控促进房 地产市场 平稳健康发展 的 通知 ， 针对当 前 市场上存 在 的 “假离婚” 购 房 、 投 机炒 房等 市场 乱象 进 行 了针对性 的 打击 。 作 为 本次 新 政调控 的 最重磅内容 ，有 关 个 人 限 售 的 规 定引 起了广泛 关 注 。 依 据 该通知内容 ， 居 民家 庭 新 购买 商品住 房 的 (不 含 人 才 住 房 、 安居型 商品 房 )， 自取得 不 动 产权 利证书之 日 起 3年 内禁 止 转 让 。 8月 6日，深圳市 规划国 土 委发布 深圳市 拆除重建类城 市 更 新 单 元 计划 申 报 规 定 （ 征求意见稿 ） 和 深 圳市 拆除重建类城 市 更 新 单 元 计划 审批操作 规 则 (征求意见稿 ) 等 文件 。 根 据 文件 ， 拆除范围内建筑物 应 在 2009年 12月 31日 前 建 成。 建筑 年限要 求参考 暂 行 措施 的要 求 ， 旧 工业区、 旧 商业区 建筑物建 成 时间 需 15年， 旧 住宅区为 20年。 8月 10日，中 国 央 行 发布 2018年第 二季 度 中 国 货币 政策 执 行报 告 ， 提及 稳健 的 货币 政策 要 保 持 中 性 、 松 紧 适 度 ， 把好 货币 供 给 总 闸门 ， 保 持 流 动性 合理充裕 。下 一 阶 段，中 国人民 银 行 将 紧紧 围 绕服务实体经济 、 防 控 金 融风险 、深 化 金 融改革 三 项 任务 ， 创 新 和 完善 金 融宏观 调控 ， 保 持政策 的 连 续 性和 稳 定性 ， 提高 政策 的 前 瞻 性 、 灵活 性 、有 效 性 。 8月 15日， 国家统计局发布数据显示 ， 1至 7月， 全国房 地产 开发投资 65886亿元，同比增 长 10.2%，商品 房销售 面积 89990万 平方米 ，同比增 长 4.2%，商品 房销售 额 78300亿元，增 长 14.4%， 7月 全国房 地产市 场 仍呈现 上 涨局 面， 房 地产 投资多项指标刷 新 历史纪录 ， 但随着稳 地 价 、 稳房价 、 稳预期 的 调控收紧 ， 开发 商 资 金面 不断趋紧 ， 预计全国房 地产 开发投资两位数 的同比增 幅难以持续 。 8月 16日， 国 务院 办 公 厅 印 发关 于 加 快培育 和 发展 住 房 租赁 市场的 若干 意见 ， 其 中 支 持 租赁 住 房 建 设 的 内容 备受 关 注 ： 允许改 建 房 屋 用于 租赁 。 允许将 商业用 房等 按 规 定 改 建 为 租赁 住 房 ，土地 使 用年限 和容 积 率 不 变 ，土地用 途 调 整 为 居 住用地， 调 整后 用 水 、用 电 、用 气 价 格 应 当 按照 居 民标 准 执 行。 8月 16日 举 行新 闻 发布 会 ， 介绍 港 澳台 居 民 居 住 证申 领 发 放 办 法 的有 关 内容 。 从 发布 会 上 了 解到 ， 这 次 制 定 出台 港 澳台 居 民 居 住 证申 领 发 放 办 法 ， 是 在 已实 行 一 系列惠及 港 澳台 居 民政策 基础 上， 推 出 的 又 一 项 为 港 澳台 居 民 谋福 利 的 实实 在在 的 便 民 惠 民 措施 ， 目 的 就 是 要 让 港 澳台 居 民 能够 在居 住地 享 受到 与 内 地（大 陆 ） 居 民 基 本 相 同的公共 服务 和 便 利 。 8月 17日，住 建 部 约谈 了 海 口 、三 亚 、 烟 台 、 宜昌 、 扬州五 市 政府 主要 负责 人 。 此 前 ， 北京 住 建 委 在通 州 开 展 联 合 执 法 行 动 ， 处罚 了 两 个 违 规 地产 项 目 后 ， 又 于 8月 17日 约谈 了自 如 、 相寓 、 蛋壳 公 寓 等 地产 出租 类 公司，要 求 他们 不 得 哄抬 租 金 抢占 房 源 。 苏州 住 建 局等 9部 门 则 开展 了 规 范 房 地产市场 秩序专 项 行 动 。 从 中 央 到 地 方 ， 房 地产 调控 正 全 面升 级 。 8月 20日 电 国家 税 务 总 局 、 财 政 部、 人 力 资 源 和 社 会保 障 部、 国家 卫生 健康委 员 会 、 国家 医疗 保 障 局 20日 在 北京 联 合 动 员 部 署社 会保险 费 和 非税 收 入 征 管职责 划转 工 作 ， 确 保 明 年 起 由税 务 部 门 统一 征 收 各 项 社 会保 险 费 和 先 行 划转 的 非税 收 入 。 8月 24日，三 亚 市住 房 和城 乡 建 设 局发布关 于 规 范 新 建 商品 房 商品 房 买 卖 合 同 网 签 备 案管 理 的 通知 。 从 2018年 9月 1日 起 开 始 实 行限 时 网 签 ， 即 当 月 销售 当 月网 签 。 每 月 1日 至 25日， 开发 商应 向 三 亚 市住 房 和 城 乡 建 设 局房 产 信息 中 心 提 交 当 月 销售房 源 网 签 备 案 资 料 ， 审 核 通 过 后 ， 予 以 网 签 （ 25日 至 31日 后 销售 的， 可 在 下月 申 报）， 严 禁 滞 后 网 签 。 如未能 在 限 期 内 按 要 求 提 交， 不再 受理 办 理 。 8月 27日， 广 东 国 土 资 源 局 出台 关 于 支 持 铁路 建 设 推 进 土地 综 合 开发 的 若干 政策 措施 ， 就推 进 铁路 项 目 站 场 及 毗邻 区 域 土地 综 合 开发 提出 一 系列 措施 。 在 保 障 土地 综 合 开发 用地 方 面， 措施 提出 铁路 项 目配 套 安 排 所 需 新增 建 设 用地 指标 ， 由 省 国 土 资 源 厅 向 自 然 资 源 部 申 请 ； 站 场中 心 点 向 外半径 800米 左右 范围内 的 土地 作 为 开发 备 选 用地 ； “ 三 旧” 改 造 项 目 ， 由 地 级以 上市 政府 向 省 资 源 厅 申 请 。 8月 29日， 2018中 国 深圳 国 际 房 地产业 博览 会 暨 第 一 届 中 国 深圳住 房 租赁 产业 展开 幕 ， “ 深圳 正 探索 建 立 全 市 稳 租 金商品 房项 目 制 度 ， 采 取 严 格 的 租 金 管 制 ” 成为 此 次 房 博 会 “ 抛 出 ” 的 首 个重磅 炸弹 。 从 本 届 房 博 会 上 首 个 论坛 首届 中 国 (深圳 )住 房 租赁 产业 展 主 题论坛 中 获悉 ，深圳 将 推 出 “ 稳 定 租 金商品 房 ” 试点 ， 通 过 采 取“ 一房一价 ” 、 “ 一 年 一调 ” 等 严 格租 金 管 控 ， 控 制 年 租 金增 长 率 不 超 过 5%， 对 于 在 深 缴纳 社 保 满 一 年 且 未 购 房 的 居 民 ， 可 在 线 申 请 参 与 排队 。 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 4页 /共 39页 2.2 中山动态 8月 3日， 广 州 市 发 改 委政府发布 广 州 市 城 市 轨道 建 设 2018年 重 点 工 作安 排 的 通知 。 其 中 提到 ，地 铁 十 八号线 中山 延伸线或被纳 入 广 州 市 轨道 交 通 第三 期 建 设 规划调 整 ， 广 州 市 轨道 交 通 第 四 期 建 设 规划 编 制 工 作 也 将 启 动 ， 预计 9月 底形 成 初 稿 。 此 外 ， 还 提出 要 加强 广 州与 佛 山、 东 莞 、中山、 珠 海 、 清远 、 惠 州 、 韶 关 等 周边 城 市的 轨道 交 通 互 联 互 通 工 作 。 根 据 此 前规划 ， 18号线 将 于 2020年 通 车 ， 穿 过 天河 、 海 珠 、 番禺 、 南 沙四 个 区， 时 速 160公 里 ， 建 成 后将实 现 南 沙半小 时 到 天河 。 8月 12日， 佳兆 业集 团 成 功 签 约 中山 东 升镇 两项 目 。 两项 目 均 位 于中山市 东 升镇中 心 ， 紧 邻 全国 经济 百 强 镇 小榄 镇， 片 区 居 住 氛 围 成 熟 ，交 通 优势 明 显 。 签 约 项 目 一 占 地 约 25,847平方米 ， 签 约 项 目 二 占 地 约 25,491 平方米 ， 容 积 率 均为 2.5，总 计 容建 面 约 为 128,345平方米 。中山 东 升 两项 目 的成 功 签 约 ， 标 志 着 佳兆 业集 团 再 拓 中山版 图 ， 进 驻 北 部 传 统强 经济 圈 ， 对 集 团 深 耕 中山市场、深 度布局 粤 港 澳 大 湾 区 具 有 重 要 意 义 。 8月 22日， 从 去 年 起 坊 间 就 流 传 着 “广 州 、 佛 山 以 及 深圳 将 谋 划 地 铁 延 至 中山 ” 的 消 息 ， 但随着 今 年 7月 国 务院 办 公 厅 宣 布全 面 提高 地 铁 建 设门 槛 ， 不 少市 民 担 心 中山地 铁 很 可能 会 “ 黄 ” 。日 前 ，中山公共 资 源 交 易 网 发布 了 中山市 发展 和 改革 局 中山市 城 市地 铁 方 案 前期 研究 (项 目 编号 ： 1371-1841GHZS5016)公 开 招 标 公 告 (以 下 简称 公 告 )， 其 中有 五 项 内容 涉 及 周边 城 市， 包括 重 点 研究 周边 城 市 轨道 最 新 政策 、 规划 ， 结 合 与 周边 城 市 互 联 互 通 衔接 方 案 ， 以 及 借鉴 周边 城 市 轨道 交 通 发展 经 验 等 。 这 透露 出 ， 未 来 中山 将 持续关 注 周边 城 市 轨道 交 通 规划 的新 政策 和 新 动 向 。 三、市场分析 1. 一级市场 1.1 供应分析 2018年 8月中山市有 3宗土地供应，环比减少 1宗，总供应面积为 5.61万，环比上升 34.75%，均为工业用地 供应。 2018年 8月中山房地 产 市场土地供应一 览表 片 区 地 块编号 坐落位置 用地 性质 占 地 面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 容积率 起报 价 _万元 公布日 期 板芙 W30-18-0054 中山市 板芙 镇 板芙 村 工业用地 2.0117 7.0409 13.5 1357.8 8 2018/8/1 沙 溪 W24-17-0159 中山市 沙 溪 镇 康 乐 村 工业用地 1.5984 3.9960 0.82. 5 2397.6 2 2018/8/17 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 5页 /共 39页 南区 W26-18-0056 中山市南区 沙 田村 工业用地 2.0000 7.0000 13.5 1800.0 0 2018/8/22 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 1.2 成交分析 2018年 8月中山市有 5宗土地成交，总成交面积为 4.54万，总成交金额为 1.02亿元，均为工业用地成交。 2018年 8月中山房地 产 市场土地成交一 览表 地 块编号 坐落位置 用地 性质 占 地 面 积（万平 米） 建筑面 积（万平 米） 容积率 成交 金额 （万元） 楼面 地 价 （元 / 平米） 竞得者 成交 日 期 W10-18-00 20 中山市 古 镇镇 曹 三 村 工业用地 0.3812 1.3341 1.03. 5 2118 1588 黄桂 元 2018-8-1 W10-18-00 22 中山市 古 镇镇 曹 三 村 工业用地 0.3371 1.1797 1.03. 5 2314.01 25 1961 中山市 小 昌 照 明 实 业有限公 司 2018-8-15 W06-17-01 19 中山市 阜 沙 镇 上南 村 工业用地 2.8092 7.0229 0.82. 5 2888 411 中山市 德 朗 化 工有限公司 2018-8-16 W06-18-00 25 中山市 阜 沙 镇 上南 村 工业用地 0.6667 1.6667 0.82. 5 453.335 6 272 中山市 华阜 新 材 料 有限公 司 2018-8-16 W10-18-00 21 中山市 古 镇镇 曹 三 村 工业用地 0.3504 1.2265 13.5 2409.15 1964 中山市 小 昌 照 明 实 业有限公 司 2018-8-29 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 2. 二级市场 2.1.1 新增 供应量 2018年 8月中山市新增供应量为 5643套，环比上升 47.11%，同比下降 4.45%，面积为 58.54万，环比 上升 39.5%，同比下降 9.19%。 2018年 8月商品住宅新增供应量主要集中于 100-120（ 2509套）、 90-100（ 1065套）、 80-90（ 718 套）、 120-144（ 532套）。 2018年 8月商品住宅新增供应量主要 来 自 三乡（ 1141套）、火炬（ 1111套）、 坦洲 （ 710套）。三乡主 力 供 应 项 目 为 碧 乡 天 悦 府 （ 402套）、 雅 居 乐 新 城 （ 312套） ； 火炬主 力 供应 项 目 为金 色 年 华花园 （ 406套）、上 锦 雅苑 （ 320套） ； 坦洲 主 力 供应 项 目 为 香槟花园 （ 279套）、 星光 明 悦花园 （ 199套）。 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 6页 /共 39页 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 7页 /共 39页 【 数据 来 源 ： 世联 数据平 台 、中山市 国 土 资 源 局 】 2.1.2 总 供应量 2018年 8月份中山市商品住宅的总供应量为 94557套，环比上升 1.6%。主要供应面积段为 100-120（ 34892 利用 pdfFactory Pro 测试版本创建的 PDF文档 pdffactory 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报 中山市场研究部 2018年 8月 第 8页 /共 39页 套）、 120-144（ 16796套）、 90-100（ 14366套）。 主要供应镇区为三乡（ 12957套）、火炬（ 11420套）、南朗（ 9972套）。 各 个 镇区、面积段供应套 数 详细 信息 见 以 下 3表 。 【 数据 来 源 ： 世联 数据