2021广州楼市总结及2022年展望分析报告.pptx

2021广州楼市总结及 2022年展望分析报告 2021困局 1. 土地市场 ： 集中供地 ， 房企躺平 2. 新房市场 ： 总量虽高 ， 上热下冷 3. 二手房市场 ： 成交遇阻 ， 后继乏力 4. 商业市场 ： 以价换量 ， 持续复苏 4 1.1 土地市场 1.1.1 集中供地发力 ！ 商住地供应再创新高 ， 商服 地 创 3 年 低位 167.2 294.6 394.7 479.9 592.1 861.7 69.7 73.1 77.2 161.1 264.1 147.1 2016 2017 2018 2019 商服用地供应面积 （ 万 ） 商住用地供应面积 （ 万 ） 2020 2021 数据来源 ： 研究发展部 ， 全 市公 开 出让 今年广州推出 118宗共 861.7万 m（ 用 地面 积 ） 商 住 地 ， 面 积同 比 增 加 46%。 作为重磅文件 广州市 2017-2021年住 宅 用地 供 应计 划 的 收 官之 年 以及 实 行集 中 供地 的 “ 开 局 之年 ” ， 2021年广 州 商住 地供应创近年新高 。 相比之下 ， 由于经济下行 、 企业资 金 紧张 等 原因 ， 今年 商 服地 供 应表 现 相对 黯 淡 ， 创 3年 低 位 。 2015-2021年广州商住商服地供应情况 1.1.2 增城供应超 200万 m中心区海 珠 抢眼 ， 天河 挂 零 花都 75.4万 m 1% 76.4万 m 图例 2021年供地面积 （ 万 m ） 2020年供地面积 （ 万 m ） 从化 52.2万 m11% 47万 m 增城 230.2万 m4 4 % 160.2万 m 番禺 161.7万 m 197% 54.4万 m 南沙 64.2万 m31% 92.4万 m 黄埔 60.8万 m 55% 39.3万 m 全市 861.7万 m 46% 592.1万 m 2021/20年各区商住地供应对比地图 40万 m 以上 30-40万 m 20-30万 m 10-20万 m 0-10万 m 0 白云 171万 m103% 84.3万 m 荔湾 16万 m4 3 % 19.4万 m 海珠 30.2万 m 4 92% 5.1万 m 2021年广州有 7个区商住 地 供应 量 在 40万 m 以 上 ， 其 中增城供应面积 “ 无悬念 ” 占据各 区 之首 ， 比去 年 增加 44%。 2020年供地相对紧缺的黄 埔 、 番 禺 、 海 珠 在今 年 均有 较明显提升 ， 其中海珠区今年推出 多 宗靓 地 ， 加 上 巨无霸 赤沙 TOD地块出让 ， 表现相当 抢 眼 。 2021年 ， 天河 、 越秀两区 商 住地 0供应 ， 其中 天 河挂 零比较令市场愕然 ， 官方或是出于 稳 定地 价 、 引 导 舆论 ， 避免地价带动房价上涨等综合原因 考 虑 ， 延 缓 “ 宇 宙中 心 ” 天河的供地步伐 。 1.1.3 流拍 ！ 外围区遇冷 ！ 供应虽猛增但 无 法刺 激 开发 商 拿地 热 情 264.2 155.3 430.3 407.0 589.0 614.1 78.82 73.9 74.7 152.8 251.25 145.6 2016 2017 2018 2019 2020 2021 商服用地成交面积 （ 万 ） 商住用地成交面积 （ 万 ） 2016-2021年广州商住商服地成交情况 虽然商住地供应面积猛增 46%， 但 成 交 面 积 仅 比 去 年 增 加 4.2%。 主 要 原 因 为 大 量 外 围 区 供 应 不 成 交 ， 尤 其 今 年 第 二 、 三 批 供地 ， 民企开发商拿地反应冷淡 。 从成交地结构来看 ， 中心区相对稳 健 ， 占 比 较过 去 2年 大 幅提 高 ； 相 比 下 ， 东 部 （ 尤 其增 城 ）、 北 部成 交 占比 均 呈现 下 跌趋 势 ， 拿地越来越往优质区域 、 板 块靠 ， 是 2021年开収商拿地 的 重要 趋 势 。 片 区 2021 2020 2019 老五区 30% 22% 13% 东部 （ 黄 、 增 ） 27% 29% 46% 南部 （ 番 、 南 ） 26% 25% 30% 北部 （ 花 、 从 ） 17% 24% 11% 近 3年广州商住地成交面积结构趋势 区域 地块 编号 用地 面积 (万 m) 最低 交易 价 (亿 ) 起始 楼面 地价 流拍 原因 分析 黄埔区 香雪 LGPQ-E1- 1地块 3.7 18.8 17461 1.全周期限售价 ， 影响 市场预期 ； 2.三 边 被高 速 公 路 包围 ， 周边配套匮乏 ； 增城区 中新镇广河高速 地块 2.4 6.4 9002 1.增城远郊板块 ， 远离 广州市中心 ； 2.交通通勤便利度低 ， 周边配套匮乏 ； 3.客户群 、 产品定位不 明确 ， 回款慢 ； 增城区 增江街经三路 地块 1.2 3.7 8502 番禺区 番禺区 大石街飘峰路西 侧 地块一 大石街飘峰路西 侧 地块二 9.5 9.7 48.4 55.7 23010 23000 1.总 价 高 ， 同 时 需 要配 建政府房源 ， 隐性成本 同样较高 ； 2.周边有工业园等厌恶 性配套 ； 3.距离地铁 2公里以上 ， 配套条件不佳 ； 南沙区 珠江街一涌西侧 地块 7.4 28.3 10100 远离市区 ， 新房供应已 饱和 ， 拿地成本高 观点分析 ： 研究发展部 2021年广州 供 地典型流拍案例分析 今年商住地出现大范围流拍现象 。 根 据统 计 ， 2021年推出 118宗商 住 用地 中 ， 35宗出 现流拍 ， 流拍率高达 30%， 创 近 年 新 高 。 “ 市场下行困局 ”“ 三条红线 ”“ 收 紧银 根 ”“ 融资难 ” 等问题 ， 迫使民企 开 发商躺 平 。 1.1.4 流拍困局 ！ 开发商躺平 ！ 商住地成 交 率 仅 7 成 1.1.5 增城成流拍 “ 重灾区 ” ， 未来基建 、 产业 引 进前 景 不明朗 增城区 , 19, 53% 白云区 , 5, 14% 番禺区 , 5, 14% 从化区 , 3, 8% 黄埔区 , 2, 5% 南沙区 , 2, 6% 2021年广州三批集中供地流拍地区域分布 单位 ： 宗 2021年增城流拍地中 ， 荔 城 、 永 和 、 中 新 非地 铁 辐射 地块为集中 ； 这些板块远离广州市 区 ， 同 时 本地 购 房能 力不强 ， 市场客户群针对性不强 ， 在 当前 环 境下 即 使拿 下亦难以盘活 。 综合而言 ， 第二 、 三 批 供 地 “ 遇 冷 ” ， 一 方 面 影 响 民 企开发商未来的拓展步伐 ， 另一方 面 影响 城 市土 地 收 入 ， 进而影响城市基建进度 ； 尤其今年大面积流拍的增城区 ， 本 来 已需 要 大量 资 金 进行基础设施建设 ， 假如资金得不 到 有效 补 充 ， 将 影响 区域人才引流 、 产业引进 ， 进而影 响 区域 发 展 。 1.1.6 第二 、 三批供地 “ 急冻 ” ， 国家队 兜 底 393.6 304.8 120.8 356.3 119.2 85.6 39% 71% 第一批供地 第二批供地 第三批供地 成交率 2021年广州三批集中供地供求情况 供应面积 （ 万 m） 成交面积 （ 万 m） 91% 第一 批 供 地 第二 批 供 地 第三 批 供 地 合计 国企 拿地数 19 16 12 47 拿地金额 （ 亿元 ） 553.1 512.0 294.9 1360.0 民企 拿地数 23 7 1 31 拿地金额 （ 亿元 ） 353.0 57.4 7.7 418.1 数据来源 ： 研究发展部 ， 全 市公 开 出让 广州商住地市场与楼市政策相挂钩 ， 今年 第 一批 供 地出 让 （ 4月底 ）， 开 发 商积 极 拿地 ， 且民 企 拿地 占 比大 于 国企 ； 第 二 批供地出让 （ 9月 底 ）， 楼 市 经 历 了 4月 新 政 、 二 手 指 导 价 、 贷 款 受 限 、 一 手 限 签 限 价 影 响 ， 加 上 部 分 地 块 采 取 全 周 期限 售价 、 建成后 50%单位倾斜 首 置家 庭 ， “ 缺 钱 ” 的 民企 开 发商 开 始集 体 躺平 ， 第二 、 三批 供 地 ， 基 本由 国 家队 兜 底 。 2021年广州三批集 中 供地成交企业结构 1.1.7 商住地溢价率维持低位 ， 黄埔 、 番 禺 产生 摇 号地块 图例 行政区 平均成交楼面价 （ 元 /m） 平均溢价率 （ %） 从化区 4916元 /m 1% 番禺区 （ 存在竞配建 、 摇号 ） 14578元 /m 13% 花都区 8750元 /m 0% 荔湾区 24798元 /m 5% 南沙区 （ 存在竞配建 ） 14421元 /m 9% 增城区 9358元 /m 4% 白于区 （ 存在竞配建 ） 13153元 /m 5% 黄埔 区 （ 存在竞配建 、 摇号 ） 19257元 /m 20% 海珠区 （ 存在竞配建 ） 31702元 /m 4% 全市 13370元 /m 7.6% 数据来源 ： 研究发展部 注 ： 仅统计公开挂牌商住用地 ， 统计截至 2021.12.28 2021年 各区商住 地 平均 成 交楼 面 价及 溢 价率 2021年平均溢价率为 7.6%， 比 2020年 低 1.5%， 纵 观 近 9 年商住地溢价率 ， 自 17年以来 基 本维 持 10%以 下 低位 。 2021年广州成交楼面价最 高 的区 域 为海 珠 ， 假 如 该区 撇 除 赤沙 TOD干扰 ， 其余出让的天 斯 、 石 溪 、 石 岗 路等 地 块楼面 价均在 4万 /m 以上 。 黄埔 、 番禺两区今年产生合计 6宗 摇号 地 块 ， 均 集中 在 1-3 月 。 10.1% 44.8% 9.3% 3.7% 7.0% 9.1% 7.6% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 平均溢价率 36.9% 28.4% 2013年 至今广州 公 开招 拍 挂商 住 地平 均 溢价 率 走势 1.1.8 商住地溢价率 “ 两极化 ” 更加明显 ， 黄埔 深 得开 发 商青睐 底价成交 , 62% 0-10%, 8% 10%-30%, 20% 30%-60%, 9% 2020 2021/20年商住地溢价率对比 底价成交 , 55, 64% 0-10%, 8, 9% 10%-30% , 9, 11% 60%- 30%-60%,100%, 2, 12, 14% 2% 2021 2021年 86宗成功的商 住 地中 ， 有 55宗 以底 价 成交 ， 占比 比 去年 增 加 2 % 。 另一方面 ， 30%以上的高溢 价 地块 共 14宗 ， 占 总出 让 地块 的 16%， 比去 年 增 加 7%。 说明 2021年商住地溢价率 “ 两极 化 ” 现 象 更加 显 著 ， 一 方面 开 发商 为 靓地 “ 竞配建 ”“ 摇号 ” ， 另一方面存 在 着大 量 的底 价 、 流 拍 地 。 2021年 溢 价 30%以上 商 住地 分 布情况 增城 3宗 黄埔 4宗 番禺 3宗 南沙 3宗 注 ： 仅统计公开挂牌商住用地 ， 统计截至 2021.12.28 白云 1宗 海珠 1宗 1.1.9 仅南沙刷新标杆地价 ， 海珠 2 地闯 进 全市 楼 面 价 T O P 1 0 榜 2021 新上榜 数据来源 ： 研 究 发展部 注 ： 仅统计公 开 挂 牌 商 住 用地 ， 统计截至 2021.12.28 由于实行严格的 “ 限地价 ” 制度 ， 通 过竞 配 建 、 竞 自持 及 摇号 等 方式 控 制地 价 ， 2021年 ， 仅南 沙 一区 刷 新楼 面 价 。 此 外 ， 海 珠 区今年有 3宗地闯入广州商住地历 史 TOP10楼 面 价排 行 榜 ， 说 明开 发 商对 广 州核 心 区域 的 靓地 仍 愿意 投 入资 金 ， 优 质 板块 价 值恒 强 。 2021 新上榜 2021 新上榜 截至 2021年 12月广州 各 区 “ 标 杆地 ” 一览 广州 最新 TOP10楼面 价 商住 地 块一览 2021 新上榜 1.1.10 房企广州拿地金额 T O P 2 0 榜 ， 国 家队 占 主导 地 位 排 名 企 业 成交价 用地 面积 建筑 面积 配建 面积 平均 楼面价 1 越秀 (亿元 ) 285.7 (万 ) 131.9 (万 ) 196.6 (万 ） 8.4 （ 元 / ） 15182 2 中海 121.1 10.9 38.5 31466 3 广州地铁 117.0 33.8 55.1 21244 4 粤海置地 101.9 11.6 50.6 20133 5 知识城控股 99.5 21.8 55.3 17980 6 保利 97.3 26.6 61.5 15821 7 黄埔区国资 88.4 8.3 99.9 8852 8 中国旅游集团 83.9 33.5 79.3 10589 9 珠实 72.5 21.9 51.3 14131 10 新鸿基 70.8 32.2 91.7 7720 11 中铁建 68.9 16.6 64.5 10693 12 鹏瑞 49.6 5.4 27.1 18300 13 卓越 49.4 9.5 22.3 1.6 23880 14 珠江投资 47.7 17.3 47.6 10016 15 南沙城投 44.1 10.1 32.8 13430 16 招商 41.3 6.0 22.8 18108 17 南沙开发建设 38.9 5.5 31.6 12323 18 正荣 35.8 10.9 27.8 12902 19 深振业 32.9 6.8 15.2 21663 20 金地商置 32.0 17.4 47.2 6786 数据来源 ： 研究发展部 仅按照公开招拍挂数据估算 ， 如遇联合体拿地无特别说明则按平均分配拿地成本 ， 统计截至 2021.12.28 2021年广州 TOP20拿 地房 企 ， 以 国 企越 秀 拿地 金 额 、 面 积双 双 居首 ， 20强中 ， 14家为 国 企 ， 可 见在 民 企全 面 躺平 的 环境 下 ， 国家队在土拍市场中占据主导 地 位 。 2021年广州共推出 41宗 商服 地 ， 撇 除 于 2022年出 让 的一 宗 ， 40宗 商服 地 仅 1宗 流拍 ， 其余 均 顺利 吸 引企 业 拿地 。 但对比 19、 20年成交面积 ， 今年 下 滑明 显 （ 对 比 2020年下 跌 42%）， 主 要 原因 今 年 出 让地 以 小幅 地 为 主 ， 10万 m纯商 服类招商引资项目较过去 2年少 。 但需要指出的是 ， 今年 “ T O D 产 住综 合 ” 项 目 现身 ， 如新 鸿 基广 州 南站 项 目 、 广 州地 铁 赤 沙 TOD、 中 旅 广州 北 站免 税 城项 目等 ， 均以 “ 产住结合 ” 形式出现 ， 新模 式 发展 前 景同 样 值得 关 注 。 1.1.11 大型纯商服项目减少 ， 天河智谷 、 金 融城 ， 白云 设 计之 都 为主力 从化太 平 , 41.2, 35% 天河智谷 , 16.2, 14% 设计之都 , 13.6, 11% 金融城 , 10.5, 9% 老黄埔 , 8.3, 7% 黄埔开发区 , 6.4, 5% 空港区 , 8.0, 7% 市桥 , 5.5, 5% 知识城 , 5.1, 4% 白云湖 , 4.1, 3% 2021年成交商服 地 TOP10板块结构情况 单位 ： 万 m 地块 名称 区域 用地 面积 （ 万 m） 出让 金额 （ 亿 元 ） 竞得人 开发 计划 太平镇沙溪 洞地块 从化 41.2 5.1 昊源集团 健康文旅产业 园 +优质民办学 校 科韵路东侧 地块 天河 10.2 15 小鹏汽车 新能源汽车研 发 黄埔乌涌 HP-WC- 01 黄埔 8.3 88.4 黄埔区国 资联合体 今年总价最高 的商服地 ， 引 入商贸类总部 及高端酒店 金融城东区 AT101833 等地块 天河 5.4 49.6 鹏瑞 或打造为广州 版 “ 深圳湾壹 号 ” 2021年广州出让代表性纯商服地案例分享 观点分析 ： 研究发展部 16 1.2 新房市场 92675 128352 93769 76056 79737 100905 109906 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2015-2021年广州新房成交走势 单位 ： 宗 39978 32881 43336 32721 39759 68024 61063 48843 上半年 下半年 近四年上下半年一手住宅成交 宗 数对比 根据研究发展 部对 阳 光 家 缘 数 据 进 行 整 理 ， 2021年 1-12月 ， 广 州 累 计 成交 新 房 109906宗 ， 同 比 增 加 9%， 为 近 5年 新高 。 虽然整体成交量出现微升态势 ， 但 通 过 “ 上 下半 年 ” 对 比 ， 则 发 现今 年 （ 尤 其 下半 年 ） 广 州 新房 出 现严 重 的 “ 降 温 ” 状 态 ， 经 历轮番调控之下 ， 下半年成交量比 上 半年 下 滑 20%， 比 去 年同 期 下滑 28%， 市 场 “ 遇 冷 ” 的 困 局不 言 而喻 。 1.2.1 虽总成交量 10万宗 ， 但上 下 半年 “ 冰火 两 重天 ” ， 行 情 黯淡 2018 2019 2020 2021 统计周期 ： 上一年度 12月 26日至本年度 12月 25日 数据来源 ： 阳光家缘 、 研究 发 展部 1 . 2 . 2 6 - 10月低位徘徊 ， 11、 12月 高 层表 态 ， 摆 脱 冰点 5792 4391 748 6566 6432 8952 8490 9533 9725 11252 12878 16146 14459 8585 99741076810220 7057 7652 6711 6921 7160 8761 11638 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2020 2021 2020- 2021年广州新房月度成交走 势 单位 ： 宗 19年 12月 黄埔 、 南沙等区出台 人才贩 房新政 疫情导致 市场停摆 南沙进 一步优化 人才贩 房政策 番禺出 台人 才贩房 政策 贷款额 度紧张 市住建 局严 打哄抬 房价 南沙 、 黄埔相继 收紧人 才贩房贷款 审核门槛 广州实行 集中供地 人才贩 房 3年限售 ； 人才贩 房社保为 12个月 ； 9区增值 税 “2 变 5” 新备案 价制度落地 要求每 批次低 3% 广州疫 情反复 二手挃 导价出台 第二批 供地 大范围 流拍 高层表 态保护刚需置业 房贷审 批速度稍有加速 2021年 ， 为 2017年 以 来 的 “ 调 控 大 年 ” ， 对 比 上 一 周 期 单 一 手 段 ， 今 年 调 控 从 供 地 、 房 贷 、 限 价 、 税 费 等 多 维 度 “ 多 管齐 下 ” ， 同时为去年铺天盖地的人才 政 策 “ 堵 漏 ” ， 市场 实 际 上 4月 底 已出 现 “ 转 冷 ” 迹 象 ， 而 网 签 从 6月 起 出现 明 显下 滑 。 11月面对市场收紧后房企爆雷 、 土拍 遇 冷 、 经 济下 行 等问 题 ， 高 层 表态 保 护刚 需 ， 楼 市 氛围 有 所缓 和 ， 成 交 才稍 微 摆脱 冰 点困 局 ， 但前景依旧未明朗 。 从化 5060宗 8 % 4664宗 南沙 14917宗 21% 18888宗 海珠 2526宗 69% 1498宗 图例 2021年成交 宗 数 2020年成 交 宗数 花都 10296宗 3 % 10016宗 白云 8750宗 106% 4241宗 越秀 577宗 33% 866宗 荔湾 6275宗 17% 5369宗 增城 27203宗 8 % 25159宗 黄埔 17891宗 8 % 16537宗 天河 2898宗 9 % 3175宗 番禺 13514宗 29% 10492宗 全市 109906宗 9 % 100905宗 图例 2021年下半 年 成交 宗 数 2020年上 半 年成 交 宗数 从化 2619宗 7 % 2441宗 南沙 4872宗 51% 10045宗 海珠 939宗 41% 1587宗 花都 4685宗 17% 5611宗 白云 4859宗 25% 3891宗 越秀 320宗 25% 257宗 荔湾 2956宗 11% 3319宗 黄埔 8788宗 3 % 9103宗 天河 1350宗 13% 1548宗 番禺 6022宗 20% 7492宗 全市 48843宗 20% 61063宗 增城 11434宗 27% 15769宗 1 . 2 . 3 白云货量充足成交强势 ， 南沙人 才 政策 收 紧后 下 滑明显 2021年下半年成交量比上 半 年下 滑 20%， 正 体现 调 控威 力 ， 其 中 下滑 幅 度较 显 著的 区 域 为 南 沙 、 增 城 。 长期 依 靠人 才 、 规划 利好概念吸客的南沙 ， 在购房门槛 提 高 、 规 划阶 段 性消 化 后 ， 缺 乏市 场 增长 点 拉动 。 增城 则 主要 受 黄埔 降 价 ， 客 户转 移 影响 。 2021/20年各区成交量地 图 2021年上下半年各区成交量地图 1 . 2 . 4 全市新房均价为 33305元 /m， 套 均价 为 356万元 图例 2021年 ， 广州从年中起实 行 更严 格 的备 案 价措 施 ， 在多维度调节之下 ， 广州新房楼价 保 持稳 定 。 增城 、 白于 、 花都 、 从化 楼价 比 2020年 同期 有 明显 回落迹象 。 而今年重点调控的 黄埔 ， 今年十一 黄 金周 起 开发 商 放 弃幻想 ， 积极 “ 以价换量 ” ， 科学 城 、 萝 岗 、 知 识 城板 块项目积极打价格战吸客 ， 让更多 买 家以 优 惠价 购 得优 质物业 。 项目 2021年初 开发商吹风价 2021年四季度 实际售价 科学城 A 项目 5.8万 +/m 4.6-4.8万 /m 老黄埔 B 项目 6万 +/m 5.2万 /m 萝岗板块 C 项目 4.5万 +/m 3.7万 /m 黄埔调研项目价格表现情况 从化 16043元 /m 1% 164万 增城 20718元 /m 1% 202万 2021年均价 （ 元 /m） 套均 （ 万元 ） 花都 23428元 /m 2 % 261万 白云 45734元 /m 5 % 475万 番禺 36288元 /m14% 426万 南沙 荔湾 55079元 /m10% 587万 海珠 69824元 /m12% 811万 越秀 87366元 /m 12% 910万 黄埔 35814元 /m16% 396万 天河 69260元 /m10% 764万 2021年广州各区成交 价 /套均 价 全 地 市图 33305元 /m11% 356万 27272元 /m14% 291万 注 ： 该 数 据 为 研 究 发展 部 通 过 大 数 据 模 型 ， 结合各区在售 项 目 售 价 /成 交 量 进 行 测 算 ， 仅 供 参 考 ， 实 际 数 据 以 官 方 公 布 为准 板块 2021年 成交套数 同比 主力盘 点评 永和 7377 -12% 誉山国际 合生湖山国际 增城万科城 1.板块货量充足 ， 除誉山国际 、 湖 山国 际 两个 大 盘外 ， 万科 、 金地 、 中 建 、 佳 兆业 、 光 大 、 新 世界项 目 亦在 年 内多次 推 货； 2.板块内卷 ， 开发商打价格战 ， 目 前 部分 项 目特 惠 价 约 1.7万/ 平 ； 香雪 5080 93% 黄埔中央城 品秀星樾 绿地杉禾田晶舍 时代天境 1.大盘中央城年内多次推售 +促 销 ， 单 盘占 板 块 43%成 交量； 2.三季度起越秀 、 绿地 、 时代项目 推 出特 价 单位 吸 客 ， 刺 激成 交 ， 促使香雪成为 2021年 最 抢眼 的 新房 板 块之 一 ； 朱村 4538 5.7% 时代名著 (增城 ) 叠溪花园 保利东湾 1.各大盘货量依然充足 ， 尤其云 溪 四季 促 销力 度 大 ， 吸 引大批 买家关注 ； 2.地铁 21号线优势依然吸引不 少 黄埔 、 天河 上 班族 关 注 ， 需求 比较稳定 ； 石滩 4092 35.1% 绿湖国际城 敏捷东樾府 港龙皇朝 龙湾壹号 景业 壹方天地 1.响应官方号召 ， 积极优惠促销 吸 客见 成 效 ； 2.莞深调控趋严 ， 倒逼部分大湾区 东 部买 家 选择 石 滩 ； 3.提高佣金 ， 各渠道积极带客促 成 交 ； 新塘 3949 30.4% 华润公园上城 金茂万科都会四季 阳光城翡丽山 新盘入市 ， 性价比高 ， 国企大盘备 受 买家 关 注 ； 1 . 2 . 5 增城永和继续蝉联板块成交榜首 ， 香雪 、 石滩 势 头猛 2021年广州新房成交 TOP10板块分析 （ 1-5位 ） 观点分析 ： 研究发展部 板块 2021年 成交套数 同比 主力盘 点评 黄阁 3886 30.6% 时代天逸 保利南沙天汇 南沙 十里方圆 1.金洲缺货 ， 南沙湾因地价上涨 而 导致 部 分需 求 外溢 ， 黄阁以 相对实惠价格吸收买家 ； 2.板块距离广州市中心较近 ， 有成 熟 镇级 配 套 ， 宜 居性 强 ； 中新镇 3491 44% 御溪世家 奥园中新誉府 时代倾城 （ 中新 ） 1.地铁 21号线开通带动更多买 家 关注 该 板块 ； 2.项目价格实惠 ， 比朱村 、 永和单 价 低 ， 以 价格 优 势吸 客 ； 3.知识城缺货 +价格上涨 ， 倒逼 买 家选 择 中新 镇 ； 花都区府 3487 5.4% 融创文旅城 恒大悦府 保利 明 玥 晨光 1.恒 大 、 保 利 项 目 正 陆 续 接 棒 文 旅 城 ， 交 替 成 为 板 块 成 交 支 柱 2.花都绿色金融 CBD、 北站免税 城 项目 刺 激更 多 买家 关 注区 府板块 ； 广钢 3298 9% 保利东郡 中海学仕里 保利和光晨樾 保利堂悦 1.年中 （ 广州 6月疫情后 ） 推 出 一波 优 惠吸 客 ， 带 动 成交； 2.广钢新房供应进入尾声 ， 不少买 家 抓紧 时 机入 市 ； 知识城 3104 -58% 时代印记 （ 广州 ） 时代天韵 腾飞园中新里 板块处于新旧项目交替阶段 ， 上一 批 次大 盘 基本 处 于清 尾状 态 ， 今年缺乏大体量项目集中推货 促 成交 ， 热度 有 所下滑 。 2021年广州新房成交 TOP10板块分析 （ 6-10位 ） 1 . 2 . 6 板块供应减少 ， 知识城持续 2 年 成 交回落 观点分析 ： 研究发展部 1 . 2 . 7 T O P 1 0 板块成交占比逐年 下 降 ， 买 家选 择 越来 越 个性化 43384 45734 42302 2019 2020 2021 2019-2021年广州新房板块成交结构趋 势 单位 ： 宗 十大板块成 交 其他板块 虽然 近 3年大市成交呈现 “ 三连升 ” 趋势 ， 但 TOP10板 块成 交 量却 呈 现出 倒 “V” 走势 ， 即买 家 选 择 TOP10板 块项 目 的集中 度有所降低 。 我部认为 ， 这一趋势体现了买家选 择 越来 越 个性 化 ， 而 不 是 “ 随 大流 ” ， 而 个 性化 置 业又 得 益于 近 年官 方 供地 板 块趋 于 多样 性 ， 各区基建 、 交通 、 配套趋于完 善 ， 让 买 家可 以 根据 自 身需 要 作出 更 多不 同 选择 。 板块 2021年 成交 套数 主力盘 点评 石楼 2687 凯德山海连城 智联汽车小镇 1.汽车相关产业布局 ， 上 下 游企 业 陆续 进 驻 ； 2.临近旅游景区 ， 宜居性 强 ； 老黄埔 2643 万科城市之光 富颐华庭 中鼎 珺 合府 目前官方重点调控区域 ， 开发 商 实际 售 价低于 吹风价 ， 板块处于窗口 期 ， 可 捡 漏 水西 - 镇龙 2383 星汇城 星樾 山畔 TOD+21号线概念 ， 价格 实 惠 ， 单 就交 通 通 勤条件而言 ， 比知识城 、 长岭 居 更优 ； 白云湖 1179 云湖花城 保利云湖壹号 1.多个品牌开发商项目陆 续 入市 、 加推 ， 促销 力度大 ； 2.华为 、 电竞 、 港澳青年 创 新基 地 产业 概 念值 得关注 ； 3.项目环绕白云湖公园建 立 ， 景 观 资源 较 佳 ； 2021年五大值得关注 “ 个性化板块 ” 钟落潭 332 正荣新城 云溪润宸 市区板块 ， 郊区价格 ， 镇 级配 套 完善 ； 观点分析 ： 研究发展部 1 . 2 . 8 T O P 1 0 热盘 ： 亚运城再 度 问鼎 ， 黄埔 “ 双城 ” 列二 、 三位 排名 项目名 行政区 板块 套数 1 广州亚运城 番禺区 亚运城 2994 2 黄埔中央城 黄埔区 香雪 2191 3 星汇城 黄埔区 镇龙 1834 4 御溪世家 增城区 中新镇 1650 5 恒大阳光半岛 南沙区 万顷沙 1502 6 誉山国际 增城区 永和 1488 7 绿湖国际城 增城区 石滩 1400 8 品秀星瀚 番禺区 陈头岗 1375 9 融创文旅城 花都区 花都区府 1320 10 品秀星图 增城区 官湖 1274 统计周期 ： 上一年度 12月 26日至本年度 12月 25日 数据来源 ： 阳光家缘 、 研究 发 展部 2021年广州成交宗数 TOP10热盘一览 1 . 2 . 9 新房困局一 ： “ 供过于求 ” 明显 ， 买家 信 心不足 39808 36676 39141 33550 42483 50048 43336 39978 32881 80190 68024 61063 48843 1.22 0.92 0.98 39759 0.70 1.49 72962 32721 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 2018 2019 2020 2021 2021年新房困局主要表现 在 下半 年 ， 轮 番 调控 市 场转 冷 这一 大 基调 下 ， 陆 续 有多 家 房企 传 出 “ 爆 雷 ” 新 闻 ， 让 本已 低 迷的 市 场 再添 “ 寒意 ” 。 截至 2021年下半年 ， 广州 新 房供 求 比已 达 到 1.49， 为 近 4年 新高 。 近年 由 于宅 地 供应 面 积增 加 ， 新 房 供应 得 到有 效 补充 ， 但却 无法明显提振买家购买欲望 ， 体现 了 当 前 买家 较 浓的 观 望 情 绪 ， 对 市场 信 心 丌 足 。 由亍成交量减少 ， 供应猛增 ， 新 房库 存 一 再 攀 升 ， 其中 11月 广州 库 存达 到 14个月 ， 为去 年 同期 的 1.8倍 。 2018-2021年广州新房供求结构趋 势 单位 ： 宗 供应套数 成交宗数 供求比 1109.9 7.8 14.0 0.0 2.0 4.0 6.0 1108.68.0 12.0 10.0 12.814.0 16.0 0 200 946.7 400 600 800 1,000 1,200 2021 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2020 数据来源 ： 研究发展部 库存面积 -万 库存消化周期 （ 月 ） 近一年库存及消化周期变动 1 . 2 . 1 0 新房困局二 ： 开发商缺钱 ！ 要求 全 款 、 七 成 ， 影 响刚需 2020年高层给开发商下达 “ 三条 红 线 ” ， 同时 严 管开 发 商融 资 渠道 、 收紧 银 根 ， 给 各大 开 发商 （ 尤其 民 企 ） 造 成较 大 影响 ； 加上 2021年整体市场下行 ， 除爆 雷 开发 商 给市 场 带来 不 稳定 因 素外 ， “ 促 回 款 ” 亦 成 为 开収 商 无奈 的 共 识 。 在此困局之下 ， 广州有不少楼盘优 先 给 全 款 、 七 成买 家 选 房 ， 甚至 推 出的 特 价房 源 只针 对 一 次 性付 款 客 户 ， 这给 预 算极 其 有限 的刚需客带来 “ 误伤 ” 。 1.2.11 新房困局三 ： 限价之下 ， 开发商捆 绑 车位 、 装修 降 标 上一轮调控 （ 2017-2019）， 广 州 出 现 了 “ 双 合 同 ”“ 高 比 例 首 付 ” 等 怪 像 ； 本轮调控在官方严管之下 ， “ 双合 同 ” 情 况 未见 冒 头 ， 但 在部 分 热点 区 域 ， 开 収 商 要求 捆 绑车 位 销 售 ， 甚 至 通过 装 修 降 标的 方 式减低建造成本的案例 却颇为盛 行 。（ 尤 其 5月新 备 案价 制 度出 台 之后 ） 根据媒体报道 ， 下半年以来部分新 盘 要求 另 附装 修 标准 ， 要求 买 家额 外 补充 每 平 米 500-2800元 的装 修 费用 ， 等于 变 相提 价 。 另有部分新盘直 接 以毛坯出售 ， 以 降 成本 。 2 3 2 4 2 5 3 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 毛坯开盘数 装修开盘 2021年广州每月开盘装修 /毛坯情况对比 单位 ： 个 11月 12月 数据来源 ： 研究发展 部 新备 案价 制 度落地 要求 每批 次 低 3% 1 . 2 . 1 2 新房困局四 ： 4区消化周期拉长 ， 实际 市 场去 化 不乐观 62% 57% 0% 50% 45% 40% 56% 69% 61% 54% 67% 57% 53% 66% 74% 65% 81% 71% 57% 69% 60% 58% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019 2020 2021 供应套数 近 2年广州新房推售首日去化情况 首日销售 去化率 数据来源 ： 研究发展 部 2021年成交破 10万宗 ， 部分 区 域成 交 同比 递 增 ， 更 多由 小 部分 “ 网红 大 盘 ” 拉 动所 致 ， 但 综 合整 体 市场 情 况来 看 ， 实 际 去化 表现未如理想 。 尤其增城 、 南沙 、 花 都 、 白 云外 围 板块 ， 在轮 番 调控 之 后客 户 萎缩 严 重 ， 去 化 仅 10-30%， 甚 至有 项 目出 现 开盘 仅卖出个位数单位的尴尬局面 。 番禺 、 南沙 、 从化 库 存 消 化 周 期 已 突 破 15个 月 ， 增城 亦 相 当 接 近 ， 由 此 表 明 部 分 区域 成 交 、 去 化 情 况 正加 速 放 缓 。 行政 区域 库存 量 -万 库存 消化 周 期 - 月 消化 周期 +/- 越秀 4.30 6.7 - 海珠 24.20 11.2 - 荔湾 47.89 9.1 - 天河 17.36 7.1 + 白云 105.27 12.7 - 黄埔 99.05 6.1 - 花都 107.12 12.3 - 番禺 185.00 15.5 - 南沙 169.32 19.6 + 从化 77.07 17.5 - 增城 271.99 14.7 - 截至 21年 12月各区新房库存情况 1 . 2 . 1 3 新房趣味榜单 ： 困局之下 ， 盘 点 T O P 1 0 最具 “ 求生 欲 ” 项目 排名 项目名 行政区