2017-2018南宁甲级写字楼市场研究报告.pptx

,2017-2018南宁甲级写字楼市场研究报告,2,南宁宏观经济概况,南宁,厦门,重庆,成都,深圳,人口（万人，2016）面积（市区）（平方千米）地区生产总值（人民币亿元，2017年前三季度）第三产业生产总值（人民币亿元，2017年前三季度）失业率（2016）社会消费品零售总额（人民币亿元，2017年前三季度）人均可支配收入*（2017年前三季度）消费价格指数(2017年前三季度）房地产开发投资（人民币亿元，2017年前三季度）房地产竣工面积（万平方米，2017年前三季度）,75222,1122,659.531,370.662.6%1,543.40N/A102.1610.54204.31,3921,6992,961.621,693.033.4%1,065.5438,837101.9657.03220.36,3,04882,40014,309.187,041.033.7%5,856.5824,834100.82,880.422,576.09,1,46612,1219,725.405,214.503.3%4,647.6029,343102.31,982.401,203.90,1,1911,99715,408.629,433.912.3%4,342.8040,930.32101.31,554.32231.47,3,南宁宏观经济概况华南及华西主要城市经济数据(2017年第三季度),*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算;部分数据无法从公开渠道获得,南宁宏观经济概况主要地块成交情况,4,地块编号450108001205GB00065450107009202GB00051450107008202GB00036,竞得方桂林彰泰实业集团有限公司广西荣和建设开发有限公司广西宗见禧投资有限公司,成交时间2017 Q42017 Q42017 Q3,土地用途批发零售城镇住宅批发零售城镇住宅工业用地,区域高新区高新区高新区,土地面积(平方米)61,421.4117,217.6928,370.71,总价(百万元)949.88259.0415.32,容积率2.5且3.53.0且3.51.5且3.0,楼面价(元/平方米)N/AN/AN/A,广西万德铝模装,450107008202GB00054 配式建筑有限公,司,2017 Q3,工业用地,高新区,46,667.58,21.00,0.8且3.0,N/A,450107008202GB00059450107010012GB00055450107009201GB00029,广西桂泰耕源投资有限公司南宁招商汇天房地产有限公司南宁联发置业有限公司,2017 Q32017 Q32017 Q3,工业用地批发零售城镇住宅批发零售城镇住宅,高新区高新区高新区,78,948.9918,626.0344,340.42,35.52283.02639.83,1.2且3.02.0且4.03.0且3.7,N/AN/AN/A,南宁宏观经济概况近期主要写字楼物业大宗交易,项目名称江南万达绿地中心绿地中心九洲国际,物业类型写字楼写字楼写字楼写字楼,交易类型N/AN/AN/AN/A,交易面积(平方米)8,00065,30050,0009,200,交易日期2017 Q32016 Q42016 Q32016,卖方万达绿地香港广西公司绿地香港广西公司广西九洲天龙房地产开发有限公司,买方个人中国平安中国人寿大华股份,交易总额(百万元)N/AN/AN/AN/A,楼面价(元/平方米)13,00014,00011,00030,000,5,来源：XX,6,南宁甲级写字楼市场概况,南宁甲级写字楼市场各区域市场行情,7,平均租金: 115.26元/平方米/月空置率: 25.56%东盟商务区,平均租金: 80.00元/平方米/月空置率: 1.12%金湖商圈,注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价,平均租金: 60.27元/平方米/月空置率: 95.00%五象新区,2007,2013,2016,2017,2014新供应,2015净吸纳量,南宁甲级写字楼市场市场动态新增供应 & 净吸纳量,平方米400,000300,000200,000100,0000, 2017下半年，南宁甲级写字楼市场共迎来四个新项目陆续入市，共计331,451平方米的新增供应占全市甲级写字楼市场总存量近三分之一，优质写字楼物业总存量升至1,015,451平方米。 在供应洪峰下，甲级写字楼市场在四季度表现出色，吸纳量激增至67,899平方米，全年吸纳量达180,179平方米。东盟商务区品质甲级写字楼小面积租赁成交积极，市场存量得以迅速消化。而位于五象新区的新入市项目因部分楼宇设施尚未达到交付条件且交通等配套受阻，成交乏力。, 成熟区域如金湖商圈优质写字楼物业租金的回报率相对较高，小户型私人投资交易活跃。, 本季度，南宁甲级写字楼租赁需求除传统行业持续活跃，如金融保险类企业、律所、会计所以及装修公司外，医疗健康行业及规模不等的投资公司亦呈现相对活跃的租赁需求。 下半年，小型办公隔间需求旺盛，包租市场相继兴起。如外地供应商在东盟商务区的龙光世纪B塔收集小物业进行统一装修并管理，深受起步型创业公司及中小型企业的青睐，腾讯旅游、西门子等知名企业旗下子公司或销售部门纷纷入驻。 同时，外资企业尤其是科技类外企在甲级写字楼租赁面积继续,8,呈现萎缩。主要是因为企业预算大幅下降，承租能力减弱。部分外企仅剩销售部门在零散办公或选择在联合办公空间租用。来源：XX,注1: 2008-2012及2016均无甲级写字楼新增供应注2: 净吸纳量于2017年开始统计主要租赁交易,项目名称九洲国际财富国际广场金浦路3号,商圈东盟商务区青秀区金湖广场,租户京兰建设广西科教频道个人,面积（平方米）6,60010,00012,000,南宁甲级写字楼市场市场动态租金 & 空置率,人民币/平方米/月, 四季度，成熟商圈的平均租金稳步增长，同时高品质新项目入市，带动全市租金水平回升至每月每平方米103.28元，环比三季度上升5.8%。,而对于已入市楼宇的租金来说整体呈现持平甚至部分楼宇呈现下调趋,势。空置率则因五象新区新项目的入市环比三季度上涨4.91个百分点至40.16%。 东盟商务区的绿地中央广场逐渐消化，带动周边优质写字楼租金上升，九洲国际亦于本季高价入市，令该区域四季度平均租金环比三季度上升9.3%至每月每平方米115.23元。空置率被对应拉高2.16个百分点至32.99%。传统商圈金湖商圈甲级写字楼-地王大厦空置率仅为1%。五象新区因配套设施尚未完善，各项指标呈现平缓。 因核心商区甲级写字楼尾盘存量较少，新增供应的陆续入市将持续刺激企业对写字楼更新迭代的需求的释放。与此同时，部分存量办公空,间也吸引酒店承租并转向酒店用途。历年存量及预测, 2018年，共计约165万平方米的甲级写字楼新增供应将陆续入市。其中，包括位于东盟商务区的龙光世纪，预计该片区平均租金将在短期内小幅下调；除此以外90%的新增供应均位于五象新区，在需求动力不足，面对巨大供应量的情况下，除通过适当延长免租期吸引企业入驻外，业主或选择根据市场实际情况延迟入市。部分开发商也在进行战略调整，如通过将商办用途更改为酒店，或是选择返租式公寓以规避风险。 长期来看，地铁贯通，住宅陆续交付以及周边配套设施逐步完善后，将带动五象新区的人流，活跃商圈氛围。而广西与东盟国家的频繁,合作，尤其是11月份南宁至河内的物流列车开通后，为首府招商引资添动力，陆续的经贸合作或将吸引企业入驻，为甲级写字楼的健康发展提供重要支持。,9,来源：XX,40%30%20%10%0%,50%,1009080,110,Q4 2016,Q4 2017,Q1 2017 Q2 2017平均租金,Q3 2017空置率,0,平方米3,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000,2007,2013 2014金湖商圈,2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F东盟商务区 五象新区,注: 2008-2012均无甲级写字楼新增供应,F为估计值,看,观,谢,谢,