20220811-远东资信-2022年7月房地产行业观察与债市运行动态_土地销售市场热度双降_行业债券信用利差收窄_20页_4mb.pdf

请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究摘要作者：曹晓婧邮箱：商品房量价：7月份30大中城市商品房成交面积环比减少30.05%，同比减少33.73%。百城新建住宅平均价格同比上涨0.52%，涨幅较上月回落0.36个百分点。房企土地购置：6月份房企土地成交价款及土地购置面积同比分别减少65.13%、52.81%，土地平均购置价格同比下跌26.10%。房企新土地项目投资明显放缓。政策：7月份银保监会就“停贷”事件作出回应，中央政治局会议首次提出“保交楼”、再次强调支持刚性及改善性住房需求。全国多个城市出台房地产放松政策，主要包括放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、缓解房企压力等。重点房企：7月份百强房企销售操盘金额环比降低28.6%，同比降低39.7%；云南城投、蓝光发展、阳光城对外提供担保，担保余额占净资产比例较高；天誉置业触发所有境外债务交叉违约，提出清盘呈请；富力地产境外全资子公司10只美元债豁免违约及展期获通过；华南城出售物业资产。债券发行与到期：7月份房地产行业共发行债券1011.69亿元，通过债市净融资-181.08亿元。2020年9月至2022年7月国内房地产行业债券存量规模压降了3870.49亿元。信用事件与利差：7月份有1只债券违约、15只债券展期，无主体和债券的信用级别调整情况。7月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末下降了9.69BP。总结与展望：7月份商品房销售市场复苏承压，土地市场持续低迷，债券发行市场回暖。行业债券信用利差有所收窄，但仍需防范部分高负债且下半年债务集中到期的中小规模房企风险。未来更多“保交楼”、支持刚性及改善性需求的政策急需落地，从供需两侧帮助市场恢复信心，促进房企销售回款以缓解部分流动性压力。相关研究报告：1.2022年6月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出，2022.07.142.2022年5月房地产行业观察与债市运行动态：房地产调控政策不断放松，行业信用暂时稳定，2022.06.083.2022年4月房地产行业观察与债市运行动态：房地产开发投资与销售双降，行业步入新常态，2022.05.10土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄2022年7月房地产行业观察与债市运行动态请务必阅读正文后的免责声明Monthly Industry O bservation of ChinaAug 11th, 2022SummaryIn terms of sales volume and prices of commercial housing, the transaction area of commercial housing in 30 large andmedium-sized cities declined by 30.05% month-on-month and declined by 33.73% year-on-year in July. The average priceof newly built residential buildings in “100 cities” increased by 0.52% year-on-year, and the increase was 0.36 percentagepoints lower than that of the previous month.In terms of real estate land purchase, the land transaction price and land purchase area of real estate enterprises decreasedby 65.13% and 52.81% year-on-year respectively, and the average land purchase price decreased by 26.10% year-on-yearin June. Investment in new land projects by real estate companies slowed markedly.In terms of policies, in July, the China Banking and Insurance Regulatory Commission responded to the loan suspensionincident, the Politburo meeting proposed the guarantee exchange building for the first time and emphasized support forrigid and improved housing demand again. Many cities have moderately relaxed real estate control policies, includingeasing loans from the provident fund, relaxing purchase restrictions, providing housing subsidies, and easing pressure onhousing enterprises.In terms of key real estate companies, the sales amount of TOP100 real estate companies in July decreased by 28.6%month-on-month and decreased by 39.7% year-on-year. Yunnan Metropolitan Real Estate Development, LanguangDevelopment and Yango Group provided external guarantees, and they all have high guaranteed balances relative to theirnet assets; Skyfame Realty triggered the cross default of all its overseas debts and filed a liquidation petition; Theexemption and extension of 10 US dollar bonds of R&F Propertys overseas wholly-owned subsidiaries were approved;China South City sold its property assets.In terms of bond issuance and maturity, the real estate industry issued 101.169-billion-yuan bonds in July, and received-18.108 billion yuan of net financing through bond market. From September 2020 to July 2022, the bond balance of thedomestic real estate industry dropped by 387.049 billion yuan.In terms of credit events and spreads, 1 bond defaulted and 15 bonds were extended in July and there is no entity and bondcredit rating adjustment. At the end of July, the bond credit spread (median) of real estate industry increased by 9.69BPfrom the end of the previous month.In terms of summary and prospect, the commercial housing sales market recovery was under pressure, the land marketcontinued to be depressed and the bond issuance market recovered in July. Industry bond credit spreads narrowed, but theThe heat of land market and sales market both declined, the industrybond credit spreads narrowedJuly 2022 real estate industry observation and bond marketoperation reportAuthor: Cao XiaojingE-mail：请务必阅读正文后的免责声明Monthly Industry O bservation of ChinaAug 11th, 2022risk prevention of some small and medium-sized housing enterprises with high debt and concentrated debt maturing in thesecond half of the year was still important. In the future, more policies to guarantee delivery of buildings and supportrigid and improved demand need to be implemented urgently, which will help the market restore confidence from both thesupply and demand sides, and promote the sales of real estate enterprises to relieve some liquidity pressure.1 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究目录一、行业运行动态.2（一）商品房量价.2（二）房企土地购置.4（三）房地产贷款.6二、行业政策动态.6（一）中央政策动态.6（二）地方政策动态.8三、重点公司动态.10四、房地产行业债券市场运行动态.12（一）债券发行与到期.12（二）违约/展期债券.13（三）信用级别调整.15（四）行业信用利差.15五、总结与展望.162 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究一、行业运行动态（一）商品房量价1.30大中城市商品房成交量低于往年同期根据Wind数据，7月份国内30大中城市1商品房成交面积为1294.43万平方米，环比减少30.05%，同比减少33.73%（见图1）。单月销售面积同比降幅较4、5月份有所收窄，但环比增速由正转负，主要受两方面因素影响：一是6月份年中推盘力度大、疫情好转和政策宽松促使需求集中释放，导致指标基数过高；二是7月份个别城市商品房项目停工、居民停贷，事件影响逐步升级并扩散至全国多地，部分购房者对房企信心下降而延迟购房计划。尽管近期多地陆续放宽限购政策，银行个人住房贷款发放加快，多地房贷首付比例也开始下调，但房企项目供给资金缺乏、市场信心下滑的现状还未得到根本性改善，商品房销售市场复苏仍较缓慢。图1：30大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理根据国家统计局数据，6月份全国商品房销售面积同比减少18.28%。其中，住宅物业销售面积同比降幅缩窄至21.84%，商办等非住宅物业销售面积同比增幅回落至5.82%（见图2、图3），单月销售面积均超过近十年平均水平。从累计数据来看，今年16月份全国商品房销售面积同比减少22.24%，住宅物业和非住宅物业销售面积同比分别减少26.59%、13.73%。130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。3 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万平方米）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理2.十大城市商品房库存去化周期延长根据Wind数据，截至7月末，十大城市2商品房可售面积合计8633.52万平方米，环比减少0.62%（见图4），成交面积为640.31万平方米，同比减少23.27%。7月底去化周期3为12.39个月，环比增加0.21个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十大城市的商品房库存去化周期明显延长，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。图4：十大城市商品房库存情况（2014.01-2022.07，单位：万平方米，月）资料来源：Wind资讯，远东资信整理3.百城住宅平均价格同比涨幅继续回落2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。3去化周期=商品房可售面积(最近12个月商品房累计销售面积12)。4 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究根据中国房地产指数系统调查数据，7月份百城新建住宅平均价格为16204元/平方米，环比下跌0.01%，同比上涨0.52%，同比涨幅较上月回落0.36个百分点（见图5）。去年7月份以来百城新建住宅价格同比涨幅持续回落。房价涨幅回落会导致房地产开发项目的收益下降，综合考虑融资成本后甚至会出现亏损，因此一些存量项目积压的房企的盈利及现金流或将承压。在近期各地购房政策放宽、房贷利率调低的背景下，未来商品房价格能否企稳将主要依赖于需求端恢复情况。图5：百城新建住宅平均价格同比涨幅（2014.01-2022.07，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理（二）房企土地购置根据国家统计局数据，6月份全国房地产开发企业土地成交价款为433.64亿元、土地购置面积为622.85万平方米，同比分别减少65.13%、52.81%（见图7）。从累计数据来看，今年1-6月份全国房地产开发企业累计土地成交价款为2043.22亿元、土地购置面积为3627.96万平方米，同比分别减少46.34%、48.33%。一级土地市场量价同比降幅均进一步扩大，市场热度持续低迷。5 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究图7：房地产开发企业土地成交价款及购置面积同比涨幅（2014-2022，单位：%）注：1月和2月合并为一个月份计算。资料来源：Wind资讯，远东资信整理土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算出土地平均购置价格（见图8）。6月份房地产开发企业土地平均购置价格为5282.86元/平方米，环比下跌26.10%，同比下跌24.12%。尽管拿地成本降低，但大部分房企由于现金流问题已放缓新项目的投资步伐，拿地积极性整体不高，未来新增入市的商品房预计也会随之减少。图8：房地产开发企业土地平均购置价格（2014-2022，单位：元/平方米，%）注：1月和2月合并为一个月份计算。资料来源：Wind资讯，远东资信整理6 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究（三）房地产贷款1.LPR报价与上月持平7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.70%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。2.房贷利率下降，放款周期缩短根据贝壳研究院监测数据，7月份103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月下降7个、2个基点，首套、二套利率均创2019年以来月度新低。为支持房地产行业健康发展、改善销售市场疲软状况，未来5年期LPR可能仍有下调空间，将推动房贷利率进一步回落。7月份平均放款周期为25天，较上月缩短4天。当前银行房贷放款速度是2019年以来最快的月份。二、行业政策动态7月份，银保监会就“停贷”事件作出回应，中央政治局会议首次提出“保交楼”、再次强调支持刚性及改善性住房需求，发改委、上交所等部门鼓励多渠道盘活老旧小区等存量资产。全国各地多城市出台房地产放松政策，主要包括放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、缓解房企压力等。（一）中央政策动态1.银保监会回应“停贷”事件，支持地方做好“保交楼”工作7月14日，银保监会就“停贷”事件做出回应：（1）关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视；（2）支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。7月25日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会，会议再次强调支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。配合防范化解地方政府隐性债务风险。2.发改委鼓励盘活老旧小区等城市存量资产资源7月1日，国家发展改革委办公厅发布关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知。通知提出，对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与，鼓励通过产权规范交易、并购重组、不良资产收购处置、混合所有制改革、市场化债转股等方式盘活存量资产，加强存量资产优化整合。7 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究3.上交所、深交所发布保障性租赁住房REITs指引7月15日，上交所、深交所分别发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号保障性租赁住房（试行）、公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号保障性租赁住房（试行）（以下简称“指引”），旨在加快高质量推动保障性租赁住房REITs项目落地，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步发挥资本市场功能作用，更好服务保障性租赁住房市场健康稳定发展。两份指引明确要求原始权益人净回收资金应当按照要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建。同时，原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发，原始权益人还应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面实施严格隔离，并对回收资金实行严格闭环管理，防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。此外，明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。4.住建部、发改委发布城乡建设领域碳达峰实施方案7月13日，住房和城乡建设部、国家发展改革委发布关于印发城乡建设领域碳达峰实施方案的通知。通知明确要求，2030年前，城乡建设领域碳排放达到峰值，争取到2060年前，城乡建设方式全面实现绿色低碳转型。本次通知中房地产行业相关要求主要有：（1）城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积原则上不应大现状总建筑面积的20%。盘活存量房屋，减少各类空置房；（2）到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色城镇规划建筑标准，星级绿色建筑占比达到30%以上。2030年前严寒寒冷地区新建居住建筑本体达到83%节能要求，夏热冬冷、夏热冬暖、温和地区新建居住建筑本体达到75%节能要求，新建公共建筑本体达到78%节能要求；（3）位于生态功能区、农产品主产区的县城建筑总面积与建设用地比值控制在0.6-0.8。新建住宅以6层为主，最高不超过18层，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。5.中央政治局会议首次提出“保交楼”，再次强调支持刚性及改善性住房需求7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议，其中提到要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。中央政治局会议针对本月的居民停贷事件，首次提出“保交楼”，释放为市场化解风险的积极信号，对市场注入一针强心剂，有利于购房者信心修复。8 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究（二）地方政策动态1.降低房贷首付比例、上调公积金贷款额度等7月4日德州市：（1）夫妻一方或双方缴纳公积金最高申请贷款额分别为40万元、50万元，贷款额低于10万元的按10万元贷款额申请放贷；（2）增加“按月冲抵”模式偿还月还款额。7月5日唐山市：公积金推出“一人购房全家帮”模式，单身职工贷款购房父母可作为共同还款人提供还贷帮助，已婚职工贷款购房双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助，父母贷款购房子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助，以上人员必须同时为市域内住房公积金缴存职工。7月6日嘉兴市嘉善县：（1）首次公积金贷款购买首套自住住房的，单人最高贷款额度由30万元上浮至40万元，双人最高贷款额度由60万元上浮至80万元；（2）人才分类提供不同公积金额度上浮，最高额度为双人额度上浮50%。7月6日深圳市：在异地就业且缴存住房公积金的本市户籍职工，其本人或配偶在本市购买首套自住住房的，按照本规定要求向本市公积金中心申请公积金贷款，申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。7月8日黄冈市：一次性缴交6个月住房公积金，即可申请公积金贷款，商贷可转公积金贷款。7月11日忻州市：（1）商贷首付最低20%，已结清贷款二套按定价自律机制执行；（2）职工购房一套二套均20%首付，最高额度80万元；（3）高层次人才6个月社保后最高额度80万元。7月12日大连市：（1）建立个人住房公积金贷款最高额度动态调整机制；（2）紧缺人才及毕业5年内本科及以上人才当期最高贷款额度提高20万元，高层次人才当期最高贷款额度可提高2至5倍；（3）市本级最高额度提高至单人45万元，双人80万元。7月13日长春市：（1）新建商品房贷款单笔最高额度提高至90万元，存量房贷款单笔最高额度提高至70万元；（2）第二次申请公积金贷款的可申请额度提高至借款人和共同借款人住房公积金账户余额之和的20倍。7月19日普洱市：公积金贷款额度调整为首套单人60万元、双人70万元，二套单人50万元、双人60万元，高层次人才额度上浮20%。7月22日长沙市：（1）公积金最高额度70万元，三孩家庭80万元；（2）购买二套房首付40%。7月25日丽水市：三孩家庭首次购房公积金贷款额度上浮20%，租房公积金提取额度上浮50%。7月26日兰溪市：首套公积金贷款最高限额提高10万元，夫妻2人合计最可贷80万元，首付比例降至30%。9 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究7月29日宜昌市：（1）公积金贷款最高额度从50万元上调至60万元；（2）自然年租房提取住房公积金上限城区(含夷陵区)从12000元提高至14400元，县市从6000元提高至7200元。2.放宽购房条件、调降商业贷款利率等7月4日东莞市：（1）限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区；（2）居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。7月11日三门峡市：（1）二套房认贷不认房；（2）支持贷款利率LPR-20BP。7月12日石家庄：确定商业性个人住房贷款最低首付比例，落实利率LPR-20BP。7月13日滁州市：（1）二套认贷不认房；（2）首套商贷首付最低20%，利率最低LPR-20BP。7月25日南京市：引导商业银行为刚需和改善型住房群体提供商业性个人住房优惠利率贷款。7月26日兰溪市：首套利率LPR-20BP，二套利率LPR+60BP。3.提供购房补贴、契税补贴等7月5日徐州市：（1）购买首套自住商品房给予实际购房金额最高100万元的一次性购房补贴，其中对企业全职引进的高校应届博士毕业生给予一次性购房补贴30万元；（2）全面放宽人才落户条件。7月6日信阳市：市区内购买新建住宅契税50%补贴，非住宅/已购买的住宅契税20%补贴。7月7日济南市：符合条件的人才可享受购房、租房和生活补贴。7月7日衡阳市：购买新建商品住房、二手住房和地下车位(库)，按契税分别予50%、50%和80%补贴。7月12日新安县：新购房的青年大学生购买首套住宅的给予1-3万元购房补贴。7月12日楚雄市：购买新建商品房和二手房，市财政给予购房款总价1%的补贴。7月17日萍乡市莲花县：（1）购房补贴首套1万元，二套最高8000元；（2）人才购房政策最高10万元；（3）返乡就业创业人群购房补贴5000元；（4）实施契税补贴50%。7月20日吉安市安福县：购房契税50%奖励，外地及农村人口购房200元/平方米购房补贴。7月22日岳阳市湘阴县：（1）人才购房补贴最高10万元；（2）购买首套房补贴1万元；（3）二孩、三孩家庭购房分别补贴1万元、3万元；（4）永久退出农村宅基地购房每套奖励10万元，拆旧10年内不建新每套奖励6万元。7月25日承德市：购买自住型公寓享受住宅同等水、气、暖价格。10 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究7月28日舟山市：购买90平方米以下(含90平方米)的新建商品住宅、二手住宅，给予已缴契税80%的补贴；购买90平方米以上的，给予已缴契税60%的补贴。单套补贴最高不超过3万元。4.缓解房地产开发企业经营压力7月8日长春市：（1）对开发投资总额未达到25%的房地产用地，经属地政府同意，可申请办理不动产转移预告登记，待开发总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记；（2）允许以有偿方式取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。7月19日咸阳市：召开部分房企集体约谈会，会议建立一对一帮扶政策、一个科室帮扶一家企业。7月20日河南驻马店西平县：（1）土地保证金最低20%，1个月50%，1年内缴清；（2）允许房企适当调整套型结构；（3）受疫情企业可缓交基础设施配套费最长6个月；（4）预售资金监管在六节点基础上，实行“无节点”随时申请拨款方式，降低单栋楼监管保底资金数额，允许保函替代；（5）适当放宽“商改住”或降低商住配比。7月22日岳阳市湘阴县：（1）住宅土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，可在出让成交之日起1年内实行分期缴纳；（2）预售资金存量项目资本金可提前一个时间节点申请解控；（3）多层建筑形象进度达到三分之一及以上、高层建筑形象进度达到四分之一及以上的楼栋，可申请办理商品房预售许可；（4）房企可在办理建设工程规划许可证和商品房预售许可证前分别缴纳报建费用的50%。7月26日兰溪市：允许分期缴纳土地出让金，首次缴纳比例不低于50%，剩余价款可延长至6个月内缴清；土地竞买保证金缴纳比例从30%降为20%，实行房地产开发企业项目资本金最低比例20。7月27日郑州市：（1）“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；（2）资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接；（3）资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组；（4）销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。三、重点公司动态1.百强房企单月操盘销售金额下降根据克而瑞统计，7月份行业百强房企实现销售操盘金额5231.4亿元，环比降低28.6%，同比降低39.7%。从累计业绩来看，百强房企17月的整体销售操盘金额同比降低49%，降幅仍保持在较高水平。近期各地宽松政策不断出台，但救市效果有限，短期内很难扭转房企销售下行的情况。目前尚有待更大力度的刺激性政策落地，以鼓励相对充裕的改善性购房消费。2.云南城投为股东康旅集团提供15亿元担保11 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究7月1日，云南城投置业股份有限公司公告，为控股股东云南省康旅控股集团有限公司提供担保。被担保人康旅集团为云南城投控股股东，此次担保金额为15亿元；云南城投已实际为康旅集团提供担保余额为51.62亿元（未包含本次担保）；康旅集团为云南城投提供担保余额约为118.31亿元。截至公告披露日，公司及控股子公司对外担保总额约为128.98亿元，占公司最近一期经审计净资产的1828.48%；公司对控股子公司提供担保总额约为53.04亿元，占公司最近一期经审计净资产的751.94%。3.天誉置业触发所有境外债务交叉违约，提出清盘呈请7月5日，天誉置业（控股）有限公司发布公告称，由于一家香港贷款人在6月24日宽限期之后最终没能批准3.4亿港元有抵押借款（已抵押物业，且抵押率不超过22%的展期），天誉置业未能偿还该笔借款的全部未偿还本金连同应计及未付利息，已构成未偿还事件，及触发天誉置业所有境外债务交叉违约。为保障所有债权人的公平合理利益，正在探索若干选项于百慕大进行公司债务重组，并已在百慕大法院申请委任“低度干预”临时清盘人及提出清盘呈请。4.富力地产境外全资子公司10只美元债豁免违约及展期获通过7月12日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，其全资境外子公司怡略公司10只美元系列票据同意条件已得到满足，并且在7月11日的票据持有人会议上获得必要同意，特别决议议案将实施提议修订和提议豁免。此次成功豁免将有助于改善集团整体财务状况、保持资本结构的可持续性。5.蓝光发展为惠州炽坤及惠州和胜提供担保7.71亿，累计担保434亿7月19日，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，为惠州炽坤房地产开发有限公司（以下简称“惠州炽坤”）和惠州市和胜置业有限公司（以下简称“惠州和胜”）担保金额7.71亿元。其中，惠州炽坤由蓝光发展持股100%，担保金额为3.48亿元；惠州和胜由四川蓝光和骏实业有限公司直接持股100%，由蓝光发展间接持股100%，担保金额为4.23亿元。截至6月底，蓝光发展及控股子公司对外担保余额为449.87亿元，占公司2021年期末经审计归属于上市公司股东净资产的3315.03%。其中，蓝光发展为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为423.31亿元，占公司2021年期末经审计归属于上市公司股东净资产的3119.32%。6.华南城出售第一亚太物业50%股权，代价约12.57亿元7月18日，华南城控股有限公司发布公告，间接全资附属公司第一亚太集团有限公司为卖方、大股东深圳市特区建设发展集团有限公司为买方，与华南城订立股权转让协议，卖方同意出售而买方同意购买第一亚太物业50%股权，代价约12.57亿元。交割后，第一亚太物业50%的股权仍由华南城持有，但其财务业绩将不再计入华南城的财务报表。由于本次特区建发集团是以现金支付，这将有助于华南城改善自身流动性。12 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究7.阳光城为子公司提供1.59亿担保，股东所持2.1亿股被司法冻结7月29日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，其持有51%权益的子公司广州市百耀欣光房地产有限公司接受兴业银行股份有限公司广州海珠支行提供不超过3.13亿元的融资，期限不超过2024年1月30日，阳光城为广州市百耀欣光提供1.59亿元的连带责任保证担保，并按49%比例对广州市百耀欣光提供差额补足义务。截至公告披露日，阳光城及控股子公司对参股公司提供担保实际发生担保金额为285.56亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产156.97%。阳光城及控股子公司为其他资产负债率超过70%的控股子公司提供担保实际发生担保金额为461.67亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产253.78%。此外，阳光城近期收到控股股东福建阳光集团有限公司、全资子公司东方信隆资产管理有限公司、控股股东一致行动人福建康田实业集团有限公司的通知，称其所持有公司的部分股份被北京市第三中级人民法院、福州市中级人民法院、福州市鼓楼区人民法院、福州市台江区人民法院司法冻结。阳光集团本次涉及股份1.35亿股，东方信隆本次涉及股份4412.42万股，康田实业本次涉及股份3074.73万股，涉及股份合计2.1亿股，占总股本5%。四、房地产行业债券市场运行动态（一）债券发行与到期根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，7月份房地产行业共发行债券1011.69亿元，偿还债券1192.77亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-181.08亿元（见图8）。7月份地产债发行市场出现回暖，发行量同比降幅缩小至7.87%。自2020年8月份“三道红线”颁布以来，很多高负债房企为了压减负债降低了其债券融资余额，2020年9月至2022年7月国内房地产行业债券存量规模压降了3870.49亿元。图8：房地产行业债券（含境内债券和中资离岸债）发行与到期规模（2015.01-2022.07，单位：亿元）资料来源：Wind资讯，远东资信整理13 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究分发行主体评级看，剔除资产支持证券后，7月份境内债券市场房地产行业发行人中，AAA级（发行人委托评级，下同）主体发行额占比为87.10%，AA+级主体占比为7.69%，AA级主体占比为5.22%，AA-及以下级别主体、无评级主体占比为0%（见图9）。自2020年9月以来，房地产行业AAA级主体债券发行额占比趋势性上升，相对信用资质弱的AA-及以下主体或无评级主体新发行债券则明显减少，新发行债券信用水平有所提升。图9：房地产行业不同级别主体（境内市场发行人）发行债券（不含ABS）金额的占比（2015.01-2022.07）资料来源：Wind资讯，远东资信整理（二）违约/展期债券根据Wind统计口径，7月份境内债券市场运行期间，房地产行业新增1只债券违约、15只债券展期（见表1）。其中，奥园集团有限公司、融信(福建)投资集团有限公司、花样年集团(中国)有限公司、冠城大通股份有限公司、上海世茂股份有限公司、恒大地产集团有限公司、金科地产集团股份有限公司、佳源创盛控股集团有限公司、正荣地产控股股份有限公司、上海宝龙实业发展(集团)有限公司在境内债券市场出现债券展期，暂未发生实质性违约。7月份无首次实质性违约主体。表1：7月份房地产行业违约/展期债券序号债券简称发行人违约/展期日期违约/展期类型逾期本金（亿元）逾期利息（万元）债券类型1 19三盛03上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司2022/7/1未按时兑付本息7.00 5740.00私募债2 21奥园债奥园集团有限公司2022/7/4展期0.00 11138.40一般公司债3 19融信02融信(福建)投资集团有限公司2022/7/4展期8.23 7797.00一般公司债4 19融信01融信(福建)投资集团有限公司2022/7/4展期8.31 6450.00一般公司债5 19花样年花样年集团(中国)有限公司2022/7/5展期7.24 5939.55一般公司债14 /17请务必阅读正文后的免责声明2022年8月11日远东研究行业研究序号债券简称发行人违约/展期日期违约/展期类型逾期本金（亿元）逾期利息（万元）债券类型6 20世茂G 2上海世茂股份有限公司2022/7/7展期9.50