仲量联行：在华跨国企业不动产策略调研_40页_1mb.pdf

仲量联行研究部， 年 月行韧致远，谋定未来疫情影响下在华跨国企业不动产策略调研本次调研起止时间为 年 月 日至 月 日， 约 家 来自不同行业的在华跨国企业完成本次问卷。分析运用 聚类算法 ，从 不动产决策 的 五个核心维度 对受访企业的调研结果进行量化和分类，精准识别出了 具有前瞻性决策视角的企业类型。疫情之下，仲量联行针对 在华跨国企业的不动产策略 展开问卷调研，旨在探索跨国企业在中国的办公租赁、空间策略以及设施管理等方面的需求与展望 。2调研背景介绍 2022 仲量联行，保留所有权利。0-500 平方米500-1,000 平方米1,000-2,000 平方米2,000-5,000 平方米5,000-10,000 平方米10,000-30,000 平方米30,000 平方米以上金融业专业服务科技互联网贸易零售制造业医药及生命科学其它办公面积 ：指受访企业于所在城市的办公面积总和100人以下100-500人500-1,000人1,000-2,000人2,000-5,000人5,000人以上美国欧洲日本中国香港亚洲其他国家及地区其他办公面积 * (平方米 ) 员工数量 *总部所在地行业行业受访企业所在行业包括金融服务、专业服务、零售以及科技互联网等，各类型企业占比较为平均。总部所在地受访企业总部所在地 主要位于 美国 及 欧洲，企业占比分别达到 和 。办公面积的受访企业办公面积超过 平方米， 平方米以下的企业数目占比。员工数量超过 的受访企业在华员工总数量 大于人 。受访企业背景3 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部 员工数量 ：指受访企业在华员工总数目录01 调研摘要02 疫情对跨国公司企业不动产策略的影响03 未来导向型企业不动产策略前瞻性思考1.选址策略2.空间规划3.设施管理4.数字化策略5.人性化体验044附录 2022 仲量联行，保留所有权利。调研摘要 2022 仲量联行，保留所有权利。6重点结论（一）在受访的在华跨国企业中， 租赁计划未受到本轮疫情影响， 将视疫情发展重新评估其租赁计划，仅有 完全取消了原有的扩张或升级计划。 分行业来看，生命科学行业受影响程度最小， 专业服务业与金融服务业保持较强韧性 。新常态下，在华跨国企业将接受并采用更高比例的居家、远程办公模式，但与此同时，众多企业感受到实体办公空间价值的重要性和不可替代性，包括来自于工作效率及其他多个重要因素的考量（如跨部门协作和创新、社交空间等）。与三年前相比，目前更多企业在制定不动产选址策略时，除了关注传统选址要素（如成本，可及性等）之外，还加大了对企业更高战略层面的支持，这些战略选址要素包括 ，公司品牌，人才保留， 等 。 2022 仲量联行，保留所有权利。面积大于 平方米的公司中，有 的企业考虑分 拆办公室运作。对于所有企业而言，除节省成本，业务发展等因素以外， （业务持续计划） 也是 分拆办公室的重要动因 之一。在分拆模式上， 加设办公室于新兴商务区的接受度相对最高 。7重点结论（二）在企业不动产选址策略方面，未来导向型企业 对于 战略型因素所有 选项的重视程度 均高于其他企业。在疫情影响下，仍有 的未来导向型企业表示有意增加设施管理方面投资。分行业来看，医药及生命科学行业及金融服务业增加意愿更高；按承租面积来看，承租平方米以上的企业增加意愿更高。未来导向型企业表示数字化是提升未来办公体验的一种有效途径。未来导向型企业对员工福祉关注度显著更高，无论是在疫情防控期间或之后，都愿意采用更多元的方式帮助员工改善心理健康，并提高工作士气。 2022 仲量联行，保留所有权利。首次在研究方法上采用 聚类分析，并 通过衡量受访企业在不动产 决策五个 维度的表现，发现了一类在各个维度都具有未来导向型特征的企业租户。疫情对跨国公司企业不动产策略的影响 2022 仲量联行，保留所有权利。对企业不动产计划的影响9的受访企业的租赁计划未受到近期疫情的影响，包括 的企业表示待疫情防控措施放宽后将继续原先计划。的受访企业将视疫情发展重新评估其租赁计划。的受访企业已取消原有的租赁和升级计划。多数在华跨国企业的不动产计划未因疫情而受到显著影响原计划取消积极影响没有影响计划暂缓，待防控措施放宽后继续视疫情发展重新评估 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部10金融服务专业服务科技互联网贸易制造业零售生命科学没有影响 计划暂缓 ,待防控措施放宽后继续 视疫情发展重新评估 原计划取消根据问卷结果 ， 分行业来看 ， 生命科学行业受影响程度最小 。 该行业内的企业表示原先计划没有影响或待防控措施放宽后继续；没有企业取消原计划 。专业服务业与金融服务业保持韧性 ， 其中的专业服务企业表示原先计划没有影响或待防控措施放宽后继续；该行业 的企业视疫情发展重新评估；另有 的企业取消原计划 。的金融服务企业表示原先计划没有影响或待防控措施放宽后继续；该行业剩余的企业视疫情发展重新评估；没有企业取消原计划 。疫情对于主要行业企业不动产计划的影响大多数行业保持审慎乐观 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部11超过一半的受访企业认为办公室办公可提高组织和个人的生产力为员工提供社交空间促进跨部门协作和创新促进公司文化 获得客户和投资人的信任吸引人才混合办公趋势渐起，但实体办公空间仍然具备重要作用新常态下，在华跨国企业采取居家办公模式的比例倾向办公室办公的原因除提高工作效率外，企业对办公空间还有其他需求提高个人工作效率提高组织生产力公司采取居家办公的比例受访企业倾向采取 常态化居家办公模式 的占比 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部12多数企业考虑分拆办公室运作67%节省成本业务发展吸引人才BCP员工通勤面积扩张部分升级研发平方米以上的受访企业中， 的企业表示了考虑分拆办公室运作的意愿。在所有受访企业中，除节省成本，业务发展等原因以外，本轮疫情 促使 企业更加 关注 （业务持续 性 计划 ） ，并成为其分拆办公室的重要原因之一 。会考虑 不考虑 2022 仲量联行，保留所有权利。分拆办公室的意向 分拆办公室的主要原因数据来源：仲量联行研究部13在新兴商务区加设办公面积的关注度相对最高分拆办公室的组合选择 当前 位于成熟商务区板块并有意向分拆办公室的企业中，近半数希望在新兴商务园区设立第二个办公场所。 当前位于产业园区的企业 在 拆分办公地点 的选址 上 更显灵活，主要取决于企业未来业务发展方向。在分拆办公的模式组合上，在新兴商务区加设办公室的关注度相对最高 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部当前选址 分拆选址 1 分拆选址 2成熟商务区新兴商务区产业园区成熟商务区新兴商务区产业园区其他城市新兴商务区产业园区其他城市未来导向型企业不动产策略前瞻性思考 2022 仲量联行，保留所有权利。155.人性化体验4.数字化策略3.设施管理2.办公空间规划1.办公选址策略本次调研中，我们基于企业不动产的五个维度，深入了解在华跨国企业如何通过制定优化企业不动产策略，以实现短期内有效应对疫情的影响，中长期服务于企业在华发展的目标。在所有受访企业中，我们发现其中一类企业在各维度都体现出未来导向型的特征。五大维度深入解读受访企业不动产策略 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部办公选址策略办公 空间 规划设施管理数字化策略人性化体验16综合要素（传统型 +战略型）主动型聚焦业务持续计划全方位、持续升级开拓型战略员工福祉导向传统型要素被动型聚焦防疫措施基本设施维护谨慎型战略办公功能导向未来导向型企业 其他受访企业的受访企业表现出未来导向型的特征 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部0-500 平方米500-1,000 平方米1,000-2,000 平方米2,000-5,000 平方米5,000-10,000 平方米10,000-30,000 平方米30,000 平方米以上金融业专业服务科技互联网贸易零售制造业医药及生命科学其它备注 : 办公面积指受访企业于所在城市的办公面积总和100人以下100-500人500-1,000人1,000-2,000人2,000-5,000人5,000人以上美国欧洲日本亚洲其他国家及地区其他办公面积 * (平方米 ) 员工数量 *总部所在地行业行业各行业中均有未来导向型企业，其中生命科学占比最大，为 。总部所在地受访企业总部主要位于美国和欧洲，分别占比 和 。办公面积未来导向型企业中，办公面积超过 平方米的企业数量占 。员工数量的未来导向型企业在华员工总数量超过 人。未来导向型企业的多元化背景17 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部备注 : 员工数量指受访企业在华员工总数181.办公选址策略 |不动产策略对企业实现战略目标的作用显著上升01234567 2022 仲量联行，保留所有权利。与三年前相比，目前更多企业的不动产选址策略在关注 传统选址要素 （如成本，交通可及性等）的同时，正在加大对 战略选址要素 ，如 ，公司品牌，人才保留，等的考量，以加强对企业 更高战略层面的支持。在各战略要素中，企业对 和 的重视程度增长尤为明显。2022 2019吸引保留人才企业品牌形象创新数字化租赁成本交通可及性商业配套产业集聚(环境、社会和公司治理 )(业务持续性计划 )未来不动产策略中，各选址要素的重要性数据来源：仲量联行研究部1901234567吸引保留人才企业品牌形象创新数字化租赁成本交通可及性商业配套产业集聚1.办公选址策略 |不动产策略对企业实现战略目标的作用显著上升对于所有企业而言， 传统选址要素 （如 租赁成本、 交通可及性等）的重要性是基本一致的。在新一轮办公选址策略上， 未来导向型 企业相较于其他公司，更关注 战略选址要素 ， 以期通过企业的办公选址，服务于公司发展的长期战略目标 。未来导向型企业 其他受访企业 2022 仲量联行，保留所有权利。(环境、社会和公司治理 )(业务持续性计划 )未来不动产策略中，各选址要素的重要性数据来源：仲量联行研究部2.办公空间规划 |结合 考量的多功能设计展现办公空间韧性受疫情影响，未来导向型企业和其他企业出于的考量，都考虑增加办公场所里的临时应急储备和储物空间。未来导向型企业更有意通过增加单人使用电话亭，提升办公效率。优化娱乐休闲空间体现未来导向型企业旨在增强员工体验和人文关怀。临时应急储备健身房储物空间共享休息区域加大办公桌距离单人使用电话亭娱乐休闲空间淋浴房继续升级 已设计 考虑设计 不考虑未来导向型企业继续升级 已设计 考虑设计 不考虑其他受访企业提升办公空间的具体措施和规划20 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部21医药及生命科学金融服务业平方米M平方米M大于 平方米M未来导向型企业其他受访企业尽管受到疫情影响，仍有 的未来导向型企业表示有意在设施管理方面继续增加投资 。在所有受访企业中， 的企业有意愿加大设施管理的投资。分行业来看， 医药及生命科学行业 及 金融服务业 增加意愿更强；按承租面积来看，承租 平方米以上 的企业，增加意愿更高。3.设施管理 |超过 的未来导向型公司有意继续投资企业设施管理整体水平 34% 2022 仲量联行，保留所有权利。进一步投资设施管理的意愿数据来源：仲量联行研究部22未来导向型企业其他受访企业数字化交互设施 设备无接触科技 权限集成系统 门禁管理系统 传感器智能照明 会议室工位先进视讯系统基础技术平台云物联网BIM 人工智能大数据 4.数字化策略 |数字化正成为 企业实现未来办公的有效途径数字化能有效提升企业在智能、灵活、健康等多 个方面的办公体验。 的 未来导向型 企业将持续关注数字化策略。 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部元宇宙VR/ARWeb 3.0区块链数字孪生混合办公 绿色 &低碳 健康管理 即时沟通 运营管理数字化赋能领域23公司社群或俱乐部慈善活动跨部门交流活动未来导向型企业 其他受访企业居家办公时期可选方式 返回办公室可选方式心理辅导咨询工作日一日假期线上健身课程线上团建活动调整工作时间关注员工身心健康活动可持续性发展活动居家办公期间，未来导向型企业支持员工拥有更高的工作灵活性，并且更加关注其身心健康。后疫情时期，未来导向型企业更倾向支持举办提升员工相互联系和促进企业 CSR和 ESG目标的活动，包括组建各类社群或俱乐部。5.人性化体验 |员工福祉是未来导向型企业关注的重点提高员工积极性和归属感的措施 2022 仲量联行，保留所有权利。数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。附录 2022 仲量联行，保留所有权利。 25问题 1: 贵公司所属行业？医药及生命科学金融业贸易制造业专业服务科技 /半导体 /集成电路零售房地产和建筑物流和航运互联网 /在线平台 /电商其他附录问题 2: 贵公司在华员工总数量？100人以下100-500人500-1,000人1,000-2,000人2,000-5,0005,000人以上数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 26问题 3: 贵公司全球总部所在地？附录问题 4: 贵公司中国区总部所在地 ? 美国欧洲日本澳大利亚中国香港亚洲其他国家及地区其他一线城市（北京 /上海 /深圳 /广州）二线城市正计划设立总部暂无中国区总部计划其他数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 27附录问题 5: 贵公司目前在哪些城市有办公室 ? （多选题）北京上海广州深圳成都西安天津武汉杭州重庆南京青岛苏州其他问题 6: 您的工作职能？公司管理层企业不动产管理采购行政设施管理财务人力资源其他数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 28问题 7: 您所在城市贵公司的办公面积共计多少？附录问题 8: 贵公司办公室目前位于哪一类型的商务区 ?（多选题）小于 100平方米100-500 平方米500-1,000 平方米1,000-2,000 平方米2,000-5,000 平方米5,000-10,000 平方米10,000- 30,000 平方米大于 30,000 平方米成熟中央商务区新兴中央商务区产业园区数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 29问题 9: 在本次疫情爆发前，贵公司的租赁计划是？附录扩租升级缩减租赁面积不变其他积极影响，增加更多办公面积没有影响计划暂缓，待防控措施放宽后继续视疫情发展重新评估之前计划完全取消问题 10: 本轮疫情对于贵公司的租赁计划是否有影响？数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 30问题 11: 在新一轮选址过程中，请为以下因素的重要性程度打分支撑企业 ESG战略吸引保留人才企业品牌形象创新数字化业务持续性计划（ BCP: Business Continuity Plan）租赁成本交通可及性商业配套产业聚集附录备注 : 满分为 7分， 7分为非常重要， 1分为非常不重要数据来源：仲量联行研究部1234567 2022 仲量联行，保留所有权利。 31增加面积保持不变缩减面积尚不确定问题 13: 未来 5年，贵公司在整个中国的办公租赁计划是？（多选题）备注 : 满分为 7分， 7分为非常重要， 1分为非常不重要附录问题 12: 在未来选址中，贵公司会将上题中的“战略支持因素”纳入考量？数据来源：仲量联行研究部节省成本业务发展吸引人才BCP员工通勤面积扩张部分升级研发问题 14: 哪些因素将推动贵公司未来拆分办公室？（多选题） 2022 仲量联行，保留所有权利。 32附录数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 33问题 16: 如果需要增加其他城市办公室，贵公司会重点考虑？（多选题）现有办公室临近的城市一线城市二线城市其他附录楼宇 1楼宇 2楼宇 3成熟中央商务区新兴商务区产业园区增加其他城市办公楼问题 15: 贵公司会更青睐哪种区域组合，进行拆分办公室？（多选题）数据来源：仲量联行研究部问题 18: 您认为居家办公的效率相比办公场所办公情况如何？效率大大降低效率有所降低同样有效率更加有效率效率大大提升 2022 仲量联行，保留所有权利。 34问题 17:在办公室恢复运营后，贵公司将采取常态化居家办公模式的比例？0-10%11-20%21-30%31-40%41-50%51-70%70-100%附录数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 35附录提高公司生产力促进跨部门协作和创新个人工作效率提升为员工提供社交空间促进公司文化吸引人才获得客户和投资人的信任其他问题 19: 贵公司倾向在办公场所办公的因素 ?（多选题） 问题 20: 办公室恢复运营后，贵公司考虑在哪些方面进一步提升？（多选题）办公场所规划混合办公解决方案清洁系统其他数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 36问题 21: 贵公司会否考虑以下措施，提升办公场所空间？临时应急储备（如床垫及医药箱等）储物空间娱乐休闲空间共享休息区域（如睡觉舱等）加大办公桌距离单人使用的电话间淋浴房健身房简易厨房继续增加 已设计 考虑设计 不考虑附录数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 37问题 22: 对于未来办公空间，哪些方面会重点考虑？（多选题）安全健康灵活性（如空间，设施及其他物理基础设施）员工体验数字化其他附录会不会不确定问题 23: 贵公司在设施管理方面会有更多投入吗？数据来源：仲量联行研究部消毒设施无接触科技暖通空调系统空气净化系统隔断 /隔板门禁管理系统其他不加大这方面投入问题 25: 哪些清洁方面的措施是贵公司会加大投入的？（多选题） 2022 仲量联行，保留所有权利。 38问题 24: 贵公司有制定闭环管理方案吗 ?有考虑中没有备注： 比如 , 平面布局调整，供员工在公司过夜；规划储物空间，为闭环内的员工提供必要物资等 。附录数据来源：仲量联行研究部 2022 仲量联行，保留所有权利。 39问题 26: 在居家办公期间，您认为哪些方式可以鼓舞员工士气？（多选题）心理辅导咨询线上健身课程线上团建活动 (线上 happy hours/才艺秀 /电玩游戏竞技等 )工作日放一天假调整工作时间其他更多跨部门交流机会更多关心员工身心健康活动公司内部建立社群或俱乐部更多慈善类活动更多关注可持续性发展活动更多其他公司活动问题 27: 办公楼恢复运营后，您愿意采取哪些策略鼓舞团队？（多选题）附录数据来源：仲量联行研究部联系人姚耀研究部总监中国 区，仲量联行丁婷研究 部董事华东区，仲量联行 2022 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