2018-2019年中国长租公寓行业研究报告.pptx

,中国长租公寓行业研究报告,2018-2019年,近期，长租公寓行业尤为不太平，我爱我家前高管炮轰资本推高房租，并大胆预言：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”一语成谶，长租公寓真的爆仓了，杭州鼎家破产，4000户租客受损。我国长租公寓行业市场前景广阔，2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。未来，长租公寓路在何方？,前 言,Introduction,CONTENTS,前言,目,录,1.长租公寓行业概况1.1 长租公寓的定义1.2 长租公寓政策1.3 长租公寓产业链1.4 长租公寓参与主体1.5 长租公寓模式2.长租公寓行业发展现状2.1 长租公寓渗透率2.2 长租公寓市场规模2.3 长租公寓行业痛点2.4 长租公寓行业竞争格局3.长租公寓投融资3.31 长租公寓投融资3.32 长租公寓融资方式ABS3.33 长租公寓融资方式REITs,CONTENTS,目,录,4.长租公寓行业重点企业介绍4.1 房企万科泊寓4.2 房地产中介链家自如4.3 酒店集团铂涛集团窝趣4.4 专业租赁公司YOU+国际青年公寓4.5 金融机构建设银行5.长租公寓行业发展驱动力,6. 长租公寓行业发展趋势6.1 长租公寓系统化智能6.2 行业迎来整合期,5.15.25.35.4,高房价使得部分人口被动转向租赁需求住房观念升级推动长租公寓发展楼市限购租房群体扩大消费升级刺激租赁市场发展,01,长租公寓行业概况,长租公寓的定义,“长租公寓”，又名“白领,公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。长租公寓相对个人出租和中介租赁，租赁关系更为稳定，统一的管理与装修，居住环境更加舒适，深受年轻人喜爱。,长租公寓政策,自2015年以来，国家出台了一系列支持租赁住房政策，在中央层面，政策的顶层设计趋于完,善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。,长租公寓政策,资料来源：中商产业研究院,长租公寓产业链长租公寓的产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。第三方服务机构装修设计公司家具、家电供应商维修、保洁服务商,其他生活服务提供商,金融机构银行房地产基金资产管理公司其他,资产,土地资源住房修建住房租赁,公寓经营商,装修改造家电家具维修保洁,生活服务信息平台社交平台,租客,业主,房间及服务经营管理收益,长租公寓参与主体,近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。市场现有,主要有6种参与主体：地产开发商、地产中介服务机构、酒店集团和金融机构、互联网公司。凭借各自优势，6种长租公寓主体逐鹿住房租赁市场。,长租公寓参与主体房地产,近几年，各大房企纷纷布局长租公寓市场。房企公寓品牌可利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，在长租公寓领域占据着先发优势。,长租公寓模式,目前，国内的公寓根据房源性质分为集中式公寓和分散式公寓两种。集中式公寓以酒店式公寓、快捷酒店和工业改造房为主；分散式公寓运营公司主要以创业型公司为主，其依托私募基金获得资金支持，从个人业主处获取分散式物业，采取轻资产模式运营。,02,长租公寓行业市场现状,长租公寓渗透率,目前国内长租公寓仍处于起步阶段，行业主要聚焦在一二线城市。全国长租公寓品牌渗透率为,2%，一线城市为5%，二线城市仅1%。,长租公寓市场规模,流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模,还在起步阶段，发展前景广阔。根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。,租金回报率,偏低,房源获取难度,大,盈利空间有限,我国的资产价格的高企，且相对房价来说租金的上涨幅度太慢，导致国内租金回报率长期较低。长租公寓房源多为住宅且较为分散，业主多不愿签长期合同。品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、,获客成本、装修摊销、人力开支构成。其中拿房成本占到整体收入的50%左右，若长租公寓采用市场融资手段进行规模扩张，8%的融资成本，使得企业大概率的负杠杆运作，盈利空间有限。,长租公寓行业痛点,长租公寓痛点,长租公寓行业竞争格局,在短短几年间，我国的长租公寓行业发,展十分迅速，而规模化的品牌也逐渐形成。长租公寓品牌榜单前十的长租公寓品牌分别,为：YOU+、魔方、泊寓、冠寓、优客逸家、,包租婆、自如友家、蛋壳、窝趣、红璞。,03,长租公寓行业投融资,长租公寓投融资,长租公寓行业迎来“风口期”，标杆房,企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来，具有“国家队”身份的国企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已经成为,长租公寓行业的主力军。以2014年、2015年,为公寓融资高峰期，且单轮融资金额大，以千万量级居多，并出现亿级单轮投资。长租公寓成为资本市场的“香饽饽”。,长租公寓融资方式ABS,租金收益权ABS是以基础资产产生的现金流作为还款来源，以优先/次级分层结构、按年,归集支付、房产及土地抵押、第三人差额补足等措施提供综合增信保障的固定收益产品。,租金收益权ABS的交易结构通常采用专项计划或信托受益权的单SPV架构。不过，国内公寓行业首单ABS- - -魔方公寓ABS采用的却是“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，并,且通过分级机制、现金流评估及超额覆盖、触发制补充质押、保证担保等内外部增信设计，,实现了全部优先级证券的AAA评级。,长租公寓融资方式REITs,2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行。长租公寓REITs采用的模式主要有银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种长租公寓持有方选择合适物业作为资产池，以租金的未来收益权作为偿还来源，并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施，根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份额，在银行间市场上市交易。第二种是长租公寓持有方选择合适物业，以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司（SPV，因国内REITs税收政策并无放宽，这种方式一定程度上可避免过度征税），设立REITs筹集资金，在证券市场上市交易。,长租公寓REITs,长租公寓融资方式REITs,银行间REITs VS 交易所基金REITs模式,04,长租公寓行业重点企业介绍,2016年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。2018年将租赁住宅业务确立为核心业务，上半年万科长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万,科长租公寓业务当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。,万科泊寓以集中租赁为主，其租赁来源为国,企、政府、村集体等手中的废旧厂房、办公楼或者,住宅，改装为公寓后出租，租期一般为10- 15年。,泊寓盈利主要来自于租金及服务费，虽租金较高但受益于万科品牌及社区化运营仍受市场青睐。,房企万科泊寓,2016年自如由链家分拆独立成立。目前，公,司旗下拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线。其中，自如寓为其长租公寓主打品牌。公寓定位高品质服务式青年公寓，实行统一物业管理，所有产品施行标准化装修，配臵全套品牌家电及自如原创品质家具，并向自如客提供标准化的保洁、维修、安保、绿化、社区活动等服务。同时， 伴随互联,网+的兴起，公司积极为租客打造租房O2O体验，形成租前、租中、租后的O2O闭环租房服务。公司,以提升租赁住房产品与服务的质量为主线，围绕客户需求提升客户忠诚度。,房地产中介链家自如,自如将自身托管的业主房屋进行出租，是,一种不持有物业的轻资产运营模式。从房屋来源看，自如的房源主要分三个部分：链家导入、自我拓展及与第三方合作。其大多数房源依赖链家,经纪人挖掘与推荐，2017年自如成立直收部门开,始注重直收。在该模式下，自如积极延展周边服务与产品如搬家、家修、保洁、租房分期等服务。除此之外，自如积极与房企、互联网平台合作，在向产业链上游延伸的同时提升服务品质。自如与万科合作，自如客购房可“房租抵房款”，,2016年自如与京东合作打造智能家居平台为租客,提供个性化服务。未来，自如将在标准化的基础上向租客提供,房地产中介链家自如,窝趣是铂涛集团旗下首个青年长租公寓品牌，成立于2014年。开发商负责拿房与装修，窝趣承担运营与管理。目前，窝趣旗下拥有针对90后都市白领的“窝趣轻社区”，在功能上轻社区集舒适性居住、趣味社交于一体，并以互联网与O2O相结合的社区化模式运营。窝趣,首创公寓行业的加盟模式“直营托管”。轻社区的搭建满足了租户社交需求使物业拥有了较高的租房溢价能力，从而增加综合收益。该模式下收入主要来源为房屋租金差，当前，窝趣约五分之一的收入来自于非房费收入。,酒店集团铂涛集团窝趣,YOU+国际青年社区成立于2012年，是面向现代都市青年居住、生活、创业的社区，是目前中国最具影响力的公寓行业领导品牌。YOU+国际青年公寓租入整栋楼后进行改造设计，,在满足基本居住需求的基础上更加注重打造社交和共享空间。目前，公司在成都、佛山、深,圳、广州、福州、杭州、上海、北京共打造21个社区。,专业租赁公司YOU+国际青年公寓,2017年12月建行广东省分行2018年率先在广州推出存房贷业务。存房贷业务具体操作如,下：建行从私人房东手中获取房屋的租赁权，建行一次性支付全部租金，然后建行将获取的房源转交专业的租赁运营机构出租。建行的存房贷业务降低了拿房成本，租赁关系的稳定能,够改善长租公寓规模不经济的现状。未来，伴随金融机构+运营商新模式的形成，将改善当前我国住房租赁市场以C2C为主的局面。,金融机构建设银行,05,长租公寓行业发展驱动力,行业发展驱动力, 1、高房价使得部分人口被动转向租赁需求,2015年以来，我国一二线城市房价经历了快速上涨，较高的购房成本使得我国购房者的首置年龄被,推后。更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。, 2、住房观念升级推动长租公寓发展,广州出台政策，租售同权。此前，住房绑定户籍、教育、医疗、养老等相关权益，如果未来其他地区继续跟进并且租购同权的范围进一步扩大，主动租房的比例或将出现大幅提升。, 3、楼市限购租客群体扩大,大都市下的人口聚集使得一二线城市将有巨大的居住需求，但目前重点城市的行政限购以及高房价等因素将人群的购房需求被压制，进而扩大了租房市场的需求。, 4、消费升级刺激租赁市场发展,我国消费结构将面临调整升级，人均消费支出中次必需品和可选品的比例将快速提升，而居住升级是消费升级的重要部分，其占总消费支出比例将逐步提升，租房群体提高租金支出的意愿或将提高，未来可支配收入的上涨或将带动租金同比例上涨。,06,长租公寓行业发展趋势,行业发展趋势公寓的PMS系统、智能软硬件、智能锁、水电表等，目前尚在雾里探花，,长租公寓系统智能化行业迎来整合期,但是随着人工智能技术升级，长租公寓行业将迎来智能系统化。长租公寓行业竞争激烈，今后将出现不少收购、并购事件和战略合作，未来行业迎来整合阶段，实力雄厚的公司将脱颖而出。,THANK YOU,