2018年上半年全国新开盘总结报告.pdf

中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 目录 目录 . 1 摘要 . 1 2018 年上半年全国主要城市 新开盘总结 . 3 1、开盘量：重点城市开盘 1220 次，推出房源近 30 万套 . 3 2、去化情况：去化率均值为 89%，重庆去化表现较好 . 4 3、产品定位：超 6 成为刚需类楼盘，平均去化水平近 9 成 . 24 4、客户情况：刚需客户仍占主流，同时改善性需求也较旺盛 . 28 2018 年 上半年 全国新开盘总结报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 摘要 2018 年 上半年 ， 中央明确表态调控不放松，各地调控政策密集出台，政策频次仍然较高 。各层级政策开始重视解决供需错配问题，扩大“有效供给” 。 政策调控的区域 方面 ， 京津冀、东南沿海、山东半岛等地区，以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大 。 政策出台频次 方面 ， 2018 年以来出台调控政策频次有所降低，但仍保持高位； 3、 5 月份，政策调控力度加大，地方调控持续深化 。 5 月全国约 15 个城市出台 限购或限售等 政策。另有海南、湖南、新疆和陕西 等 省 份 及多城加大对房地产市场监督检查力度。受朝鲜局势缓和粤港澳大湾区规划即将出台的影响，东三省和珠三角地区部分城市政策出台较为频繁 。未来针对房地产市场 的监管将不断加强和完善，金融严监管、去杠杆政策延续，货币政策易紧难松，房地产信贷调控趋势短期内方向不变。 在 楼市政策 密集 调控下成交量 稳中有涨。 从 2018 年 上半年 重点城市开盘情况来看， 杭州 、 成都 等城市 仍保持较高水平；从去化来看， 成都、 重庆 和杭州 去化效果非常好 。 1. 重点城市开盘 1220 次，推出房源近 30 万套 2018 年 上半年 ， 14 个重点城市住宅类项目共计开盘 1220 次，推出房源近 30 万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 67 次；二线城市中 杭州 、 成都 开盘次数较多，分别为 196次和 149 次。 北京 、苏州和 深圳 开盘量相对较少 。 从各城市单项目推盘量来看， 2018 年 上半年 以来， 南昌新洪城大市场 夺得项目推盘套数排行榜榜首， 4 月 21 日开盘一次性推出 4080 套房源，该项目为 老推新 ，位于 南昌县 ，属于 城乡结合部 刚需 盘项目，开盘均价 40000 元 /平米 。 2. 去化情况：去化率均值为 89%， 重庆 去化表现较好 2018 年 上半年 ，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 89%。进入 2018年以来，去化表现 稳中有升 ， 4、 5 和 6 月平均去化 均超 9 成。从整体来看，今年 上半年 去化水平高于去年同期 。 从项目去化情况来看， 2018 年上半年共有 601 个项目开盘售罄，售罄项目集中在 杭州、成都和 重庆 ，分别占据 139 席， 111 席 和 105，合计占比超过全部售罄项目的 50%。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 2 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 3. 产品定位： 超 6 成为刚需类楼盘，平均去化水平近 9 成 从重点城市推盘项目的产品定位情况来看， 2018 年 上半年 开盘项目仍以刚需产品为主。 64.7%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型， 29.6%的项目主要面向中高端改善型需求， 5.7%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者 。 4. 客户 情况 ： 刚需客户仍占主流，同时改善性需求也较旺盛 根据调研现场客户访谈，交通、 价格 、品质 和 户型 等因素仍为客户关注焦点。 刚 需客户年龄段普遍在 20-35 岁之间，价格和地段为首要考虑因素 ； 中高端改善客户主要考虑项目的宜居品质，一步到位、大户型、完善配套为选购热点 ； 投资类客户更看中项目由于交通、品牌房企和升值潜力等因素 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 3 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 2018 年 上半年 全国 主要城市 新开盘总结 2018 年上半年，中央明确表态调控不放松，各地调控政策密集出台，政策频次仍然较高。各层级政策开始重视解决供需错配问题，扩大“有效供给”。政策调控的区域方面，京津冀、东南沿海、山东半岛等地区，以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大。政策出台频次方面， 2018 年以来出台调控政策频次有所降低，但仍保持高位； 3、 5 月份，政策调控力度加大，地方调控持续深化。 5 月全国约 15 个城市出台限购或限售等政策。另有海南、湖南、新疆和陕西等省份及多城加大对房地产市场监督检查力 度。受朝鲜局势缓和粤港澳大湾区规划即将出台的影响，东三省和珠三角地区部分城市政策出台较为频繁。未来针对房地产市场的监管将不断加强和完善，金融严监管、去杠杆政策延续，货币政策易紧难松，房地产信贷调控趋势短期内方向不变。在楼市政策密集调控下成交量稳中有涨。从2018 年上半年重点城市开盘情况来看， 杭州 、成都等城市仍保持较高水平；从去化来看，成都、重庆和杭州去化效果非常好 。 本报告 针对 2018 年 上半年 重点城市 新开楼盘 推盘量 、 去化 情况、 定价策略、 产品定位 及客户情况 进行系统 梳理 ， 总结 全国 新开盘的供需变化和营销特点 ，帮助企业 实时、准确地了解 最新 市场 动态 ， 为及时 调整营销策略 提供决策支持 。 1、 开盘量： 重点 城市开盘 1220 次， 推出 房源 近 30 万套 2018 年 上半年 ， 14 个 重点城市住宅类项目共计开盘 1220 次， 推出房源 近 30 万套 。 其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 67 次；二线城市中杭州、成都开盘次数较多，分别为 196 次和 149 次。北京、苏州和深圳开盘量相对较少 。 图： 2018 年 上半年 重点城市开盘量 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 4 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 数据来源： CREIS 中指数据，中指监测 从各城市单项目推盘量来看， 2018 年上半年以来，南昌新洪城大市场夺得项目推盘套数排行榜榜首， 4 月 21 日开盘一次性推出 4080 套房源，该项目为老推新，位于南昌县，属于城乡结合部刚需盘项目，开盘均价 40000 元/平米 。 表： 2018 年 上半年 主要城市项目推盘量 TOP10 城市名称 项目名称 推出套数 开盘时间 开盘去化率 南昌 新洪城大市场 4080 4 月 21 日 81% 长沙 长沙恒大文化旅游 城 3602 6 月 12 日 成都 成华奥园广场 2110 4 月 17 日 76% 成都 蓝光观岭国际社区 1912 6 月 21 日 42% 成都 蓝光长岛国际社区 1837 1 月 10 日 100% 长沙 长沙恒大文化旅游 城 1541 6 月 16 日 成都 中海锦江城 1350 5 月 27 日 100% 青岛 万达维多利亚湾 1200 3 月 25 日 100% 武汉 万福国际广场 1152 1 月 5 日 90% 上海 绿地波洛克公馆 （汇浦雅苑） 1123 4 月 17 日 84% 数据来源： CREIS 中指数据 ，中指监测 2、 去化情况： 去化率均值为 89%， 重庆 去化 表现较 好 上半年 重点城市新开盘去化率均值为 89%， 重庆 去化 效果较好 2018 年 上半年 ， 全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 89%。进入 2018 年以来，去化表现稳中有升， 4、 5 和 6 月平均去化均超9 成。从整体来看，今年上半年去化水平高于去年同期 。 010000200003000040000500006000070000050100150200250上海 南京 杭州 武汉 重庆 广州 北京 成都 深圳 天津 南昌 苏州 青岛 长沙推盘个数（左轴） 房源套数（右轴）中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 5 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 图： 2018 年 上半年 全国重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源： CREIS 中指数据，中指监测 分城市来看， 6 个 城市去化 率超过 平均水平 。 重庆 、 成都、 杭州 和 南京 上半年 市场 供需 仍 呈 两旺 ， 去化效果 非常 好 ， 此外， 武汉 、 南昌上半年 去化亦有不俗表现， 平均去化率 均 达 近 9 成 ， 天津和 广州 上半年 去化率表现 较为突出 ， 达 近 8 成 。而 苏州 、 北京和 上海 平均去化率 均 为 7 成 左右 ，在 监测 城市中开盘去化效果较差。 图： 2018 年 上半年 重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源： CREIS 中指数据，中指监测 上半年 共有 601 个项目开盘售罄， 杭州 占 139 席 ， 成都和 重庆 居 其后 从项目去化情况来看， 2018 年 上半年 共有 601 个项目开盘售罄， 售罄项目集中在杭州、成都和 重庆 ，分别占据 139 席， 111 席和 105，合计占比超过全部售罄项目的 50%。 从开盘去化率排行榜来看， 65.7%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比为 29.5%，另有少量投资项目。在相对较大的需求支撑下，部分刚需项80%73%81%74%77% 79% 80%86% 86%91%0%20%40%60%80%100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2016 2017 2018全国重点城市平均去化率 同月份平均去化率73%77%70%93%86%88%79%94% 95%74%90%73%87%0%20%40%60%80%100%北京 广州 上海 杭州 南昌 武汉 天津 成都 重庆 苏州 南京一线 二线城市平均去化率 梯队平均去化率中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 6 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如 6 月 9 日开盘的 长沙 中国铁建梅溪青秀 ，积累有效客户 2097 位，约为推出套数的 近17 倍，当天推出房源全部售罄；热销的刚需楼盘多数位于主城区，购房者主要看中项目区域的交通便利和完善配套以及优良的教育资源等因素 。 表： 2018 年 上半年 全国主要城市项目开盘去化率排行榜 城市 项目名称 推出 积累客户数 销售均价 开盘 开盘 套数 (元 / ) 时间 去化率 青岛 大溪谷 277 12000 1 月 1 日 100% 青岛 世茂公园美地 260 12500 1 月 12 日 100% 青岛 保利观堂 268 12000 1 月 15 日 100% 青岛 中南熙悦 290 18500 1 月 25 日 100% 青岛 中建锦绣城 390 10500 1 月 25 日 100% 青岛 龙湖九里晴川 260 高层 8000 别墅 13500 1 月 28 日 100% 青岛 天一赫廷 646 13900 2 月 7 日 100% 青岛 红星天铂 212 12500 2 月 10 日 100% 青岛 世茂公园美地 200 12500 2 月 25 日 100% 青岛 万科未来城 414 21000 3 月 12 日 100% 青岛 万达维多利亚湾 1200 12000 3 月 25 日 100% 青岛 龙湖春江郦城 245 23000 3 月 24 日 100% 青岛 万科朗润园 230 11500 3 月 17 日 100% 青岛 中交中央公元 120 9500 3 月 25 日 100% 青岛 瑜公馆 180 25000 3 月 25 日 100% 青岛 旭辉银盛泰星悦城 420 800 11600 3 月 30 日 100% 青岛 鑫江玫瑰园 100 17000 4 月 1 日 100% 青岛 中建锦绣城誉园 348 11500 4 月 7 日 100% 青岛 秀兰禧悦都 100 17000 4 月 7 日 100% 青岛 海尔世纪公馆 187 500 27000 4 月 8 日 100% 青岛 鑫江玫瑰园 85 200 16500 4 月 14 日 100% 青岛 海尔云玺 182 200 21000 4 月 15 日 100% 青岛 蓝山湾蓝寓 84 240 17000 4 月 18 日 100% 青岛 佳兆业水岸新都 57 14000 4 月 25 日 100% 青岛 中南世纪城 389 300 20000 4 月 29 日 100% 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 7 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 青岛 绿地望海领御 360 520 18600 4 月 30 日 100% 青岛 鸿锦凤凰新城 197 500 11800 5 月 5 日 100% 青岛 鑫江华府 214 500 22000 5 月 6 日 100% 青岛 万科城市之光 336 450 14500 5 月 9 日 100% 青岛 山钢凭海临风 764 12178 11000 5 月 11 日 100% 青岛 天泰时光印象北区 295 444 9000 5 月 20 日 100% 青岛 鑫江玫瑰园 70 182 16500 5 月 20 日 100% 青岛 万科未来城 300 655 22000 6 月 4 日 100% 成都 蓝光长岛国际社区 1837 11000 1 月 10 日 100% 成都 恒大未来城 613 11000 1 月 17 日 100% 成都 花样年香门第 786 8385 1 月 21 日 100% 成都 绿地新里城 749 15626 1 月 22 日 100% 成都 朗诗未来家 334 6600 1 月 24 日 100% 成都 保利城四期中央郡 120 9300 1 月 26 日 100% 成都 华润龙湾御府 470 9333 1 月 27 日 100% 成都 龙湖听蓝湾 475 10735 1 月 27 日 100% 成都 三盛都会城 416 6829 1 月 30 日 100% 成都 万科第五城 558 10910 1 月 30 日 100% 成都 同森锦熙 448 6100 2 月 2 日 100% 成都 东原城 324 7960 2 月 24 日 100% 成都 万科理想城 472 11130 2 月 27 日 100% 成都 远大林语城 238 9300 2 月 28 日 100% 成都 枫尚领域 120 6880 2 月 28 日 100% 成都 正成源筑 477 6100 2 月 28 日 100% 成都 中国铁建西派城 264 15430 3 月 2 日 100% 成都 滨江两岸 180 11180 3 月 3 日 100% 成都 保利大都汇 347 9710 3 月 3 日 100% 成都 融创玖阙府 212 13395 3 月 14 日 100% 成都 天来汇景 682 9200 3 月 15 日 100% 成都 汀兰湾 266 6500 3 月 16 日 100% 成都 招商中央华城 640 13310 3 月 21 日 100% 成都 合能枫丹西悦 196 8300 3 月 21 日 100% 成都 上林郡 277 5480 3 月 22 日 100% 成都 招商依云上城 444 8400 3 月 23 日 100% 成都 万科理想城 958 11130 3 月 24 日 100% 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 8 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 成都 保利天府林语 210 13524 3 月 24 日 100% 成都 华西雅筑 136 12000 3 月 28 日 100% 成都 新希望锦悦楠庭 283 11000 3 月 31 日 100% 成都 中国铁建西派城 164 15400 3 月 31 日 100% 成都 融创香璟台 347 15347 3 月 31 日 100% 成都 蓝光长岛国际社区 214 11840 3 月 24 日 100% 成都 万科第五城 798 11160 3 月 28 日 100% 成都 中南上熙府珑悦 476 11700 3 月 28 日 100% 成都 朗基御香 592 12740 3 月 28 日 100% 成都 保利爱尚里 158 9400 3 月 29 日 100% 成都 融创香璟台 141 15215 4 月 3 日 100% 成都 佳乐国际城 472 9948 4 月 3 日 100% 成都 富广第一印象 394 12950 4 月 4 日 100% 成都 蜀南春郡大源里 358 8590 4 月 5 日 100% 成都 滨江和城 1005 10235 4 月 5 日 100% 成都 保利公园里 295 9444 4 月 10 日 100% 成都 保利国宾首府 212 14321 4 月 14 日 100% 成都 碧桂园海德公园 380 9200 4 月 10 日 100% 成都 蓉海东悦华府 180 5300 4 月 10 日 100% 成都 北京城建龙樾湾 264 9700 4 月 11 日 100% 成都 中铁奥维尔 596 6085 4 月 14 日 100% 成都 朗基和今缘 424 14900 4 月 18 日 100% 成都 朗诗熙华府 311 16652 4 月 19 日 100% 成都 绿地新里城 608 15990 4 月 19 日 100% 成都 恒大御龙天峰 475 9250 4 月 21 日 100% 成都 东原西岸 392 6580 4 月 18 日 100% 成都 万邦悦城 272 5100 4 月 23 日 100% 成都 保利学府城 292 12300 4 月 23 日 100% 成都 恒大银海湖 680 9000 4 月 23 日 100% 成都 嘉裕第六洲 141 6000 4 月 23 日 100% 成都 金科博翠天辰 669 11100 4 月 24 日 100% 成都 半岛云著 316 9300 4 月 24 日 100% 成都 恒大御景半岛 378 6200 4 月 24 日 100% 成都 三里花城 274 10600 4 月 24 日 100% 成都 翡翠滨江 202 6500 4 月 24 日 100% 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2018 年上半年全国主要城市新开盘总结报告 9 本报告数据来自 CREIS 中指数据 、中国房地产指数系统或其他公开资料 。详情请查询 fdc.soufun 或致电 400-630-1230、010-56319282。 成都 佳兆业 8 号 666 9800 4 月 24 日 100% 成都 万达城 682 9800 4 月 25 日 100% 成都 海伦天麓 455 11300 4 月 25 日 100% 成都 花样年智荟城 741 8600 4 月 25 日 100% 成都 颐和雅郡 256 7600 4 月 25 日 100% 成都 龙湖天璞名邸 449 16300 4 月 27 日 100% 成都 北辰南湖香麓 259 10300 4 月 28 日 100% 成都 恒大西宸绿舟 429 8900 4 月 28 日 100% 成都 观岭国际社区锦绣香 湖 468 5100 4 月 28 日 100% 成都 润扬观澜鹭岛 119 9820 5 月 1 日 100% 成都 北辰南湖香麓 259 10450 5 月 4 日 100% 成都 天慧城 140 8950 5 月 5 日 100% 成都 新希望锦悦楠庭 224 11100 5 月 9 日 100% 成都 花样年香门第 80 13520 5 月 9 日 100% 成都 花样年香门第 299 6850 5 月 9 日 100% 成都 高宇南湾 251 6290 5 月 9 日 100% 成都 鹏圣金悦湾 88 4600 5 月 9 日 100% 成都 保利桃园国际新城（保利中央峰景） 16 7580 5 月 10 日 100% 成都 蓝泊湾 26 8600 5 月 7 日 100% 成都 融创玖阙府 236 中高层 12220 高层 12039 5 月 7 日 100% 成都 瀚城新天地 264 7450 5 月 16 日 100% 成都 金都华庭 500 5288 5 月 23 日 100% 成都 恒大御景半岛 317 7304 5 月 24 日 100% 成都 碧桂园阳光里 282 6230 5 月 20 日 100% 成都 陇海三郎国际度假区 90 9200 5 月 24 日 100% 成都 陇海三郎国际度假区 80 8500 5 月 24 日 100% 成都 天立世纪华府 252 5471 5 月 25 日 100% 成都 融创玖樾台 221 14625 5 月 27 日 100% 成都 远大林语城 1035 12298 5 月 28 日 100% 成都 恒大未来城 282 12881 5 月 30 日 100%