2018年房地产行业优势地产股择时分析报告.pptx

,2018年7月30日,2018年房地产行业优势地产股择时分析报告,一至少从过去11年的历史看，优势地产股的基本面虽然持续向上，但股价表现并未能穿越周期。比如：保利自2007年11月的高点至今仅上涨了17.93%、万科自2007年的高点至今仅上涨了14.6%，且2007年的高点许多年后才被突破：万科2007年的高点在2015年下半年宝能系举牌后才被突破、保利2007年的高点在2015年1月份才被突破，在这11年当中，股价数次创下阶段性高点后又被腰斩，有时候甚至跌得更深；,二优势地产股的上述走势，说明了投资优势地产股，择时何其重,要；,三复盘表明：区瑞明地产A股小周期理论框架用于“择时”优,势地产股非常有效。,关键结论,关键结论,关键结论,研究框架,A股优势地产股的业务模式趋同，因此行情一致性比较强，涨时同涨、跌时同跌，差异主要在涨跌幅。我们自上而下择时、预判地产A股整体行情趋势，所采用的研究框架是孕育于2008年底、成型于2012年的区瑞明地产A股小周期理论框架，该框架核心要点：,一 、中国房地产业市场容量巨大，是毋庸置疑的支柱产业，其根本制度是“,土地公有制”；,二 、正因其支柱地位，且土地公有，中国房地产就有条件、亦必然成为国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，这是中国房地产业的本质。所谓“调节周期”是指“当行业降温、经济增长面临较大压力时，政府大概率会刺激、扶持房地产”；所谓“平衡利益”是指“当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时，政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益，出手抑制房地产过热，阶段性打压”；三 、上述一、二点决定了中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”（行,业政策）和“资源红利”（房企拿地成本）；,四 、上述一、二、三点决定了“政策预期”是自上而下择时A股优势地产股,的关键催化剂。,区瑞明地产A股小周期理论框架,小周期繁荣标志：房价显著上涨、“抢房”报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升地产股表现：优势地产股大概率会跑输大部分其他行业；越繁荣，对聚焦地产主业的地产股越不利,小周期衰退标志：销售累计同比增速见顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、投资等指标累计同比增速见顶地产股表现：优势地产股的相对排名有望好于小周期繁荣期，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向,“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情，但由于政策和基本面的制约，持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现国家调节周期和平衡利益的工具小周期复苏标志：小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松地产股表现：聚焦地产主业的地产股迎来大级别行情，赚“估值的钱”,区瑞明地产A股小周期理论框架图1：区瑞明地产A股小周期理论框架,图2：中国房地产行业的本质特征国家调节周期、平衡利益的工具,区瑞明地产A股小周期理论框架,图3: 地产股09年下半年-10年上半年繁荣期跑输大盘,图4：地产股2013年繁荣期超额收益大幅下降并跑输大盘,0.900.850.800.75,0.95,1.201.151.101.051.00,沪深300,申万房地产指数,商品房销售额增速位于53%-87%之间的高位；房地产投资增速由8%提升至36%,0.90.8,1.21.11,0.700.72013/06 2013/07 2013/08 2013/09 2013/10 2013/11 2013/12,沪深300,重点房企指数（招保万金、荣盛、中南）,商品房销售额增速位于26%-43%之间的高位；房地产投资增速位于19%-23%之间的高位，显著高于2012年。,区瑞明地产A股小周期理论框架当房价显著上涨、“老百姓抢购房子”的报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升时，中国房地产行业处在小周期繁荣阶段，这个阶段舆论不友好，政府对房地产的态度会以“平衡利益”为主，政策趋紧、房价受调控所限但地价由于供给被垄断很难松动导致房企拿地成本相对攀升，行业的两个核心驱动变量均处在不利位置，因此优势地产股大概率会跑输大部分其他行业。,图5: 地产股09年下半年-10年上半年繁荣期跑输大盘,图6：地产股2013年繁荣期超额收益大幅下降并跑输大盘,1.21.11.11.01.00.90.9,重点房企指数走势,沪深300走势,区瑞明地产A股小周期理论框架2016年上半年销售增速快速提升、“抢房”报道充斥媒体，纵然行业利好连连，依然没有打破“行业越繁荣、传统地产股越烦恼”的铁律。,图7: 2016年上半年行业销售面积累计增速快速提升商品房销售面积累计同比增速（%）403020100-10-20,图8：2016年上半年行业销售额累计增速快速提升商品房销售额累计同比增速（%）6050403020100-10-20,区瑞明地产A股小周期理论框架,区瑞明地产A股小周期理论框架,1.,预售制度导致结算滞后，小周期繁荣阶段的销售利润有望在小周期降温阶段,兑现；,2.,行业小周期降温期，优势地产股受益于市场集中度提升，销售增速大概率不,会特别难看，“逆市增长”在这一阶段比较容易获得投资者的青睐和追捧；,3.,房地产行业的支柱地位决定了A股市场的风险偏好亦会因为房地产行业的显,著降温而下降，利于低估值且在繁荣阶段已提前反映了行业降温并在行业繁荣阶段跑输绝大部分行业的优势地产股；,4.,行业的支柱地位还决定了这一阶段政策的预期有望随着基本面降温、衰退而,逐步改善，行业越降温，对政策预期改善越有利。因此，当行业由繁荣转向降温之后，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情。但由于政策和基本面的制约，持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现；,区瑞明地产A股小周期理论框架当行业显著降温，除了销量下滑，还伴随着房地产投资累计同比增速见顶并逐渐回落，此时“抢房报道”已鲜见，即使政策仍调控、打压，但优势地产股的相对排名却有望好于小周期繁荣期，这背后的逻辑在于：,SW钢铁,SW银行,SW采掘,SW化工,SW综合,SW汽车,SW通信,SW传媒,SW电子,SW建筑材料,SW国防军工,SW食品饮料,SW家用电器,SW建筑装饰,SW纺织服装,SW公用事业,SW轻工制造,SW机械设备,SW有色金属,SW非银金融,SW交通运输,SW商业贸易,SW农林牧渔,SW医药生物,SW休闲服务,SW电气设备,SW房地产,SW计算机,沪深300,万科A,招商地产,保利地产,图9：2011年上半年地产板块涨跌幅相对排名及重点房企股价涨幅,2011年上半年，虽然政策打压层出不穷，还加了六次准、加了两次息，A股大盘显著下跌，但申万房地产指数涨幅却在28个行业中排第4，招商地产上涨15.59%、保利地产上涨15.27%、万科上涨4.12%。,-25%,-20%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,区瑞明地产A股小周期理论框架,1.81.61.41.210.8,沪深300,优势地产股指数,“追赶”过头2,由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情,向下纠偏,区瑞明地产A股小周期理论框架2017年，部分重点房企股价涨幅明显，新城控股、万科、保利、阳光城自2017年初至2018年1月间的最大涨幅分别为287%、130%、113%、98%。图10：本轮降温期开启至今，优势地产股亦跑赢大盘,图11：2017年万科股价涨幅显著万科A股价45403530252015图13：2017年阳光城股价涨幅显著阳光城股价111098765,图12：2017年保利股价涨幅显著保利地产股价18161412108图14：2017年新城控股股价涨幅显著新城控股股价4540353025201510,区瑞明地产A股小周期理论框架,图15：地产股08年底-09年上半年的复苏期跑赢大盘,图16：地产股2012复苏期显著跑赢大盘,32.521.51,沪深300,申万房地产指数,0.80.5,沪深3001.61.51.41.31.21.110.9,重点房企指数(招保万金、荣盛、中南、华夏幸福）,区瑞明地产A股小周期理论框架持续较长时间的大行情（优势地产股跑赢绝大多数行业且涨幅持续居前的时间超过半年以上）基本上发生在行业小周期复苏阶段，即行业小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松的阶段，譬如历史上的2009年上半年、2012年、2014年2-4季度，这个阶段A股优势地产股赚得是“估值的钱”。,1.81.71.61.51.41.31.21.110.90.8,2014/04/01,2014/05/01,2014/06/01,2014/07/01,2014/08/01,2014/09/01,2014/10/01,2014/11/01,2014/12/01,沪深300,重点房企指数（招保万金、泰禾、中南建设、荣盛）,区瑞明地产A股小周期理论框架图17：地产股2014年复苏期的大级别行情,区瑞明地产A股小周期理论框架,-15-20-25,图18：2012年销售增速呈现负增长商品房销售额:累计同比151050-5,-5-10-15,5-100,图19：2014年销售增速呈现负增长商品房销售额:累计同比3025201510,近一年复盘情况,区瑞明地产A股小周期理论框架蕴含的道理简单、朴素，却基本行之有效，在过去10年已持续被验证，2017年之前的复盘详情参见我们2016年发布的方法论专题地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用，这里不再赘述，复盘近一年A股优势地产股的走势，我们仍可以看到这个框架还是能够获得很强的市场验证的。因此利用区瑞明地产A股小周期理论框架是能够比较准确地预测到各年份地产A股的整体趋势及每年地产A股整体行情所发生的一些较大的波动的。,近一年复盘情况,一、比如2017年，我们观察到房地产销售累计同比增速持续显著低于2016年同期，新开工累计同比增速与2016年4月的高点相比，回落得也非常显著，根据区瑞明地产A股小周期理论框架可以判断2017年行业是处在小周期衰退阶段。而2016年行业是繁荣、偏热的，特别是2016年上半年更为过热，相应地2016年优势地产股的股价走势也不太好，申万房地产指数全年涨幅在28个行业中排倒数第六，2016年上半年更惨，区瑞明地产A股小周期理论框架有关“行业越繁荣，地产股越烦恼”的论断在这一时期得到了很好的验证。2016年行业繁荣、地产股衰，那么到2017年行业真正降温了、衰退了，根据上述区瑞明地产A股小周期理论框架的论断，势必会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情，于是我们顺理成章地在2017年持续坚定看多A股优势地产股，并在2017年6月底发布了地产A股2017年下半年策略进一步解放思想，做多地产龙头股。虽然2017年市场对地产A股的主流观点是偏谨慎的，但2017年优势地产股却一路震荡向上，并在2017年12月至2018年1月中上旬完成了急速拉升，完美地兑现了我们的判断。如果机构投资者在市场主流观点普遍不看好地产A股的2017年上半年，听了我们的建议买入A股优势地产股，并拿到2017年底，收益会很好，如果能拿到2018年1月下旬，收益会更为可观，不少品种较2017年同期涨幅翻倍，有的还翻了两倍。如果从2017年的年中持有A股优势地产股到现在，即使经历2018年2月至今的暴跌，一些品种跑赢大盘的幅度仍十分可观。,近一年复盘情况,图20：2016年申万房地产指数全年涨幅在28个行业中排倒数第六,-35,-30,-25,-20,-15,-10,-5,0,5,10,2016年板块涨跌幅排名,近一年复盘情况,-5-10-15-20-25-30-35-40-45,新城控股,金地集团,阳光城,招商蛇口,华侨城A,荣盛发展,泰禾集团,中南建设,华夏幸福,保利地产,近一年复盘情况图21：2016年上半年重点房企股价跌幅惨重区间收盘最大跌幅（%）0,1.61.41.21.00.8,2.01.8,热点城市调控加码，不改我们看多优势地产股的判断,进一步解放思想，做多龙头股,预热行情，后面还有更大的行情,超配龙头,近一年复盘情况图22：区瑞明地产A股小周期理论框架2018年以来的实证应用优势房企指数（万科、保利、新城控股）2.42.2,二、又比如为什么自2018年以来，相对于市场偏乐观的主流观点，我们又开始变得谨慎，在2018年上半年几个关键时点，陆续发出了如下报告：,1. 在1月22日A股优势地产股的股价位于高点时，发布了报告2017年投资增速7%完全符合我们预期，区瑞明地产A股小周期理论框架再次被印证，提示后市有调整风险，我们在该篇报告中明确提示“A股优势地产股后市超额收益能否继续扩大，需要更强的催化剂，比如政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松等，因此股价即使出现调整也不意外”；,2. 在1月29日发布的春季策略中再次提示“A股优势地产股涨幅显著或引发获利,回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险”；,3. 在4月2日发布的地产A股二季度策略不疾不徐中预判“虽然A股优势地产股已经历了2018年2、3月份两个月的调整，但2018年以来，申万房地产指数的涨幅在28个行业中仍位居第4，由于短期内不仅仍看不到政策更明确、更大范围的放松，甚至还有不少城市在加码调控，政策主基调仍是房价反弹即打、去库存较好即调控，根据区瑞明地产A股小周期理论框架，短期内房地产指数涨幅相对排名大概率难以再向上跃升”，同时在该篇报告的“投资摘要”中，还强调了“我们没有其他同仁那么乐观”；,近一年复盘情况,4. 4月下旬，虽然央行降准了100个基点，加上中央在中美贸易争端一触即发之时表态要“扩大内需”，亦引发不少机构做出了“房地产调控会放松从而利好地产A股”的判断，市场上唱多地产股声音很大，但我们在5月7日发布的地产A股5月策略不疾不徐，长线长投的“投资摘要”中，仍强调“我们没有其他同仁那么乐观”；,5. 6月份以来，市场主流观点对地产A股更为乐观，旗帜鲜明唱多地产股的声音不绝于耳，但我们仍然偏谨慎，在6月8日发布了地产A股6月策略长线长投，明确提示我们和市场主流观点不一致的地方在于“由于房价仍然很坚挺，部分地区上涨压力还很大，抢房充斥着各大媒体版面、刷爆朋友圈，从过去10年的经验看，在抢房、房价暴涨之类的字眼充斥媒体时，A股优势地产股的股价走得都不是很顺畅”。,近一年复盘情况,1.81.71.61.5,2.12.01.9,于高点前瞻性的提示后市将调整2.2,二季度策略不疾不徐提,示“短期内房地产指数涨幅相对排名大概率难以再向上跃升”，强调“我们没有其他同仁那么乐观“,“降准”、“扩大内需”,背景下，5月策略不疾不徐，长线长投仍强调“我们没有其他同仁那么乐观”,市场主流观点对地产A股,更为乐观，旗帜鲜明唱多地产股的声音不绝于耳，但我们仍然偏谨慎，提示“在抢房、房价暴涨之类的字眼充斥媒体,时，A股优势地产股的股,价走得都不是很顺畅”,优势房企指数（万科、保利、新城控股）春季策略提示“A股优势地产股涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险“,近一年复盘情况图23：区瑞明地产A股小周期理论框架2018年以来的实证应用,总结一下，我们在2018年上半年偏谨慎的第一个原因：我们在2018年上半年，特别是1月下旬之后偏谨慎，是因为依据了区瑞明地产A股小周期理论框架有关“小周期衰退期亦难有大级别行情”的论断，我们认为由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情，这种行情一旦“追赶”过头，如果政策及货币的放松又没跟上，大概率又会向下纠偏，因为毕竟不是复苏期。“2018年1月份申万房地产指数涨幅位居第1”就是属于“追赶”过头的行情， 2018年2至4月份的调整就是属于向下纠偏的行情，类似这样的纠偏行情在2011年3季度也曾发生过。,图24：2011年第3季度申万房地产指数28个行业中排倒数第七,-30,-25,-20,-15,-10,-5,0,2011年3季度板块涨跌幅排名,近一年复盘情况,我们在2018年上半年偏谨慎的第二个原因：通,过观察、分析2018年4月份之后官方披露的房地产,行业数据、媒体报道以及舆情热点，我们看到房地,产行业出现了一些与2017年不一样的变化，呈现出,结构性过热和微观繁荣的特征：,近一年复盘情况,2015/12/07,2016/01/07,2016/02/07,2016/03/07,2016/04/07,2016/05/07,2016/06/07,2016/07/07,2016/08/07,2016/09/07,2016/10/07,2016/11/07,2016/12/07,2017/01/07,2017/02/07,2017/03/07,2017/04/07,2017/05/07,2017/06/07,2017/07/07,2017/08/07,2017/09/07,2017/10/07,2017/11/07,2017/12/07,2018/01/07,2018/02/07,2018/03/07,2018/04/07,2018/05/07,2018/06/07,2018/07/07,6500600055005000450040003500300025002000,十大城市:商品房可售面积:一线城市,十大城市:商品房可售面积:二线城市,近一年复盘情况1. 库存持续走低：根据上海易居研究院监测， 2018年5月，百城新建商品住宅存销比仅为9.8个月，显著低于合理存销比12-16个月的水平，百城库存规模仅相当于2012年3月水平。图25：十大城市商品房可售面积持续下降,2015/11,2016/11,2017/11,2018/5,2016/1,2016/3,2016/5,2016/7,2016/9,2017/1,2017/3,2017/5,2017/7,2017/9,2018/1,2018/3,图26：部分城市住宅商品房可售面积（万平方米）,图27：部分城市住宅商品房可售面积（万平方米）,550350150,1150,北京,上海,杭州,南京,10005000,250095020007501500,3000,青岛,天津,西安,武汉,近一年复盘情况,图28：2018年以来新建商品住宅价格持续走高,7600,8000,8400,8800,商品房销售均价（元/平方米）,2. 从新建商品住宅累计销售额/累计销售面积得出的房价口径来看，2018年以来房价持续暴涨，上半年各个月份的涨幅远远大于2017年同期，其中5月份的涨幅达到了10.26%，比去年同期高出7.21个百分点，东北、中部、西部、东部地区的房价在2018年上半年均呈现爆发式上涨，涨幅分别达18%、13%、12%、12%。,近一年复盘情况,图29：东部地区商品住宅价格持续走高东部地区商品房价格（元）10,1009,9009,7009,5009,3009,1008,9008,7008,500图31：西部地区商品住宅价格持续走高,图30：中部地区商品住宅价格持续走高中部地区商品房价格（元）5,8005,7005,6005,5005,4005,3005,2005,1005,0004,9004,800图32：东北地区商品住宅价格走高后回落,5,5005,4005,3005,2005,1005,0004,9004,8004,7004,600,西部地区商品房价格（元）,7,0006,8006,6006,4006,2006,0005,8005,6005,4005,200,东北地区商品房价格（元）,近一年复盘情况,3. “抢购住房”的新闻报道明显增多，占据各大媒体版面、刷爆朋友,圈，成为舆论焦点；,近一年复盘情况,图33：房地产投资累计同比增速,图34：房屋新开工面积累计同比增速,2520151050,房屋新开工面积:累计同比,近一年复盘情况4. 土地市场热度不减：中原地产研究中心统计数据显示，5月单月，中原监控的50城合计买地金额同比增长111.5%、1-5月同比增长57.6%；5. 4月份披露的前3个月的房地产投资累计同比增速创下了三年新高，前4、前5个月的累计同比增速基本保持在前3个月的高位；另外，前6个月的新开工面积累计同比增速创下了22个月新高。,11.010.510.09.59.08.58.07.57.06.5,房地产开发投资完成额:累计同比,根据区瑞明地产A股小周期理论框架的论断，行业上述过热和繁荣的景象，对A股优势地产股中短期的表现将十分不利，房价暴涨、老百姓抢购住房，导致调控有必要加码；房地产投资和新开工无虞，导致调控有本钱加码。正如本报告开篇所述：此时，舆论不会友好，政府对房地产的态度大概率会以“平衡利益”为主，政策也会趋紧、房企拿,地成本也会攀升，行业的两个核心驱动变量“制度红利”（行业政,策）和“资源红利”（房企拿地成本）均会处在不利位置，因此优势地产股大概率会跑输大部分其他行业，譬如历史上的2009年12月至2010年上半年、2013年下半年、2016年上半年，皆是如此。,近一年复盘情况,一些“新逻辑”被证伪,回顾2018年1月份地产股在高位时市场的主流观点，各种乐观的逻辑都有，包括：,1.“优势地产股的股价从此无周期”诸如“进入新时代了，A股优,势地产股的股价表现将不再受政策扰动了，从此优势地产股无周期”、“市场集中度提升了，A股优势地产股的股价表现将不再与政策周期共振了，从此优势地产股无周期”等；,2.“政策不松也能提估值”诸如“市场集中度提升，将大幅提升A股优势地产股的估值”、“A股优势地产股由于实施快周转策略，可比肩制造业的龙头公司了，因此估值空间有望打开”等；,一些“新逻辑”被证伪,3. “十年期国债收益率见顶了，所以A股优势地产股将开启,向上的反转行情了”。,现在回过头看，上述这些逻辑在今年上半年基本上被一一证伪， A股优势地产股的股价走势依然受政策预期主导，并没有因为进入新时代而提升估值、亦没有因市场集中度提升而不再杀估值、更没有因为快周转而在估值水平上比肩制造业龙头，十年期国债收益率的见顶回落也没有带来地产股向上反转。,一些“新逻辑”被证伪,一些“新逻辑”被证伪图35：2018年至今10年期国债收益率见顶回落，地产股走势并未好转,400035003000,600055005000,3.63.53.4,3.845003.7,4.14.03.9,2017/11/10,2017/12/10,2018/01/10,2018/02/10,2018/03/10,2018/04/10,2018/05/10,2018/06/10,2018/07/10,国债到期收益率:10年,申万房地产指数,积极面对，做多优势地产股,400035003000,600055005000,3.63.53.4,3.845003.7,4.14.03.9,国债到期收益率:10年 申万房地产指数,区瑞明地产A股小周期理论框架持续被印证图33：2018年以来10年期国债收益率见顶回落，地产股走势并未好转,上半年调控政策持续加码：,1. 限购、限售城市数量不断增加，甚至下沉至阜南、三明、丹东、淄博等三四,线城市；,2. 部分城市限售年限被拉长，有原先的三年增加至五年；,3. 西安、上海、长沙等城市暂停了企业在限制区域购买商品房的权利；,4. 部分城市一套房、二套房首付比例均不同程度提高，如第一套房贷款首付比例提高到50%以上，第二套房贷首付比例提高到60%以上,贷款利率上浮20%以上；,5. 七部委联合整治30城的房地产市场；,6. 因地制宜地推进棚改货币化安置：库存不足的城市，住房安置；库存量较大,的城市，继续货币化安置。,积极面对，做多优势地产股,三四线楼市涨势会因此而缓？中国社科院财经战略研究院副 年三四线城市的降温不会特别显著，甚至还可能惯性上涨，,于供给增加的滞后性，2018,但涨速肯定要下降，2019年可能出现局部降价。,新闻导向,棚改货币化将会“踩刹车”,日期2018年7月12日2018年7月7日2018年7月6日,新闻来源人民网钱江晚报经济观察报,标题住建部：扎实推进棚改工作，各地要因地制宜地推进棚改货币化安置棚改货币化安置比例将受到一定限制多个鬼城如今一房难求 棚改货币化安置使命完成,观点库存不足的城市，住房安置“去库存”任务早已完成，从库存量过高变成供应量不足。今年以来，杭州的货币化安置比例已明显下降，过去对于货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临调整，重新鼓励实物安置。常州、沈阳、鄂尔多斯等城市实行100%货币化安置，去库存效果明显, 去库存已不是主要矛盾。,2018年6月30日,华夏时报,货币化棚改变道,研究员邹琳华接受华夏时报记者采访时表示，尽管由,棚改货币化将继续“踩油门”,2018年06月28日2018年6月27日2018年06月26日2018年7月12日,财经网第一财经中财网人民网,尹中立：棚改货币化目的完成 房地产去库存政策应退出棚改货币化安置应适时退潮涨价去库存走到十字路口：棚改，危险的信号住建部：扎实推进棚改工作，各地要因地制宜地推进棚改货币化安置,尹中立（中国社会科学院金融所房地产研究中心主任）认为，对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。对于住房市场平稳的城市，可以采取逐步退出房地产去库存政策的方式。棚改高比例货币化安置作为特定时期为了特定目而施行，如今房地产去库存目的已经完成，而且随着房价的大幅上涨，其负面影响正日益显现，此时棚改货币化安置无疑需要降温。棚改货币化是一个趋严的趋向，但不会暂停库存量较大的城市，继续货币化安置,2018年7月6日2018年7月5日,法务金融搜狐财经,国务院开展2018大督查！强 国务院发布关于开展2018年国务院大督查的通知强调在“保障和改善民生”方面，力推进对内改革政策落实！ 启动新的三年棚改攻坚计划，落实2018年开工580万套任务情况。棚改货币化收紧地方还可发 谢国忠，前摩根士丹利董事总经理，表示棚改政策的本质是为了拯救三四线城市的房价，债，房价不会下跌 针对三四线的去库存就是短期的救市，是为了充足三四线城市的财政。,2018年7月5日,中国经济导报,为什么坚持棚改货币化,棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。,相对于“一刀切”的实物安置，货币化安置给了家庭选择是否购房的自由，在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是，在当前多套房比例居高的情况下，应该继续坚持棚改货币化安置。,积极面对，做多优势地产股表6：近期有关棚改货币化的新闻报道,上半年，大部分优势地产股（包括内房,股）的销售增速显著不如去年同期，股价也出现了较大幅度的下跌，可能已经反映了股票投资者担忧优势地产股未来有可能会经历一段“销售面+政策面”双杀的时间窗口。,积极面对，做多优势地产股,注：静态股息率=2017年现金分红/当前股价）,0,543,8,万科A,保利地产,2014年历史底部PE,2018年wind一致预期PE,0,211,432,756,6,金地集团 荣盛发展 华侨城A 绿地控股 保利地产 天健集团 招商蛇口 华夏幸福,万科A,部分房企股息率（%）,积极面对，做多优势地产股由于上半年跌幅较大，在当前位置估值水平已比较便宜了，个别品种的PE估值已接近历史上的低位，一些品种的静态股息率（2017年现金分红/当前股价）已接近甚至超过银行理财产品的收益率，从这点来看，风险已得到了相当程度的释放，未来或许会逐步吸引到一些价值投资者进场逢低吸纳。图36：万科、保利动态PE和历史底部比（截至2018年7月10日） 图37：部分地产股当前股价对应的静态股息率（截至2018年7月10日）,长期（一年）而言，酝酿大机会的可能性还是比较高的理由：1) 房地产仍是毋庸置疑的支柱产业；,房地产投资对GDP拉动作用显著，根据国信宏观研究团队2015年4月29日的深度报告“新”经济与服务业系列观察之三：预测第三产业分行业（非金融业）产值增速的研究结论：商品房销售面积增速同比（同比）每增加9.5%，GDP提高0.1%。,从各行业对GDP增长的贡献率和拉动来看，房地产业在三大产业细分行业中排行前列，对经济发展的贡献程度较高，支柱地位突出。,注,贡献率是指不变价增加值增量与不变价GDP增量之比，拉动是指国内生产总值实际增速与增加值贡献率的乘积，表示不同产业或行业对经济发展的贡献度，计算公式为：,对GDP增长的贡献率 = （不变价增加值增量/不变价GDP增量）100%,对GDP增长的拉动 = GDP实际增速增加值贡献率,积极面对，做多优势地产股,注：静态股息率=2017年现金分红/当前股价）,1,6,11,16,21,26,31,36,图38：行业对GDP累计同比贡献率（%）工业其他服务业批发和零售业房地产业金融业建筑业农林牧渔业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业,0,0.5,1,1.5,2,2.5,图39：行业对GDP累计同比的拉动（百分点）工业其他服务业批发和零售业房地产业金融业建筑业交通运输、仓储和邮政业农林牧渔业住宿和餐饮业,积极面对，做多优势地产股,根据我们的测算，在没有考虑保障房分流的情况下，我国商品住宅开发市场容量巨大，行业仍具备266万亿元的市场空间。不过，考虑到2017年新建商品住宅销售额达11万亿元的庞大基数后，商品住宅开发的增长潜力稍显不足。市场容量来源主要为,人均居住面积提升：2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距；,城镇化率提升：2017年中国城镇化率为58.52%，已经高于全球和中等收入国水平；人口自然增长；,供应缺口：源于每年新增需求以及改善需求；旧改更新；,积极面对，做多优势地产股,积极面对，做多优势地产股,我们是全市场唯一在1月份高点开始提示调整风险并在2-6月份持续偏谨慎的卖方，区瑞明地产A股小周期理论框架在2018年上半年再次得到了很好的验证。根据该框架，我们于7月19日发布专题积极面对明确翻多，认为投资A股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去了，压制地产A股估值进一步下行,的不利因素下半年将有望逐步缓解，且上半年股价跌幅已相当程度反映了这些不利因素。我们判断：行业上半年出现的结构性过热和微观繁荣是阶段性的、是不可持续的，种种迹象已表明7月份以来像上半年那样的过热和繁荣正在逐渐褪去。另外，如果现阶段保持政策定力，不放松已有的调控，未来一年内销售累计同比增速有望转负，而前期补的库存亦陆续入市，届时房价上涨压力将减轻，开发商主动降价意愿增强、居民抢购住房的现象减少，舆论环境势必能改善，根据区瑞明地产A股小周期理论框架，房地产的支柱地位将决定此时政策势必由“平衡利益”重回“调节周期”，未来一年左右或将迎来一大波类似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那样“赚估值的钱”的大级别行情。,