20240122_国联证券_房地产行业：从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力_21页.pdf

1 行业报告行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 从 美日 对比 看中 国都 市圈 产业 和人 口聚 集潜 力 人 口产业高 度聚集，美国 大都市 圈核心城 市房价 体现城 市发展 美国三大都市圈（纽约、洛杉 矶、芝加哥）人口和产业密集 集中。占全国不足 2%的土地上聚集了约 15%的人口和 GDP。这些区域的核心城市，比如 国际金融中心如纽约，历史上看房价租金持续上涨。反映了人口和产业集中对房价的影响，尤其在土地资源有限的核心区域，房价向上潜力明显。近年，美国 都市圈的GDP 占 全国比例略有下降，但它们依然是美国经济的关键支撑，其房地产市场展现出 稀缺性。人 口产业聚 集，日 本大都 市圈房 价极差大，核心 城市房 价高 日本东京和大阪都市圈人口和产业 高度集中。2022 年，两大 都市圈的总人口为 6,827.1万人，占全国人口的 54.64%。2019 年，两大都市圈的 GDP 总量 为 348.72 万亿日元，占全国总量的 60.04%。核心城市，尤其是东京，房价远高于其他区域，都市圈内房价呈现从核心到外围逐步下降的趋势。人口密度在核心城市最高，近年来 也有一定程度的人口外溢。区域的 GDP 贡献和产业 聚集度 高，是 核心区域房价稳步上涨，超越全国平均水平的重要原因。存 在持续聚 集潜力，中国 大都市 圈核心城 市 未来 发展潜 力大 2022 年四大都市 圈（京津冀、上海、珠三角和成渝）的总人口占全国 24.52%，GDP 总额占全国 33.82%，土地面积仅 占 5.50%。与美国和日本相比，中国都市圈的人口密度和产业聚集度仍有很大的提升空 间。目前，中国都市圈的人口 密度为 656.21 人/平方公里，远低于美国的 1652.60 人/平方公里和日本的 947.96 人/平方公里。随着人口和产业的进一步集中，中国都市圈尤其是核心城市的 不动产具有 长期价值。在全球化和城市化进程中，中国都市圈作为国家经济发展的引擎，有望继续吸引人口和产业，推动房地产市场的平稳健康 发展。城 市发展与 房价格 局，市 心和高 新区域房 价较高 全球主要都市圈的房价分布呈现出 特点：城市中心和高新技术区域的房价普遍较高。这一现象在美国的纽约、日本的东京以及中国的北京、上海等城市均有体现。这些地区因其地理位置优越、商业活动密集和交通便利，成为房地产市场中最具吸引力的区域。同时，这些城市的房价还呈现出从中心向外辐射的特点，即离市心和高新区越远，房价通常越低。市郊和远郊区域虽然提供了更加实惠的住房选择，但通常意味着居住者需要在通勤时间和生活质量上做出一定的妥协。产 业转移和 人口流 失，汽 车之城 底特律衰 退 的反 思 20 世纪 60 年代底特律的工业 繁荣带来了房地产的快速发展，但随着去工业化、社会 关系紧张和经济衰退，城市开始面临人口流失和 楼市萎缩。1967 年文化分裂带来的社会紧张对城市稳定和房产价值产生了破坏性影响。70 年代，全 球化和制造业外迁加剧了经济衰退，从而进一步影响了房地产市场。次贷危机和市政破产也使情况进一步恶化。尽管底特律正在通过吸引新企业和改善基础设施努力复苏，但人口减少、GDP 增长缓慢以及房价上涨有限，都反映出这座城市在经济转型和市场振兴上所面临的挑战。投 资建议 核心都市圈是 大部分经济体的经济中心，都市圈的聚集力和增长潜力，直接影响经济体的发展空间。目前国内房地产市场处于温和复苏阶段，宽松政策下供给 和需求逐渐恢复，核心城市的人口和产业聚集 仍有空间，未来发展潜力十足。我们建议重点关注资金实力较强、在核心城市土地储备质高量大的优质龙头国央企。此外，此外二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。风 险提示：（1）房地产市场 超 预期 下行风险;（2)金融市场 波动风险；（3）经济复苏不及预期 证券研 究报 告 2024 年01 月 22 日 投 资建议：强于大市（维持）上 次建议：强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：联系人：姜好幸 邮箱：相关报告 1、房地产：销售环比 改善，投 资端表 现较弱 2024.01.21 2、房 地 产：美 国 房 地 产 市 场：二 手 房 市 场 2024.01.07。-40%-23%-7%10%2023/1 2023/5 2023/9 2024/1房地产 沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告行业专题 研究 正文目 录 1.美国大都市圈人口产 业高 度聚集.4 1.1 存在一 定人 口外 溢趋 势，核心城 市人 口密 度仍 然领 先.5 1.2 美国大 都市 圈 GDP 占 比略 有下降.6 1.3 美国核 心城 市房 价跑 赢全 国.6 2.人口产业聚集，日本 都市 圈房价极差大.7 2.1 日本都 市圈 核心 城市 吸引 力强劲.8 2.2 都市圈 产业 高度 聚集.9 2.3 核心区 域房 价有 显著 优势.10 3.中国都市圈人口产业 聚集 空间大.11 3.1 都市圈 内部 人口 密度 梯度 较小.12 3.2 都市圈 产业 持续 增长.14 3.3 核心区 域房 价涨 幅较 大.15 4.城市发展与房价格局.16 4.1 市中心 房产 均价 显著 高.17 4.2 高 新区 域的 房价 由产 业聚集 驱动.18 5.产业转移和人口流失，汽 车之城底特律的衰退.18 5.1 底特律 人口 增长 放缓 下降，GDP 增长 水平 较低.19 5.2 底特律 危机 时期 房价 降幅 大，调 整恢 复速 度慢.19 6.投资建议:核心城市仍有 发 展潜力.20 7.风险提示.20 图表目 录 图表 1：美国三大都市圈 不到全国 2%的土地拥有近 全国 15%的人口和 GDP.4 图表 2：2010-2022 年美国核心城市人口密度 远超 中心和外围地区.5 图表 3：近年美国都市圈 核心区域人口外溢，外围 区域人口密度不断上 涨.6 图表 4：都市圈GDP 占总 GDP 比下降.6 图表 5：都市圈各区域 GDP 基本维持稳定.6 图表 6：美国核心区域房 价跑赢全国.7 图表 7：美国都市圈内房 价梯度差小，核心城 市上 涨幅度更大.7 图表 8：日本两大都市圈 占比 1/5 的土地拥有过半 的人口和 GDP.8 图表 9：2010-2022 年日本核心城市人口密度 远超 中心和外围地区.9 图表 10：近年日本都市 圈人口存在一定外溢 趋势，但核心区域吸引力 仍然 旺盛.9 图表 11：日本都市圈产 业不断向核心区域聚 集.10 图表 12：日本核心区域 GDP 上涨，中外围维持稳定.10 图表 13：都市圈房价由 内至外呈现阶梯性.10 图表 14：核心区及中心 区域房价存在不同幅 度上 涨.11 图表 15：中国人口和产 业聚集度仍有进一步 提升 空间.12 图表 16：2010-2022 年中 国核心城市人口密度 与中 心外围相差较小.13 图表 17：都市圈人口密 度不断提升，核心人 口增 速高于全国.13 图表 18：中国四大都市 圈 GDP 均呈增长态势.14 图表 19：大上海都市圈 梯度间产业差距大.14 图表 20：成渝都市圈梯 度间产业差距极大.14 图表 21：北上深房价远 高于其他城市，成渝 都市 圈发展潜力大.15 图表 22：核心城市房价 上涨明显.16 图表 23：美日中都市圈 核心城市房价基本由 内至 外递减.17 图表 24：市心房产均价 较高，大多均价市内 排名 第 1.17 图表 25：高新区豪宅较 多，大部分最高价大 于市 心.18 图表 26：底特律从 20 世纪 60 年代以来一直面临着 诸多困难的挑战.19 1ZAZwPmRsRmNqOoNnQsNmNbRcMaQmOpPpNrNlOnNrQiNsQsR6MoOxPuOmPtMuOnOzR请务必阅读报告末页的重要声明 3 行业报告行业专题 研究 图表 27：90 年代末以来 底特律人口增长整体 下降.19 图表 28：底特律GDP 增 长水平较低.19 图表 29：90 年代以来底 特律房价整体上涨幅 度小.20 图表 30：底特律房价呈 现周期性，基本不存 在上 涨.20 请务必阅读报告末页的重要声明 4 行业报告行业专题 研究 1.美国大 都市圈 人口产业高 度聚集 纽 约 都 市圈 坐 落于 美 国东海 岸 地 区，芝 加哥 都 市圈位 于 美 国五 大 湖附 近 的中部地区，洛 杉矶 大都 市圈 坐 落于美 国西 海岸 地区。三 大都市 圈包 含了 布朗 克斯 县、金斯县、纽 约县、皇 后区、里 士满县、洛 杉矶 县、库克 县等 39 县。2022 年，三 大都 市圈 总人 口为 4,467.94 万人，占 全 国的 13.41%。2022 年三 大都市 圈GDP 总额 为 37,923.76 亿 美元，占全 国的14.91%。其 土地 面积 为 133,350.52平方公 里，仅占 全国 的 1.46%。美 国人 口和 产业 聚集，不 到 2%的土 地占 据近 15%的人口和GDP。此外，美国 都市 圈内的 房价 梯度 差异 相对 较小，以纽 约都 市圈 为例，2023年 11 月 美国 以县 为单 位 的典型 房价 大多 位 于 60-100 万 美元 每套 的区 间（427.74-712.90 万 人民 币/套，1 USD=7.1289787 CNY）。1 纽约、芝 加哥 和洛 杉矶 这 三大都 市圈 的人 口和 经济 集中现 象，从 城市 发展 和 经济分布的 角度 来看，具 有重 要 意义。首先，这 些地 区虽 然 在国土 面积 上只 占很 小的 比例，但在经 济和 人口 上占 据重 要地位，反映 了美 国城 市 化和产 业聚 集的 趋势。这 些都市 圈作为经 济、文 化和 科技 的 中心，不 仅为 国家 经济 贡 献巨大，还吸 引着 大量 的 人才和 资源。其次，这 些区 域内 房价 的相对 稳定 和梯 度差 异较 小，说明 了房 地产 市场 的 成熟和稳定，同 时也 反映 了这 些 地区的 生活 成本 和生 活质 量。总的 来说，这 些都 市圈 在美国的经济 和社 会结 构中 扮演 着举足 轻重 的角 色。图表1：美 国 三 大都 市 圈不 到 全国 2%的土 地 拥有 近 全国 15%的人 口 和 GDP 都市圈 内部结构 2022 人口规模 万人 占总人口比 2022 GDP 亿美元 占总GDP 比 土地面积平方公里 占总面积比 2023.11 典型房价 万美元/套 纽约 都市圈 核心区域：布朗 克斯县、金斯 县、纽约县、皇 后区、里士满 县 837.70 2.51%10,527.78 4.14%1,214.38 0.01%112/82/43/67/65 中心区域：西切 斯特县、纳苏 县、哈德逊县、埃塞克 斯县、贝根县、联 合县、帕萨 伊克县 515.12 1.55%4410.65 1.73%8,904.39 0.10%74/72/57/57/65/54/5 外围区域：萨福 克县、奥兰治 县、莫里斯县、萨默塞 特县、皮克县、密 德塞克斯县、普特 南县、洛克兰 县 414.85 1.24%3,209.12 1.26%14,434.03 0.16%61/41/60/58/27/49/49/65 洛杉矶 都市圈 核心区域：洛杉 矶县 972.11 2.92%7,900.16 3.11%10,515.36 0.11%84 中心区域：橙县、文图 拉县 398.38 1.20%3,231.3 1.27%7,236.43 0.08%106/83 外围区域：圣贝 纳迪诺 县、河 滨县 466.76 1.40%1,958.08 0.77%70,629.03 0.77%52/58 芝加哥 都市圈 核心区域：库克 县 510.93 1.53%4,175.65 1.64%2,444.95 0.03%29 中心区域：杜佩 奇县、湖县、威尔县、凯恩 县、麦 克亨利 县 315.27 0.95%2,362.19 0.93%7,733.71 0.08%37/33/32/32/30 1 Zillow 住房典 型价值 是 衡量特 定 地区和住 房类型 的典型 房屋价 值和 市场变化 的指标，它 反映了 房价35%至65%范围内房 屋的典 型价值。请务必阅读报告末页的重要声明 5 行业报告行业专题 研究 外围区域：肯多 尔县、格朗迪 县、德卡尔布县、卡尔 霍恩县、克林 顿县、杰斐逊县、麦迪 逊县、圣克莱 尔县 36.82 0.11%148.83 0.06%10,238.24 0.11%34/28/25/15/19/10 总计 39 县 4,467.94 13.41%37,923.76 14.91%133,350.52 1.46%/资料来 源：总统 办公 厅，美国 人口 普 查局，美国 经济 普查 局，国联 证券 研 究所 1.1 存 在一 定人口 外溢 趋势，核心 城市人 口密 度仍然 领先 通 过 计 算都 市 圈人 口 数量总 额 除 以土 地 面积 总 额得到 美 国 都市 圈 各区 域 的人口密度。美国人口 密 度结 构均 呈 从核 心 区域 中心 区域 外围 区域 的阶 梯下 降 特征。其中，核 心城 市的 人 口密度 在 1,600 人/平方 公 里 以上，中 心地 区人 口密 度 约为于 500 人/平 方公 里，外 围地区 人口 密度 则低 于 100 人/平方 公里。核 心区 域 人口密度为外 围区 域 的16 倍左 右，人口 高度 聚集 于核 心区 域。具有高 人口 密度 的核 心城 市是经 济、文 化和 教育 的 中心，提 供丰 富的 就业 机 会和生活方 式选 择，吸 引了 大 量的居 民和 资源。这些 区 域通常 配备 完善 的基 础设 施，促进了 社 会经 济 活动 的 高效 进行。这种 人 口分 布 模式 对城 市 规划 和 发展 提 出了 挑战 和 机遇。高密 度地 区需 要有 效 的交通 系统、绿地 和公 共 服务，以 维持 居住 环境 的 质量和 可持续性。同时，对中 心和 外 围地区 的发 展策 略也 需考 虑到平 衡人 口分 布和 促进 区域均衡发展。图表2：2010-2022 年美 国 核心 城 市人 口 密 度远 超 中心 和 外围 地区 资料来 源：美国 人口 普查 局，国联 证 券研究 所 美国都 市圈 主 要的 核 心区域 出 现 过人 口 激增 随 后 下降 情 况，这 表 明居 民 和企业部分逐 渐迁 移到 成本 更低、空 间更 宽敞 的中 心和 外 围地区。这种 迁移 趋势 通 常与核 心区域的 产业 过度 集中、住 房成本 上升 和 居 民的 生活 质量追求 等 因素 有关。随 着核心 区域的经 济活 动和 人口 密度 达到一 定阈 值，其 自然 和 社会资 源的 承载 力开 始受 限，进而促 使 人口 向 外围 地 区转 移。这 样的 人 口外 溢 现象 通常 伴 随着 区 域合 作 的加 强和 城 市边界的 模糊 化。0200400600800100012001400160018002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022美国2010-2022年 都市 圈 人口 密 度 阶梯（人/平 方 公里）请务必阅读报告末页的重要声明 6 行业报告行业专题 研究 图表3：近 年 美 国都 市 圈核 心 区域 人口 外 溢，外 围 区域 人 口密 度不 断 上 涨 资料来 源：美国 人口 普查 局，国联 证 券研究 所 1.2 美 国大 都市圈 GDP 占 比略 有下 降 近年来，美国 都市 圈的GDP 总额 较稳 定，部 分反 映了 成熟经 济体 的特 征。然而，尽管都 市圈 的 GDP 保 持稳 定，其 在全 国 GDP 中 的占 比 略有 下降。这 一现 象可 能与几个因素 有关：首先 是产 业 和人口 聚集 达到 了一定 阈 值，限制 了进 一步 增长 的 可能性；其次，随 着技 术的 发展 和 经济活 动的 地理 分散，产 业开始 向非 都市 地区 外溢，推 动了这些地 区的 经济 增长；此 外，随着 人口 流动 和远 程 工作的 兴起，人们 越来 越 倾向于 在成本较 低、生 活质 量更 高 的地区 生活 和工 作。这 些 因素共 同作 用，导 致都 市 圈在全 国经济中 的 结 构有 所变 化，但 其仍 然是 国家 经济 的重 要支柱。图表4：都市圈GDP 占总GDP 比下 降 图表5：都 市 圈 各区 域 GDP 基 本 维持稳 定 资料来 源：美国 经济 普查 局，国联 证 券研究 所 资料来 源：美国 经济 普查 局，国联 证 券研究 所 1.3 美 国核 心城市 房价 跑赢全 国 美 国 都 市圈 近 年来 的 房价整 体 呈 现上 升 趋势，反映了 经 济 发展 和 房地 产 市场的整体状 况。尽 管各 区域 存 在差异，但大 体上 呈现 相 似的发 展模 式。尤 其是 在 核心城 市如纽约，作为 国际 金融 中 心，经济 活力 吸引 了国 内 外投资 者，推 动了 房地 产 市场的 增长。到 2023 年 11 月，Zillow 公布 的 纽 约的 典型 房 价 达到 了约 112.06 万美 元 每套。在都市 圈的 中心 和外 围区 域，房价 走势 大致 相似，经 历了次 贷危 机时 期的 下跌 后逐步回升。160016201640166016801700核 心 区 域人 口 密度（人/平 方公 里）485490495500505510515520525中 心 区 域人 口 密度（人/平 方公 里）86889092949698外 围 区 域人 口 密度（人/平 方公 里）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2019 2020 2021 2022美国2019-2022年 都市 圈GDP 占总GDP 比 0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.002019 2020 2021 2022美国2019-2022年 都市 圈 梯度GDP总额（亿 美 元）请务必阅读报告末页的重要声明 7 行业报告行业专题 研究 图表6：美 国 核 心区 域 房价 跑 赢全 国 资料来 源：Zillow，国联 证券 研究 所 在美国 的都 市圈 内，房 价 梯度差 异相 对较 小，显 示 出整体 上的 稳定 性和 一致 性。然而，在 这种 相对 均衡 的 格局中，核心 城市 如纽 约、旧金山 和芝 加哥 的房 价上 涨幅度往往比 其它 区域 更大。观 察核心、中心 和外 围具 有 代表性 的县，核心 洛杉 矶 县的房 价一开始 与外 围萨 福克 县房 价齐平，中心 西切 斯特 县 房价领 先，但 随着 都市 圈 的发展，人口和 产业 向核 心聚 集，洛杉矶 县房 价涨 幅快，逐 渐超过 了中 心和 外围 代表 县，并保持领先。图表7：美 国 都 市圈 内 房价 梯 度差 小，核 心 城市 上 涨幅 度 更大 资料来 源：Zillow，国联 证券 研究 所 2.人口产 业聚集，日本都市 圈房价极差大 东京都 市圈 位于 日本 本州 岛东部，涵盖 了东 京郡、琦玉县、千叶 县、神奈 川 县、茨城县、栃木 县、群马 县、山梨县 和静 冈县 共 9 个区 域。大阪 都市 圈位 于日 本 本州岛西部，覆盖 了京 都府、大 阪府、奈良 县、和歌 山县、滋贺 县和 兵库 县 共 6 个 区域。2022 年，两大 都市 圈的 总 人口 为 6,827.1 万人，占全 国人口 的 54.64%。2019 年，020000040000060000080000010000001200000140000016000002000/1/12001/1/12002/1/12003/1/12004/1/12005/1/12006/1/12007/1/12008/1/12009/1/12010/1/12011/1/12012/1/12013/1/12014/1/12015/1/12016/1/12017/1/12018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/12000-2023 年美国都市圈核心区域 典型房价（美元/套）0200000400000600000800000100000012000002000/1/12001/1/12002/1/12003/1/12004/1/12005/1/12006/1/12007/1/12008/1/12009/1/12010/1/12011/1/12012/1/12013/1/12014/1/12015/1/12016/1/12017/1/12018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/12000-2023 年美国都市圈中心区域 典型房价（美元/套）01000002000003000004000005000006000007000002000/1/12001/1/12002/1/12003/1/12004/1/12005/1/12006/1/12007/1/12008/1/12009/1/12010/1/12011/1/12012/1/12013/1/12014/1/12015/1/12016/1/12017/1/12018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/12000-2023 年美国都市圈外围区域 典型房价（美元/套）01000002000003000004000005000006000007000008000009000002000/1/12000/9/12001/5/12002/1/12002/9/12003/5/12004/1/12004/9/12005/5/12006/1/12006/9/12007/5/12008/1/12008/9/12009/5/12010/1/12010/9/12011/5/12012/1/12012/9/12013/5/12014/1/12014/9/12015/5/12016/1/12016/9/12017/5/12018/1/12018/9/12019/5/12020/1/12020/9/12021/5/12022/1/12022/9/12023/5/12000-2023年 美 国 都市 圈 梯度 代 表 城市 典 型房 价（美 元/套）请务必阅读报告末页的重要声明 8 行业报告行业专题 研究 两大都 市圈 的 GDP 总 量为 348.72 万亿 日元，占 全国 总量的 60.04%。其土 地面 积为72,026.31 平方 公里，占全 国总面 积 的19.04%。日 本 人口和 产业 高度 聚集，两 大都市圈不到 全 国1/5 的土 地拥 有过半 的人 口 和 GDP。此外，核 心城 市对 人口 和产 业 的强大吸 引 力 也 使 得 它 们 拥 有 较 高 的 房 价，2022 年 东 京 房 产 均 价 为 91.13 万日元/平米（44,785.93 元/平米，1 JPY=0.0491451 CNY），并 且房价 由核 心向 外围 逐步 下降。两大都 市圈 占据 全国 一小 部分土 地面 积，却 拥有 超 过一半 的人 口 和 GDP。这种 集中趋势 表明，两大 都市 圈 成为了 人口 和经 济活 动的 主要聚 集地，同时 也是 社 会、文化和 技 术创 新 的中 心。核 心城 市 东京 和 大阪 的 高房 价反 映 了这 些 地区 的 高生 活成 本 和土地稀 缺性。房价 从核 心 区域向 外围 逐步 下降 的趋 势，也揭 示了 城市 内部 的 经济和 社会结构 差异。人口 和产 业 的聚集 也反 映了 日本 区域 发展的 不平 衡性。其他 地 区相比 之下可能 面临 人口 减少 和经 济活动 减缓 的挑 战。图表8：日 本 两 大都 市 圈占比1/5 的土 地 拥 有过 半 的人 口 和 GDP 都市圈 内部结构 2022 人口规模 万人 占 总人口比 2019 GDP 万亿日 元 占 总 GDP比 土地面积 平方公里 占总面积比 2022 房价 平均数 万日元/平米 东京 都市圈 核心区域：东京 都 1,403.8 11.24%115.68 19.91%2,193.79 0.58%91.13 中心区域：神奈 川县、千叶县、埼玉 县 2,283.5 18.28%90.13 15.52%11,370.81 3.00%41.41/21.84/28.91 外围区域：茨城 县、栃 木县、群马 县、山 梨县、静冈县 1,104.6 8.84%54.09 9.31%31,110.22 8.23%8.96/8.06 7.44/6.56/13.05 大阪 都市圈 核心区域：大阪 府 878.2 7.03%41.19 7.09%1,905.34 0.50%34.56 中心区域：京都 府、兵 库县 795.2 3.96%33.04 5.69%13,013.15 3.44%32.90/26.95 外围区域：滋贺 县、奈 良县、和歌 山县 361.8 2.90%14.59 2.51%12,433.00 3.29%13.27/12.31/6.91 总计 1 都2 府12 县 6,827.1 54.64%348.72 60.04%72,026.31 19.04%/资料来 源：国土 交通 省，日本 统计 局，国联 证券 研究 所 2.1 日 本都 市圈核 心城 市吸引 力强 劲 日 本 人 口密 度 结构 均呈 从核 心 区域 中心 区域 外围区域 的 阶梯 下降 特征，其中核 心城 市的 人口 密度 在5,000 人/平 方公 里以上，中心 地区 人口 密度 徘徊 于1,200人/平 方公 里，外围 地区 人 口密度 则低 于 400 人/平 方公里。核 心区 域人 口密 度是外围区域 的10 倍 以上，人 口 高度聚 集于 核心 区域。高人口 密度 的核 心城 市，如东京 和大 阪，展 现了 日 本高度 城市 化的 程度。这 些地区作为 经济、政治 和文 化 的中心，提供 了丰 富的 就 业机会 和高 质量 的生 活服 务，吸引了大量 人口 迁入。人口 密 度的差 异也 暴露 了地 区发 展的不 平衡。核心 区域 的 发展迅 速，而 外 围地 区 可能 面 临人 口减 少 和经 济 发展 缓 慢的 问题。这种 不 均衡 对 于区 域政 策 制定和资 源分 配提 出了 挑战。面 对人 口高 度集 中的 挑 战，有效 的城 市规 划和 基 础设施 建请务必阅读报告末页的重要声明 9 行业报告行业专题 研究 设至关 重要。如何 在保 障 经济发 展的 同时，提高 居 民的生 活质 量和 环境 可持 续性，是日本城 市化 进程 中需 要考 虑的重 要问 题。图表9：2010-2022 年日本 核心 城 市人 口 密 度远 超 中心 和 外围 地区 资料来 源：日本 统计 局，国联 证券 研 究所 在日本 都市 圈，人口 密度 的变化 趋势 显示 核心 区域 在经历 显著 增长 后趋 于稳 定，尽管存 在一 定程 度的 下降。中心 区域 的人 口密 度 在 2021 年和 2022 年有 所减 少，而外围区 域的 下降 速率 减缓。核 心城 市区 域，如东 京，由于土 地有 限和 生活 成本 高昂，人口增 长趋 于饱 和甚 至下 降。这些 区域 对新 居民 的 吸引力 减弱，因而 人口 增 长放缓。此外，日 本面 临着 人口 老 龄化的 挑战。年轻 一代 可 能迁往 核心 或中 心区 域寻 求工作 和教育机 会，而老 年人 口可 能选择 留在 或搬 迁至 都市 圈之外 以寻 求更 为宁 静的 生活。图表10：近年日本 都 市 圈人 口 存在 一定 外 溢 趋势，但核 心 区域 吸引 力 仍 然旺 盛 资料来 源：日本 统计 局，国联 证券 研 究所 2.2 都 市圈 产业高 度聚 集 观察产 业聚 集度 和地 区贡 献的变 化趋 势，日本 的核 心区域 对 GDP 的贡 献最 高，外围地区 相对较 低。2在日本，中心 区域的 产业聚集 度与核心 区域相 近，与外 围地区的差距 有扩 大的 趋势，这 主要与 日本 的土 地面 积和 产业结 构有 关。日 本的 国 土面积 较 2 由于统 计局数 据披露 的局限 性，目前日本 最新的 区域生 产总值 数据 仅更新 至 2019 年，故 2019 年为 最 新统计口径。此 外，产 业聚集 度以区 域GDP 总 额除以 区域土 地面积 计算，单 位为亿日 元/平方公 里）01000200030004000500060002010 2015 2020 2021 2022日本2010-2022 年 都市 圈 人口 密 度 阶梯（人/平米）525053005350540054505500555056002010 2015 2020 2021 2022核 心 区 域人 口 密度（人/平 方公 里）12521254125612581260126212641266126812702010 2015 2020 2021 2022中 心 区 域人 口 密度（人/平 方公 里）3253303353403453503553602010 2015 2020 2021 2022外围区域 人 口 密度（人/平 方公 里）请务必阅读报告末页的重要声明 10 行业报告行业专题 研究 小，使得 外围 地区 相对 于 核心区 域的 土地 优势 不明 显。同时，以 高科 技产 业为 主导的产业结 构促 使产 业资 源更 倾向于 集中 在资 源丰 富、基础设 施完 善的 中心 和核 心地区。这 种 趋势 导 致了 中 心和 核心 地 区的 产 业聚 集 度不 断提 高，而 外 围地 区 的发 展相 对 滞后。图表11：日 本 都 市圈 产 业不 断 向核 心区 域 聚 集 图表12：日 本 核 心区 域 GDP 上 涨，中外 围 维 持稳 定 资料来 源：日本 统计 局，国联 证券 研 究所 资料来 源：日本 统计 局，国联 证券 研 究所 2.3 核心 区域 房价 有显 著优势 东 京 和 大阪 的 都市 圈 房价结 构 显 示出 一 个共 同 特征：从 繁 华的 核 心城 市 到远离中心的 外围 地区，房价 呈 现阶梯 式下 降。在 这种 结 构中，东 京的 房价 水平 尤 其突出，远 超 其他 区 域。这 种分 化反 映 了日 本 都市 圈 内明 确的 区 域边 界 以及 各 区域 间独 立 的产 业 分工。核心 区 域和 中心 区 域因 其 发达 的 产业 和便 捷 的通 勤 条件 而 吸引 了大 量 的人口和 投资，相比 之下，外 围区域 由于 产业 较少、通 勤 距离较 远，相 对缺 乏经济 活 力，因而房 价相 对较 低。图表13：都 市 圈 房价 由 内至 外 呈现 阶梯 性 资料来 源：向日 葵家，国 联证 券研 究 所 从 2011 年至 2022 年间，东京和 大阪 的都 市圈 内部 房价变 化展 现了 明显 的地 域性差异。核心 和中 心区 域 由于人 口密 集和 经济 活动 增长，尤 其是 在全 球化 和 技术发 展0501001502002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019 年 都 市 圈梯 度GDP 总额（万 亿 日元）911257414093345565329017319669289058269564218383132728 130494 1231988964680647 74406 69164 65607010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002022年 各 区 域房 价 均值（日元/平米）请务必阅读报告末页的重要声明 11 行业报告行业专题 研究 的推动 下，成为 了商 业和 创新中 心，导致 住房 需求 上升，进而 推高 了房 价。此外，交通基础 设施 的改 善也 对房 价上涨 起到 了支 撑作 用。相比之 下，在 城市 化推 进 的背景 下，人口和 产业 向核 心区 域的 集中使 得外 围区 域的 房价 涨幅较 小。同 时，人 口老 龄 化和生育 率 下降 可 能导 致 外围 区域 人 口减 少，进 一 步减 弱了 日 本都 市 圈 外 围 区域 的房 地 产市场活 力。图表14：核心区及 中 心 区域 房 价存 在不 同 幅 度上 涨 资料来 源：向日 葵家，国 联证 券研 究 所 3.中国都 市圈 人口产业聚集 空间大 中 国 的 四大 都 市圈 分 别位于 国 家 的关 键 区域，具有重 要 的 城市 发 展和 经 济影响力。京津 冀都 市圈 位于 中 国北部，包括 北京、天 津 和河北 省的 其他 城市。上 海大都 市区坐落 在中 国中 东部 沿海 地区，以 上海 为 重 要的 经 济和文 化中 心 向 外辐 射。珠三角 都市圈位 于东 南部 沿海 地区，包 括广 州、深圳 等城 市，以其快 速的 经济 增长 和技 术创新而闻名。成渝 都市 圈位 于 中国中 西部 内陆，涵盖 成 都和重 庆等 城市。这些 都 市圈包 含了中国 的 44 个 重要 城市，在促进 区域 经济 发展 和城 市化进 程中 起着 关键 作用。2022 年，四大 都市 圈总 人 口为 34,621.94 万人，占 全国 24.52%。2022 年四 大 都市圈 GDP 总额为 407468.99 亿元，占全 国的 33.82%。其土 地面 积为 527607.51 平方公里，占全 国5.50%。中国 核心区 域房 价较 高，中心 和外围 房价 较核 心差 距较 大，四大都市 圈中 北上 深房 价领 跑。对比美 日，中 国都 市圈 的 产业和 人口 聚集 还存 在发 展潜力。中国 都市 圈人 口 密度为656.21 人/平 方公 里，低于美 国 的 1652.60 人/平 方公里 和日 本 的947.96 人/平方公里。此 外，以 每 平 方 公 里 的 生 产 总 值 衡 量，中 国 的 产 业 聚 集 度 暂 不及美日，以7,722.96 万元/平 方 公 里 落 后 于 美 国 的 20,274.21 万元/平 方 公 里 和 日 本 的23,793.92 万元/平 方公 里。中国都 市圈 的 人口 密 度相对 于 美 国和 日 本较 低，这反 映 了 中国 城 市化 的 发展阶段仍有 较大 的发 展空 间。随着城 市化 进程 的加 速，预计未 来中 国都 市圈 的人 口密度 有望逐渐 增加。中国 都市 圈 的产业 聚集 度虽 然暂 时不 及美国 和日 本，但 随着 中 国经济 的持续增 长和 产业 升级，这 些都市 圈有 望吸 引更 多高 附加值 产业 集群，从而 提 高其产 业020000040000060000080000010000002011-2022 年 日 本 都市 圈核 心 区 域房 价 日元/平米 02000004000006000002011-2022 年 日 本 都市 圈中 心 区 域房 价 日元/平米 01000002000002011-2022年 日 本 都市 圈外 围 区 域房 价 日元/平米 请务必阅读报告末页的重要声明 12 行业报告行业专题 研究 聚集度 和经 济贡 献。随 着 人口和 产业 向都 市圈 集中，加 之城 市化 进程 加快，预 期中国都市圈 的房 地产 市场 有望 进一步 发展。特别 是在 北 上深等 一线 城市，随着 经 济增长 和人口流 入，房地 产市 场有望 持续 活跃。图表15：中国 人 口和 产 业聚 集 度 仍 有进 一 步 提升 空 间 都市圈 内部结构 2022