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XX商住小区建设项目 可行性研究报告 Word文档 -可编辑 编制单位： XX工程设计院 二一三年四月 目 录 第一章 申报单位简介及项目概况 . 1 第一节 申报单位概况 . 1 第二节 项目概况 . 2 第三节 结论与建议 . 7 第三节 结论与建议 . 7 第 二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析 . 11 第一节 发展规划 . 11 第二节 规划分析论证 . 19 第三节 产业政策及市场准入分析 . 27 第三章 资源开发及综合利用分析 . 35 第四章 节能方案分析 . 39 第一节 能耗分析 . 39 第二节 节能措施和效果分析 . 43 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案 . 54 第六章 建筑安全分析与评价 . 57 第一节 高层消防设计方案及评价 . 57 第二节 电气消防设计及评价 . 60 第三节 抗震设计方案及评价 . 63 第四节 防雷设计方案及评价 . 65 第七章 环境和生态影响分析 . 66 第八章 项目招投标及实施进度安排 . 77 第九章 经济影响分 析 . 82 第一节 总投资及资金筹措 . 82 第二节 经济效益分析 . 85 第三节 区域经济影响分析 . 92 第十章 社会影响分析 . 94 第十一章 财务分析表 . 100 1 第一章 申报单位简介及项目概况 第一节 申报单位概况 一、项目申报单位概况 本项目建设单位为洪湖市卧龙置业有限公司。本公司是 2018年 9月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发 暂定 级资质。公司注册资金1000万元，现有职员 16人。 公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设综合部 、 营销部 、 工程部 、 财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。 公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的房屋质量、一流的营销服务”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机 制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。 二、资金实力及开发资质情况 洪湖市卧龙置业有限公司成立于 2018年 9月，公司注册地为洪湖市龙口镇东风大道 28 号 ；有限责任公司 (自然人独资 )；经营范围为房地产开发、经营和物业管理；经营有效期至 2041年 9月 19日。 公司注册资本金： 壹 仟万元； 2 法定代表人： 杜金才 房地产开发资质等级： 暂定 级资质 荆 房开 暂 【 2018】 047号 第二节 项目 概况 一、项目名称： 卧龙金华庭商住小区建设项目 二、建设性质 ：旧城改造及普通商品房开发 三、建设单位 ：洪湖市卧龙置业有限公司 四、建设地点： 本项目拟选址在洪湖市 龙口 镇 主干道东风大道 路 旁 ，东 临工农渠 ，南临 东风大道 ，西靠 龙口镇信用社 ，北临 龙口镇红洲村 ，地势整体较为平整。该地段是 龙口镇规划中的城镇 中心区，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。项目总用地面积为16285平方米。 详见下图： 3 五、 二期 建设规模及内容 (一 )二期 建设规模 本项目开发占地面积为 16285平 方米 (折合 24.4亩 )，规划建筑面积26481 平方米， 其中住宅面积 22151.3 平方米，商业建筑面积 1588.2 平方米，储藏室 2741.5平方米， 提供普通商品住宅 195套，居住人口约 635人。 (二 )项目建设内容 1、建设内容：项目建设 9栋 商 住楼， 其中住宅楼 7栋、商住楼 2栋，总 建筑面积 26481平方米。 2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。 具体建设内容详见下表： 4 功能用房分类 项目 层数 分摊土地面积 ( ) 户型编号 户型 户型平均面积 ( ) 地上 地下室 总建筑面积 结构形式 户数 (户 ) 总人数(人 ) 住宅面积( ) 配套建筑 商业面积( ) 小计 ( ) 商住楼 A 栋 6 750.9 A/B/C/D 三房二厅二卫 109 3521.3 0 689.4 4210.7 砖混 36 117 商住楼 B 栋 6 725.7 A/B/C 三房二厅二卫 106 3421 0 898.8 4319.8 框架 36 117 住宅楼 C 栋 6 756 A/B/C/D 三房二厅二卫 115 4352.3 0 723 5075.3 砖混 36 117 住宅楼 D 栋 6 376 E/F 三房二厅二卫 109 2118.6 0 360 2478.6 砖混 18 59 住宅楼 E 栋 6 548.7 G/H 三房二厅二卫 119.7 3164.5 0 511 3675.5 砖混 24 78 住宅楼 F 栋 5 537.6 A/B 三房二厅二卫 117.6 2468 0 504.62 2972.62 砖混 20 65 住宅楼 G 栋 5 267.9 C 三房二厅二卫 118.5 1203.3 0 254.89 1458.19 砖混 10 33 住宅楼 H 栋 5 267.9 C 三房二厅二卫 118.5 1203.3 0 251.49 1454.79 砖混 10 33 住宅楼 I 栋 5 146.3 C 三房二厅二卫 118.3 699 0 136.5 835.5 砖混 5 16 小 计 4377 22151.3 0 1588.2 2741.5 26481 0 195 635 5 四、项目定位 该项目位于 龙口 镇 规划中的 商住圈核心地段， 一是交通便利，南为龙口主干道东风大道，是往来洪湖与咸宁地区的车辆必经之路；二是工作环境优美，西面为龙口信用社，与镇政府也相隔不远，为购买本项目的业主提供了很好的工作环境；三是拥有优良的学区环境，本项目离龙口中心学校不远，与龙口小学也近，能为居民提供良好的学区环境。 本项目将 通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中 、小 型普通商品住宅 195套 。主力户型为三室二厅二卫。其平均户型面积为 116平方米左右。 五、拟建项目建设期： 根据项目申报单位初步 规划，本项目规划拟24个月建设完成 (2015年 10月至 2019年 10月 )。 六、拟建项目投资： 本项目总投资 2600万元，其中工程费用 1951.1万元，工程建设其他费用 518.89万元，预备费为 130万元。 具体 详见投资估算表。 投资估算总表 单位：万元 序号 工程和费用名称 土建费用 其它费用 (万元 ) 合计 (万元 ) 比例 工程量( ) 单位价值 (元 / ) 小计 (万元 ) 一 工程费用 26481 736.79 1951.10 1951.10 75.04% 6 二 其它费用 518.89 518.89 19.96% 三 预备费用 130.00 130.00 5.00% 四 管理费和利息 总投资 2600.00 100.00% 七、资金筹措： 本项目 总投资 2600万元， 全部由项目申请单位 自筹 。 八、项目主要技术经济指标 项目 主要技术经济指标 表 序号 项目 数量 单位 1 规划总用地面积 16285 平方米 2 总用地面积 16285 平方米 3 总建筑面积 26481 平方米 4 地上总建筑面积 26481 平方米 其中 住宅建筑面积 22151.3 平方米 商业建筑面积 1588.2 平方米 配套建筑 平方米 储藏室 2741.5 平方米 5 容积率 1.63 - 6 住宅总户数 195 户 7 居住人口 (3.25人 /户 ) 635 人 8 非机动车停车数 124 辆 9 机动车停车数 35 辆 10 建筑密度 27.00% % 11 绿地率 35.00% % 7 第三节 结论与建议 一、结论 通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社 会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论： 核准 项目 细化指标 核准标准 本项目拟用值 评价 评价依据 建设用地方面 征地取得的合法性 土地使用权证书 2019年 8月 12日洪湖市人民政府颁发的土地使用权证书 合规合法 洪湖市国有土地资源局发证 土地利用用途合规性 居住 9栋 商 住楼 合规 土规条件和建设方案 土地使用强度合规性 容积率 1.63；建筑密度不大于 27% 容积率 1.63；建筑密度 27% 在规划控制指标之内 规划设计条件和建设方案 规划方面 产业发展规划的符合性 鼓励普通房建设 商 品用房 符合政策 洪湖市 龙口镇 旧城改造规划 城市总体规划的符合性 节能小型住居区 小型住宅区 高度契合 洪湖市 龙口 镇发展规划 产业政策方房地产宏观调控政策 中小套型、中低价位普通商品房 195套 普通商品房 符合宏观政策要求 国发办【 2006】 37号文及洪湖市实施细则 产业准入标准 可一次性开发不超过 15万平方 本项目开发规模 26481平方米 符合标准 湖北省城市房地产开发经营管 8 核准 项目 细化指标 核准标准 本项目拟用值 评价 评价依据 面 理办法 产业政策 不是淘汰类产业； 鼓励类 (节地、节能建筑 ) 合规 发改委令第 40号 行业准入方面 资本金准入标准 资本金不低于 20% 项目资本金 100% 优于标准 项目申报单位提供的资金证明 房地产开发资质 暂定级和暂定级以上 暂定级 符合要求 资质证书 拆迁补偿和安置 拆迁补偿标准 (洪城改办 20082号 )所列费用 国有建设用地使用权出让合同 符合政策 要求 鄂政办【 2004】 173号 移民安置方案 落实还建地块、储备用地、控制用地等工作 该地块已落实拆迁安置补偿工作 符合政策 要求 鄂政办【 2004】 173号 资源利用 节能 新建建筑节能 50%以上 本项目节能 57% 优于标准 节能评估报告 节水 综合节水率 20% 直接节水率 20%；中水回用率 30%；雨水利用率 30%；非传统水源利用率 30%。符合 2015年建筑节水 20%的目标要求 优于标准 节能评估报告 节地 节地率 20% 本项目节地率 30% 优于标准 十三五 规划纲要 节材 综合节材率降 10% 再生材料 (3R材料 )的使用量占所 优于标准 十三五 规划纲要 9 核准 项目 细化指标 核准标准 本项目拟用值 评价 评价依据 用材料的 30%；建 (构 )筑物拆除时，材料的总回收率达 40% 建筑安全 抗震 抗震设防烈度 6度 本项目按 6度标准设防 符合标准 高层建筑 设计规范 防雷 住宅小区二类等级设防雷系统 按二类等级设防 达标 高层建筑 设计规范 消防 耐火等级：地上和地下二级 地上一级 达标 高层消规 环景影响 废气 大气污染物综合排放标准(GB16518.89-1996)表 2二级标准限值 CO、 NO2、 HC含量极少 达标排放 环评批复 废水 污水综合排放标准(GB8978-1996)表 4中三级标准 COD、 BOD5、 SS全年 总排放量 3.8t 达标排放 环评批复 噪声 GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“ 2类标准” 60分贝以下 达标排放 环评批复 固体废物 无害化处理 零排放 达标排放 环评批复 经济影经济评价 国民经济内部收益率10% 本项目内部收益率 41% 优于标准 经济评价 (第三版 ) 行业影响 不能形成行业垄断 本项目市场占有率不到 1% 不会形成 市场调查 10 核准 项目 细化指标 核准标准 本项目拟用值 评价 评价依据 响 市场垄断 区域经济影响 当地支柱产业 房地产项目产业链长，产业带动能力强 符合 市场调查 社会影响 对区域社会影响 利大于弊 本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小 影响小 社会调查 当地社区可接受性 接受度高 接受程度高 符合要求 社会调查 风险防范措施 有风 险防范措施 四条社会风险防范措施 有措施且措施可操作性强 社会调查 二、建议 1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。 2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。 11 第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析 第一节 发展规划 一、洪湖市 龙口 镇经济发展现状简介 龙口镇位于 洪湖市 中南部，洪湖四湖下游，长江流经东南两面，隔江与嘉鱼县相望，北与洪湖大沙湖农场毗邻，西与洪湖大同湖农场以四湖总干渠为界 ， 是 荆州 市 东接咸宁地区的重要集镇。 全镇国土面积 136平方公里，辖 32个行政村， 1个街道居委会。人口50400 余人。 1951 年境内设区辖龙口镇和堤街、高桥等乡， 1956 年增设和里乡， 1961年改公社， 1975年合建龙口公社， 1984年又分置龙口镇和高桥、堤街、和里 3 乡， 1987 年组建龙口镇。位于市境东南部，距市府32.8公里。 12 龙口是传统粮棉油种植大镇。全镇共有粮棉油种植面积 6.2万亩。品种优质率达 100%，其中优质棉 2万亩，优质稻 2万亩，优质油菜 2.2 万亩。该镇依托资源，发展农副产品加企业 ， 全镇共有粮棉加工企业 13家，棉花加工企业 8家，油料加工企业 2家 ， 木材加工企业 8家。 龙口位于洪湖市四湖下游，南沿长江，背靠内荆河，水资源得天独厚。该镇瞄准市场和消费需求，狠抓精品，优质、无公害水产板块建设，发展名特优水产品种。经过几年努力，该镇共形成优质水产养殖面积 4.5万亩，其中后湖集中连片精养面积 4万亩，银鲫专养 3.5万亩，鳜鱼、泥鳅 、黄鳝、河蟹名优套养 1 万亩。 2004 年，该镇后湖 4 万亩水产养殖板块被省农业厅定为“无公害水产养殖基地”其出产的银鲫获国家“绿色产品”认证，打造成“洪湖银鲫”品牌，年水产品总量 4万余吨，银鲫 2万吨，成为武汉“活鲜鱼缸”，产品运销湖南、河南、江西、河北、江苏等省市。 作为长江边的千年古镇，自 1988年 起 ，龙口镇立足镇情，抢抓机遇，走工业化、农业产业化、城镇化、市场化发展道路，制定实施“结构调整”、“水产富镇”、“工业强镇”、“招商活镇”发展战略，致力于拓展为江畔明星乡镇。 2015年，全镇社会生产总值达到 41356万元，比“ 十三五 ”初期增长17.1%，农民人均收入达到 4870元，增长 47.6%，国地税入库税金 119.6万元，全社会固定资产投资 10450万元，均比“ 十三五 ”初期有大幅增长。龙口镇综合经济实力在全市乡镇的排位稳步前进。 产业格局逐步优化。龙口镇立足于打造农副产品加工镇的目标，发展与农业紧密结合的工业项目，发挥品牌效应。依托正大环源水产开发公司，提升水产品深加工水平；依托红翔木业，发展林木加工业，依托龙口棉花公司做好棉花加工。 招商引资水平不断提高。一是着力抓好招商引资基础性工作，主动收 13 集、整理、论证一 些前景好潜力大的项目，提高了项目谈判的成功率。二是加强领导、健全机构、保障经费，积极参加招商引资活动，通过这几年的努力，先后引进了一批产业化企业。三是扶持优势企业做大做强，为企业提高优质高效服务，使他们扩大注资力度，做到“引得进、留得住、能发展”。 重点企业运转良好。 2015年全镇规模以上工业企业增加产值 2600万元，较“ 十三五 ”初期有大幅增长，全镇现有各类民营企业，普遍运转良好。龙口棉花、红翔木业、佳园饲料等企业陆续增加投资，扩大生产规模。 新农村建设取得新局面。 2006年以来，龙口镇五星、红洲等自然村 先后被列为新农村建设试点。试点村的整体规划编制工作正在稳步实施，各项改造工作有力推进，村容村貌有了极大的改观。 随着中央各项惠农政策的出台，按照“多予、少取、放活”的方针，全面进行贯彻落实。一是进一步抓好“一卡通” 、村财镇代理、专项资金管理等工作，仅 2015年，全镇通过“惠农一卡通”就发放各类支农惠农资金 439万元。二是完善农村土地制度改革，在不改变土地使用权性质的前提下，遵循依法、自愿、有偿的原则，鼓励农民对土地进行流转，做到了保护耕地、集约用地、节约用地，同时积极争取到土地整理项目，确保了耕地占补平衡 。三是农技推广综合服务站功能进一步完善，农技服务等职能得到进一步强化，科技服务网络进一步健全。 基础设施建设取得新进展。一是公路建设步伐加快，先后投入资金1500多万元，新建改造公路 50多公里，基本实现了硬化公路村村通。二是加强了水利设施的建设，仅 2015年，全镇就疏浚沟渠 20多条，完成危桥改造 18 座；实施了标准农田建设，改造和完善了各村的渠道，完成了龙口泵站千万改造项目，有效保证了农田水利灌溉。三是安全饮水工程建设快速推进，先后投资一百多万元，完成了集镇及周边 16 个村的管网延 14 伸和健康供水。四是教学设施建设 加强，高桥小学、龙口小学及和里中学改造工程完成，为师生创造了良好环境。五是文化活动设施不断完善，完善了文化中心，增加了农村文化活动设施，各村均建成了农家书屋，藏书都在 1000 册以上，极大丰富了农民文化生活。六是电力通讯条件不断改善，先后完成镇区各地 300万的电力改造工作。积极协助电信、移动、联通公司在龙口镇境内建立基站、完善网络，实现了村村通程控电话，无线通讯覆盖面达 98%以上。 关心群众生活，落实民生工程。认真解决人民群众最关心、关注的实际问题。劳动和社会保障工作有效开展。到 2015 年，龙口镇城镇居民医疗 保险投保达到 1200人，新型农村养老保险试点工作全面推进，截止 2015年全镇参保率已达到 80%。民政各项工作稳步推进，对镇福利院 133名老人实行衣、食、住、行、医的全方位服务，集中供养率达 100%。城镇居民最低生活保障实现应保尽保，动态管理。城镇困难家庭医疗救助工作更加完善，各项优抚政策落实到位，仅 2015年，全镇发放城镇低保户保障金 72800元，农村低保户保障金 363000元；年办理大病救助金额 138000元，临时性救助金额 73000元；发放各类优抚双拥资金 241670元。全镇大病救助人数达到 142人，为 全市之最。 科教文卫等各项社会事业全面进步。五年来，龙口镇基础教育事业稳步推进，中小学入学率均达 100%，教学设施、教学质量得到双提高。文化事业蓬勃发展，一批群众文艺团体纷纷成立，各类群众文化活动不断开展。卫生工作不断加强，医疗保险做到了人口全覆盖。村庄环境整治工程扎实推进，农村居住环境明显改善。 二、项目建设的必要性 (一 )符合中央的政策精神 党的十七届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展 15 第 十三个五 年规划的建议，明确了今后五年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提出了在工业化、城镇化深 入发展中同步推进农业现代化，是“ 十三五 ”时期的一项重大任务，必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，统筹城乡发展，坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农力度，夯实农业农村发展基础，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设。 (1)建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。全面建设小康社会，最艰巨最繁重的任务在农村。加速推进现代化，必须妥善处理工农城乡关系。构建社会主义和谐社会，必须促进农 村经济社会全面进步。农村人口众多是我国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活，才能障障全体人民共享经济社会发展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。当前，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大力度扶持“三农”的能力和条件。“ 十三五 ”时期，必须抓住机遇，加快改变农村经济社会发展滞后的局面，扎实稳步推进社会主义新农村建设。 (2)围绕社会主义新农村建设做好农业和农村工作。“ 十三五 ”时期是社会主义新农村建设打下坚实基础的关键时期，是推进现代农业建设迈出重大 步伐的关键时期，是构建新型工农城乡关系取得突破进展的关键时期，也是农村全面建设小康加速推进的关键时期。“ 十三五 ”时期要高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面贯彻落实科学发展观，统筹城乡经济社会发展，实行工业反哺农业、城市支持农村和“多予少取放活”的方针，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。当前，要完善强化支农政策，建设现代农业，稳定发展粮食 16 生产，积极调整农业结构，加强基础设施建设，加强农村民主政治建设和精神 文明建设，加快社会事业发展，推进农村综合改革，促进农民持续增收，确保社会主义新农村建设有良好开局。 (3)扎实稳步推进社会主义新农村建设。推进新农村建设是一项长期而繁重的历史任务，必须坚持以发展农村经济为中心，进一步解放和发展农村生产力，促进粮食稳定发展、农民持续增收；必须坚持农村基本经营制度，尊重农民的主体地位，不断创新农村体制机制；必须坚持以人为本，着力解决农民生产生活中最迫切的实际问题，切实让农民得到实惠；必须坚持科学规划，实行因地制宜、分类指导，有计划有步骤有重点地逐步推进；必须坚持发挥各方面积极性 ，依靠农民辛勤劳动、国家扶持和社会力量的广泛参与，使新农村建设成为全党全社会的共同行动。在推进新农村建设工作中，要注重实效，不搞形式主义；要量力而行，不盲目攀比；要民主商议，不强迫命令；要突出特色，不强求一律；要引导扶持，不包办代替。根据国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。要本着节约原则，充分立足现有基础进行房屋和设施改造，防止大拆大建，防止加重农民负担，扎实稳步地推进村庄治理。 本项目的实施符合中 央“ 十三五 规划”政策，切实着节约原则，充分立足现有土地资源进行房屋和基础设施的更新改造。 (二 )符合湖北省委提出的新农村建设试验区的精神 中共湖北省委湖北省人民政府关于印发仙洪新农村建设试验区总体规划实施纲要的通知鄂文 2008 46 号，为了推动全省社会主义新农村建设取得新进展，省委、省政府决定建立仙洪新农村建设试验区。试验区范围包括地处洪湖周边的仙桃市、洪湖市、监利县所属 14个乡镇 (办事 17 处、管理区、工业园区 )、 407个村。 在试验区近期建设中，重点抓好八大类项目之一的加强村庄环境整治。坚持村镇建设规划 与土地利用规划相衔接，大力推进小城镇建设、村庄环境整治和生态环境建设，实施乡村清洁工程，突出抓好给排水管网改造、工业和生活污水处理、生活垃圾集中收集和无害化处理等，建设环境优美、生态协调的农村新社区。在洪湖市片区实施内荆河清淤及生态治理工程，建设 9个中心集镇污水处理厂，配套建设管网 75公里，新建滨湖污水治理工程，对沿公路民房和村庄实施立面改造、亮化、绿化工程。 建设社会主义新农村，省委省政府提出要树立和落实科学发展观，把解决好 “ 三农 ” 问题作为全党工作的重中之重，坚持 “ 多予、少取、放活 ”和 “ 工业反哺农业、城市 支持农村 ” 的方针，努力改善农村生产生活条件，提高农民生活质量，促使农村整体面貌出现较大改观，逐步把农村建设成为 “ 生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主 ” 的社会主义新农村。重点是加强村镇建设规划和环境整治，建设新村镇；发展农村各项社会事业，培育新农民；加强农村民主法制建设和精神文明建设，倡导新风尚。 (三 )洪湖市 龙口 镇新农村建设指导思想 社会主义新农村建设的任务是解决“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的问题。 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于 满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。农民安居住宅区及配套设施区的建设，极大改善了农村原来的面貌，农民的各项生活条件能够得到提高。 龙口 镇提出的卧龙金华庭商住 18 小区项目综合解决了社会主义新农村生活质量改善的问题，符合社会主义新农村建设的基本要求。 旧村改造能够促进农村城市化发展。城乡统筹发展首先是要破除二元结构。通过旧村改造，把农村基础设施搞上去，改善农民生活环 境，提高农民生活质量；通过农村土地集约利用，促进二、三产业的发展，提高农民收入水平，进一步推进郊区城市化，缩小城乡差别，达到实现城乡一体化发展的目标。 当前，我国已初步具备了建设新农村的条件。一方面，经过改革开放以来的快速发展，综合国力显著增强，有了支持保护农业、加大农村基础设施建设投入的经济基础。另一方面，近年来，在起点较高的基础上，党中央、国务院为改善农村生产生活条件出台了一系列更直接更有力的政策措施，特别是农村 “ 六小工程 ” (节水灌溉、人畜饮水、乡村道路、农村水电、农村沼气、草场围栏等 )建设进展顺利，成 效显著，为新农村建设积累了有益的经验。 随着新农村建设改革试验向纵深推进， 龙口 镇镇政府领导积极响应惠农政策，加大对村镇基础设施和公共设施建设资金的投入，全镇将迎来史无前例的发展高峰，工程建设规模将不断扩大。镇围绕建设小城市的理念，按照 “ 拉框架、强功能、提品质、重管理 ” 的城镇建设思路，不断加快 “ 新镇区、新园区和新社区 ” 建设。 伴随洪湖市龙口镇数十年社会经济发展变迁，构筑宜住型、高品位人文休闲空间，卧龙金华庭商住小区结合当地旧城改造、休闲文化和旅游资源，形成一处综合性的 商 住小区 。 因此本项目对卧龙金华庭商住 小区项目的建设，不仅是洪湖市龙口镇住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市当地人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。 19 本项目地址第二节 规划分析论证 一、区域城市总体发展规划符合性分析 (一 )洪湖市 十三五 总体规划 1、加快基础设施建设 “ 两圈一带一区 ” 和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。 (1)优化城镇空间布局。按照 “ 全域洪湖、城乡统筹 ” 的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡 基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据 “ 以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展 ” 的总体要求，大力推进 “ 三个集中 ” (工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中 )，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村 (社区 )为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设， 20 提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城 镇产业集聚力和就业凝聚力。 (2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区 “ 西优东拓南抑北延 ” 工程，力争通过 5年左右的努力，全市城镇化率达到 50%，中心城区规模 30平方公里，增 12平方公里，具体为港口工业区 2平方公里，开发区 6平方公里，湿地生态新城4 平方公里，城区总人口超过 30 万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从 而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以 “ 洪湖岸边是家乡 ” 湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸 工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。 (3)加强综合交通体系建设。按照构建 “ 大路网、大港口、大物流 ”的交通发展格局，围绕 “ 两路两桥一港 ” 交通主骨架，重点实现 “ 六个三 ”目标：一是突出建设以汉洪监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖 21 境段和仙崇一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖 “ 三沿 ” 的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港口前期工作 ；四是升级汊腰线、黄观线和新峰线三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个等级客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长 (孝感长江埠 )荆 (门 )线至赤壁货运铁路和武 (汉 )荆 (州 )城际铁路途径洪湖。 (4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等 项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好 55.7 万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农 村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和 “ 迁村腾地 ” 试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。 (5)加快城乡电网、信息网络不断升级，提高城乡信息化与农用水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与 22 建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社 会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。 2、突破性发展现代服务业 大力发展以旅游业为主体的生活性服务业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的生产性服务业，拉动提升其他服务业。 (1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快 “ 洪湖岸边是家乡 ”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮 半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的