2018年4月30大典型城市库存市场月报.pdf

1 30 大典型城市库存市场月报报告 2018 年 4月刊 2 Contents 目录 Contents 目录 . 2 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 一、 全国库存总量 全国库存稳中有降，环比下滑 3.13% . 4 二、监测城市库存走势 . 6 （一） 3月监测城市库存明细 库存余量 TOP10较上个月基本一致 . 6 （二）环比增长、下滑情况 30大典型城市， 22城环比下滑 . 7 （三）同比增长、下滑情况 23城同比下滑，杭州下滑幅度超 5成，最为剧烈 . 8 三、存销比走势 . 9 （一）全国监测城市存销比走势 30大典型城市存销比为 7.51个月，环比上涨 4%9 （二）一线监测城市存销比走 势 存销比回升至 14.94个月高位，环比大幅上涨 23.22%. 11 （三）二线监测城市存销比走势 存销比为 7.2个月，青岛下滑幅度最明显 . 13 （四）三四线监测城市存销比走势 存销比 5.43个月，去库存周期继续收窄 . 15 3 一、 报告摘要 (核心数据及观点 ) 截止 2018 年 3 月底，监测的 30 大典型 城市， 商品住宅累计库存余量较上个月下滑 3.13个百分点至 11556 万平米，同比下滑 8.93%。 4 个一线城市的 累计库存余量为 2066.1 万平米， 一线城市 库存 延续 下跌态势， 连续 16个月 低于 2500 万平米， 即将跌破 2000 万平米大关 ， 本月环比下滑 1.42%，同比下滑8.26%。 从监测的 13 个 二线城市库存量来看， 商品住宅累计库存余量为 7674 万平米，环比 下滑 2.91%， 同比 下滑 7.94%。 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 3 月末存量为 1817 万平米，环比 下滑 5.90%，同比 下滑 13.55%。 3 月份， 30 大典型城市累计存销比为 7.51 个月，环比 上涨 4 个百分点，同比下滑 3 个百分点 。一线城市存销比为 14.94 个月，已连续 15 个月处于合理区间，环比 大幅上涨23.22%，同比上扬幅度高达 37.56%；二线城市存销比为 7.2 个月，自 2016 年 4 月起，已连续 24 个月低于 8 个月的水平，且连续 19 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 5.43 个月， 13 城中有 8 城环比下滑 。 同策 研究院 总监张宏伟指出， 2016 年 11 月之后，全国商品住宅销售面积和存量面积出现“双降”，在一线和强二线城市需求受抑制的情况下，普通二线和三四线接力“加杠杆”，同时顺应中央“去库存”战略，已取得阶段性成果，楼市“去库存”战略告于段落。 从政策面来看，楼市调控政策仍然是从严执行的。 从 国家统计局发布 2018 年 1月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况 来看， 本轮楼市调整的大趋势已经确立！预计会在 2018 年的二三季度会集中发生“大幅降价”或“降价潮” 想象。 3 月全国多城 楼市成交复苏 回暖 ， 成交 迎 “小高峰”， 但 是 并不代表市场真正 变热 ， 一部分由于春节 积累的需求会在本月释放， 另外 由于 预售证 审批加速，开发商 水深火热不再纠结 售价 积极 推盘， 所以市场 变化 属正常现象，但因为调控越来越紧，增幅不计往年。 4 一、 全国库存总量 全国 库存 稳中有降， 环比下滑 3.13% 【数据】 同策研究院 数据显示 ， 截止 2018 年 3 月底，监测的 30 大典型城市，商品住宅累计库存余量较上个月下滑 3.13 个百分点至 11556 万平米，同比下滑 8.93%。 【解读】 笔者 指出， 2017 年 全国商品住宅销售面积增速持续 降低 ，从 2017 年 初的 24%，下滑至年底的 4%，调控政策效果显现， 但是受到 房企年底冲业绩影响，出现翘尾行情。 据国家 统计局数据显示， 相比 2016 年 2 月存库最高 点，到 2017 年 底， 全国 商品房 库存 去化了 1.5 亿平方米。得益于 普通二线和 三四线 城市 “ 加 杠杆 ” ， 同时 顺应 “ 供给侧 改革 ” 中提出 的 “ 去库存 ” 战略 ，全国商品 住宅 库存出现明显 下降 。 【数据】 就一线城市库存来看， 截止 2018 年 3 月 底 ， 4 个一线城市的累计库存余量为2066.1 万平米，一线城市库存延续下跌态势，连续 16 个月低于 2500 万平米，即将跌破2000 万平米大关，本月环比下滑 1.42%，同比下滑 8.26%。 从监测的 13 个二线城市库存量来看，商品住宅累计库存余量为 7674 万平米，环比下滑 2.91%，同比下滑 7.94%。 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 3 月末存量为 1817 万平米，环比下滑 5.90%，同比下滑 13.55%。 3 月 监测城市库存余量 TOP10 城市中， 青岛、 天津、武汉 以 1135.91 万平米、 1095.57平米、 1091.21 万平米的存量 再次 居监测城市的前三位。 从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中， 有 22 城市环比 下滑 ，较上个月 减少 2 个 ， 芜湖 下滑幅度最大，为 23.79%。 四个 一线城市 除了 北京 小幅上扬外，均呈下行趋势 ， 北上广深 存量 分别 为 623.99 万平米、 453.65 万平米 、 723.47 平米和 264.99 万平米，其中 上海 下滑 幅度最大，为 5.36%。 【解读】 笔者 指出 ， 本月全国 库存 稳步 下滑， 三月为 一季度收官月， 房企 在 1 月 重启 调整 目标， 2 月 春节影响 成交 低迷 后 ， 3 月全力 冲刺积极跑量， 供应 成交 双双 U 形 回升， 但 一线二线城市依然处于 供小于求 的 状态。 由于 受到 限价影响， 一线 及强二线城市房企大量可售5 货值积压无法 正常 释放，但在房企兑付 潮 、融资困难、 资金周转 困难等压力下， 已经 出现 很多 中高端楼盘 主动适应 政府指导价， 加快 领取预售证 ，推盘价格 极具吸引力， 从而很多 购房者 积极 入市 。 但从 环比 情况来看， 普通 二线和三四线 城市 依然是楼市去库存的主力， 受到 棚改制度和 去库存 下沉到县城的影响，三四线去 库存 效果最为显著。 从房企投资开发来看， 全国房地产投资开发增速放缓，大多数城市的限购限价政策短期内不会放开，而投资增速放缓直接表现就是企业会放缓开发手里的土地。 因此，笔者 预计 2018 年入市项目将会减少，市场存量不会大幅上升 。 根据同策咨询研究部的研究，对于商品住宅市场，当存销比小于 8 个月时，房价存在上涨压力；当存销比接近 8 个月时，房价有上涨倾向；当存销比在 8 - 15 个月时，房价处于合理区间；当存销比接近 15 个月时， 房价有下跌倾向；当存销比大于 15 个月时，房价面临下跌压力。 截止 2018 年 3 月底， 30 大典型城市累计存销比为 7.51 个月 ，环比 上涨 4 个百分点，同比 下滑 3 个百分点 。一线城市存销比为 14.94 个月，已连续 15 个 月处于合理区间，环比大幅上涨 23.22%，同比上扬幅度高达 37.56%；二线城市存销比为 7.2 个月，自 2016年 4 月起，已连续 24 个月低于 8 个月的水平，且连续 19 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 5.43 个月， 13 城中有 8 城环比下滑 。 图： 全国监测城市 累计库存走势 0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.00一线 4城合计 二线 13城市合计 三四线 13城市合计 全国 30城市合计万平米6 二、监测城市库存走势 （一） 3 月 监测城市库存 明细 库存余量 TOP10 较上个月基本 一致 【数据】 3 月监测城市库存余量 TOP10 城市中，天津 、 青岛 、武汉以 1135.91 万平米、1095.57 平米、 1091.21 万平米的存量再次居监测城市的前三位。从各城市存量较 上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中，有 22 城市环比下滑，较上个月减少 2 个，芜湖下滑幅度最大，为 23.79%。 一线城市中除了深圳外，广州、 北京 、 上海 均再次挤入存量 TOP10 榜单，分列第 六 、 七 、 十 位，存量分别为 723.47 万平米 、 623.99 万平米、 453.65 万平米。 【解读】 笔者指出， 本月库存 TOP10 较上个月排名基本一致，除了 天津存量 首超青岛位列 第一， 徐州、西安互换第八、九名，其余名次无变化。 3 月存量排名前十的城市中 ， 武汉 、北京、 西安 存量继续上涨， 其余 7 城环比 持平或者下降 。 从存销比看， 仅有 青岛、广州、武汉 、 上海存销比处于合理区间，北京、天津存销比超过 16 个月以后，房价面临下行压力，其余城市存销比低于 8 个月以下，重庆、西安 4 个月内库存将消耗完，面临 “ 房荒 ” 的局面。 图： 2018 年 3月存量居 前城市排名 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00青岛 天津 武汉 长沙 重庆 广州 北京 徐州 西安 上海万平米7 图： 2018 年 3月监测城市存量排名 （二）环比增长、下滑情况 30大典型城市， 22城 环比 下滑 【数据】 从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中，有 22 城市环 比下滑，较上个月减少 2 个，芜湖下滑幅度最大，为 23.79%。四个一线城市除了北京小幅上扬外，均呈下行趋势，北上广深存量分别为 623.99 万平米、 453.65 万平米、 723.47 平米和264.99 万平米，其中上海下滑幅度最大，为 5.36%。 【解读】 笔者 指出， 截止 3 月 底， 30 大典型城市中存 量的环比 下滑 城市 数量大于 上扬城市， 主要 由于 3 月 楼市复苏明显， 多城楼市 成交大幅上升， 出现供不应求 的情况。 而 芜湖主要由于 供应骤 缩影响 ，缩水 85%，而成交表现 平平。 3 月 ， 楼市从严政策又添 几城 ， 武汉 、长沙、深圳、 杭州 等相继发布 调控 政策 ，主要表现为 摇号卖房、加码限售限购 以降 杠杆 等，楼市 调控继续收紧并且短期内不会 放松 ，而热点楼市 基本面 已经改变， 随着政策 持续深化，楼市 表现企稳， 一季度 下来，房企表现并没有 实际 回暖， 为了 完成 重启 后的目标，后面三季度 房企 需要加大马力， 以价换量保证 现金流， 预计 2018 年 二三季度将出现 大面积 的 “ 降价潮 ” 。 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00天津青岛武汉长沙重庆广州北京西安徐州上海成都苏州南京南昌深圳常州杭州莆田厦门东营福州湛江九江焦作芜湖舟山太仓南平常熟三明万平米8 图： 2018 年 3月商品住宅存量环比增 幅居前、后各 10 城市排名 （三）同比增长、下滑情况 23 城 同 比下滑， 杭州 下滑幅度 超 5 成 ，最为剧烈 【数据】 同策 研究院 数据显示，截 止 3 月 底 ， 30 大典型城市 ， 有 23 个城 市 商品住宅库存量 均 同比 下滑 ， 同比降幅从 1.27%到 53.21%不等， 其中， 杭州 下滑幅度最大，为 53.21%。 【解读】 笔者 指出 ， 从全国库存走势来看，呈现持续下滑态势，是楼市 去库存 进入 良好阶段的正常表现，但从速度来看，明显趋缓， 主要原因， 一线和热点二线城市在交易冻结的楼市下，库存会慢慢的上来，而从三四线城市来看， 尤其是中东部的三四线城市来看：一线城市周边的三四城市出台楼市调控政策较早，市场已经伴随周边一线城市回调已经进入调整期；非一线城市周边的三四线城市大部分已经经历了楼市热销的高峰期，甚至大部分城市已经出现阶段性楼市需求透支，市场有可能因为过去一年左右的透支而在 2018 年年中之后进入调整期。 2018 年，没有完成 “ 去库存 ” 目标的三四线城市将继续努力，要加强房地产市场分类调控，因城施策去库存。 8.25%5.76%3.41%1.20%1.12%0.95%0.74%0.22%-0.13%-0.28%-5.57%-6.58%-6.85%-8.43%-10.34%-10.83%-11.44%-12.33%-20.35%-23.79%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%常熟 常州 南平 北京 南京 莆田 厦门 三明 成都 长沙 焦作 杭州 青岛 重庆 太仓 舟山 湛江 东营 九江 芜湖9 图： 2018 年 3月商品住宅存量同比 增幅居前、后各 10 城市排名 三、存销比走势 （一）全国监测城市存销比走势 30大典 型 城 市存 销比为 7.51个月，环比上涨 4% 【数据】 同策 研究院 数据显示， 截止 2018 年 3 月底， 30 大典型城市累计存销比为 7.51个月，环比上涨 4 个百分点，同比下滑 3 个百分点。一线城市存销比为 14.94 个月，已连续15 个月处于合理区间，环比大幅上涨 23.22%，同比上扬幅度高达 37.56%；二线城市存销比为 7.2 个月，自 2016 年 4 月起，已连续 24 个月低于 8 个月的水平，且连续 19 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 5.43 个月， 13 城中有 8 城环比下滑。 从监测的具体城市来看， 存 销比 最高的前三 位城市为 北京、 厦门、天津 ，存销比分别为29.5 个月、 29.47 个月和 21.65 个月， 除北京外， 上海、深圳、广州本月存销比分 别为 11.41个月、 14.12 个月和 12.35 个月，均处于合理区间 。 【解读】 笔者 指出， 30 个城市中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为 14.94 个月、 7.2 个月、 5.43 个月，一线城市在楼市严控下很难突围，楼市成交在 3 月份环比上月大48.21%28.94%18.98%15.11%8.33%6.85%4.08%-1.27%-2.23%-2.92%-24.94%-27.14%-27.17%-28.25%-29.58%-31.26%-37.42%-43.24%-46.27%-53.21%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%武汉 天津 广州 南昌 厦门 徐州 南京 焦作 长沙 南平 三明 上海 东营 深圳 成都 舟山 芜湖 常熟 西安 杭州10 幅提升，但剔除春节影响因素，近 2 年数据监控中， 3 月成交量依然处于自 2017 年 2 月以来的最低值，楼市“小阳春”并不明显。强二线城市政策逐渐与一线城市趋同， 存销比自 2018年以来呈上升态势，去库存效果最好的是三四线城市，存销比稳步下滑。 未来 3 年中国楼市仍然有结构性的机会 ， 2018 年 三四线城市机会更大。 从市场 波动周期来看， 同策 研究院认为， 2018 年 三四线城市在轮动作用下，一些三四线城市在去年下半年甚至临近年尾才热起来，惯性使然，市场还会持续活跃。 另外， 从政策上也可见端倪， 去库存工作将继续下沉， 去年底的全国住房城乡建设工作会议要求，库存较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。在今年省级地方两会上，甘肃、青海、辽宁等多省继续强化“去库存”，把去库存的重点转向三四线城市和县城。 一线 城市和热点二线城市仍在 “ 去杠杆 ” 进程 ，而普通二线 及 三四线城市将 进入 “ 加杠杆 ” 尾声 阶段， 因此 也意味着没有完成“ 去库存 ” 目标 的三四线城市将持续努力 。而随着 政策调控持续收紧， 2018 年 两三季度 三四线 城市也将进入深度调整期， 这 波进程结束 。 图： 全国监测城市累 计存销比月度走势 7.75 6.89 6.00 6.14 6.50 7.04 7.90 7.89 7.62 7.09 6.76 7.22 7.51 0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00月