20240628_湘财证券_房地产行业：去库存与新周期_30页.pdf
去库存与新周期分析师：张智珑证书编号：S05005211200022024年06月28日 2024H1 2024H2 2WUAZwPtOnOrQqOnOqNqPnM8O8QaQoMpPtRrNjMpPrPlOsQoQ8OpPuMxNrMtOuOoNxP 2024H1 34 4 30 15%PB 1.1 行 情：市 场重 新 进入 政 策 博弈 及 效果 观 察 阶段 1A 4.30-6.21%Wind 2A PB MRQ Wind-30-25-20-15-10-50510150.00.51.01.52.02.53.020-01 20-04 20-07 20-10 21-01 21-04 21-07 21-10 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 A Eiz5TAKK37VoTa4vOTN6jZDzSda0ryHb0G1WUCrSdD4Ta4obB1/rAWzweCk7JhYo 5 5-20.3%-27.9%-23.6%-30.5%12 5 2021 6 47%49%50%1.2 销 售：一 二手 房 分化，房 价调 整 或接 近 尾 声 3 12 4 12 40000600008000010000012000014000016000018000020000008-0208-0809-0209-0810-0210-0811-0211-0812-0212-0813-0213-0814-0214-0815-0215-0816-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-0823-0223-0824-02 47%05000010000015000020000025000008-0208-0809-0209-0810-0210-0811-0211-0812-0212-0813-0213-0814-0214-0815-0215-0816-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-0823-0223-0824-02 49%61.2 销 售：一 二手 房 分化，房 价调 整 或接 近 尾 声 530 Wind 7 Wind 6 Wind 8 Wind 01002003004005006007001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023 2022 2021 2020 2024 0204060801001201401601801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023 2022 2021 2020 2024 0501001502002503003504001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023 2022 2021 2020 2024 0501001502001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023 2022 2021 2020 20247 5 2016 12 32.8 Wind 5 20.6 1.2 销 售：一 二手 房 分化，房 价调 整 或接 近 尾 声 9 10:Wind 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000:05101520253002,0004,0006,0008,00010,00012,0002011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-122024-05:():8 14 1-5-15.3%5 2021 2022 2023 1.2 销 售：一 二手 房 分化，房 价调 整 或接 近 尾 声 1114 Wind 14 1214 Wind 0501001502002503001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023 2022 2021 2020 2019 2024-20%-10%0%10%20%30%40%01000200030004000500060007000800090002020 2021 2022 2023 2024M1-5 YoY9 2014 70 5 26 12 28 13 1.2 销 售：一 二手 房 分化，房 价调 整 或接 近 尾 声 1370%1470%-1.0-0.50.00.51.01.52.02.52018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-04:-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-04:10 5 2018 10 0 1.2 销 售：一 二手 房 分化，房 价调 整 或接 近 尾 声 15%Wind 16 10%Wind 1.001.101.201.301.401.501.601.701.8018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-0723-1024-0124-04:2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.8018-0818-1018-1219-0219-0419-0619-0819-1019-1220-0220-0420-0620-0820-1020-1221-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-0823-1023-1224-0224-0424-06 1011 5 2021 63%21H2 2023 Q1 1-5-20%1-5-10.1%-9.8%5-11%0.5pct 1.3 投 资：拿 地和 新 开工 尚 未 改善，投资 持 续 承压 17 18-60-40-20020406080050,000100,000150,000200,000250,000:-30-20-1001020304050020,00040,00060,00080,000100,000120,000:12 1-5 100 26%29%1.3 投 资：拿 地和 新 开工 尚 未 改善，投资 持 续 承压 19100 Wind 20100%Wind-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 17-01 17-07 18-01 18-07 19-01 19-07 20-01 20-07 21-01 21-07 22-01 22-07 23-01 23-07 24-01100 YoY-MA3 051015202018 2019 2020 2021 2022 2023 2024M5 13 430 2022 2023 1.4 政 策：重 心转 向“去库存”，开 启新 一 轮 政策 周 期 21-1.5-1-0.500.511.522.5-80-60-40-20020406080100120140160-MA3%70%2007 9 2008 9 2009 12 2016 3-4 3.25 9070 2011 12 2014 9 9.30 2013 2 2014 3 2016 10 2021 12 2020 8 2020 12 2021 2 2023 7 2024 4 141.4 政 策：重 心转 向“去库存”，开 启新 一 轮 政策 周 期 2021 12 6 12 10 2022 7 28 12 7 12 16 4 28 2023 7 24 12 8 12 16 2024 4 30 1 2024H2 15 21 16 2.1 政 策 路 径：控 制 供应，释 放需 求，政府收储172.1.1 供 应 端：限制 土 地增 量、盘活存量，融 资端 支 持 保交 房 4 30 18 1 5 16 9350 2 2024 1 36 36 2 18-36 182.1.2 需 求 端：高能 级 城市 放 松限 购，央行“三箭 齐 发”4 1 120 5 5.17 4 18 4 28 4 30 1 4 30 120 5 6 1 1 5 9 5 9 5 27 5 3 5 28 6 3 4192.1.2 需 求 端：高能 级 城市 放 松限 购，央行“三箭 齐 发”15%25%22-1.5-1-0.500.511.522.5-80-60-40-20020406080100120140160-MA3%70%2006 5 90 20%30%2008 10 20%2023 8 20%30%2007 9 90 20%90 30%40%2009 7 20%2010 1 20%40%2010 4 20%90 30%50%2010 9 30%50%2011 1 30%60%2013 2 30%60%2013 10 70%2014 9 30%2015 3 30%40%2015 9 25%2016 2 20%30%2024 5 15%25%202.1.2 需 求 端：高能 级 城市 放 松限 购，央行“三箭 齐 发”LPR-20BP LPR+20BP 5 2.85%3.325%23 5 LPR%Wind 24:5%Wind 3.003.504.004.505.005.506.002019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-04:(LPR):5 2.02.53.03.54.04.55.05.51999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023212.1.2 需 求 端：高能 级 城市 放 松限 购，央行“三箭 齐 发”25 5.27 26 5.28 LPR+20BP LPR-25BP 222.1.3 政 府 端：收储 加 快存 量 房去 化 5.17,3000 1.75%1 4 5000 4 5 17 232.1.3 政 府 端：收储 加 快存 量 房去 化 18 8300 5000 6 6 20 27 Wind=/12=5/32.8 74,256 8,142 60,458 24.1 38,712 8,513 32,954 18 33,505 60%16,367 18 9,799 60%5,005 18 33,505 100%27,279 18 9,799 100%8,34224 Wind 5 17 5.11-5.17 660 5.27 5.28-6.23 859 6 6.23 1.96 2 2.2 政 策 效 果：需 求 在短 期 内 释放，持续 性 仍 需观 察 28 7 Wind 02004006008001,0001,20023-09-18 23-10-18 23-11-18 23-12-18 24-01-18 24-02-18 24-03-18 24-04-18 24-05-18 24-06-1825 Wind 5.28 5.29-6.23 223 4 38%5.28 42%5 5.6 5.7-5.13 4 19%5.28 5.29-6.23 4 1%2.2 政 策 效 果：需 求 在短 期 内 释放，持续 性 仍 需观 察 29 7 Wind 30 7 Wind 05010015020025005010015020025030035040045050026 2.2 政 策 效 果：需 求 在短 期 内 释放，持续 性 仍 需观 察 312015 2024 2015 2024 272.3 基 本 面 预 测：销 量边 际 改 善，投 资依 旧 承 压 32 Wind 2013 201,208 665,572 101,435 13,502 86,013 130,551 81,428 6,2372014 179,592 726,482 107,459 17,459 95,036 120,649 76,292 6,3242015 154,454 735,693 100,039 17,675 95,979 128,495 87,281 6,7932016 166,928 758,975 106,128 18,779 102,581 157,349 117,627 7,4762017 178,654 781,484 101,486 23,169 109,799 169,408 133,701 7,8922018 209,342 822,300 93,550 36,387 120,264 171,654 149,973 8,7372019 227,154 893,821 95,942 41,675 132,194 171,558 159,725 9,3102020 224,433 926,759 91,218 44,452 141,443 176,086 173,613 9,8602021 198,895 975,387 101,412 43,505 147,602 179,433 181,930 10,1392022 120,587 904,999 86,222 41,030 132,895 135,837 133,308 9,8142023 95,376 838,364 99,831 38,617 110,913 111,735 116,622 10,4372024E 76,300 742,835 84,856 36,300 99,727 98,550 99,775 10,124 2013 13.5 16.1 2.0 11.6 19.8 17.3 26.3 7.72014-10.7 9.2 5.9 29.3 10.5-7.6-6.3 1.42015-14.0 1.3-6.9 1.2 1.0 6.5 14.4 7.42016 8.1 3.2 6.1 6.2 6.9 22.5 34.8 10.12017 7.0 3.0-4.4 23.4 7.0 7.7 13.7 5.62018 17.2 5.2-7.8 57.0 9.5 1.3 12.2 10.72019 8.5 8.7 2.6 14.5 9.9-0.1 6.5 6.62020-1.2 3.7-4.9 6.7 7.0 2.6 8.7 5.92021-11.4 5.2 11.2-2.1 4.4 1.9 4.8 2.82022-39.4-7.2-15.0-5.7-10.0-24.3-26.7-3.22023-20.4-7.2 17.0-5.5-9.6-8.5-6.5 6.42024E-20.0-11.4-15.0-6.0-10.1-11.8-14.4-3.0 2024H2-11.8%3%-14.4%2021 2024-20%2023 2024-15%28 430 5 29投资建议及风险提示 湘财证券 投资评 级体系（市场比较 基准为 沪深300 指数）重要声明 2024 6 24 20240622-2024 分析师声 明 6-12 15%6-12 5%15%6-12-5%5%6-12 5%6-12 15%30
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