2018年Q1中国房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW经济稳中向好二线城市市场活跃金融市场开放将直接利好写字楼市场新任央行行长易纲在 月 号宣布落实金融领域进一步开放措施 ， 主要包括：取消银行和金融资产管理公司的外资持股比例限制；将证券公司 、基金管理公司 、 期货公司 、 人身险公司的外资持股比例的上限放宽以及进一步开放保险市场及相关业务 。 考虑到跨国企业在国内仍集中在门户城市 ， 国内金融市场开放举措短期内将直接利好京沪的写字楼市场 。 行业机会上 ， 未来海外金融机构有望在保险及资产管理领域获得更大增长 。 考虑到随国内金融行业迅速增长 ， 金融机构今年来已成为一二线城市主要办公需求增长来源 ， 因此本次开放新举措总体上对于写字楼市场影响依然温和 。16.8% 2018年一季度2.1%2018年一季度出口14.1%2018年一季度51.44月份社零总额9.8%2018年一季度中国房地产市场报告二零一八年第一季度 2018，世邦魏理仕 |0%10%20%30%40%0369122003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018千（人民币万亿元） 房地产开发投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2018年第一季度图表 1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼第一季度市场供应充裕 ， 需求层面一二线市场皆较为活跃 。 华东二线城市普遍需求旺盛 ， 成都市场的升势更为明显 。零售物业新增供应在历史峰值后显著回落 ， 全国市场整体空置率小幅下降 。 品牌持续丰富销售渠道深耕市场 ， 餐饮品牌依然是购物中心最为活跃的租户类型 。工业物流本季度主要城市平均空置率下降至历史低点 ， 一线城市高标仓库平均租金大幅上涨 。 工业用地弹性年期制也在多地开始推行 。投资市场国内大宗物业投资额同比增长 48%， 房地产开发商和地产基金为买方主力 。 二线城市投资交易趋于活跃 。*箭头代表同比增速变化2018年第一季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW图表 5：进出口贸易图表 4：固定资产投资图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）宏观经济一季度中国经济走势稳健 ， 同比增长 。 第一季度固定资产投资增速较去年全年加快 ， 其中房地产投资向好 ， 为经济增长提供一定支撑 。于此同时 ， 消费表现较为平稳 ， 对外贸易则有明显复苏迹象 。年作为 大之后的开局之年及改革开放周年 ， 李克强总理于三月五日所做的政府工作报告 ， 对于经济工作中的重要议题做出总体性部署 ， 传递出积极的政策信号 。 关于今年的目标 ， 报告预计 年国内生产总值增长 左右 ， 与去年目标一致 ， 也预示着经济结构改革持续；在供给侧结构性改革取得实质性进展背景下 ， 提出宏观杠杆率保持基本稳定 ， 显示出去杠杆过程已由去年着力降低杠杆率转为今年的保持稳定 。住宅市场方面 ， 由于受到严格的调控措施及政府谨慎的预售证审批的影响 。 一二线城市房价运行基本保持平稳 。 但由于二三线城市对于棚改 ， 拆迁实施货币化补偿 ， 第一季度全国商品住宅销售同比增长 ， 增速有所回复 。市场表现0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%051015202530352003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%(2)(1)0123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（美元万亿元） 进出口总额（左）出口额（左）进出口总额同比变化（右）出口额同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%01020304050602003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（人民币万亿元） 固定资产投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2018年第一季度数据来源：国家统计局， 2018年第一季度数据来源：国家统计局， 2018年第一季度数据来源：国家统计局， 2018年第一季度| 2018， 世邦魏理仕2 2018年第一季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW 市场表现写字楼市场第一季度市场供应充裕，全国优质写字楼市场新增近 万平方米，超越 年同期水平。北京市望京与丽泽区域 个项目新近落成，为市场新增超 万平方米，为 年后新高。二线城市新增供应同比增长 ，其中武汉、宁波大幅上升。需求层面一二线市场皆较为活跃。受 旺盛扩张需求带动，北京市场承租扩张积极，新项目预租率普遍在 以上。同期上海的新入市项目出租率也十分理想，主要驱动力在于共享办公为主的新行业需求迅速入市。华东二线城市普遍需求旺盛，宁波的新项目预租率达到近 ，苏州新入市的苏州中心也有金融业多宗大宗成交。但南京市场由于钱宝事件影响，政府对于新兴金融业态进行整肃，使得市场出现一些波动。本季度成都市场的升势更为明显，小微金融业推动的中心商圈与政府着力扶持 企业入驻的南延线板块基本占到市场新增吸纳一半以上。而成都的人才优势与宜居环境将有望加速互联网科技行业持续落点布局。需求动能持续带动各地市场租金依然向好。一线城市仅深圳环比持平，总体较上季度上涨 。二线城市则录得 年第一季度以来首次环比上升，为 ，其中成都单季市场环比上扬 。华北城市表现相对疲弱，华中、华西除成都外总体供应依然过剩，租金普遍下行，华东市场涨跌互现，南京、苏州本季均有正增长。近期宣布的金融业开放措施，对于外资金融企业加速布局中国的积极正面影响不言而喻，除近期利好外资企业相对密集的北上门户城市，中长期应看好人口密集的区域中心节点城市，如武汉、成渝等。0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 6：写字楼市场供需 图表 7：写字楼租金指数 2018，世邦魏理仕 | 32018年第一季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW7090110130150170190210230Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）零售物业市场年第一季度，全国消费市场继续保持平稳较快增长，社会消费品零售总额将增长左右。据商务部监测，第一季度全国家重点零售企业销售额同比增长 ，增速比去年同期加快 个百分点，其中，购物中心业态销售额同比增长 。物业市场方面，新增供应在历经 年第四季度的单季 万平方米的历史峰值后显著回落， 年第一季度仅录得 万平方米左右的新项目入市，新项目平均开业率超过。前期进行调改的项目如上海第一百货大楼重装新开，加之 年新项目内的空置面积陆续租出，全国市场整体空置率小幅下降 个百分点至 。租金方面，北上广的优质购物中心带动一线城市平均租金环比上升 。受商圈内项目竞争的影响，武汉购物中心首层租金出现小幅下跌，但整体二线城市租金走势持稳。租户方面，一季度进入零售租赁的传统淡季，大部分品牌已在 年第四季度完成新店开业以抢占元旦和农历新年的销售黄金期。从品牌发展趋势上看，进一步丰富销售渠道是品牌深耕市场、增大消费者触点的持续性举动。 集团旗下核心品牌 和入驻天猫，成为集团在中国除官网外首开官方线上销售渠道。受惠于 年线上销售的高速增长，奢侈品集团在 年继续加码数字化业务的投资。与此同时，更多地尝试跨界业态亦是奢侈品捕获年轻消费者的重要举措。餐饮品牌依然是购物中心最为活跃的租户类型。由资本推动的茶饮类、特色类餐饮商户开店热度不减，奈雪的茶、连咖啡、 等咖啡茶饮，姚酸菜鱼、霸蛮等特色餐饮均在一季度诸多餐饮品牌获得资本投资，预计未来将陆续有新店开出。市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 8：零售物业市场供需 图表 9：购物中心首层租金指数| 2018， 世邦魏理仕4 2018年第一季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）市场表现图表 10：物流仓储市场供需 2018，世邦魏理仕 | 5物流设施市场一季度全国主要城市高标仓库市场新增供应总量为 平方米 ， 主要集中在华西和华东区域 。 得益于来自电商 、 零售和三方物流仓储需求的持续活跃 ， 本季度主要城市平均空置率下降 个百分点至 的历史低点 ， 四个一线城市空置率仍位于低位 ， 而天津 、 成都 、 武汉 、 宁波和无锡等二线城市的空置率都有大幅下降 。年初是物流仓储项目集中调价的时段 ， 加之供不应求的市场态势 ， 一线城市高标仓库平均租金在一季度大幅上涨 ， 二线城市的平均租金在华西和华东区域的带动下也增长了 。 尤其是在北京 ， 新出台的工业土地利用政策使一些物流仓储项目上市时间被进一步延迟 ， 一库难求局面下北京物流设施平均租金大幅上涨 。 继去年底走出低谷后 ，成都物流市场租金在本季度继续攀升 。在供应量已经严控的基础上 ， 物流用地政策进一步收紧 ， 包括税收要求和土地使用年限方面 。 目前北京和上海部分区域已经对物流仓库的出租提出了落税需求 ， 因此物流项目招租时对租户的选址设置了更高的门槛 ， 同时租赁流程也被拉长 。 工业用地弹性年期制也在多地开始推行 ， 近期加入的城市包括广州 、 成都 、 北京等 ， 其中成都的执行力度最大 ， 成都今年出让的工业用地都以 年作为出让年限 。投资市场年第一季度 ， 投资市场积极活跃 。 随着数个资产包交易完成 ， 国内大宗物业投资额同比增长 ， 达 亿人民币 。 季内 ， 房地产开发商和地产基金为买方主力 ， 其中内资投资者贡献总体投资总额占比逾八成 。资产类型方面 ， 位于非核心商务区且具有增值潜力的写字楼持续受到投资者青睐 ， 本季度此类投资的交易金额占比达 。 季内近七成的大宗物业投资 （ 按金额 ） 落在一线城市 。 但二线城市投资交易趋于活跃 ， 大宗物业投资金额季内有所上升 ， 占比已由 年的 攀升至 ， 一季度成都 、 重庆 、 武汉等城市都录得大宗交易发生 。 租金回报率方面 ， 一线城市核心区域商办物业季内保持平稳 。预计 年内 ， 国内开发商年内仍将加大在一二线市场中的商业投资 ， 增加商业地产配置 。 同时 ， 投资者风险偏好逐步提升 ， 通过更多介入增值型投资机会 ， 借助板块整体提升 、 物业升级 、 用途转换等途径实现更高的投资回报 ， 因此增值型与机会型资产的市场关注度将逐步上升 。 根据世邦魏理仕中国年投资者意向调查 ， 伴随着政府持续推动租赁住房市场发展 ， 长租公寓领域将成为投资市场新星 。 境外投资资本监管更趋严格 ，境外投资意向持续走弱 ， 但一带一路投资受到鼓励 ， 将持续活跃 。-50%-25%0%25%50%75%100%125%150%175%-500-25002505007501,0001,2501,5001,7502,0002,2502007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018x 100000000(亿元人民币 ) 1,000万美元以上大宗交易总额（左）同比变化（右）图表 11：商业物业大宗交易总额数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度2018年第一季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW 市场表现图表 12： 2018年第一季度市场概览城市 环比变化 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 0.2% 0.2% 9.9%空置率 2.8 百分点 0.1 百分点天津 租金 0.0% 0.0% 0.7%空置率 0.1 百分点 0.0 百分点大连 租金 0.0% 0.9% 0.0%空置率 0.2百分点 0.4 百分点沈阳 租金 -0.3% 0.6% 0.0%空置率 1.1 百分点 0.4 百分点青岛 租金 0.0% - 0.1% 0.0%空置率 0.2 百分点 0.3 百分点上海 租金 0.0% 0.5% 4.5%空置率 1.4 百分点 1.6 百分点南京 租金 0.8% 1.0% 2.9%空置率 1.6 百分点 0.0 百分点杭州 租金 -0.9% 0.0% 2.7%空置率 0.6 百分点 0.1 百分点宁波 租金 -0.2% 0.5% 3.2%空置率 1.5 百分点 1.1 百分点苏州 租金 0.4% 0.3% 2.5%空置率 1.0 百分点 0.7 百分点无锡 租金 0.0% 0.0% 2.8%空置率 0.6 百分点 0.6 百分点广州 租金 1.3% 1.4% 1.5%空置率 0.3 百分点 0.7 百分点深圳 租金 -0.3% 0.4% -1.3%空置率 1.3 百分点 0.8 百分点成都 租金 2.2% 0.1% 1.5%空置率 0.9 百分点 0.2 百分点重庆 租金 -0.5% 0.1% 0.6%空置率 0.3 百分点 0.1 百分点武汉 租金 -0.2% -0.4% 0.0%空置率 1.0 百分点 0.2 百分点长沙 租金 -0.4% 0.0%空置率 2.0 百分点 0.0 百分点* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度2018年第一季度 世邦魏理仕研究部| 2018， 世邦魏理仕6MARKETVIEW 未来六个月预测图表 13：未来六个月走势预测城市 未来六个月预测 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 0%1% 0%1% 1%3%空置率 天津 租金 -1% 0% 0%1% 0%1%空置率 大连 租金 -1% 0% 0%1% 0%1%空置率 沈阳 租金 -3%-1% 0%1% 0%1%空置率 青岛 租金 -1% 0% -1% 0% -1% 0%空置率 上海 租金 -1%-3% 0%1% 1%3%空置率 南京 租金 1%3% 1%3% 1%3%空置率 杭州 租金 0%1% 0%1% 1%3% 空置率 宁波 租金 -1% 0% 0%1% 1%3% 空置率 苏州 租金 0%1% 0%1% 1%3%空置率 无锡 租金 0%1% 0%1% 1%3% 空置率 广州 租金 3%5% 0%1% 0%1%空置率 深圳 租金 -1% 0% -0.5%0% 1%3%空置率 成都 租金 1%3% 0%1% 1%3%空置率 重庆 租金 -1% 0% 0% 1% 0%1%空置率 武汉 租金 -1% 0% 0% 0%空置率 长沙 租金 -1% 0% 0%空置率 * 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度2018年第一季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 7MARKETVIEW北京优质写字楼市场年第一季度，北京有四栋优质写字楼项目落成，为市场带来 平方米 的办公租赁面积，其中丽泽迎来首批优质写字楼入市。本年度供应高峰拉开序幕的同时，市场需求相应增长，净吸纳量录得 平方米，为近年历史同期最高，这亦预示着 年北京写字楼市场需求将进一步放量。从整体需求来看，租赁市场 的面积被内资企业吸纳，外资企业则保持平稳；金融、科技和专业服务行业继续成为市场需求的主要动力，其中传统金融行业的新租和扩租势头强劲。受新增供应影响，整体空置率环比上升 个百分点至 ；市场平均租金报价在个别商务区供不应求所带来的租金上涨的拉动下，同样本环比小幅上扬 ，报每月每平方米 元。未来六个月，预计有 平方米的新增面积入市。 核心区域的中服地块也将迎来首批高品质楼宇入市，预计整体市场空置率将会在短期内小幅拉升，租金会保持平稳态势。北京优质零售物业市场年第一季度，位于亚奥商圈的中海环宇荟落成，新增商业面积 平米。整体市场项目整合和转型活动持续活跃，凯德集团出售翠微路店给印力集团。华联出售的广安门店将于 月关店调整。本季度，整体租赁市场较平淡，餐饮业相对活跃，西单大悦城推出集合了十余家知名餐饮品牌的查特花园餐饮街区。服饰类中，本土设计师品牌开设的线下实体店趋势进一步增强。在国际品牌引入方面，朝阳合生汇引入日本 国内首家专卖店；王府中环引入苏格兰服饰品牌 、纽约品牌 ；三里屯太古里引入川久保玲的中国首店。市场整体空置率环比上升了个百分点至 。购物中心首层商铺平均租金 元，同样本比环比上涨 。租金增长来自于成熟外围区的个别项目。未来六个月，有 个项目计划入市，总体量近平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。华北地区 北京050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 0%1% 0%1% 1%3%空置率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年一季度图表 14：未来六个月走势图表 15：北京优质写字楼市场图表 16：北京优质零售物业市场2018年第一季度 世邦魏理仕研究部| 2018， 世邦魏理仕8MARKETVIEW 华北地区 北京北京工业地产市场年第一季度，北京仅有一幅位于 的工业用地成交，北京主要工业园区土地价格报每平方米 元，环比持平。 年 月 日，北京市政府再次发布新政，对产业用地的利用方式提出严格的把控，只有“高精尖”类企业才具备产业用地的准入条件，从而限制仓储物业的新开发，加之低标仓清退行动持续，大部分建设中或基本完工的物流项目短期内无法如期入市。北京市高标仓储连续第四个季度无新增供应且空置率在 以下。业主方展开新一轮提价，季度租金环比涨幅达到 ，超过过去三年的累计涨幅，平均租金达到每月每平方米 元；在业主方普遍提高租金的大趋势下，大部分租约到期的租户仍选择续约以维持自身业务发展。原计划上半年交付的万平方米高标仓储物流设施中有近 万平米将延期至下半年甚至 年，也有可能个别项目转变用途。短期内市场仍处供不应求状态，租金维持稳定增长趋势。050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 17：北京物流设施市场2018年第一季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 9MARKETVIEW 华北地区 天津050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12004 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009=100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第一季度图表 19：天津优质写字楼市场图表 20：天津优质零售物业市场图表 21：天津物流设施市场天津优质写字楼市场年第一季度，天津写字楼市场没有新增供应。市场租赁持续活跃，单季市场净吸纳量为 平方米与前两季度大致持平。 、地产和金融为本季市场的主要租赁需求。其中，今日头条在陆家嘴广场租赁 平方米，亚马逊在金融街中心租赁 平方米。阳光地产和华夏幸福分别在世纪都会和现代城二期各租赁 平方米。金融行业的需求主要来自信托、银行等传统类金融。尽管租赁需求延续回暖态势给市场带来利好，但市场整体空置率仍在 的高位，抑制了整体租金的增长。截至季末，平均租金同样本比环比保持不变，报每月每平米元。未来六个月天津市场将迎来总体量约为 万平方米的新增供应，供应量较为充沛，虽需求预计亦将上升，届时整体空置率会略微上浮，但租金暂时不会有明显波动。天津优质零售物业市场年第一季度，位于南开区的鲁能城购物中心开业。零售品牌包括 优衣库 和乐高授权店等，零售整体占比约 。受春节影响，天津商业表现较为平淡，整体空置率维持不变在 。少数购物中心有品牌调整，例如服饰品牌 和 入驻天津大悦城。凯德 天津湾引进了市区首家室内冰雪乐园。另外，在科技逐步进入人们生活的同时，购物中心也引入一些智能化元素给消费者带来更为方便的体验。例如爱琴海购物公园在每层引入智能指向标方便消费者寻找特定的品牌和路线。截至季末，购物中心首层平均租金同样本比环比不变，报每天每平方米 元。未来六个月，预计天津零售物业市场迎来一个新项目入市，为市场带来约 万平方米的新增供应。最近新项目都以高入驻率开业， 预计未来空置率的会稳中有降，租金预计保持平稳。优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -1% 0% 0%1% 0%1%空置率 图表 18：未来六个月走势2018年第一季度 世邦魏理仕研究部| 2018， 世邦魏理仕10