富通国际建机建材城项目可行性研究报告.doc

安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 编写单位：合肥赛福节能科技有限公司 二 一三年 四 月 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 I 目 录 第一章 总 论 . 1 1.1 项目概况 . 1 1.2 研究工作的依据与范围 . 1 1.3 推荐方案 . 3 1.4 结论与建议 . 5 第二章 项目建设背景及建设的必要性 . 8 2.1 项目提出的背景 . 8 2.2 项目的意义和必要性 . 10 第三章 市场分析 . 14 3.1 建机建材市场概况 . 14 3.2 建机市场分析 . 18 3.3 建材市场分析 . 22 3.4 项目市场环境分析 . 27 3.5 项目定位方案 SWOT 分析 . 29 3.6 项目营销推广 . 32 第四章 本项目建设规模 . 33 4.1 确定原则 . 33 4.2 建设规模 . 33 4.3 营业方案 . 34 第五章 厂址选择与建设条件 . 35 5.1 地理位置 . 35 5.2 厂址建设条件 . 35 第六章 项目建设方案 . 40 6.1 建筑设计指导思想及原则 . 40 6.2 总平面布置和功能要求 . 41 6.3 建筑设计 方案 . 44 6.4 给水工程 . 51 6.5 排水工程 . 52 6.6 供配电 . 53 6.7 采暖通风方案 . 54 6.8 弱电方案 . 54 第七章 燃料动力供应 . 55 7.1 燃料及动力供应 . 55 第八章 节能 . 56 8.1 节能原则 56 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 II 8.2 用能标准 . 56 8.2 节能措施 . 57 第九章 环境保护 . 58 9.1 执行的环境标准 . 58 9.2 环境质量现状 . 58 9.3 主要污染源和污染物 . 58 9.4 “三废 ”治理措施 . 59 9.5 环境绿化 . 60 9.6 环境影响评估 . 60 第十章 安全、卫生与消防 . 61 10.1 劳动安全 . 61 10.2 市场仓库卫生 . 61 10.3 消防安全 . 62 第十一章 组织机构及人员配置 . 63 11.1 组织机构与职能划分 . 63 11.2 经营管理措施 . 64 11.3 技术培训 . 65 第十二章 项目实施进度安排 . 67 第十三章 项目招标方案 . 68 13.1 招标依据 . 68 13.2 招标方式 . 68 13.3 招标程序 . 68 13.4 招标组织 . 68 第 十四章 投资估算和资金筹措 . 71 第十五章 资金筹措和用款计划 . 73 15.1 资金筹措 . 73 15.2 用款计划 . 73 第十六章 财务评价 . 74 16.1 预测依据 . 74 16.2 成本预测 . 74 16.3 销售收入及税金预测 . 75 16.4 利润估算 . 75 16.5 盈利能力分析 . 76 16.6 财务生存能力分析 . 76 16.8 不确定性分析 . 76 16.9 评价小结 . 78 第十七章 社会效益评价 . 80 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 III 17.1 社会效益评价 . 80 17.2 项目与所在地互适性分析 . 81 第十八章 风险估计与对策 . 82 18.1 市场风险与对策 . 82 18.2 管理风险与对策 . 82 18.3 经营风险与对策 . 83 18.4 工程方案风险与对策 . 84 18.5 综合风险评价 . 84 第十九章 结论及建议 . 85 19.1 结论 . 85 19.2 建议 . 86 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 1.1.2 项目建设地点 安徽省广德县富通国际建机建材城 地块 1.1.3 项目建设单位 建设单位名称： 安徽 XXXX 公司 1.2 研究工作的依据与范围 1.2.1 研 究依据 （ 1） 中华人民共和国国民经济和社会发展十二五规划； （ 2） 安徽省国民经济和社会发展十二五规划； （ 3）宣城市国民经济和社会发展十二五规划； （ 4）宣城市城市总体规划（ 2007-2020）； （ 5）宣城服务业发展规划； （ 6）城市用地分类与规划建设用地标准； （ 7）原国家计委建设部联合颁布的建设项目经济 评价与参数； （ 8） 民用建筑设计通则（ GB50353-2005） ； 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 2 （ 9）建筑设计的防火规范（ GB50016-2010 2011年修订版 ）； （ 10）建筑物防雷设计规范（ GB50057-2010 2011年版 ）； （ 11）建筑物抗震设计规范（ GB 50011-2010）； （ 12）建筑物结构荷载规范（ GB50009-2001 2006年版 )； （ 13）建筑物给水排水设计规范（ GB50015-20032009版 )； （ 14）室外给水设计规范（ GB50013-2006） ； （ 15）室外排水设计规范（ GB50014-2011） ； （ 16）污水综合排放标准（ GB8978-1996）； （ 20）环境 空气 质量标准（ GB3095-2012）； （ 21）供配电系统设计规范（ GB50052-95）； （ 22）投资项目可行性研究指南（国家发展计划委员会，计办投资 20011153号）； （ 23）产业结构调整指导目录（ 2011年本）（发改委令 2011第 9号）。 1.2.2 研究工作的范围 本报告主要对 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 的建设条件、投资必要性、工艺设备、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括： （ 1）项目建设的背景和必要性 （ 2）产品市场分析 （ 3）项目建设生产规模和产品方案 （ 4）工艺技术方案和原辅材料供应 （ 5）工程建设方案 （ 6）环境保护和节能 （ 7）投资估算和资金筹措 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 3 （ 8）财务分析与评价 1.2.3 编制原则 坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。 1.3 推荐方案 1.3.1 项目建设方案 （ 1）建设 及建筑机械、建材产品和相关配套服务功 能为一体的商品市场 ； （ 2） 计划征地 建设 项目场地 200 亩 ； 1.3.2 项目产品方案 本项目为安徽省广德县富通国际建机建材城项目，主要为集中厂家销售建筑机械、建材产品等。 1.3.3 项目建设规模与建设内容 （ 1）建设规模 项目场地占地 200 亩， 建设 及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体的商品市场。 （ 2）建设内容： 主要建设内容包括： 总建筑面积 183000m2， 主要 建筑物如表 1-1安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 4 所示； 建机仓库 50000m2， 建材市场 90000m2， 物流配套服务用房40000m2， 物业办公用房 3000m2； 与场地环 境相适应和配套的给排水、供电、网络通讯、接线道路等设施，以及楼房周围景观绿化和广场等设施。 表 1-1 项目主要建筑物一览表 序号 建筑物名称 建筑面积（ m2） 占地 面积（ m2） 备注 1 建筑面积 183000 91000 2 建机仓库 50000 50000 3 建材市场 90000 20000 4 物流配套服务用房 40000 20000 5 物业办公及配套用房 3000 1000 6 容积率 1.37 7 建筑密度 68.25% 8 绿地率 10% 1.3.4 项目投资与资金筹措 1、 项目总投资 项目总投资估算为 41886.49 万元，建设投资估算为 40949.31 万元：其中，工程费用 33780.00 万元，占总投资的 80.65%；工程建设其他费用 4065.94 万元，占总投资的 9.71%； 项目基本预备费用3103.37 万元， 占总投资的 7.41%；建流动资金 937.19 万元，占总投资的 2.24%。 2、 资金筹措 项目总投资估算为 41886.49 万元 ，由企业自筹。 1.3.5 项目实施进度安排 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 5 项目的实施进度计划如下： （ 1） 2013 年 4 月完成可行性研究报告的编制论证和 评审。 （ 2） 2013 年 5 月底以前完成设计、施工计划及审批工作。 （ 3） 2013 年 6 月开始土建工程基础施工。 （ 4） 2014 年 7 月开始建材市场装饰工程。 （ 5） 2014 年 8 月开始对购入设备进行安装。 （ 6） 2014 年 8 月进行室外工程。 （ 7） 2014 年 10 月竣工正式投入运营。 1.4 结论与建议 1.4.1 结论 （ 1）项目符合国家广德县经济社会发展规划要求，符合国家相关产业发展规划和产业政策要求 ； （ 2）项目以科学技术为支撑，充分利用 广德县建机、建材市场及周边产业的 优势资源，对增强 广德县区域范围影响 、 促进广德县经济可持续发展是十分必要的 ； （ 3） 建设以建机、建材市场，以配套服务资源为基础，采用合理的市场营销，优化市场运营方案，最大程度地提高市场需求。 （ 4）项目建成后，可实现年 均租赁 收入 36750 万 元， 正常运营年均利润总额 29177.97 万元， 年均营业税金 2021.25 万元，年均所得安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 6 税 7294.49 万元。 对 劳动人员 人均纯收入增长的贡献率提高明显，加工企业和核心基地直接安排本地人员就业 100人， 福利工资共计 360.0万元 。 （ 5）项目财务效益好，投资回收期短。 （ 6）主要技术经济指标 本项目的主要技术经济 指标如表 1-2 所示。 表 1-2 主要技术经济指标汇总表 序 号 项 目 单 位 经济指标 备 注 1 占地面积 亩 200 2 建筑面积 m2 183000 2.1 建机仓库 m2 50000.00 2.2 建材市场 m2 90000.00 2.3 物流配套服务用房 m2 40000.00 2.4 物业办公用房 m2 3000.00 3 主要经济数据 3.1 项目总投资 万元 41886.49 其中：规模总投资 万元 41886.49 3.2 建设投 资 万元 40949.31 3.3 流动资金 万元 937.19 3.4 年均营业（销售）收入 万元 36750.00 3.5 年均补贴收入和其他收入 万元 0.00 3.6 年均营业税金及附加 万元 2021.25 3.7 项目管理费 万元 551.25 3.8 年均总成本费用 万元 5550.78 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 7 3.9 其中：折旧 万元 1992.07 3.10 年均利润总额 万元 29177.97 3.11 年均所得税 万元 7294.49 3.12 年均净利润 万元 21883.48 4 评价指标 4.1 项目财务内部收益率 % 45.19% 所得税前 4.2 项目财务净现值（ ic=10%） 万元 76059.66 所得税前 4.3 项目投资回收期 年 4.16 所得税前（含建设期 2年） 4.4 项目财务内部收益率 % 36.65% 所得税后 4.5 项目财务净现值（ ic=10%） 万元 52043.91 所得税后 4.6 项目投资回收期 年 4.54 所得税后（含建设期 2年） 1.4.2 建议 项目的实施涉及到 机械 、 物流 、市场销售等诸多方面，建议在 项目的实施过程中抓好以下几个方面： （ 1） 创新建机建材市场 经营模式 ， 不断完善经营机制，使之符合 广德县 发展及产业化经营的需要。 （ 2）重视资金、技术和人才的引进，充分调研、精心策划，强化项目的组织工作；在实施过程中，把握好 材料 质量标准，依法实施；在资金使用和管理上保证资金安全和有效运行。 （ 3）鉴于项目是以 物流配套服务为主的建机建材市场 ， 有利于改善民生， 建议政府加大扶持力度，推进 物流、机械、建材业在广德县的发展 。 （ 4）做好前期工作，抓住机遇，尽快上马。 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 8 第二章 项目建设背景及建设的必要性 2.1 项目提 出的背景 近几年，我国建机建材市场的发展形势呈现如下的特征。硬件上：壮大发展规模、丰富营销品种、配套服务设施、布局连锁网络、整合细化分流、提升实力水平；软件上：整合人力资源、提升服务质量、实施强势举措、蓄势厚积薄发。 近年来，国外名列前茅的建材市场经营商几乎都已经进军中国。洋建材超市的出现，给传统的建材市场带来了巨大的冲击和压力。洋建材超市背后大都是有着雄厚实力和良好信誉的大型跨国集团，所经营的产品在质量和科技含量上都具有相当的竞争力。尽管价格普遍比小型建机建材市场的高，但其货真价实的特点依然能赢得消费者青睐。由此可见，建机建材市场在宏观上充分竞争格局早已形成。 1、建机建材企业向一体化发展趋势 近年来，原材料涨价已经成为建材企业商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建机建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。 2、渠道商介入生产领域 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 9 虽 然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。 3、资源向优势企业集中 在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。 4、资本给予更多关注 风险投资是 2007 年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在 2008 年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴 趣。全球最大建材超市家得宝出资近 1 亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以 2750 万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光 (上海 )木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以 6000 万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档建材产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。 5、出口保护越来越少 涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策 2007 年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于 8 月 23 日起执行，从事家具加工贸易的企业 也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 10 6、跨界招募专业人才 建机建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经提高了档次，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。 2.2 项目的意义和必要性 2.2.1 项目的建设产业政策重要体现 根据产业结构调整指导目录（ 2011 年本）中，本项目属于文中第三十二项商务服务业， 1、租赁服务；第三十三项商贸服务业， 1、现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设。属于 国家鼓励类，符合国家产业政策。安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设得到了国家和地方政府的政策支持。在投资环境以及供水、供电、土地征用等方面，宣城市政府都给予了支持和帮助。 2.2.2 项目的建设是带动周边潜在建材市场需求的需要 建机建材商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然宣城市及广德县区域内当前存在着的建材市场需求，但宣城众多建材市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中且重复定位，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较 弱。本项目的投资将集中广德县建机建材专业的优势要素，力争成为具有一定影响力的建机建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。其核心的安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 11 便捷的交通条件，使得本项目在承接以合肥为中心的经济圈的经济发展机遇，对广德县周边城市的建材市场有独特的辐射优势。增强宣城建机、建材企业和外地知名品牌建机建材商家对周边的销售市场开拓能力。通过联合规划与运营，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。 随着宣城市整体经济的发展和城市定位的提升，本项目在广德县建立的建机建材市场产业带，必将促进物流等配套服务的需求，提升该地域 第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。 2.2.3 项目的建设是提高广德县建机建材行业产业经济的需要 广德县以宣城市为区域中心，建设本项目安徽省广德县富通国际建机建材城，对于广德县商贸物流业，是积极促进经济社会发展的主要作用。 1、培育新的经济增长点 工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸建机建材专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的 有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进广德自身建材行业的经济发展。促进宣城市现代服务业的进程。是宣城工业经济发展的重要支撑条件。 创造经济发展的环境 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 12 安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设，将创造以广德县为中心的良好的区域内建材产业布局与发展环境；为广德县区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从广德县当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展势头较好，但程度并不十分突出。同时，与周边省份的城市相比较，其经济实 力尚待加强。 2.2.4 项目的建设有利于推动建机建材专业市场的健康发展 安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设和运营，是广德县建机建材市场积极前导和有益尝试，充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为广德县建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进广德县建机建材市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高广德在周边的辐射带动能 力。有效解决目前广德建机建材市场在商业化模式下运营成本的压力，提高经济危机对建机建材市场需求萎缩的抵抗力。 在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使广德县在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的建机建材业，将更好的服务广德县发展目标，增强城市经济辐射能力。该项目能够为社会做出一定贡献，促进广德县社会经济的发展，是建设本项目重点之一。市场空间潜力巨大，项目建设在国家安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 13 产业政策、社会发展需要上可行。 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 14 第三章 市场分析 3.1 建机建材市场概况 3.1.1 建机建材市场发展 我 国的住宅建设虽然历史悠久，但建筑材料制品的生产与供应却仍保留在原材料生产供应的概念上，品种少、不配套，而且施工机械装备率也较低，这就直接导致建设投入高，建设周期长而施工效率低的不利后果。然而，这种局面同时却为建筑机械行业的发展提供了较大的空间。从我国建筑机械产品的生产情况就可以大致了解我国建筑机械发展的整体状况。 一、我国建筑机械产品的生产情况 一、混凝土制品机械 1.砌块成型机。砌体是住宅建设中使用量最大的建筑材料，然而，实心黏土砖的生产毁田严重，对于我国这样一个耕地严重短缺的国家，问题 十分严峻。为此， 国家已三令五申禁止毁田，并且力度逐年加大，许多城市已经不准使用实心黏土砖。同时，对利用粉煤灰等工业废料生产砌块的厂家，实行减免所得税的鼓励政策，促使砌块生产加速发展。生产砌块的关键设备是砌块成型机。国际上砌块成型机的生产以美国、德国、日本为代表，他们的砌块成型机可生产填充砌体、装饰砌体、劈裂砌体、地面砖等多种砌体，而且这些砌体与实心黏土砖相比，强度更高（可达到 25Mpa 以上）由国家计委支持，专门立项攻关，完成了 QM4-12 模振高强砌块成型机的研发和生产。 安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告 15 2. 空心墙板挤压成型生产线。空心墙板挤压成型生产线 是一种用大量使用粉煤灰等工业废料生产墙板的成套生产线，这种生产线生产出来的空心墙板， 应用于隔断墙，不仅重量轻，安装方便，而且隔声、隔热性能也非常好。美国、德国、日本等国家应用十分普遍。国内第一条空心墙板挤压成型生产线 2007 年在天津投产，未投产之前，大量的空心墙板需从日本进口。 二、钢筋加工机械 目前 ，我国的钢筋加工机械中钢筋网片自动生产线 、钢筋自动弯箍生产线、钢筋剥肋滚压直螺纹连接设备等都发展较快，仅钢筋网片自动生产线就是显著一例。钢筋网片是典型的建筑钢筋部品，与捆扎钢筋相比具有质量好、节约钢材、施 工速度快等特点。生产钢筋网片的核心设备是自动焊接生产线。我国虽然刚刚起步，但起点很高，发展势头猛，已达到了国际同类产品的先进水平，而关键机、电、气动元件仍需从国外进口。 三、装修机械 在全部建筑工程中，随着生活水平对环境要求的提高，装修工程量占整个工程的比例越来越高，目前普遍达到了 40% 50%.装修机械主要有泵送喷涂设备、涂料喷涂泵、高处作业吊篮、建筑用擦窗机等。就泵送喷涂设备而言，由于目前民用建筑普遍采用手工抹灰，其工作量约占整个建筑劳动总量的 30%左右；在工期上，装修工期约