莆田2020年年度市场报告.pdf

POLY INVESTMENT CONSULTANCY2021年 1月 保利投顾研究院海西分院 莆田 2020年年度市场报告 分析结构宏观环境Part 1城市印记数说市场众论天下见识知几城市市场表现Part 201PART ONE大势环境与走势研判宏观环境HONG GUAN HUAN JING之大局1外围：全球经济预期逐渐好转，疫苗进程影响经济修复速度国内：经济复苏势头加快，构建双循环发展格局金融政策：中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范2需求侧改革、警惕“灰犀牛”风险 中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展 预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好 “三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛说明展望 2021：中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展，预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好，“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛。势大局之势1）外围环境 疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凸显30.0035.0040.0045.0050.0055.0060.0065.0070.00图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）中国6.11 -6.8 3.2 4.9美国2.2 0.32 -9.03 -2.91英国1.3 -2.08 -21.46 -9.58欧元区1.3 -0.3 -14.9 -4.3图：主要经济体 GDP增速走势null 美国洛杉矶发布封锁令null 意大利所有酒吧和餐馆必须在下午 6点前关闭，体育馆、游泳池、剧院和电影院也将关门null 西班牙宣布全国宵禁，并启动了紧急状态null 英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出更严格的防疫措施图：全球疫情形势喜忧参半疫苗研发加快海外疫情反扑null 中国：已有 5支疫苗进入三期试验null 英国：批准疫苗上市，允许大规模接种null 美国： morderna疫苗计划开展儿童测试null 俄罗斯：卫星 V疫苗即将大规模接种null 法国： sonofi疫苗进入人体实验阶段null 日韩：投入大规模预算购买疫苗美国： 57.5英国： 55.6欧元区 ： 53.8中国： 52.1全球主要经济体加速复苏 ， PMI先行指标已恢复至景气区间 ， 叠加疫苗取得突破性进展 ， 外部经济预期逐渐好转 ， 但由于疫苗落地进程尚未明确 ， 明年全球经济修复速度仍具有不确定性 。 反观国内 ， 得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正 ， 是当前唯一实现正增长的经济体 ， 未来对全球资金的吸引力将持续增强 。2）国内环境 经济复苏势头加快，房地产是经济发展的“压舱石”6我国经济延续加快恢复态势 ， 前三季度 GDP累计增速 0.7%， 实现同比转正 ， 三驾马车延续全面回升态势 ， 出口增幅扩大3.5个百分点至 14.9%， 预计明年出口将保持较好势头 ， 经济预期持续好转带动居民收入预期向好 。 房地产 、 基建在疫情后成为经济恢复的重要抓手 ， 房地产开发投资率先恢复正增长 ， 前 11月固投累计增速 2.6%， 其中地产投资累计增速 6.8%。经济指标 10月 11月GDP增速3.2%（二季度）-1.6%（前二季度累计）4.9%（三季度）0.7%（前三季度累计）出口同比 11.4% 14.9%社零同比 3.3% 4.3%固投累计同比 1.8% 2.6%房投累计同比 6.3% 6.8%制造业 PMI 51.452.1连续 9个月高于临界点财新制造业 PMI 53.654.92010年 12月以来新高财新服务业 PMI 56.857.82010年 5月以来次高图：中国宏观指标最新数据6.80-3.503.32-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.002014/022014/052014/082014/112015/022015/052015/082015/112016/022016/052016/082016/112017/022017/052017/082017/112018/022018/052018/082018/112019/022019/052019/082019/112020/022020/052020/082020/11图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资大局之势3）“十四五”规划 构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展“ 十四五规划 ” 建议稿中提出 ， 要形成 “ 内循环 +双循环 ” 的经济新发展格局 ， 都市圈作为双循环的重要发展支点 ， 预计未来都市圈规划利好仍将继续释放 ， 如成渝 、 长江中游等 ；根据 2025年人均 GDP将达到高收入国家标准 (1.25万美元 )， 推算未来 5年经济增速 5.5%左右 。 政治局会议提出 注重需求侧改革 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 对房地产定调整体中性 。图： ” 十四五“涉及房地产相关表述1 推动金融、房地产同实体经济均衡发展2 促进住房消费健康发展3有效增加保障性住房供给4推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推进成渝经济圈建设5加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业供给实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费， 促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明关于“十四五”和到 2035年经济 发展目标关于以推动 高质量发展 为主题关于构建以 国内大循环 为主体、 国内国际双循环 相互促进的新发展格局null 2025年：人均 GDP达到 高收入国家标准 。推算未来五年的经济增速约 5.5%；null 2035年：实现 经济总量或人均收入翻一番 。推算未来 15年经济平均增速 4.8%null 当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。null 要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成参与国际经济合作和竞争新优势。大局之势8.4011.1010.502.881.402.830.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002019/01 2019/03 2019/05 2019/07 2019/09 2019/11 2020/01 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势新增社会融资规模（亿元）M2同比(%) SHIBOR:3个月(%)4）货币金融环境 中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范8疫情后货币环境宽松 ， M2增速上涨至双位数 ， shibor持续走低至 1.4%， 年中政策环境趋于中性 。 伴随宏观杠杆率快速攀升（ 18-19年度上升 6BP， 今年以来已上升 25BP） ， 当前政策站位发生明显转变 ， 三季度货币政策报告中 ， 央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧 ， “ 既不让市场缺钱 ,又不让钱溢出来 ” ， 预计明年货币政策将更关注风险防范 。货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准 50bp降息 20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准 50bp降息 10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年 GDP增速回升后， 宏观杠杆率将会更稳一些M2增速达双位数带动新增融资规模扩大Q1新增社融11万亿Q2新增社融9.7万亿Q3新增社融8.7万亿央行累计降准 150bp、降息 5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松大局之势5）中央基调 由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升疫情后政策 以稳预期为主 ， 三季度部分城市房价涨幅明显 ， 政策基调转向中性偏紧 。 在对十四五解读中 ， 国务院副总经理表示 “ 房地产影响投资和消费 ， 事关民生和发展 ” ， 银保监会主席表示 “ 房地产是中国金融风险最大的灰犀牛 ” ， 后市对房地产资金流入仍保持敏感性 ， 12月政治局会议定调 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 预计行业政策将延续中性偏紧 。6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.08.02018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3图：近年中央会议对房地产的表述2018.4推动楼市健康发展2018.7.31坚决遏制房价上涨2018.10/12未提及2019.4重提房住不炒2019.7首提不将房地产作为短期刺激经济的手段GDP当季增速2020.4.17重提房住不炒促进平稳健康发展2020.7.24 中央座谈会 紧绷这根弦2020.8.26 定向约谈 房价涨幅较快城市2020.12.11促进房地产市场平稳健康发展2020.3未提及稳预期 资金、楼市监管并行2020.6 严查资金违规流入房地产2020.8 “三道红线”2020.9 防止房地产过度金融化大局之势6）地方趋势 从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压”上半年地方楼市以支持性政策为主 ， 从支持房企端到边际刺激需求端； 下半年部分城市过热引发调控收紧 ， 三季度政策进入密集期 ， 主要调控方向 为限购限贷收紧 、 限价限售升级 、 加大优先刚需房源比例等；四季度趋于缓和 ， 政策有松有紧 。 预计后市各地延续定向调控 ， 过热城市仍有加码风险 ， 部分较冷城市如北方 、 中部存边际优化空间 。图： 2020年房地产地方性调控政策时间轴边际放松，刺激需求null土地市场支持湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等null降低预售条件无锡、苏州、福州、厦门等政策密集期（7-10月），调控过热城市null人才落户放松山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等null限购升级/补丁深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川null购房补贴衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等null提高首付比例无锡、常州、沈阳、长春、唐山null限价升级东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙null限售升级东莞、杭州、常州政策进入平稳期（11-12月），有松有紧null摇号向无房家庭倾斜南京、宁波、杭州、成都null过热收紧深圳限购年限增加至三年null二手房增值税免征年限延长沈阳、成都成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先比例null土拍限制宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州西安提高二套首付比例宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围null较冷放松哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房上半年：支持性政策为主下半年：定向调控大局之势7）地产金融 融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企11上半年融资环境整体较宽松 ， 房企发债处于高位； 下半年随着 “ 三道红线 ” 出台 ， 引导房企减少表外融资 ， 对于 银行新增涉房贷款要限制在贷款总量的 30%， 同时信托在现有规模上压降 20%， 融资环境进一步趋紧 。 年内融资环境的变化影响土地市场走势 ， 上半年溢价率走高 ， 下半年呈现回落 ， 预计明年融资环境收紧将对 高杠杆房企经营投资策略造成影响 。0102030405060708002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月图：房企发债总量及全国土拍溢价率（亿元，%）房企发债规模（亿元）平均溢价率(%)发债规模上涨土拍溢价明显发债规模上涨土拍溢价明显发债规模上涨土拍溢价明显三道红线出台后，融资收紧，溢价率下-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0.000.501.001.502.002.503.003.502015/032015/072015/112016/032016/072016/112017/032017/072017/112018/032018/072018/112019/032019/072019/112020/03房地产资金信托余额（万亿元）新增信托同比（%）图：房企信托融资情况null 5月不得向不满足 432条件房企提供融资null 8月坚决一直房地产信托过快增长势头null 5月违规开展房地产信托业务被列入检查要点中央监管重点：影子银行、地方债务、房地产融资地方债、信托融资目前基本管控到位（房地产信托规模进入负增长），下阶段重点在房地产方面，当前出台“三道红线”给房企去杠杆数据来源： wind，平均溢价率为 300城口径，保利投顾研究院整理大局之势7）地产金融 趋收敛，热点城市或有限贷升级风险0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2011H12011H22012H12012H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020Q3居民中长期新增贷款增速商品住宅销售额增速人民币贷款加权平均利率上半年 ， 房贷利率下调 10-15BP， 新增中长期贷款同比增长 10%， 而同期住宅销售额下降 3%， 疫情期间的货币宽松带来居民部门的资产型通胀预期升温 ；下半年房贷利率进入平稳期 ， 房贷相对增速亦有放缓 。 居民杠杆率抬升背景之下 ， 监管层保持高敏感度 ， 预计明年居民端金融环境将保持平稳 ， 部分热点城市限贷或有升级 。图：居民新增中长期贷款总额与商品房销售额（亿元）null 居民新增中长期贷款走高 ： 2020年 Q3同比上涨 11%null 贷款利率走低 ：由 2019年 5.69%下降至 5.12% 2452705661151164501001502002503002005/032005/122006/092007/062008/032008/122009/092010/062011/032011/122012/092013/062014/032014/122015/092016/062017/032017/122018/092019/062020/03宏观杠杆率居民杠杆率非金融企业杠杆率政府部门杠杆率宏观杠杆率：18-19年上升6BP，今年以来上升25BP居民杠杆率：18-19年上升4BP，今年以来上升6BP图：宏观杠杆率分项走势（ %）大局之势行业站位转向中性偏紧，关注地产金融风险经济环境及政策行业政策国际经济环境全球经济预期逐渐好转，疫苗进程影响经济修复速度国内经济环境经济复苏势头加快，构建双循环发展格局货币金融政策中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范对房地产而言与金融、实体经济均衡发展，推进都市圈建设中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展，解决大城市住房突出问题，或推行单列租赁用地计划预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛需求侧改革警惕“灰犀牛”风险继续发挥经济发展“压舱石”作用调控政策延续稳定性、定向调节地产是金融政策重要敏感点之一2020年2021年展望202102PART TWO1全市经济指标加快回升，经济运行稳中向好，全年实现生产总值 2700亿元增幅 3%，第一、第二、第三产业增加值同比均回正220年整体市场呈现前松后紧的趋势，稳地价、稳房价、稳预期的主基调不变，出台 莆田市新建商品房装修销售管理办法（意见稿） 将对精装房进行严控3各类城建加速落地，大唐 5G产业园落位城厢， 秀屿高铁南片区配套完善，莆田学院新校区投入使用 等等。城市城市印记数说市场 众论天下 见时知几经济 环境 全市经济持续复苏，主要经济指标加快回升，经济运行进一步回稳向好，前三季度，全市实现生产总值 2700亿元，增幅 3%指标名称 2020年前三季度（亿元） 同比增长（ %） 排名 地区 2020年 Q3 2019年 名义増长率1 泉州市 7472.25 9946.66 1.5%2 福州市 6759.34 9392.3 3.1%3 厦门市 4741.36 5995.04 3.1%5 莆田市 2091.9 2595.39 1.5%6 龙岩市 1963.15 2678.96 3.2%7 三明市 1863.74 2601.56 2.7%8 宁德市 1795.68 2451.7 5.6%9 南平市 1368.23 1991.57 -2.4%10 福建省 31331.55 42395 2.4%全市生产总值 2091.90 1.5第一产业增加值 85.87 2.5第二产业增加值 1079.00 0.2第三产业增加值 927.04 3.2指标名称 2020年 1-11月份（亿元）同比增长（ %）社会消费品零售总额 1466.46 -0.8地方财政收入（全年） 131.27 0.03固定资产投资 -4.0房地产开发投资 353.48 -8.0金融业人民币存贷款余额 4471.93 13.24 漳州市 3405.89 4741.83 2.8%城市印记数说市场 众论天下 见时知几1）政策环境 2016年莆六条降低购房门槛； 17年限价出台、公积金收紧，政策环境趋紧； 18年限价加码； 19年三稳主基调不变； 20年前松后紧，精装新政严控 16.5 莆六条 降首付：首套 3成 2成，二套 4成 3成购房补贴：荔城、城厢商住写字楼 3%贴息补助，可入住读书；涵江购买 1.5万元 /以下商品房，优惠 300元 /，以上优惠 600元 /；湄洲湾经济开发区购房补贴 200元 / 17.1， 17.3， 17.11公积金政策逐步收紧 17.2商品房限价令出台 17.9不得捆绑车位、另签装修合同 17.12鼓励开发商租售并举 精装调控升级： 18.1毛坯不可改精装，精装 3000元 /；18.2 精装标准 2500元 /： 18.6 精装用材纳入预售许可方案； 把控房价： 18.2 要求 7层及以上商品住房单套最高价 均价的 15%， 3.5层至 6层商品住房单套最高价 均价的 10%；18.7 ：以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准，限定新开楼盘价格，纳入土地出让条件松2016莆六条落地，降低购房门槛2017公积金收紧，出台限价，不得捆绑销售政策环境趋紧限价政策加码2018趋紧整体维严维持现状前松后紧上半年降低预售门槛，公积金提额上涨；下半年禁止首付分期、加强预售资金监管、装修管理办法（意见稿）等政策加大监管20192020围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调 19.9“十限”出台，从限地价、限房价、限最高销售单价、限商品住房网签均价涨幅、限片区最高销售均价、限住房精装、限车位价格、限土地开发期限、限捂盘惜售、限剩余房源价格上涨幅度等十个维度具体调控措施，为房地产市场呈现持续稳健发展。 20.2开辟快速审批通道，房地产施工许可、预售证审批，在 2个工作日内予以办结；降低预售许可条件； 20.5 “六年一户”政策从 2023年开始，荔城区和城厢区中心城区公办学校片区内的一套房产六年内只提供一户家庭的学位； 20.6 公积金提取由 3600元 /年调整为 5400元 /年；禁止首付分期； 20.9 加强预售资金监管； 20.12 装修管理办法意见稿，内容涉及：装修修价款应以所购的商品房套内建筑面积计价；住宅装修单价需分档等宽松 莆田市新建商品房装修销售管理办法（征求意见稿） 城市印记数说市场 众论天下 见时知几政策解读 精装新政，规范市场秩序第七条： 装修价款应以所购商品房套内建筑面积进行计价 ，不动产登记面积出来后与购房者进行多还少补结算；第八条：预售带有装修的房地产项目，房地产开发企业应当在预售许可前按照装修具体方案和装修设计文件设置样板房， 样板房允许购房者拍照录像留存；第九条： 实体样板房需保留至该项目交房后不少于三个月方可拆除或入住 ；临时样板房需保留至项目规划竣工验收前一个月拆除；第十二条：房地产开发企业销售带有装修的房地产项目，其附有 新建商品住宅装修合同（示范文本） 的装修方案应作为商品房销售（预售）方案附件之一， 销售（预售）方案中未体现装修相关内容的楼盘今后不得统一装修出 售；第十七条： 单价 2000元 /平方米以下（中心城区土地级别 5级以内2500元 /平方米以下）中等档次装修所占的建筑面积不少于该项目销售（预售）方案报备装修住宅总建筑面积的 50%；第三十四条：自 2021年 1月 1日起新出让房地产用地对应统一装修的住宅项目按照本办法执行 海西解读：1、近期部分楼盘精装交房并不理想，部分业主维权，此次出台精装新政，不仅对精装销售进行统一规定，加强管控力度，而且弱化未来买房与买房之间的矛盾冲突，规范市场秩序；从装修价款以商品房套内建筑面积进行计价、样板房允许购房者拍照录像留存等极大保障购房者权益；2、“销售（预售）方案中未体现装修相关内容的楼盘今后不得统一装修出售”，“ 自 2021年 1月 1日起新出让房地产用地对应统一装修的住宅项目按照本办法执行”预计明年城区在精装备案销售下，为维稳房价幅度，政府或将放缓城区高价盘备案速度；3、鼓励菜单式装修，需提供两种以上不同价位的装修标准，一方面是间接控制购房门槛，另一方面房企实际利润率是被压缩，未来或将出现减配、实际装修成本低的局面。城市印记数说市场 众论天下 见时知几政策环境 莆田政策盘点政策分类 主要内容梳理土拍政策 以招拍挂为主，土拍方式多采用“ 限地价 +控房价 +公证摇号 ”进行，部分城区采取 限房价 +竞地价 商品房预售许可条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3.按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上（商品房项目建设形象进度达到总层数五分之一以上） 并已经确定施工进度和竣工交付日期。限价全市住房多层最高单价不超过 3万元 / ， 高层不超过均价的 15%； 各片区住房最高销售限价，在目前各片区最高限价基础上， 荔城、城厢上浮不超过3% ,其他区域（秀屿区）上浮不超过 5%。车位限价：市中心城区（荔城、城厢）新开楼盘车位价格按照片区类别 1-5类划分，其对应销售价位（每个）分别不得高于 35万元、 30万元、 25 万元、20万元、 15万元。公积金政策精装政策（意见稿）1、 装修价款应以所购的商品房套内建筑面积计价 ； 2、样板房需保留至交房 3个月后方可拆除； 3、不得委托第三方与购房者签订装修合同； 4、同一房地产项目应当对于不同户型提供 2种以上不同价位、不同标准、不同风格的装修设计方案， 其中单价 2000元 /平方米以下（中心城区土地级别 5级以内 2500元 /平方米以下）中等档次装修所占的建筑面积不少于该项目销售（预售）方案报备装修住宅总建筑面积的 50%； 5、 2021年 1月 1日起新出让房地产用地对应统一装修的住宅项目按照本办法执行。购房及还贷提取只能以夫妻名下的一套住房来申请提取，职工购买自住住房的应一次性申请提取住房公积金，提取金额不得超过首付金额或购房总价；除销户类提取、委托逐月提取还贷业务外，其他类提取业务均应 间隔 12个月以上。公积金缴存、提取、贷款延期；无房职工租赁住房公积金提取由原来 3600元 /年调整为 5400元 /年（放松）。限签 销售价格超过备案价格的，房地产主管部门不予网签； 需满足全市成交均价管控目标，高价盘与低价盘搭伙签约限售 无限涨加强片区住房价格监管，防变相涨价。一盘一评估，以 “同地段、同区域、同品质” 楼盘近半年成交均价为基准，按照片区控价目标，合理确定年度、月度新建商品住房控制目标， 并将车位车库价格纳入价格调控范围，以防变相涨价 。市政大事件 秀屿高铁南片区教育落位 、大唐 5G东南产业基地正式落户、莆田学院新校区投入使用 大唐 5G东南产业基地正式落户影响： 5G东南产业基地落位城厢区，该项目的落地将推进我市新型基础设施建设，助力电子信息等战略性新兴产业发展，提高区域竞争力 。6月， 大唐 5G东南产业基地项目正式落户城厢区，建设内容包括东南 (莆田 )5G 微基站生产基地、 5G 微基站全国生产基地总部、 5G 东南运营总部及 5G 产业东南研究院等 4个部分，打造以 5G技术为核心的 5G科技应用集群 。 莆田学院新校区投入使用影响：莆田学院紫霄校区投入使用，或将带动此区域发展成为新生活圈。2020年 1月，莆田学院新校区正式启用，该校区位于荔城区西天尾镇，周边配套尚未成熟，但随着大学城的搬迁，将带动周围片区生活配套的逐渐落位，同时，湄职院新校区也在规划落地该片区。 秀屿高铁南片区规划建设多所学校影响：多个市级重点学校分校规划建设在秀屿高铁南片区，解决片区教育配套少、教育相对落后的难题，提高秀屿片区对地缘人口的吸附性。10月，秀屿高铁南片区规划出炉，片区将建设 6个学校项目， 包括莆田市实验小学秀屿分校、莆田市秀屿区毓英学校、莆田工业职业技术学校 等全学龄化教育配套，这些学校的逐渐落位将为原本教育配套相对落后的秀屿区提高地缘人口黏性，增加人口集聚。城市印记数说市场 众论天下 见时知几市政大事件 尚济街正式通车 、 白塘湖片区改造启动 、城市副中心“一心一城两翼”正式开启 白塘湖片区改造启动影响：白塘湖片区改造后将成为涵江第二个“兴涵水都”，其绿色宜居、距离市区近的地理价值，将吸附大量城东人口。9月，白塘湖片区改造正式启动，主要打造白塘湖公园作为绿心未来 5A级景区，充分利用白塘湖片区天然的水网以为轴，以水为街景北接萝首田等涵江中心；南衔绿心窗口，打造宜居片区。 尚济街正式通车影响：尚济街正式通车，驾车从尚济街就可无缝连接文献路，直通市区，玉湖片区终于貫通莆田市区，解决周边多个小区的居民出行受限问题，出行效率大大提高！2021年 1月 1日，尚济街正式通年，西起荔园路、东至荔浦路，通车后从市区前往玉湖新城无需绕行迎宾大道，市区到两馆一宫 仅 需 10分钟， 交通更为便利，是玉湖片区重要利好 。城市印记数说市场 众论天下 见时知几 秀屿区城市副中心“一心一城两翼”正式开启影响 :秀屿区三年行动方案将 推动中心城区与高铁片区、土海片区的融合发展，将秀屿区打造成城市副中心。2020年 12月，秀屿区城市功能与品质提升暨拓展新城区三年行动方案（ 2020-2022年）公布，要求完善秀屿“一心一城两翼”城市总体框架（一心：秀屿城区，一城：高铁新城，东庄工业片区、东峤工业片区），推进高铁新城开发建设，积极打造城市副中心。1一级市场量价齐升，核心地块权重高土地素质优房企补仓意愿强，多幅成交楼面价破万，外围供地体量大低溢价率成交常态2二级市场量跌价稳供需弱于去年，高性价比项目推新积极领跑去化交投活跃，外围秀屿逆转往年需求攀升3城厢价高需求稳，荔城地广成交居首，涵江价格达临界成交回落，秀屿热度升温成交走强说明2020年莆田土地财政依赖性增强达 152%峰值，计划内供地幅数完成率偏低，后市仍有多幅地块进场，保利土储足，中南、龙湖、中梁首次入莆均竞得单幅地块。四区成交仍以荔城为主导，秀屿今年需求旺成交涨幅超 2成，城厢隐型库存高其中待入市体量达 60万方。数说项目 15年 16年 17年 18年 19年 20年供求比 1.25 0.79 0.69 1.45 1.05 0.90成交量（万 ） 192.3 238.6 238.1 164.8 227.6 206.9均价（元 / ） 8176 8071 9153 11844 11228 1154915年16年17年18年19年20年供应稳需求高热度持续供不应求需求回升量跌价升市场回落城区、高性价比新盘加推刺激购房需求市场热，房企捂盘惜售卖方市场，买房靠抢远郊低价盘入市地缘购买强劲调控新政 严厉 ，城北地王入市，购房谨慎历年市场概况市场修复快价稳量微跌市场上行成交旺盛政策宽松政策严控1）一级市场 历年走势 棚改年出地规模超 390万方达最高值环比超 3成，供地主力转向城区，土拍热度高 3幅成交楼面价破万，远郊地块零星低溢价常态维稳 19-20莆田旧改年 ， 供地规模上升 ， 20年成交总建迎来峰值超去年 4成： 19-20年莆田市共 37个棚改项目 ， 总建设面积约 208.67万 ， 在城市棚改征迁等政策环境下 ， 供地速度与出让量级也水涨船高 ， 20年共计成交面积 390万方 ， 同比上涨 43%， 达历年最高； 城区供地为主 ， 远郊零星出让为辅： 20年共出让 27幅地块 ， 城厢 、 荔城出让超 6成 ， 秀屿 、 涵江远郊板块仅 4成 ， 土储分布由外围向中心聚集； 中心稀缺质优地块频出成交楼面价高企 ， 外围低溢价波澜不惊： 疫情复工的上半年 ， 保持月均一副小步慢走的出地节奏 ， 但供地全部位于中心区且地块成交总价触顶限价天花板，成为土拍热度回升导火索；下半年 外围开始逐步放量 ， 基本由板块内核心房企竞得 ， 低溢价率维稳 ， 而中心稀缺地块持续供应热度不断攀升 ， 拍地方式改为 “ 限房价 +竞地价 ” ， 限销售最高价和均价 ， 弱化高成交楼面价引起的后市高价销售风险 ， 间接稳房价 ， “ 土拍热 ” 为今年城区一级市场专有词； 城厢区景气值高度持稳 ， 秀屿区低值常态： 17年后政策严苛 ， 各区景气值基本回落 ， 20年城厢 、 荔城为主力热点区 ， 涵江保持 37%， 秀屿以低值趋势为主 ， 房企进驻意愿不佳 ， 市场分化严重 。一级土地市场景气值走势区域17 18 19 20城厢61% 56% 49% 67%荔城70% 25% 49% 50%涵江79% 47% 39% 37%秀屿23% 26% 26% 27%50-100% 0-50%02000400060008000010020030040050015年 16年 17年 18年 19年 20年15-20年商住用地出让情况供应总建 成交总建 成交幅数 成交楼面价-0.200.20.40.60.8010020030015年 16年 17年 18年 19年 20年2014-2020年度土拍情况城区 /近城成交 远郊成交城区溢价率 远郊溢价率城市印记数说市场 众论天下 见时知几1）一级 市场 20年四区完成度 莆田土地财政依赖程度增强， 152%依赖度仅次福州、闽侯，今年计划内完成率仅为 36%，仍有多幅地块待出2020年莆田全市商住土地出让计划及完成情况区域成交幅数总建面 计划内 计划外计划完成率城厢8 95 24 71 13%荔城 9 163 62 101 60%涵江4 47 44 3 38%秀屿5 85 42 41 31%总计26 390 172 216 36% 土地出让金创新高，财政依赖度破百达 152% ： 莆田今年供地频繁，市区多幅稀缺宅地托升整体土地出让金攀升，整体成交金额为 199.62亿元超去年一倍，土地财政依赖度破百创历史新高，基本与福州持平； 仅荔城区出地完成率高，城厢多幅属计划外，秀屿成交虽少但体量大，涵江出地幅数居末： 全年出地集中城厢、荔城双区，集中分布于城南、城东片区，其中荔城计划完成率 60%居四区之首，成交总建 163万方，而城厢区计划内总建仅 24万方，计划外占比权重高，隐型土储量多，未来将陆续供应；秀屿成交 5幅但出地规模大特征明显，成交楼面价仅 1982元 /，涵江成交占全区 12%处末位。莆田四区成交及未出让地块情况城市印记数说市场 众论天下 见时知几941 894 28.85 83 199.62155 131.5福州, 153%厦门, 120%泉州, 48%漳州, 41%莆田, 152%龙岩, 112%闽侯, 187%02004006008001000福州 厦门 泉州 漳州 莆田 龙岩 闽侯福建各地市土地财政依赖度土地出让金（亿元） 依赖度项目名 玖玺正荣府三期总建 13.9万楼面价8968元 /（ 75%）配建 2400人才房均价限价 14500 元 /在售 待售项目名 三盛中梁璞悦风华总建 10.21万楼面价7775元 /（ 89%）均价限价 14500 元 /项目名 绿地朝晖总建 1.93万楼面价2539元 /（ 0%）均价限价 9000 元 /项目名 正荣白棠云麓玺樾总建 11.28万楼面价3556元 /（ 15%）均价限价 11500 元 /项目名 玉湖正荣府 大唐玉湖印象总建 5.31万 12.56万楼面价9032元 /（ 71%）8569元 /（ 58%）均价限价 14900 元 / 15200 元 /项目名 铜锣湾万达广场总建 42.58万楼面价1620元 /（ 4%）均价限价 9500 元 /项目名 御溪正荣府总建 2.9万楼面价7790元 /（ 51%）均价限价 14200 元 /项目名 龙湖紫云赋总建 16.78万楼面价3024元 /（ 14%）均价限价 8500 元 /项目名 PS拍 -2019-35号 PS拍 -2019-23号性质 全回购楼面价3157元 /（ 0.4%）3810元 /（ 15%）项目名 PS拍 -2020-11号 PS拍 -2020-17号 PS拍 -2020-18号性质 全回购楼面价3903元 /（ 4%）3748元 /（ 4%）3584元 /（ 15%）项目名 PS拍 -2020-22号性质 全回购楼面价1550元 /（ 2%）项目名 中南珑禧台总建 19.64万楼面价11812元 /（ 78%）均价限价 17900 元 /单价限价 19200 元 /项目名 恒冠文昌府总建 3.30万楼面价2874元 /（ 2%）均价限价 10500 元 /项目名 PS拍 -2020-25号总建 9.53万楼面价2560元 /（ 62%）均价限价 9500 元 /项目名 中梁星海臻园总建 5.91万楼面价2929元 /（ 57%）均价限价 9000 元 /项目名 保利堂悦总建 31.16万楼面价5122元 /（ 29%）均价限价 12000 元 /回购 3万项目名 保利天汇总建 75.56万楼面价4797元 /（ 10%）均价限价 17000 元 /回购 55.83万项目名 PS拍 -2020-28号总建 10.80万楼面价11049元 /（ 70%）均价限价 16500 元 /项目名 PS拍 -2020-29号总建 19.75万楼面价11930元 /（ 46%）均价限价 17900 元 /单价限价 19500 元 /项目名 大唐中梁樾秀世家总建 11.80万楼面价1660元 /（ 12%）均价限价 7500 元 /项目名 PS拍 -2020-13号性质 全回购楼面价1987元 /（ 26%）项目名 PS拍 -2020-25号总建 8.69万楼面价2520元 /（ 39%）