2017年Q4中国物流市场报告.pdf

MARKETVIEW市场综述四季度物流仓储市场需求活跃 ， 16个主要城市单季吸纳量达到历史新高 ， 约 180万平方米 ， 同时亦推动全年累计吸纳量突破历史高点至 456万平方米 ， 较 2016年大幅增长73%。 仓库租赁需求仍主要来自于电商与三方物流 ， 二者全年新增的租赁面积超过总成交面积的 80%。目前一线城市高标仓库的空置率已低至 5%， 而由安全排查和城市更新形成的仓库升级需求进一步加剧了市场供不应求的状况 。 2017年北京旧仓库区域的两次火灾事故令政府大幅加强了安全隐患整治 ， 上海也根据工业用地减量化的方针对 198区域内的违章工业建筑进行拆除 ， 这些举措均引导上述区域内的低标仓租户转而寻求高标仓库 。 受此推动 ， 本季一线城市仓库租金继续稳中有升 ，其中北京涨幅达到 2.9%， 领涨全国 。北京租金领涨，成都迎来拐点中国物流市场报告二零一七年第四季度2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 | 180100120140160Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017(Q1 2009 = 100)全国 一线城市 二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 1：物流仓储市场租金指数 图表 2：物流仓储市场供需二线城市仓库供应相对充裕 ， 大连 、 南京 、 杭州 、 成都 、武汉等城市本季都有超过 20万平方米的新项目上市 。 但在旺盛需求的带动下 ， 二线城市的总体空置率仍有 0.7个百分点的下调 ， 租金也微涨 0.1%。 成都四季度租金止跌回升 ， 且全年净吸纳量实现 98万平方米 ， 同比上升216.7%， 居全国首位 ， 平均空置率下降至近四年新低的13.2%。 活跃需求提振成都业主信心 ， 下半年提价预期明显 ， 成都仓库租金有望通过拐点进入上升通道 。2018年主要城市高标仓库新增供应预计将达到 500万平方米 ， 同比增长 11.5%。 但由于一线市场新增供应将有所增长 ， 反而有助缓和其供应紧张的局面 。 租金方面 ， 预计2018年一线城市租金继续上涨 3-5%， 而二线城市中除中西部个别供应过剩严重的城市外 ， 租金均有望保持平稳或录得 3%以内的增长 。*箭头代表同比增速变化0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度6.9% 2017年全年出口10.8%2017年全年进口18.7%2017年全年51.512月份社零总额10.2%2017年全年MARKETVIEW 市场表现2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕2图表 5：进出口贸易图表 4：工业增加值图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）0%3%6%9%12%15%0510152025302003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（人民币万亿元） 工业增加值（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2017年第四季度数据来源：国家统计局， 2017年第四季度数据来源：国家统计局， 2017年第四季度数据来源：国家统计局， 2017年第四季度0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%05101520253035402003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%(2)(1)0123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（美元万亿元） 进出口总额（左）出口额（左）进出口总额同比变化（右）出口额同比变化（右）宏观经济第四季度 同比增长 ， 全年增速达到超预期的 。 作为经济增长的重要引擎 ，消费继续保持稳定增长 ， 年全年实物商品网上零售额 亿元 ， 增长 ， 增速比社会消费品零售总额高 个百分点 ， 占社会消费品零售总额比重为 ， 比上年提高 个百分点 。 同时依托物联网 、 人工智能和移动互联网等新技术以及不断完善的物流配送体系 ， 实体零售也出现显著回暖 。年货物和服务净出口对经济增长的贡献率为 ， 比上年提高 个百分点 。 尽管外部需求的提振扭转了进出口连续两年下滑的态势 ， 但外贸在 年仍然存在诸多不确定性 ， 维持两位数增长的难度增大 。 在供给侧结构性改革的推动下 ， 制造业在 回暖 。工业先行指标生产者出厂价格 （ ） 同比增长 ， 结束了自 年以来连续五年的负增长 。 受到国内投资放缓与企业补库存进入尾声的影响 ， 增速在 季度已连续 个月下降 ， 或将在 年进一步趋缓 。物流需求方面 ， 年社会物流总需求呈现稳中有升的发展态势 ， 全国社会物流总额万亿元 ， 按可比价格计算 ， 同比增长， 增速比上年同期提高 个百分点 。 全年社会物流总费用为 万亿元 ， 同比增长。 社会物流总费用与 的比率为， 比上年同期下降 个百分点 。 物流业总收入较快增长 。 年物流业总收入万亿元 ， 比上年增长 。MARKETVIEW 市场表现图表 7： 2017年第四季度物流仓储市场概览城市 指标 环比变化 未来 6个月走势预测北京 租金 2.9% 0%1%空置率 0.3 百分点天津 租金 0.3% 0%1%空置率 5.6 百分点大连 租金 0.0% 0%1%空置率 16.5 百分点沈阳 租金 -0.2% 0%1%空置率 6.5 百分点青岛 租金 -0.2% 0%1%空置率 4.3 百分点上海 租金 0.0% 1%3%空置率 8.2 百分点南京 租金 0.0% 1%3%空置率 4.6 百分点杭州 租金 0.0% 1%3% 空置率 1.1 百分点宁波 租金 0.0% 1%3% 空置率 4.2 百分点苏州 租金 0.0% 1%3%空置率 3.0 百分点无锡 租金 0.7% 1%3% 空置率 1.9 百分点广州 租金 0.0% 1%3% 空置率 4.4 百分点深圳 租金 -1.3% 1%3%空置率 -0.7 百分点成都 租金 0.4% 0%1%空置率 6.2 百分点重庆 租金 0.0% 0%空置率 7.9 百分点武汉 租金 0.0% 0%空置率 0.1 百分点数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 | 3MARKETVIEW0%10%20%30%40%0204060802009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）图表 9：北京物流仓储市场供需市场表现：一线城市 北京、上海北京物流设施市场年第四季度 ， 北京有三幅工业用地成交 ， 分别位于 、 大兴和顺义三个区域 。 北京主要工业园区土地价格报每平方米 元 ， 全年土地价格同比增长 。受政策影响 ， 北京高标仓储市场仍无新增供应 ， 全年新增供应量同比下降 ， 可租面积匮乏 ， 连续三个季度空置率在 以下 ， 整体市场接近满租 。 月份 ， 市政府展开低端仓储设施清理和整治工作 ， 进一步加剧市场供不应求的关系 。 部分业主方在本季末大幅提高租金 ，租金报价同样本环比上涨 至每月每平方米 元 ，全年同样本比上涨 ， 创下近五年最大年度涨幅 。受整体供应持续短缺的影响 ， 租户搬迁和扩租的可能性受到限制 。 未来六个月 ， 预计有 万平米的高标仓储物流设施陆续交付 ， 供应匮乏得以缓解 ， 市场活跃度提升 。 虽然有新增供应交付使用 ， 但市场仍将处于供不应求状态 ， 空置率仍处于低位 ， 租金维持上涨趋势 。上海物流设施市场四季度上海工业用地的政策仍旧保持收紧的态势 ， 主要工业园区平均地价上涨 至 元每平方米 。 本季度高标仓库租赁需求保持活跃 ， 尤其是受到 “ 双十一 ”购物节和年底节庆促销的影响 ， 来自于传统电商和三方物流的需求非常旺盛 。 如 ， ， 京东 ， 华茂在本季度都录得了新租赁成交 ， 并多以扩租为主 。 以外 ，上海市持续进行的低效工业用地拆违行动使得原本存在于非高标仓的需求转而投向高标仓库市场 ， 进一步推动上海高标仓库的去化 。 本季度高标仓库净吸纳量达到万方 ， 同时由于季内无新项目上市 ， 上海高标仓库市场整体空置率降至 ， 创历史新低 ， 市场进入一库难求的状态 。 本季度租金保持稳定 ， 维持在 元每平方米每月 ， 但根据即将预租项目的租金报价来看 ， 市场租金存在较强的上涨趋势 。 全市年将有 个新项目交付 ， 总面积将超过 万平方米 。 新项目的上市一方面将在一定程度上缓解市场上供应紧张的局面 ， 另一方面也将带动需求更为活跃 ， 进而推动全年租金上涨。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 8：北京物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 10：上海物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 11：上海物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度0%5%10%15%20%01020302009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕404080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009= 100)租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009= 100)租金指数MARKETVIEW050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009= 100)租金指数0%2%4%6%8%10%12%14%-5051015202530352009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）0%4%8%12%16%20%(10)010203040502009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）市场表现：一线城市 广州、深圳广州物流设施市场四季度广州平均工业土地价格环比上升 至每平方米元 ， 成交面积环比上升 至 万平方米 。 成交的土地位于花都 、 增城 、 黄埔和番禺等各区 。 自 年 月 关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见 实施至今 ， 广州土地市场录得两宗 年使用年限的工业土地 ， 分别位于广州科学城和知识城 。 全市季内录得位于南沙区的保利电商港及万纬从化物流园一期落成 ，预计共为市场带来 万平方米的新增供应 。 新上市项目招商仍处于起步期 ， 进驻率有待逐步提升 ， 因此四季度高标仓库市场整体空置率环比上升 个百分点到 。 本季度电商和第三方物流仍为租赁需求的主力 ， 另广州北部项目季内录得广东通用医药公司进驻 。 本季全市租金环比持平 ， 报 元每月每平方米 。 年上半年广州市场将有三个项目落成 ， 分别位于从化 、 花都和南沙区 ， 共计将为市场带来 万平方米的新增供应 ， 预计短期内空置率将被进一步推高 。 区位最优的核心区物业仍将受到青睐 ， 租金将获得提升 。深圳物流设施市场受国外圣诞节以及国内双十一等节日带动 ， 四季度深圳高标仓库需求主要来自于电商以及进出口贸易需求 ， 此外来自国内以及欧美的第三方物流公司在本季也均有扩张 。 在稳增需求加之全年零新增供应的推动下 ， 部分项目空置率下降并推动市场整体空置率环比下跌 个百分点至 ，创历史新低 。 但个别仓库由于港口航线设计与租户物流线路不合而使租金下调 ， 牵动全市平均租金继续罕见下跌 ，本季度环比下降 至 元每月每平方米 。 未来六个月 ， 深圳高标仓库市场依然无新增供应入市 ， 而需求端仍然看到很多来自国内外的第三方物流公司在深圳积极寻租 ，国内外电商需求也在增长 ， 供不应求将进一步加剧 ， 需求将继续外溢到深圳周边的东莞和惠州 。 年开始我们看到越来越多的业主开始调整收益模式 ， 租金收入不再是他们唯一的收益来源 ， 业主们同时还为租户提供增值服务以实现收益提升 ， 因此未来开发商上调租金意愿强度减弱 ，整体市场的租金涨幅将会有所放缓 ， 但市场的空置率将维持低位 。图表 12：广州物流仓储市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 14：深圳物流仓储市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 13：广州物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 15：深圳物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 | 504080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009= 100)租金指数MARKETVIEW0%10%20%30%40%50%010203040502013 2014 2015 2016 2017（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）图表 17：成都物流仓储市场供需市场表现：二线城市 成都、武汉成都物流设施市场第四季度 ， 成都仓储物流市场录得安博龙泉一期 、 百利威青白江三期 、 嘉民新津一期三个高标准仓储项目交付 ， 共计带来 万平方米新增供应 。 全年新增供应总计 万平方米 ， 居全国首位且创历史新高 ， 总存量超 万平方米 。仓储需求持续旺盛 ， 核心区域新项目交付带动需求加速释放 ， 项目预租率超预期 。 单季净吸纳量创下历史新高达万平方米 ， 全年净吸纳量实现 万平方米 ， 同比上升， 居全国首位 。 电商和第三方物流主导市场需求 。作为区域分拨中心 ， 成都电商需求爆发式增长 。 年内 ， 京东 、 菜鸟等电商平台录得大面积租赁成交案例 。 但电商仓储的租赁需求仍无法满足市场增长 ， 自建库成为新趋势 ，年内菜鸟在新都的自建仓库交付 ， 京东亚洲一号同期在建 。电商及其他领域物流需求增长推动快递 、 第三方物流需求提升 。 受此影响 ， 平均空置率下降至近四年新低 ， 报， 同比回落 个百分点 。 活跃需求提振业主信心 ，下半年提价预期明显 。 第四季度平均租金环比止跌回升 ，上涨 ， 报 元每月每平方米 。 年 ， 成都新增供应预计将回落至 万平方米数量级 。武汉物流设施市场年第四季度 ， 两个位于阳逻的高标仓交付使用 ， 共为武汉优质物流仓储市场带来 万平方米的新增供应 。回顾 年全年 ， 物流设施市场新增供应共计 万平方米 ， 较 年同比增长 。 市场需求方面 ， 电商 、 第三方物流以及其合作伙伴依然为季内的主要需求来源 ， 全市单季吸纳量环比持平 ， 录得 万平方米 。 总体而言 ，至季末 ， 全市空置率水平环比微降 个百分点 ， 报。 租金方面 ， 全市高标库平均租金同样本环比与上季度持平 ， 录得每月每平方米 元 。 展望 年 ， 全市优质物流设施市场新增供应将突破 万平方米 。04080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009 =100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 16：成都物流仓储市场租金指数04080120Q3 13Q1 14Q3 14Q1 15Q3 15Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17指数(Q32013 = 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 18：武汉物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 19：武汉物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度0%20%40%60%0204060801001202009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕6MARKETVIEW 优质项目信息2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 | 7中山天津北京上海优质厂房出售地址：北京市大兴区旧宫镇土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：外资低密度食品工厂，局部为办公楼。周边商业、交通配套齐全，距南四环仅 公里。优质厂房出售地址：内蒙古呼伦贝尔市扎兰屯市土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：位于大道边，标准厂房联系人：赵磊电话 ：大连优质厂房出售地址：天津经济技术开发区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：高度 米，重型机械加工厂房，可承重吨天车。位置优越，距离高速入口 公里。联系人：尹媛电话 ：优质物流项目出售地址：中山市火炬高技术产业开发区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：高标准 层坡道仓库，毗邻高速出口及中山港，临近在建中的深中通道，将吸引香港及深圳的物流仓储需求。联系人：吴卫剑电话 ：优质厂房出售地址：上海青浦练塘工业园土地面积： 平方米建筑面积： 方米项目特征：稀缺单层厂房，位于工业区 地块，地块方正，利用率高。联系人：顾伟琳电话 ：武汉优质物流项目出售地址：武汉市新洲区阳逻经济技术开发区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征： 亩仓储用地，靠近武汉市市区和阳逻长江内陆深水港，毗邻京东亚洲 号中心。联系人：周静电话 ：优质厂房出售地址：大连经济技术开发区土地面积： 平米建筑面积： 平米项目特征：位于大连经济开发区核心区， 公里内有高速入口、居住区、商业区、交通便利呼伦贝尔MARKETVIEW免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。 本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。联系方式世邦魏理仕环球研究部本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕环球研究部的成员。 世邦魏理仕环球研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力为全球房地产投资者 和用户提供房地产市场研究和经济预测方案。世邦魏理仕工业服务部世邦魏理仕工业服务部拥有一流的信誉，致力于为客户提供优良的服务。全面的资源和杰出的专业人才使得我们能为客户提出富有新意的房地产解决方案。如需垂询，敬请联络：研究部谢晨高级董事 中国区负责人研究部中国区上海市南京西路 号上海会德丰广场 楼邮编电话邮件夏侯蓓华副董事研 究部上海市南京西路 号上海会德丰广场 楼邮编电话邮件如需垂询，敬请联络：工业及物流服务部罗瑾执行董事 中国区主管工业及物流服务部中国区上海市南京西路 号上海会德丰广场 楼邮编电话 : 邮件 :