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请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报 告 | 固定收益 研究 2018 年 07 月 18 日 固定收益专题 降准会推高房价吗 ？ 从历史 数据 来 看，自 2011 年起，每一轮降准周期都会 带来国内 房价大涨 。而今年 以来，央行已 降准 三次，这一轮降准周期会推高房价吗？ 我们认为，本轮降准 周期中 ，房价的变动趋势 在结构和幅度上都会和以往三轮降准周期存在 较大不同 。 过往的三轮降准周期均与国内 地产政策 放松 相重叠 。 当国内经济周期处于底部时， 往届 政府 通常 采取 放松地产调控政策的方式，刺激购房需求 ，从而 推高 房价 、 拉动 地产 投资 ， 惠及 地产 的 上下游产业 ， 以 拉动国内经济。 在宽松的地产政策下，降准释放的流动性 增加 了 银行的可贷资金， 不仅可以 为 居民提供更多按揭贷款， 推升 购房 需求 从而 抬高房价 ； 而且 可以 为 地产企业 授信 ，为 地产 企业 拿地和 新开工 提供 增量资金 。 在这种 背景下，地产往往 呈现 “购房 需求 上升 -地产库存 下降、房价涨 -地产 新开工 、 地产 投资加速 ”的传导链条 。 由 货币宽松刺激下的 投机 、投资 购房者 大量涌入 楼市 ， 在 此前三轮降准周期引导的 房价涨势中 ， 一线城市 的房价均率先 启动， 领涨全国 。 推高 一线房价的并非 刚需 ，而往往是因放松限购涌入的 以 投机、投资 为目的 的 购房者。 本轮降准周期出现在 地产政策 的 “新时代” 。 十九大报告强调“房住不炒”的 定位 。 完善促进 地产长效机制 意味着 地产政策已进入 “新时代 ”。今年以来 ，国内的地产调控政策并未 出现边际放松 的 迹象 ，一二线 城市的 投机性购房需求 受到 持续抑制 。 虽然近期的定向降准在很大程度上发挥 了 普降的作用， 可以增加银行用于信贷 的资金 ， 可能通过 投放 更多按揭贷款的方式 推高房价 。 但在严厉的限购 政策 约束下 ， 投机、 投资 购房者的需求受到限制 ， 银行 的按揭 贷款可能更多流向 刚 需 购房者 ， 房价上涨 的空间相较于前三轮降准周期要 小， 一线城市房价全面 领涨的现象 预计也 很难重 现， 而且 三 四线城市房价的涨幅也将随着棚改更 偏重 实物 安臵 而逐渐放缓 。 风险提示 ： 国内 地产政策 、货币政策 和财政政策出现超预期的方向性变化；中美贸易摩擦全面升级 。 作者 分析师 丁婷婷 执业证书编号： S0680512050001 邮箱： dingtingtinggszq 相关研究 1、固定收益点评：放缓信号明确，“意外”数据不少2018-07-16 2、固定收益定期： 9.8%的社融对应的经济增速是多少？ 一周债市问答 2018-07-15 3、固定收益专题：浙江省 126 个城投平台详尽数据挖掘 走遍中国系列 2018-07-11 4、固定收益专题：下半年财政政策可能乏力的三个支点 2018-07-08 5、固定收益专题：国债期货如何把握降准机会，了解一下？ 2018-07-05 2018 年 07 月 18 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 分不开的降准与房价 . 3 为何降准会带来房价大涨？ . 4 从历史数据来看，集中降准往往带动 房价上涨 . 4 政策周期是更强大的驱动力 . 6 此前三轮降准周期均与政策宽松时期相重合 . 6 本轮降准周期后房价变化趋势将存在较大差异 . 7 本轮降准周期出现在地产政策的 “新时代 ” . 7 投资和投机需求受遏制，此前三轮中一线城市领涨现象难再现 . 9 附录 ：四轮降准周期所处的房地产政策环境 . 11 风险提示 . 12 图表目录 图表 1： 2011 年以来，央行共先后降准 14 次（ %） . 3 图表 2：本轮降准周期所处的地产政策环境不同 . 4 图表 3：过往每轮降准周期后，房价都会出现上涨或反弹（ %） . 5 图表 4：新建商品住宅房价指数与二手住宅房价指数的环比增速高度一致（ %） . 5 图表 5：新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（ %） . 6 图表 6：新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（ %） . 6 图表 7：政策周期对于房价变动趋势的影响力极强（ %） . 7 图表 8： “房住不炒 ”的政策演变 . 8 图表 9：住建部先后四次表明决心 . 8 图表 10： “房住不炒 ”基调下，各地陆续出台地产新政 . 9 图表 11：一线城市房价领涨的现象不复存在（ %） . 10 图表 12：本轮降准后，一线城市房价（ %） . 10 图表 13：次前三轮降准周期均与地产政策的放款时期向重叠 . 11 图表 14：本轮降准周期发生在房地产政策的 “新时代 ” . 12 2018 年 07 月 18 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 分不开的降准与房价 进入 2018 年 ， 央行开启 了新的一轮降准周期 。 从历史 数据 来看， 自 2011 年以来央行的每一轮降准周期都会 带 来 房价的大幅上涨 或反弹 。 随着 6 月 24 日 定向降准的落地 ， 2018年 内 央行已 连续 降准 3 次，分别释放流动性 4500 亿、 4000 亿和 7000 亿元 。那么， 在本轮降准周期 中 ，房 价 还会大涨 吗？ 图表 1： 2011 年以来，央行共先后降准 14 次 （ %） 资料来源： Wind， 国盛证券研究所 为了回答这个问题 ，我们对 2011 年以来 每轮 降 准周期 中 的 房价 走势 进行了 深入分析，并将本轮降准周期 所处的政策形势 和过去 三 轮进行了对比。 我们认为 ， 本轮降准周期 中房价走势 无论在涨幅和结构上都会与过去三轮存在较大差异 。 从结论上来看， 以往 三 轮降准周 期都与国内地产政策的宽松时期相重合，而今年的降准周期则发生在 地产政策 的全面 收紧时期。 在“房住不炒”的政策基调下 ， 虽然 银行 对刚需购房者的授信 依旧 会 在一定程度上带动房价上涨， 但由于 投资 、 投机 购房 需求受到 限制，本轮降准周期中房价的涨幅很难达到此前三轮的高度，且 以往 三 轮中 一线城市 房价领涨 的 现象在这一轮 降准周期 中 将 不复存在。 -2-1012341 1 - 0 1 1 1 - 0 7 1 2 - 0 1 1 2 - 0 7 1 3 - 0 1 1 3 - 0 7 1 4 - 0 1 1 4 - 0 7 1 5 - 0 1 1 5 - 0 7 1 6 - 0 1 1 6 - 0 7 1 7 - 0 1 1 7 - 0 7 1 8 - 0 170 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 一线城市 : 环比 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 二线城市 : 环比70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 三线城市 : 环比 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 环比2011 - 11 - 30全面降准2012 - 05 - 12全面降准2 0 1 2 . 0 2 . 1 8定向降准2 0 1 4 . 0 4 . 2 2定向降准2 0 1 4 . 0 6 . 0 9定向降准2 0 1 5 . 0 2 . 0 4全面降准2 0 1 5 . 0 4 . 1 9全面降准2 0 1 5 . 0 6 . 2 7定向降准2 0 1 5 . 0 8 . 2 5全面降准2 0 1 5 . 1 0 . 2 3全面降准2 0 1 6 . 0 2 . 2 9全面降准2 0 1 7 . 0 9 . 3 0定向降准2 0 1 8 . 0 4 . 1 7定向降准2 0 1 8 . 0 6 . 2 4定向降准政策收紧 政策放宽 政策收紧 政策放宽 政策收紧2018 年 07 月 18 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 图表 2： 本轮降准周期所处的 地产政策环境不同 资料来源：国盛证券研究所 为何降准 会 带 来 房价 大 涨 ？ 从历史数据来看， 集中降准往往 带动 房价 上涨 回顾过往的几轮 降准周期， 2018年之前的三次集中 降准分别出现在 2011年 11月至 2012年 12 月、 2014 年 4 月至 2014 年 6 月以及 2015 年 2 月至 2016 年 2 月，三轮周期中分别 降 准 3 次、 2 次和 6 次。 以 70 个大中城市新建商品住宅价格指数为例 1， 此前 三轮 降准 周期 中 国内房价 均出现了明显的 上涨或反弹。 本文 研究区间内的第一轮降准 周期 始于 2011 年底，在 2011 年 11月 30 日央行宣布全面降准 ，约 5 个月 后 ，国内房价出现了大幅上涨。 第二轮降准周期始于 2014 年 4 月 ，此时国内房价正处于整体下跌 阶段 ， 在宣布降准后 4 个月，也就是2014 年 8 月， 房价 环比增速由 -1.2%的历史低点开始反弹。 第三轮降准周期则始于 第二轮 降准周期 后的房价增速反弹 阶段 ， 2015 年 2 月央行宣布降准后，房价环比增速 持续 走高 ， 4 月起房价环比增速已由负转正 ，并 随后在次年 9 月迎来了 1.8%的高点。 从历史经验 来 看，当降准周期开启 后，国内房价往往会出现明显的上涨 ，这样的效应会延续到降准周期结束后 的 半年 。 1 以往的研究中常采用 70 个大中城市新建住宅价格指数作为国内房价的代表，而自 2018 年起， 国家统计局取消 了 保障性住房销售价格 的 统计，只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。 为保证研究数据统计口径的一致性，本报告将主要以70 个大中城市新建商品住宅价格指数作为房价的代表。 房地产 政策放松房地产 政策收紧2 0 1 4 . 0 4 - 2 0 1 4 . 0 62 0 1 1 . 1 1 - 2 0 1 2 . 1 22 0 1 7 . 0 9 - 至今降准周期2 0 1 5 . 0 2 - 2 0 1 6 . 0 2降准释放流动性降准释放流动性政策周期2018 年 07 月 18 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明 图表 3： 过往每轮降准周期后，房价都会出现上涨或反弹（ %） 资料来源： Wind， 国盛证券研究所 在二手 房价格方 面， 以 70个大中城市新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数为例，国内二手房价格走势与新建商品住房 基本一致 。也就是说， 历次降准周期 中 ，二手房价格也呈现出了 完全类似 的 变化 趋势 。 图表 4： 新建商品住宅房价 指数 与二手住宅房价 指数的环比增速高度一致（ %） 资料来源： Wind， 国盛证券研究所 从现象上看，此前每一轮降准周期 中 国内房价都会出现 明显 的上涨或反弹 ，但我们认为降准并 非房价出现上述变化的最主要 原因， 对于房价变动趋势而言，国内 地产政策 的 周期 性变动 具有更强的影响力 。 -2-1012341 1 - 0 1 1 1 - 0 7 1 2 - 0 1 1 2 - 0 7 1 3 - 0 1 1 3 - 0 7 1 4 - 0 1 1 4 - 0 7 1 5 - 0 1 1 5 - 0 7 1 6 - 0 1 1 6 - 0 7 1 7 - 0 1 1 7 - 0 7 1 8 - 0 170 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 环比 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 一线城市 : 环比70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 二线城市 : 环比 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 三线城市 : 环比-1.5-1-0.500.511.5211-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 17-01 17-09 18-0570个大中城市新建商品住宅价格指数 :环比 70个大中城市二手住宅价格指数 :环比 2018 年 07 月 18 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明 政策周期 是更强大的驱动力 观察国内房价的 同比 增速曲线可以发现 ，我国房价的变动趋势呈现出了极强的周期性特征。 每一轮房价变动周期的持续时间约为 3 年。每一轮周期内部，房 价增速会呈现出先涨后跌的规律 。 而 这一现象正是房地产政策周期性变化的作用的结果。 图表 5： 新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（ %） 资料来源： Wind， 国盛证券研究所 房地产业 在我国的经济结构中占据着重要地位 ， 地产产业链 占 经济的比重 高达 20%左右 。 当国内经济周期处于底部时，政府 常采用刺激房地产的方式拉动 国内 经济 。 从统计数据来看，工业企业利润增速与房地产的投资和销售情况息息相关。 若经济持续 走低 ，政府 常 运用 降准、降息、放松限购 等手段放宽地产政策 ， 通过 地产的反弹拉动经济 。 由于房地产有着 庞大 的产业链条，上至钢铁、水泥，下至汽车、家具 ，房地产的众多上下游 产业都会随房地产业一同走高 ， 共同 拉动国内经济 。 但地产 的繁荣往往以房价上涨为代价 。 而当房价过快增长时 ，为了抑制房地产泡沫等潜在风险 ，政府 又可 通过限购、提高首付比例等手段对房地产 政策 进行收紧 ， 引导 房价 、 增速 回落， 这又将 导致地产对经济的拉动效应衰减 ， 经济增长 也 随之 放缓，如此往复。 图表 6： 新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（ %） 资料来源： Wind， 国盛证券研究所 此前三轮降准周期均与政策宽松时期相重合 我们对 2011 年至今 出台的重要房地产政策进行了梳理 （ 详见 附录） ， 发现 2011 年至-10-5051015202530354011-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 17-01 17-09 18-0570个大中城市新建商品住宅价格指数 :当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :一线城市 :当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :二线城市 :当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :三线城市 :当月同比 -40-20020406080100-20-10010203040506011-02 12-07 13-12 15-06 16-11 18-05商品房销售面积 :累计同比 工业企业 :利润总额 :累计同比 商品房销售额 :累计同比 2018 年 07 月 18 日 P.7 请仔细阅读本报告末页声明 2016 年间的三轮降准周期均与房地产政策的宽松时期相重合 。 图表 7： 政策周期对于房价变动趋势的影响力极强（ %） 资料来源： wind， 国盛证券研究所 在房地产政策 转松 的背景 下， “降准释放流动性 -银行可用于放贷的资金增加 -购房需求增加 -房价上涨” 的传导路线 得以成立。房地产政策的 边际 放宽 为 降准释放的流动性 进 入地产 市场 提供了 必要条件 ， 也 同时 为投机性购房者提供了 入市 渠道。 因此 在此前三轮降准周期中， 国内房价均出现了 大 幅度上涨，且 一线城市房价 均 领涨 全国 。 本轮降准周期后房价变化趋势将存在 较大差异 本轮降准周期出现在 地产政策 的“新时代” 本轮降准的 初衷 并非 为了 刺激经济，而是 通过 宽货币 以 对冲紧信用 、 去杠杆 带来 的潜在负面影响和风险 ，以防止风险 从实体 向 金融市场传导、放大 。 因此 ，本轮的降准周期，并未伴随 着 地产政策 的 全面 宽松。 与 以往三轮降准周期不同，本轮降准周期 发生在 地产政策的 “新时代” 。 2016 年 以来 ，政府 逐渐 放弃 通过放松地产刺激 经济的方式，地产 在 经济中的定位发生根本变化 。 2016年 12 月召开的中央经济工作会议首次提出 了 “房子是用来住的，不是用来炒的” 这一重要定位 。 2017 年 10 月 ， 党的 十九大再次强调了“房住不炒” 的 基调 ，并同时提出 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的部署 ， 以及 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 ，为国内中长期的房地产调控政策方向定下了基调 。 同时，十九大报告讲住房相关内容纳入社会保障 部分 ，进一步强化了“ 让全体人民住有所居 ”-2-1012341 1 - 0 1 1 1 - 0 7 1 2 - 0 1 1 2 - 0 7 1 3 - 0 1 1 3 - 0 7 1 4 - 0 1 1 4 - 0 7 1 5 - 0 1 1 5 - 0 7 1 6 - 0 1 1 6 - 0 7 1 7 - 0 1 1 7 - 0 7 1 8 - 0 170 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 环比 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 一线城市 : 环比70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 二线城市 : 环比 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 : 三线城市 : 环比政策收紧 政策放宽 政策收紧 政策放宽 政策收紧2018 年 07 月 18 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明 的政策导向。 2017 年 12 月 的 中央经济工作会议进一步 提出 “ 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 ”，地产 长效机制进入落地阶段。 无论是 租赁 房、共有产权房还是 棚改 房 ，其本质都是 解决 居民的 居住 问题 ， 是 “房住不炒” 的 具体落实 。 图表 8：“ 房住不炒”的政策 演变 时间 会议 内容 2016.12.16 中央经济工作会议 要坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的” 的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。 2017.04.25 政治局会议 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。 2017.07.24 政治局会议 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。 2017.10.18 十九大 报告 坚持 “ 房子是用来住的、不是用来炒的 ” 的 定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 2017.12.20 中央经济工作会议 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 资料来源： 新华网、人民网、住建部网站等 ， 国盛证券研究所 在“ 房住不炒 ” 政策 的指导下 ，住建部 等 部 委 已经做出 积极响应 。 2018 年上半年，住建部先后四次表明决心，坚持房地产调控目的不动摇、政策不放松。对于部分房价涨幅明显、库存较低，或调控政策变相放松的城市，住建部已于五一节前后进行了约谈，强调会毫不动摇地坚持“房住不炒”定位。随后，住建部于 5 月 19 日再次发文，重审坚持房地产调控政策和力度的决心，并推出了 6 项稳定房价的举措。 6 月 28 日，住建部 针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委， 联合印发 关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知，决定于2018 年 7 月初至 12 月底，在北京、上海等 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动 ， 打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。 图表 9： 住建部先后四次表明决心 资料来源： 住建部网站 ， 国盛证券研究所 相应地 ， 北上广深 等 部分地区相继开启了规范房屋租赁市场建设、租售同权、多主体供给等多项试点， 这些都是地产长效机制的探索和落实 。整体而言 ， 2018 年的 地产政策延I年初，面对媒体对于部分地区房地产政策放松的误读，住建部强调将毫不动摇坚持“房住不炒”定位的决心，严格落实各项调控措施。II“两会”期间，住建部部长王蒙表示将坚持调控力度和目标不动摇，保持政策的连续性、稳定性；加大对房地产市场的监管力度。III五一前后，住建部就房地产市场调控问题先后约谈了西安、海口、成都等 12 个城市政府，强调坚持房地产调控目标不动摇。IV推出 6 项稳定房价举措，包括 加快制定实施住房发展规划、抓紧调整住房和用地供应结构、加强资金管 控 等，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不 放松。2018 年 07 月 18 日 P.9 请仔细阅读本报告末页声明 续了 整体 偏紧、差别调控的 方向。 图表 10： “房住不炒”基调 下，各地 陆续 出台地产新政 时间 地区 政策内容 2017.07.18 广州、深圳等 12个城市 发布关于在人口净流入的大中城市加快发展房屋租赁市场的通知，推进房屋租赁市场的规范化建设。 2017.08.21 北京、上海等 13个城市 发布利用集体建设用地建立租赁住房试点方案的通知。 2017.07.17 广州 发布关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知，开启租售同权试点。 2017.08.17 北京 发布关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见），开启租售同权试点 2017.09.30 北京 发布北京市共有产权住房管理暂行办法，推进共有产权房发展。 2017.10.31 北京 发布 关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见 ，计划于 2017-2021 年间供应 1000 公顷集体土地用于建立租赁用房。 2018.06.05 深圳 发布 深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿） 。 2018Q2 全国 国开行将棚改项 目 审查权限 统一到 总行。 资料来源： 新华网、人民网、选股宝等 ， 国盛证券研究所 近期 ， 媒体 称 国开行将棚改 项目 审查权限统一到 总行 （来源 为 选股宝 报道 ）。在当 前整体地产库存 不高 的情况下， 继续 实施棚改货币化安臵，可能会推高 当地 房价 。 因而预计未来棚改会降低货币化安臵比例 ， 更多转向实物化安臵 ， 这意味着 中央 不仅仅 严控一二线房价 ， 对三四线 城市 的 地产市场 也 进行 了 有意 的 限制 和 约束 。 综上所述，在“房住不炒”的基调 下，国内房地产调控政策 维持 偏紧 状态 ，强调因地制宜、精准施策，预计 很难出现下调房贷利率、放松限购等全面 放 松 ， 投资 和 投机 购房需求 将 受到抑制 。 投资 和 投机 需求受遏制，此前三轮中一线城市领涨现象 难 再现 今年 4 月 和 7 月 的两次 降准 ，虽然其在名义上是定向降准，但在降准机构上几乎覆盖了所有类型的银行 （除 县域农商行 ） ，降准效果更加接近于普降 2，这就 意味着银行用于房贷的资金量提升，从而 存在推动房价加速上行 的可能 。 在本轮降准周期中， 由于 银行可贷资金增加 ，银行对刚需购房者的授信依然 可能 在 一定程度上推动 房价上涨 。毕竟相对为企业授信，居民按揭贷款期限 更 长、 且 安全性 更 高， 因而 银行偏向于放按揭 贷款。 但在 偏紧 的 地产 政策环境下， 投资 和 投机 购房 难以借此 机会 加杠杆 ，其购房 需求 受限 ， 房价上涨 的 空间 可能 较为 有限 。在 严厉 的 限购 政策约束下， 此前三轮中一线城市房价 全面领涨的现象可能难再现 。 从环比增速来看，此前三轮降准周期中涨势最高的一线城市房价在本轮降准周期中持续处在较低位臵。 2018 年 1 季度，三线城市房价领涨，而进入 2 季度后，二线城市房价逐渐回升，这可能是部分二线城市人才引进计划及刚需型住房 需求 共同推动的结果。而从同比增速来看，本轮降准周期中一线城市房价基本处于回落状态，可见持续收紧的房地产政策有效抑制了一线城市房价的过快增长。 同时，三线城市房价同比增速也在逐渐回2不直接普降，很可能是为了避免释放出过强的货币宽松信号。 2018 年 07 月 18 日 P.10 请仔细阅读本报告末页声明 落 中 。 图表 11： 一线城市房价领涨的现象不复存在（ %） 资料来源： wind， 国盛证券研究所 图表 12： 本轮降准后，一线城市房价 （ %） 资料来源： wind， 国盛证券研究所 本轮降准周期中， 由于前一阶段 棚改货币化 和 “因城施策”去库存 等政策 的影响，三线城市购房需求大量释放，房价 显著 上涨。但随着 棚改货币化 审查权限统一到 总行 ，未来棚改项目的审批很可能放缓，货币化安臵比率 也会逐步 下降 ， 叠加房地产调控政策向三四线城市的 扩散 ，我们认为 中长期内三线城市房价的高速增长 势头 可能 难以延续 。 对于 贸易摩擦引起地产放松的猜测，我们倾向于认为， 地产 政策 经历的 是框架 型 的 大 转向 ， 因而政府 为了外部 贸易摩擦 折回老路 全面 放松地产 的可能性相对较小。 如果 贸易摩擦进一步加剧，预计政府 可能 通过 调整棚改节奏 、 加速 推进 租赁房、共有产权房 等增量 改革 来 释放 需求 。 毕竟地产全面放松与 三大攻坚战 中 的 防范化解重大风险 相悖 ，地产全面 放松会导致部分城市 房价 进一步上涨 ，推高 整体 的 杠杆率 ， 累积金融 风险。 综上所述，本轮降准周期 并未 如 前三轮一样 处 在 房地产政策的宽松时期 ，在“房住不炒”、维护房地产业健康平稳发展的政策基调下 ，未来一段时间内房地产政策很难出现 实质性的全面 放松， 虽然刚需性购房需求 仍然 会在流动性的释放下推升房价，但由于 投机性购房需求 受 遏制， 以及棚改项目的放缓，我们认为 本轮降准周期中房价将呈结构性上涨趋势，房价整体上涨幅度相对前三轮较小， 且 一线城市领涨的现象将不再出现 。 -0.6-0.4-0.200.20.40.60.8118-01 18-02 18-03 18-04 18-0570个大中城市新建商品住宅价格指数 :环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :一线城市 :环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :二线城市 :环比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :三线城市 :环比 -2-101234567818-01 18-02 18-03 18-04 18-05 18-0670个大中城市新建商品住宅价格指数 :当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :一线城市 :当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :二线城市 :当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :三线城市 :当月同比