20240121_平安证券_地产行业保障性住房系列：浅谈保障房“前世今生”_34页.pdf

证券研究报告 行业评级：地产 强于大市（维持）浅谈保障房“前世今生”保障性 住 房系列报告之 一2024 年1 月21 日杨 侃 投资 咨询 资 格编 号：S1060514080002郑茜文 投资 咨询 资 格编 号：S1060520090003证券分析师1 三 十 年 模式 变迁，保障 制 度日 臻完 善，覆 盖 人群 不断 扩 大。自1994 年 国务 院关 于深 化城 镇住 房制 度 改革 的决 定 发布 以来，伴随 中国 经济 实力 的 增强，从 早期 针对 中低 收 入人 群的 经适 房，到覆 盖最 低 收入 人群 的廉 租房，再 到进一 步 覆盖 中等偏 下 收入 的公 租房、针 对 新市 民与 青年 人的 保障 性 租赁 住房，保 障房 类型 及制 度 日臻 完善。随着“14 号文”发布，保 障人群 进一步 扩大到 城市需 要引进 人才等 群体，覆盖人 群不断 扩大。政 策 支持 为 历轮 保 障房 建设 重 要催 化，短 期有 望 迎来 建设 小 高峰。1998 年 国务 院提出 建立 和完 善以 经济 适 用住 房为 主的 多层 次 城 镇 住 房 供 应 体 系，带 来 经 适 房 大 发 展，同年 全 国 经 适 房 新 开 工 同 比 增 长101%，占 全 国 商 品 房 新 开 工 的17%。再如2009-2011 新增廉租房518 万套、“十二五”3600 万套保障房规划、2015-2017 年棚改1800 万套目标、“十 四五”900 万套（间）保 租房 规划 均带 来 保障 房建 设高 峰。尽管2023 年“14 号文”强调“以需 定建”，但考 虑 当前 保障 性住房 占 比仍 较低，预 计 短期 保障 房建 设仍 有 望迎 来小 高峰，为 下滑 的 地产 投资 提供 一定 对冲，后 续 需密 切关 注各 地保 障房 建设规 划、开 工建设 情况 等。保障房资金来源多样，关注新一轮PSL 支持。从 各阶 段 保障 房 建设 资 金来 源 来 看，中 央补 助、地 产 财政、银行 及 公 积金 贷款、债券 融资 等 均构 成 过保 障 房建 设 重要 资 金来 源。根据 央行 数 据，2023 年新 增抵押 补充贷 款额度（PSL）5000 亿元，为政策 性 开 发 性 银行 发 放 包括 保 障 性住 房 在 内 的“三 大 工程”建 设项 目 贷 款提 供 中 长 期低 成 本 资金 支 持。从 历 史来 看，2016-2017 年PSL 为 棚改 货币 化 提供 大量 资金 支持，最终 撬动 三四 线楼 市大 幅 回暖。随 着新 一轮PSL 大 幅投 放，有望为 保 障房 建设提 供资 金 助力。1XVCXvMmRmPnMoQpMrMrOnMaQdN6MsQpPpNrNiNrRmNfQoMqMbRmMuMxNtOmRuOmOoR2 自1994 年 国务 院关 于 深化 城镇 住房 制度 改革 的 决定 发 布以 来，经历 三 十年 发展，当 前国 内已形 成 制度 相对完善、覆 盖人群 广的住 房保障 体系。从历 史 来看，每一轮 政策驱 动均带 来保障 房大规 模建设，并对 投资/开工 形 成一 定 支撑。随着2023 年“14 号文”出台，国 内 保障 房发 展步 入新 阶段，尽管 文件 强调“”，但 考 虑当 前保 障性 住 房 在存 量住房 占 比仍 较低，预 计仍 有 望引 领新 一轮 建设 小高 峰，为 短期 下滑 的地 产投 资提 供 一定 对冲，后 续需 密切 关注各 地 保障 房建设规划、资金 来源、配 套 政策 细则 等。从房 地行 业 来看，短 期楼 市量 价下 行仍 将 持续 压制 板块 估值，中 长期来 看，建 议逢低 关 注资 产质 量优 化、历 史包 袱减 轻的 房企 如保 利 发展、招 商蛇 口、华发 股份、越秀 地产、滨 江集 团等 等，同 时 关注 物管（招商积 余、保 利物 业）、代建（绿 城管理 控股）、经纪（贝壳）等细 分领 域 龙头。1）楼市 量价 调整 幅度 大 于预 期的 风险：若 市场 下行 持 续蔓 延，房企 减值 压力、资 金压 力 将超 出预 期；2）个别房 企流 动 性问 题 发酵、连锁 反 应超 出 预期 风 险：若 政策 发 力、楼 市修 复 不及 预 期，资 金压力 较高企 业仍可 能出 现债务 违约/展 期情形；3）保障 性住 房 建设 规 模及 进 度不 及 预期 风 险：若 各地 建 设规 模、落地 进度不 及预期，对全 国房 地产 投资 支 撑将低 于预 期。231994年以来不同阶段主要保障性住房类型 2023 年8 月国 务院 审 议通 过 关于 规划建 设保障 性住房 的指导 意见（即“14 号文”），国内 保 障性 住 房建 设步 入新 阶 段，投 资者 普 遍关 心 未来 保 障房 谁 来建、怎么 建、建 多 少。在 解答 这 些问 题 前，我 们认 为 首先 需 了解 国 内保 障 性住 房发 展 历程，本 篇报 告 为我 们 保障 性 住房 系 列报 告 第一 篇，全 文 在回 顾 当前 保 障性 住 房体 系 一步 步 形成 的 基础 上，系 统 梳理 不同 阶 段保障 性住 房 主要 政 策及 类 型，总 结各 项 政策 出 台背 景，希 望 能从 历 史中 得 到一 些 启示。整 体来 看，国 内 保障 性 住房 发 展经 历 早期 配 售经 适 房为 主、到 中 期配 租 型住 房（廉 租 房、公 租房、保障 性 租赁 住房）大发展，再 到 当下 配 租型 与 配售 型 保障 房 协同 发 展等 阶 段，当 前已 形 成相 对 完备 的 保障 性 住房 体 系。数据 来源：政 府 官网，平安 证 券研 究 所 1994-1998 1998-2007 2007-2010 2010-2014 2014-2023 2023-34CONTENT 1994-2005 2006-2013 2014-2023 2023 14 51994 经适 房占房企当年 开发规模20%以上 1994 年 国务 院 关于 深 化城 镇住 房 制度 改 革的 决定 首次 提 出建 立 以 中 低 收 入家 庭 为 对 象、具 有 社 会保 障 性质 的 经 济 适用住 房 供应 体系 和 以高 收入 家 庭为 对象 的商 品 房供 应体 系，明确 房 地产 开发 公司 每 年建 房总 量 中，经济适 用住房 要占20%以上。1995 年1 月出 台 国 家安 居 工程 实 施方 案，提 出在 原 有住 房 建设 规 模基 础 上，5 年左 右时间 新增安 居工程1.5 亿平。由 于 当 时房 价 绝 对水 平 不高，高低 收 入 家庭 住 房差 距 不大，加 上仍 以 福利 分 房为 主，1994 年提 出 以中 低 收 入家 庭 为 对象 的经 济适 用 房供 应 体系 并 未得到 很好落实。经批准原 则上采 取行政 划拨方 式供应 在计划、规划、拆迁、税费等 方面予 以政策 扶持 房地 产开 发公 司 每年 的 建房 总 量中，经济 适 用住 房 要占20%以上在建房、售房等 方面，对离退 休职工、教师 和住房 困难户应予以 优先安 排 用5 年 左右 时间 完 成新 增 安居 工 程建 筑 面积1.5 亿平 按 国 家贷 款 资金 和 城市 配 套资 金4:6 的比 例提 供 配套 资 金。城市 配套 资金 可 从城 市 住房 基 金、单 位住 房 基金、住房 公积金、售 房预收 款和其 他房改 资金中 筹集。国家安 居工程贷 款 一律实 行抵押 贷款，期限最 长为3 年，贷 款利率 按中国人 民 银行 规 定的 同 期法 定 利率(不得 上浮)执行 一律 由城 市人 民 政府 按 行政 划 拨方 式 供应以成 本价 向中 低 收入 家 庭出 售，并 优 先出 售 给无 房 户、危房户 和住 房困 难 户 国家 安居 工程 住 房的 成 本价 格 由征 地 和拆 迁 补偿 费、勘 察设 计 和前期 工程费、建安 工程费 等7 项因素构 成1995年 国家安居工程实施方案 部分内容 1994 年 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 涉及经适房内容数据 来源：政 府 官网，平安 证 券研 究 所 561998 1998 年，国务 院关于 进一步 深化城 镇住房 制度改 革加快 住房建 设的通 知 中 提出 建 立和 完 善以 经 济适 用 住房 为主 的 多层次 城镇住 房供应 体系，同时 首 次将廉 租房纳 入以经 济适用 房为主 的保障 房供应 体系，即 最 低收 入家 庭租 赁由政 府或 单位 提供 的廉 租住 房，中低 收入 家庭 购买 经济 适用 住房，其 他收 入高 的家 庭购 买、租赁 市场 价商 品住 房。1999 3 7 数据 来源：政 府 官网，平安 证 券研 究 所1998 年 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 涉及住房保障内容67 2000 20%1998 年经适房开工大幅增长101%1998 年经适房销售面积同比增长38%2000 年五普住房来源中城市家庭户中购买经适房占比6.5%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0500100015002000250030003500400045001996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010:20%101%15%34%9%-9%1%-14%-23%25%10%17%-5%-8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%010002000300040005000600070001996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010:随 着相 关 支持 政 策出 台，全 国 经适 房 建设 明 显加 速，1998 年全国 经适房 新开工 同比增 长101%，占全 国商品 房新开 工的17%，2000 年 经适房 销售 面积 占 到全 国 商品 房 销售 的20%。从2000 年 第五次 人口普 查数据 来看，2000 年 城市 家 庭户 住 房来 源 中，购 买经 适 房占 比 为6.5%。0%5%10%15%20%25%1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 经适房开工及销售占商品房比重自建住房,26.8%购买商品房,9.2%购买经适房,6.5%购买原公有住房,29.4%租用公有住房,16.3%租用商品房,6.9%其他,4.8%数据 来源：国 家 统计 局，WIND，第五 次人口 普查，平安证 券研究 所 782003 1/2 随 着国内 经济快 速增长 及居民 收入不 断提升，对商 品住房 需求持 续扩大，2003 年 国务 院 发布 关 于 促进 房 地产 市场 持 续健 康发 展的通 知，确立以 普 通 商品 住房 为主 要渠 道 的住房供给 模式，提出 逐 步 增加 普通商 品住房 供应，提高其在 市场供 应中的比例，同 时加强 经济适 用住房 的建设 和管理。紧 接着，2003 年9 月 国土资 源部发 布 关 于加 强 土地 供 应管 理 促进 房 地产 市 场持 续 健康 发 展的 通 知，提出 优化 房地 产 开发 土地 供应结 构，优 先满足 普通商 品住房 建设合 理发展 的用地 需求；加强经 济适用 住房建 设用地 管理，严格控 制总 量。2003 年 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 对不同类型住房的定位及要求数据 来源：国 家 统计 局，平 安 证券 研 究所 892003 2/2 2004 年3 月，国土 资 源部、监察 部 联合 下 发 关 于继 续 开展 经 营性 土 地使 用权 招标 拍 卖挂 牌 出让 情 况执 法 监察 工 作的 通 知 71 号令，要求 从2004 年8 月31 日起，所 有 经营 性 项目 用 地一 律公 开竞 价 出让。土 地招 拍 挂给 地 方政 府 带来 大 量土 地 出让 收 入，导 致以 土 地划 拨 为主 的 经适 房 建设 积 极性 逐 步减 弱。2004、2005 年全 国住宅 经适房 投资额 同比下 降3%和14%，占 同期 全国住 宅投 资 额比 例 仅7%和5%；经 适房新 开工和 销售面 积亦呈 现连续 两年下 滑。2003 年后全国土地出让收入快速 上升（亿元）2004-2005 全国经适房投资额持续下滑数据 来源：WIND，平 安 证券 研 究所-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0200004000060000800001000001200001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010:124%18%-8%37%51%-16%67%64%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0500010000150002000025000300002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 910CONTENT 1994-2005 2006-2013 2014-2023 2023 14 112006 70/90 随 着地 价、房 价 快速 上 涨，中 低收 入 人群 置 业压 力 持续 加 大，2006 年全 国商 品 住宅 和 经适 房 价格 较2000 年 分别 上涨60%和44%。同时 根 据原 建 设部2006 年发 布的 关于 城 镇廉 租 住房 建 设制 度 和实 施 情况 的 通报，截至2005 年 底，291 个地 级以上 城市 中，仅75.9%实施 了廉租 住房制 度，福 建等6 省（区）实 施廉租 住房制 度的城 市不足50%。70/90 2006 年，建设部 等9 部委 联 合发 布 关于 调整住 房供应 结构稳 定住房 价格的 意见，自2006 年6 月1 日 起，凡 新审 批、新 开 工的 商 品住 房 建设，套型 建 筑面 积90 平以 下住 房（含 经 济适 用 住房）面 积 所占 比重，必 须 达到 开 发建 设 总面 积 的70%以上；尚 未 建立 廉 租住 房 制度 的 城市，必须 在2006 年 年底 前 建立。经适房与商品住宅价格持续上涨-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%05001000150020002500300035004000450050002001-032002-052003-072004-092005-112007-012008-032009-052010-072011-092012-112014-012015-032016-052017-072018-09平均地价 平均地价:同比 元/平0%10%20%30%40%50%60%70%05001000150020002500300035004000450050001997 1999 2001 2003 2005 2007 2009/元/平土地招拍挂“8 31大限”带来2005年地价大幅上涨 13 70 122 关于城镇廉租住房建设制度和实施情况的通报 涉及问题数据 来源：WIND，政 府 官网，平安 证 券研 究 所 11122007 针对 城 市廉 租 住房 制 度建 设 相对 滞 后，经 济适 用 住房 制 度不 够 完善 的 问题，2007年8 月，国 务 院出 台 关 于 解决 城 市低 收 入家 庭 住房 困 难的 若 干意 见，把 廉租 住 房供 应 对象 从“最 低 收入 家庭”扩 大 到“低收 入家庭”，廉 租住 房 地位 大 幅提 升。1 2 3 4 50 5 10%1 2 60 3 5 5 4 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 主要内容数据 来源：政 府 官网，平安 证 券研 究 所 1213 2007 年12 月1 日，建 设部 等 七部 门 联合发布 经 济适用 住房管 理办法，经 济适用 住房制 度是 解 决城 市 低收 入家 庭住 房困难 政策 体系的 组成部 分，经 济适用 住房供 应对象 要与廉 租住房 保障对 象相衔 接，进 一步规 范经适 房建设 与监 督管理。2009 年，住建部 等发布 2009 2011 年廉租 住房保 障规划，提 出从2009 年起 到2011 年，三 年内 再 新增 廉 租住 房518 万套，基本 解决747 万 户现 有 城市 低 收入 住 房困 难 家庭 的 住房 问 题，廉 租房 建 设大 幅 提速。2010 48%8%从2010 年第 六 次人 口 普查 数 据来 看，城 市家庭 户住房 来源中，租赁 廉租住 房占比 为2.7%，购买 经适房 比例为5.1%，较2000 年下降1.4pct。2010 年廉租房公共财政住房保障支出同比增长48%2010 年第六次普查的城市户数中住房来源构成租赁廉租住房,2.7%租赁其他住房,23.1%自建住房,16.4%购买商品房,26.0%购买二手房,5.0%购买经适房,5.1%购买原公有住房,17.3%其他,4.5%数据 来源：第 五 次人 口 普查，WIND，平安证 券研究 所48%22%-29%-35%-55%-32%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%01002003004005006007008009002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1314 数据 来源：国 家 统计 局，平 安 证券 研 究所 经适 房需 要 具有 当 地城 镇 户口，廉租 房 申请 需 要申 请 家庭 成 员中 至 少有1 人为 当地非 农业常 住户口 随 着城 镇 化快 速 推进，新职工 的阶段性住 房支付 能力不 足矛盾 日益显 现，外 来 务工 人员 居住条件 也亟需 改善，而过往 经适 房、廉 租房 申 请存 在 户籍 门 槛；同 时由 于 廉租 房 租金 标 准实 行 政府 定 价，由 政府 提 供资 金 补贴，使得 地 方政 府投 入 动力较 小，住 房保 障 制度 覆 盖范 围 比较 小。针 对房价 过快上 涨，价 格较 高、可 供 出租 的 小户 型 住房 供 应不 足 等原 因，2010 年先后 发布了 国务 院关 于 坚决 遏制 部 分城市 房价 过 快上 涨 的通 知 和 国务院 办公厅 关于促 进房地 产市场 平稳健 康发展 的通知，提 出加 快 建设 限 价商 品住 房、公 共租 赁住 房，解决 中 等偏 下收 入家 庭 的住房困 难，全 面启动 棚户区 改造。70%2010 300 280 2012 1540 2010 年国务院重要文件中涉及保障房主要内容1415 3 5 60 2010 2010年 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 主要内容 新 职 工 及 外 来务工 人员由 于户籍 门槛无 法申请 廉租房、2010 数据 来源：国 家 统计 局，平 安 证券 研 究所 15162011 0200400600800100012002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2011 1043 76.8%60/33%4000 2011 年保障性住房建设规模超过千万套数据 来源：WIND，平 安 证券 研 究所 1617 2013 年12 月，住 建部等 发布 关于 公 共租 赁 住房 和 廉租 住 房并 轨 运行 的 通知，2014 年 起 各 地公 共 租赁 住 房和 廉 租住 房 将并 轨 运行，2013关于 公共 租赁 住 房和 廉 租住房 并轨 运行 的 通知 2014()2014 2014关于 并轨 后公 共 租赁 住 房有关 运行 管理 工 作的 意 见 2013-2014 年涉及 主要政策表述数据 来源：政 府 官网，平安 证 券研 究 所 1718CONTENT 1994-2005 2006-2013 2014-2023 2023 14 192014 2013-2014 年，国务院 关于加 快棚户 区改造 工作的 意见、关 于进一 步加强棚户区改 造工作 的通知 接连 发布，提出2013 年至2017 年 改造 各 类棚 户 区1000 万户，实行 实 物安 置 和货 币 补偿 相 结合。2016 年3 月25日，关 于进一 步做好 棚户区 改造相 关工作 的通知 发布，明确“推 进棚 户区 改造 货币 化安 置，切实 化解 库存 商品 住房”，2016、2017 年棚 改货 币 化比 例 提升 至48.5%和60%，较2015 年（29.9%）大幅 提升，2015-2018 年全国 累计实 现棚 改超2400 万套。通 过棚改 货币化，大量 购房增 量需求 释放带 来楼市（尤其 是三四 线）大 幅回 升，进 而带 动 地方 政 府土 地 出让 收 入提 升，用 于 偿还 政 策性 银 行棚 改 贷款，而央 行 则通 过PSL 为政 策 性银 行提 供资 金 支持，形 成棚 改 资金 流 闭环。随着 三 四线 楼 市大 幅 升温，2018 年 后棚 改 货币 化 比例 及 棚改 规 模逐 步 下滑。央行 政策性银行PSL还贷地方政府棚改贷款土地收入还贷棚改居民棚改货币化安置费开发商购房销售回款拿地、销售土地出让收入非棚改居民购房：原有观望需求，提前释放土地回收历年棚改规模及货币化比例0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 万套棚改形成资金流闭环数据 来源：政 府 官网，WIND，平 安证 券研 究 所 1920 2007 2014 75 7.9 6 15%2014 60%1 5 2 数据 来源：政 府 官网，WIND，平 安证 券研 究 所 2021 2015 2016 关 于加快 培育和 发展住 房租赁 市场的 若干意 见1)以建 立 购租 并 举的 住 房制 度 为主 要 方向，健全 以 市场配 置为主、政府 提供基 本保障 的住 房 租赁 体 系。支 持住 房租赁 消费，促进住 房租赁 市场健 康发展2)到2020 年，基 本形 成 供应 主 体多 元、经 营 服务 规 范、租 赁关 系 稳定 的 住房 租 赁市 场 体系，基本 形 成保 基 本、促 公平、可持 续 的公 共 租赁 住 房保 障 体系，基本 形 成市 场 规则 明 晰、政 府监 管 有力、权益 保 障充 分 的住 房 租赁 法规 制 度体 系，推 动 实现 城 镇居 民 住有 所 居的 目 标3)推进公 租房货 币化。转变公 租房保 障方式，实物 保障与 租赁补 贴 并举。支 持 公租 房 保障 对 象通 过 市场 租 房，政 府对 符 合条 件 的家 庭 给予 租 赁补 贴。提 高 公租 房 运营 保 障能 力2017 关 于在 人 口净 流 入的 大 中城市 加快发 展住房 租赁市 场的通知1）鼓 励各地 通过新 增用地 建设租 赁住房，在新 建商品 住房项 目中配 建租赁 住房等 方式，多渠道 增加新 建租赁住 房供应，优先 面向公 租房保 障对象 和新市 民供应。2）探 索采 取 购买 服 务模 式，将 公 租房、人才 公 寓等 政 府或 国 有企 业 的房 源，委 托 给住 房 租赁 企 业运 营 管理2017 十 九大报 告 坚 持房子 是用来 住的、不是用 来炒的 定位，加快建 立 多主 体供给、多渠 道保障、租购 并举 的住房制 度，让 全体 人民 住 有所 居。2016-2017年涉及保障房制度主要政策表述 2015 年 中 央经 济工作 会议，提出 以 满足新 市民住 房需求 为主要 出发点，以 建立 购租 并举 的住 房制 度为 主要 方向，把 公租 房扩 大到 非户 籍人 口。2016 年国 务 院办 公 厅发 布 关于 加 快培育 和发 展 住房 租 赁市 场 的若 干 意见，强调 健全 以 市场 配置 为主、政 府提 供基 本保 障 的住 房租 赁体 系。2017 年 发布 的 关于在 人 口 净 流 入的大 中城市 加快发 展住房 租赁市 场的通 知，购租并举 数据 来源：政 府 官网，平安 证 券研 究 所 21222021 1/2 2020 年中 央经 济 工作 会 议提 出 要高 度重 视保 障性租 赁住房 建设，2021 年 国务 院 办公 厅 发布 关于加 快发展 保障性 租赁住 房的意 见，明确 加 快完善 以公租 房、保障性 租赁住 房和 共有产 权住房 为主体 的住房 保障体 系，主 要解决 符合条 件的新 市民、青年人 等群体 住房困 难问题。70 2021 年 关于加快发展保障性租赁住房的意见 数据 来源：政 府 官网，平安 证 券研 究 所 2223 2/2 60 70 90 十四五期间保障性租赁住房筹建目标90093.624020401002003004005006007008009001000 2021-2025 2021 2022 2023 主要城市十四五期间保障房供应目标60 60404763683601020304050607080 根 据住 建 部2023 年9 月12 日 发布数 据，全 国近两 年建设 筹集保 障性租 赁住房508 万套（间），完成投 资超过5200 亿元，可解 决近1500 万新 市民、青年 人 住房 困 难。按“十 四 五”时 期（2021-2025 年）全 国 计划 筹 建保 障 性租 赁 住房 近900 万套（间）估 算，至2025 年 还需 投 资超4000 亿元。三大主要保障房类型对比资料来源：住建部，地方政府网站，平安证券研究所2324CONTENT 1994-2005 2006-2013 2014-2023 2023 14 25 14 2023 年4 月政 治局会 议提出 规划建 设保障 性住房，8 月国 务 院常 务 会议 审 议通过 关 于 规划建 设保障 性住房 的指导 意见（“14 号文”），强 调 14 12 2023 14 1/2 2023.4政 治局会 议提出“规划建 设保 障 性住 房”2023.7政 治 局 会 议 提出“”2023.8 关于 规 划建 设 保障性 住房的 指导意 见 发 布，明 确加大 保障性 住房 建 设和 供 给2023.12中 央经济 工作会 议强调“加快 推进保 障性住 房建 设、“平 急两用”公 共 基础 设 施建设、城 中 村改 造 等“三大工 程”2023 年重要会议中关于保障性住房表述资料来源：政府网站，平安证券研究所2526 14 2/2 300 300 2023 年 关于规划建设保障性住房的指导意见 主要内容资料来源：政府网站，平安证券研究所2627 2024 2020/4.1%3.7%7.8%着眼2024年，后续需持续关注 全 国及 重 点城 市 保障 性 租赁 住 房筹 建 目标 制 定、资 金支 持、配售 政策 细 则等 内 容。2020 年城市家庭户住房来源租赁廉租住房,4%租赁其他住房,22%购买商品房,34%购买二手房,12%购买原公有住房,8%购买经适房/两限房,4%自建住房,10%继承或赠予,1%其它,5%新加坡、中国香港保障房占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1993 1997 2001 2005 2009 2013 2017 2021 资料来源：第七次人口普查、WIND，平安证券研究所2728CONTENT 1994-2005 2006-2013 2014-2023 2023 14 29&1 2 3/保障性住房类型及覆盖范围不断扩大 1994 20/资料来源：政府官网，平安证券研究所2930 1998 2009-2011 518 3600 2015-2017 1800“十 四 五”900 万 套（间）保 障 性租 赁 住房 规 划均 带 来同 期 保障 房 建设 高 峰。根 据前文 分析，历次 建 设高 峰 对同 期 地产 投 资/开工 均 有一 定 的支 撑。随 着“14 号文”出台，各地 配 售保 障 房陆 续 开工，随着 相 关配 套 政策 细 则公 布，预 计 短期 配 售型 保 障房 有 望迎 来建 设 小高峰，对 短 期地 产 投资/开工 形成 一 定支 撑。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 1998 2009：提出三年内新增廉租住房518万套“十二五”规划新建3600 万套保障性住房国务院;2015-2017 年棚改目标1800 万套 资料来源：政府官网，平安证券研究所历次保障房建设高峰均伴随政策催化30廉租房 公租房 保障性租赁租房 REITs配租/配售型保障房 2016-2017 年PSL 新增高峰期为棚改提供支撑 2023 PSL 5000 2016-2017 PSL PSL 0200040006000800010000120002014 2015 2016 2017 2018 2019PSL 新增规模亿元不同类型保障房主要资金来源 PSL31资料来源：政府官网，Wind，平安证券研究所 投 资建 议：自1994 年 国 务院关 于深化 城镇住 房制度 改革的 决定 发布以 来，经 历三十 年发展，当前 国内已形 成制度 相对完善、覆盖 人群广 的住房 保障体 系。从 历史来 看，每 一轮政 策驱动 均带来 保障房 大规模 建设，并对投 资/开工 形成 一定 支 撑。随着2023年“14 号文”出 台，国 内 保障 房 发展 步 入新 阶 段，尽 管文 件 强调“”，但考 虑 当前 保 障性 住 房在 存 量住 房 占比 仍较低，预计 仍有望 引领新 一轮建 设小高 峰，为 短期下 滑的地 产投资 提供一 定对冲，后续 需密切 关注各 地保 障房建 设规划、资金 来源、配套政 策细则 等。从 房地行 业来看，短期 楼市量 价下行 仍将持 续压制 板块估 值，中 长期来 看，建议逢 低关注资 产质量 优化、历史包 袱减轻 的房企 如保利 发展、招商蛇 口、华 发股份、越秀 地产、滨江集 团等等，同时 关注 物管（招商 积余、保利 物业）、代建（绿城 管理控 股）、经纪（贝壳）等细分 领域龙 头。风 险提 示：1）楼市量 价调整 幅度大 于预期 的风险：若市 场下行 持续蔓 延，房 企减值 压力、资金压 力将超 出预期；2）个 别 房企 流动性 问题发 酵、连 锁反应 超出预 期风险：若政 策发力、楼市 修复不 及预期，资金 压力较 高企业 仍可能 出现 债务违 约/展期情 形；3）保 障性住 房建设 规模及 进度不 及预期 风险：若各地 建设规 模、落 地进度 不及预 期，对 全国房 地产投资 支撑将 低于预期。投资建 议与风险提示32:6 20%6 10%20%6 10%6 10%:6 5%6 5%6 5%2024