福州2020年年度市场报告.pdf

福州 2020年年度市场报告 分析结构宏观环境Part 1城市印记数说市场众论天下见识知几城市市场表现Part 201PART ONE大势环境与走势研判宏观环境HONG GUAN HUAN JING之大局1外围：全球经济预期逐渐好转，疫苗进程影响经济修复速度国内：经济复苏势头加快，构建双循环发展格局金融政策：中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范2需求侧改革、警惕“灰犀牛”风险 中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展 预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好 “三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛说明展望 2021：中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展，预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好，“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛。势大局之势1） 外围环境 疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凸显30.0035.0040.0045.0050.0055.0060.0065.0070.00图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国 欧元区 英国 中国国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）中国 6.11 -6.8 3.2 4.9美国 2.2 0.32 -9.03 -2.91英国 1.3 -2.08 -21.46 -9.58欧元区 1.3 -0.3 -14.9 -4.3图：主要经济体 GDP增速走势null 美国洛杉矶发布封锁令null 意大利所有酒吧和餐馆必须在下午 6点前关闭，体育馆、游泳池、剧院和电影院也将关门null 西班牙宣布全国宵禁，并启动了紧急状态null 英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出更严格的防疫措施图：全球疫情形势喜忧参半疫苗研发加快海外疫情反扑null 中国：已有 5支疫苗进入三期试验null 英国：批准疫苗上市，允许大规模接种null 美国： morderna疫苗计划开展儿童测试null 俄罗斯：卫星 V疫苗即将大规模接种null 法国： sonofi疫苗进入人体实验阶段null 日韩：投入大规模预算购买疫苗美国： 57.5英国： 55.6欧元区 ： 53.8中国： 52.1全球主要经济体加速复苏 ， PMI先行指标已恢复至景气区间 ， 叠加疫苗取得突破性进展 ， 外部经济预期逐渐好转 ， 但由于疫苗落地进程尚未明确 ， 明年全球经济修复速度仍具有不确定性 。 反观国内 ， 得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正 ， 是当前唯一实现正增长的经济体 ， 未来对全球资金的吸引力将持续增强 。数据来源：wind，保利投顾研究院整2）国内 环境 经济复苏势头加快，房地产是经济发展的“压舱石”6我国经济延续加快恢复态势 ， 前三季度 GDP累计增速 0.7%， 实现同比转正 ， 三驾马车延续全面回升态势 ， 出口增幅扩大3.5个百分点至 14.9%， 预计明年出口将保持较好势头 ， 经济预期持续好转带动居民收入预期向好 。 房地产 、 基建在疫情后成为经济恢复的重要抓手 ， 房地产开发投资率先恢复正增长 ， 前 11月固投累计增速 2.6%， 其中地产投资累计增速 6.8%。经济指标 10月 11月GDP增速3.2%（二季度）-1.6%（前二季度累计）4.9%（三季度）0.7%（前三季度累计）出口同比 11.4% 14.9%社零同比 3.3% 4.3%固投累计同比 1.8% 2.6%房投累计同比 6.3% 6.8%制造业 PMI 51.452.1连续 9个月高于临界点财新制造业 PMI 53.654.92010年 12月以来新高财新服务业 PMI 56.857.82010年 5月以来次高图：中国宏观指标最新数据6.80-3.503.32-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-11图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资大局之势3） “十四五”规划 构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展“ 十四五规划 ” 建议稿中提出 ， 要形成 “ 内循环 +双循环 ” 的经济新发展格局 ， 都市圈作为双循环的重要发展支点 ， 预计未来都市圈规划利好仍将继续释放 ， 如成渝 、 长江中游等 ； 根据 2025年人均 GDP将达到高收入国家标准 (1.25万美元 )， 推算未来 5年经济增速 5.5%左右 。 政治局会议提出 注重需求侧改革 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 对房地产定调 整 体中性 。图： ” 十四五“涉及房地产相关表述1 推动金融、房地产同实体经济均衡发展2 促进住房消费健康发展3有效增加保障性住房供给4推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推进成渝经济圈建设5加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业供给实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费， 促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明关于“十四五”和到 2035年经济 发展目标关于以推动 高质量发展 为主题关于构建以 国内大循环 为主体、 国内国际双循环 相互促进的新发展格局null 2025年：人均 GDP达到 高收入国家标准 。推算未来五年的经济增速约 5.5%；null 2035年：实现 经济总量或人均收入翻一番 。推算未来 15年经济平均增速 4.8%null 当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。null 要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成参与国际经济合作和竞争新优势。大局之势8.4011.1010.502.881.402.830.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势新增社会融资规模（亿元） M2同比 (%) SHIBOR:3个月 (%)4）货币金融 环境 中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范8疫情后货币环境宽松 ， M2增速上涨至双位数 ， shibor持续走低至 1.4%， 年中政策环境趋于中性 。 伴随宏观杠杆率快速 攀升（ 18-19年度上升 6BP， 今年以来已上升 25BP） ， 当前政策站位发生明显转变 ， 三季度货币政策报告中 ， 央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧 ， “ 既不让市场缺钱 ,又不让钱溢出来 ” ， 预计明年货币政策将更关注风险防范 。货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准 50bp降息 20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准 50bp降息 10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年 GDP增速回升后， 宏观杠杆率将会更稳一些M2增速达双位数带动新增融资规模扩大Q1新增社融11万亿Q2新增社融9.7万亿Q3新增社融8.7万亿央行累计降准 150bp、降息 5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松大局之势5）中央基调 由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升疫情后政策 以稳预期为主 ， 三季度部分城市房价涨幅明显 ， 政策基调转向中性偏紧 。 在对十四五解读中 ， 国务院副总经理表示 “ 房地产影响投资和消费 ， 事关民生和发展 ” ， 银保监会主席表示 “ 房地产是中国金融风险最大的灰犀牛 ” ， 后市对房地产资金流入仍保持敏感性 ， 12月政治局会议定调 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 预计行业政策将延续中性偏紧 。6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.08.02018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3图：近年中央会议对房地产的表述2018.4推动楼市健康发展2018.7.31坚决遏制房价上涨2018.10/12未提及2019.4重提房住不炒2019.7首提不将房地产作为短期刺激经济的手段GDP当季增速2020.4.17重提房住不炒促进平稳健康发展2020.7.24 中央座谈会 紧绷这根弦2020.8.26 定向约谈 房价涨幅较快城市2020.12.11促进房地产市场平稳健康发展2020.3未提及稳预期 资金、楼市监管并行2020.6 严查资金违规流入房地产2020.8 “三道红线”2020.9 防止房地产过度金融化大局之势6）地方趋势 从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压”上半年地方楼市以支持性政策为主 ， 从支持房企端到边际刺激需求端； 下半年部分城市过热引发调控收紧 ， 三季度政策进入密集期 ， 主要调控方向 为限购限贷收紧 、 限价限售升级 、 加大优先刚需房源比例等；四季度趋于缓和 ， 政策有松有紧 。 预计后市各地延续定向调控 ， 过热城市仍有加码风险 ， 部分较冷城市如北方 、 中部存边际优化空间 。图： 2020年房地产地方性调控政策时间轴边际放松，刺激需求null土地市场支持湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等null降低预售条件 无锡、苏州、福州、厦门等政策密集期（7-10月），调控过热城市null人才落户放松山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等null限购升级 /补丁 深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川null购房补贴 衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等 null提高首付比例 无锡、常州、沈阳、长春、唐山null限价升级 东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙null限售升级 东莞、杭州、常州政策进入平稳期（11-12月），有松有紧null摇号向无房家庭倾斜 南京、宁波、杭州、成都null过热收紧深圳限购年限增加至三年null二手房增值税免征年限延长沈阳、成都成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先比例null土拍限制 宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州 西安提高二套首付比例宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围null较冷放松 哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房上半年：支持性政策为主下半年：定向调控大局之势7）地产金融 融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企11上半年融资环境整体较宽松 ， 房企发债处于高位； 下半年随着 “ 三道红线 ” 出台 ， 引导房企减少表外融资 ， 对于 银行新增涉房贷款要限制在贷款总量的 30%， 同时信托在现有规模上压降 20%， 融资环境进一步趋紧 。 年内融资环境的变化影响土地市场走势 ， 上半年溢价率走高 ， 下半年呈现回落 ， 预计明年融资环境收紧将对 高杠杆房企经营投资策略造成影响 。0102030405060708002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月图：房企发债总量及全国土拍溢价率（亿元，%）房企发债规模（亿元） 平均溢价率 (%)发债规模上涨土拍溢价明显发债规模上涨土拍溢价明显发债规模上涨土拍溢价明显三道红线出台后，融资收紧，溢价率下调；同时发债 作为融资渠道的重要补充，规模 同比保持上涨。-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0.000.501.001.502.002.503.003.502015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-03房地产资金信托余额（万亿元） 新增信托同比（ %）图：房企信托融资情况null 5月不得向不满足 432条件房企提供融资null 8月坚决一直房地产信托过快增长势头null 5月违规开展房地产信托业务被列入检查要点中央监管重点：影子银行、地方债务、房地产融资地方债、信托融资目前基本管控到位（房地产信托规模进入负增长），下阶段重点在房地产方面，当前出台“三道红线”给房企去杠杆大局之势7）地产金融 趋收敛，热点城市或有限贷升级风险0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2011H12011H22012H12012H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020Q3居民中长期新增贷款增速 商品住宅销售额增速 人民币贷款加权平均利率上半年 ， 房 贷利率下调 10-15BP， 新增中长期贷款同比 增长 10%， 而同期住宅销售额下降 3%， 疫情期间的货币宽松带来居民部门的资产型通胀预期升温 ；下半年房贷利率进入平稳期 ， 房贷相对增速亦有放缓 。 居民杠杆率 抬升 背景之下 ， 监管层保持 高敏感度 ， 预计明年居民端金融环境将保持平稳 ， 部分 热点城市限贷或有升级 。图：居民新增中长期贷款总额与商品房销售额（亿元）null 居民新增中长期贷款走高 ： 2020年 Q3同比上涨 11%null 贷款利率走低 ：由 2019年 5.69%下降至 5.12% 2452705661151164501001502002503002005-032005-122006-092007-062008-032008-122009-092010-062011-032011-122012-092013-062014-032014-122015-092016-062017-032017-122018-092019-062020-03宏观杠杆率 居民杠杆率 非金融企业杠杆率 政府部门杠杆率宏观杠杆率： 18-19年上升 6BP，今年以来上升 25BP居民杠杆率： 18-19年上升 4BP，今年以来上升 6BP图：宏观杠杆率分项走势（ %）大局之势行业站位转向中性偏紧，关注地产金融风险经济环境及政策行业政策国际经济环境全球经济预期逐渐好转，疫苗进程影响经济修复速度国内经济环境经济复苏势头加快，构建双循环发展格局货币金融政策中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范对房地产而言与金融、实体经济均衡发展，推进都市圈建设中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展，解决大城市住房突出问题，或推行单列租赁用地计划预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛需求侧改革警惕“灰犀牛”风险继续发挥经济发展“压舱石”作用调控政策延续稳定性、定向调节地产是金融政策重要敏感点之一2020年2021年展望202102PART TWO榕城 有福之州福州FUZHOU1福州政策环境 16年以来日益严苛，多次强调房地产市场健康发展及行为规范， 19年后市场下行影响，环境变相放宽23说明福州发布人口落户新政，对于房地产市场促进作用有限，但或将产生一定程度的影响福州市政方面地铁一号线二期及福平铁路的运营，福建首个宜家正式开业等2020年为福州楼市跌宕起伏的一年，年初疫情影响后，楼市环境进一步下行，福州发布“榕十条”放宽预售条件等促进房地产发展政策，年底出台人口落户新政，虽重点不在于房地产，但或将产生一定促进作用，市政配套方面稳步发展，多个重点配套落地。城市城市印记数说市场 众论天下 见时知几经济 环境 全市经济运行持续加快恢复，呈现全面恢复、稳步回升、积极向好态势。前三季度，福州实现地区生产总值增长 3.1%，在副省级城市排位第 2位，固定资产投资强势追赶，同比增长 9.8%指标名称 2020年 1-11月份（亿元）同比增长（ %）社会消费品零售总额 3826.24 0.5规模上工业增加值 4.3固定资产投资 9.8市区居民消费价格总指数 102.7 2.7指标名称 2020年前三季度（亿元） 同比增长（ %）全市生产总值 6759.34 3.1第一产业增加值 326.66 3.9第二产业增加值 2838.91 3.3第三产业增加值 3593.77 2.7排名 地区 2020年 Q3 2019年 名义増长率1 泉州市 7472.25 9946.66 1.5%2 福州市 6759.34 9392.3 3.1%3 厦门市 4741.36 5995.04 3.1%4 漳州市 3405.89 4741.83 2.8%5 莆田市 2091.9 2595.39 1.5%6 龙岩市 1963.15 2678.96 3.2%7 三明市 1863.74 2601.56 2.7%8 宁德市 1795.68 2451.7 5.6%9 南平市 1368.23 1991.57 -2.4%10 福建省 31331.55 42395 2.4%1）政策环境 2016年以来福州“四限” 陆续出台，针对捂盘惜售、捆绑销售等行为推出针对政策，政策环境日益严苛， 19年后，伴随整体市场下行，人才落户政策日益放宽，变相松绑部分限购条件 “榕七条”“榕八条”“新闽八条”颁布； 限购限贷政策出台； 严禁“首付贷”政策出台； 土地端严禁“捂盘惜售”； 取证后需公布“一房一价”表 ，并进行价格监管； 限购限贷细则出台，限售政策紧跟颁布； 共有产权住宅用地纳入供地计划； 五区摇号开盘销售政策出台； 公积金贷款政策提额； 共有产权房方案落地实施； 精装、车位价格列入价格调控范围； 禁止搭售车位、精装、价外加价的销售行为；松2016“双限重启”，市政府颁布多条新政，政策环境收紧2017“四限落地”，针对销售行为提出要求，共有产权房首次亮相，政策环境持续收紧摇号销售、精装车位价格调控及规范销售行为等政策出台，政策环境维持严控现状2018趋紧维严维持现状变相宽松推出多条政策如放宽预售条件、交房交地即交证、 人才引进的重磅“零门槛”落户，均一定程度上利好房地产市场；20192020保持维严，拆迁补偿的收缩政策，一定程度影响市场客户购买力，唯一利好仅为人才落户政策放松； 拆迁政策货币补偿价格下调至商品住宅均价80%，部分区域货币比例下调，全民停止执行购房奖励政策； 省市政府依然提倡房住不炒、稳房价的主基调； 放宽人才落户政策，对于高校毕业生取消落户年龄限制，本科放宽 35周岁； 作为保障房试点城市，“租售并举”推行 公共租赁住房及人才限价房 ； 推出 交房交地即刻交证 的政策； 人才政策： 5/6月两度加码人才引进、 “零门槛”落户政策 房企端 疫情影响后颁布“榕十条” 放宽预售条件 预售资金监管、房屋安全管控升级城市印记数说市场 众论天下 见时知几2）政策解读 福州于 2020年颁布新人口落户政策，主要针对十四五规划发展中的人口需求，对房地产市场促进较为有限，但存在一定影响2020年 12月 14日，福州市人民政府办公厅印发关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知一、全面放开落户限制，实现落户“零门槛”不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在我市落户，六县（市）、长乐区人员均可 申请在五城区落户。二、全面放开近亲属投靠条件，实现投靠“零门槛”除院校学生集体户外，凡具有我市户籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户。三、提供落户地址多样化选择新来我市落户人员可根据提供的材料类型选择落户地址。在六县（市）、长乐区和仓山区三江口区域租赁私有住房的，允许落户，但房屋租赁必须经建设（房地产）主管部门登记备案。四、降低集体户设立条件（一）机关、团体、学校、企业、事业单位从业人数满 5人的可申请设立单位集体户；（二）各人才公寓可申请设立集体户；（三）商住楼可以楼座为单位申请设立集体户。五、自本措施颁布之日起，新落户适龄儿童按照现有招生政策安排入学，如所在县（市）区学位不足，由本县（市）区统筹直至全市统筹安排入学。本次政策是城市发展的必经之路，今年的十四五规划中，福州需要引进不同层次人才和人口聚集，在“十四五”末达成城区常住人口超 500万人，即还需在当前人口基数上再度累计增长超 100万人， 该政策对楼市短期促进或明显，但在“房住不炒”主基调下却未必是长期红利。（ 1）福州市区外来务工刚需人员的购房资格得到放开， 对刚需板块及项目的成交量或在政策颁发后迎来释放 ，出现成交小波峰；（ 2）外围县市及其他省份的投资及改善客户在 17年限购政策颁发后开始通过落户方式取得购买资格向福州市区回流， 外围县市中投资客群占比较高的房地产市场或将因客群流失市场持续转冷；（ 3） 对于商住楼（ SOHO）可以设立集体户 ，外加政府解决儿童学位就读问题后，该类产品的部分痛点得到改变，此类产品的销售现状或将出现一定改变；（ 4）该政策将于 1月 1日进行生效， 部分开盘推售节点临近项目或将推迟项目节点至政策实施后，提前落位蓄客 ，等待政策实施后放宽落户条件，吸引更多购房客群。解读 仅短期促进，长期仍为“房住不炒”主基调影响 城市印记数说市场 众论天下 见时知几 地铁一号线二期开通运营影响：一号线二期的开通，实现三江口板块与中心热门区域的连通，为“高开低走”近期沉寂许久的三江口板块带来一定利好。12月 27日，福州地铁一号线二期开通运营，一号线二期起始于福州火车南站，止于三江口站，途径安平、梁厝、下洋，其中梁厝、下洋可与在建 6号线换乘，实现与长乐地区的连通。市政大事件 地铁一号线二期、福平铁路开通运营，福州宜家正式开业，福高小学初中部落地江南CBD 福平铁路正式运营影响：福平铁路的开通大大缩了福州至平潭的时空距离，形成了半小时的“生活圈”和“经济圈”结束了平潭岛不通铁路的历史。12月 26日，受关注的福平铁路正式开通运营。福平铁路自福州站引出，途经福州南、长乐、长乐东、长乐南，最终到达平潭，全线 6个车站，最快的动车只需 35分钟的运行时间。 福州宜家正式开业影响：宜家坐落于东区板块东南部，远离东二环等发展成熟的商圈及生活区，宜家的正式开业，或将带动此区域发展成为新生活圈。12月 13日，福州宜家正式开业，福州宜家坐落于晋安区福马路，临近三环快速路，地铁二号线上洋站地铁口，此座宜家为福建省内首座宜家综合体，总共地上三层地下两层，地上一层为1.5万的对外租赁区。 福高小学初中部项目正式启动影响：作为福州传统的老八所高中，福高小学、初中部此次选址东部办公区，为当前发展迅速的江南 CBD板块又落地一重点配套。福州高级中学小学部、初中部的校址在离福州东部办公区不远的雁头路南北两侧，建设规模均为 36个班，福州高级中学小学部、初中部办学模式为非独立法人单位的市属全日制公办学校。城市印记数说市场 众论天下 见时知几 福建省儿童医院正式开诊影响：该医院既是一家三甲医院，更将是福建省政府与上海交通大学医学院附属上海儿童医学中心合作共建的一家国家儿童区域医疗中心，肩负着福建儿科医学发展的重任，升级东区医疗配套。福建省儿童医院位于福州晋安区横屿组团鹤林片区，设置床位 1000张，于 2020年 12月 25日正式开诊。市政大事件 福建儿童医院开诊，三大商圈相继开业，福州老旧小区持续改造 三大商圈相继开业影响：福州市商业圈进一步扩大。福州三大商业综合体于 12月相继开业，其中 10.68万方的融侨外滩壹号 12月 31日开业；苏宁广场商业体量 28万方，规划 ABC三区， B区已于去年 12月 31日开业，A区重装后与 C区将同于年底开业；位于海峡金融街的富闽恒升中心规划建筑面积约 11.5万平米，集高端住宅、 5A写字楼、街区式商业于一体，计划于 2020年 12月 25号开业。 福州老旧小区改造影响：盘活资源，服务居民，社区公共服务水平得到了切实提高，居民生活舒心。福建针对 2000年前建成的老旧小区改造按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则对小区建筑本体和周边环境适度提升改造，完善配套设施，解决基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失等问题，改造计划力争在 3年内完成。城市印记数说市场 众论天下 见时知几城市印记数说市场 众论天下 见时知几政策环境 福州政策盘点政策 户籍 条件限购五区户籍家庭 拥有 2套及以上商品住房的，暂停向其销售五城区范围内建筑面积 144平方米及以下的商品住房。非五区户籍家庭 拥有 1套及以上商品住房的；无法提供购房之日前 2年内在本市五城区累计缴纳 1年及以上个人所得税或社会保险证明的（不得补缴）。限售五区户籍家庭 购买第二套住房，取得不动产权证未满 2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。非五区户籍家庭 购买第一套住房，取得不动产权证未满 2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。限贷户籍 购房情况 首付比例五区户籍家庭五区无房 购买首套，首付不低于 30%五区拥有一套房 购买二套，首付不低于 50%非五区户籍家庭五区无房 购买首套，首付不低于 40%五区拥有一套房 限购二套及以上 停贷利率 21年 1月在榕银行新发放的首套房贷款利率几乎全部降到 5.1%以下，最低已降到 4.9%限签 未明文规定，实际操作中高价项目需排签（相对放松，签约速度加快）限价新项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格。（实际部分项目备案价有提升，以及通过提高土地销售限价等方式，提高价格）限拍“限地价、控房价、竞配建”；“限房价、控地价、公开摇号”、“竞得人应自开工后一年内具有预售证条件并取得预售许可证，一次性全部公开对外销售。”安置型商品房“可售部分按梯位摇号确定”。禁捆绑 不得以委托装修、搭售地下车位、储藏间等捆绑搭售及采取限定方式销售商品房，严禁价外加价和收取未标明的费用。公证摇号开盘 五区三环内项目、三环外热点项目和违规项目，按照首套刚需优先原则，实行公证摇号公开销售。公积金 职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工 80万元、单职工 50万元执行。1一级市场量跌价涨，房企取地意愿较强，成交楼面价达峰值2二级市场仍筑底维稳，板块分化加剧3刚需项目花样变相以价换量，分销捆绑愈演愈烈，竞争持续加剧说明2020年市场在金融政策宽松条件之下，房企取地积极，供货加速，但整体成交环比下滑一成；市场板块分化加剧，中心东区价格坚挺，北区、会展、义序等板块出现以价换量，马尾分销捆绑严重，整体去化速度有所下滑，库存仍高位承压。数说项目 15年 16年 17年 18年 19年 20年供求比 0.74 0.75 0.94 1.49 0.95 1.21成交量（万 ） 298 265 131 212 254 230均价（元 / ） 14926 16910 20627 25355 26324 2720315年17年18年19年20年供不应求成交旺盛捂盘观望地王频现捆绑现金 /装修盛行刚需进场小阳春供过于求四限落地，持续收紧地王频破限价加价割韭菜历年市场概况限价回升价差回归16年供不应求抢房常见地王频现，双限重启18年去捆绑按备案价销售市场筑底，逐步以价换量19年限价下降价差混乱安商房低价入市城市印记数说市场 众论天下 见时知几1）一级 市场 20年六区完成度 福州 对 土地财政依赖度较高，今年计划内出让面积占 比为59%， 仓山供地的主力重心，计划完成率高达八成；2020年福州全市 土地出让计划及完成情况区域成交幅数占地（亩）计划内计划外计划完成率仓山 17 2742 2742 0 81%台江 1 53 53 0 21%晋安 15 730 730 0 30%马尾 1 20 0 20 鼓楼 7 185 145 40 100%总计 22 3731 3670 60 59% 财政依赖度较高 ：福州对于土地财政依赖度较高，达 153%，今年受疫情影响，第二、四季度起土地出让频繁，且素质较高，整体出让金较高，但今年出地幅数相比 19年减少， 20年成交金额为 780.5亿元，环比 19年下滑 10%； 仓山、晋安为供地粮仓，马尾、台江零星出让 ：仓山区共成功出让 17幅地块，成交量及成交幅数，均为与五区之首；晋安成交量居次位，但供地计划完成率仅为 30%，多数地块因拆迁进程及规划问题未成功推出；福州五区 2020年全年成交 22幅地块，计划完成率为 59%，未出让地块主要集中于晋安、仓山、台江等地。福州市五区未 出让地块情况地块名称（仓山区） 占地（亩）黄山考训场东侧地块 120北园周边旧屋区改造 21洪禄小区 40东升旧厂房改造项目 71.48原福州三威橡塑化工有限公司及周边地块57.13首山路北段周边旧屋改造项目 66.44黄山考训场西侧地块 158.79下洋收储地块二 223.71福乐新苑项目二 86.37地块名称（台江区） 占地（亩）黄山考训场东侧地块 120北园周边旧屋区改造 21洪禄小区 40东升旧厂房改造项目 71.48原福州三威橡塑化工有限公司及周边地块57.13首山路北段周边旧屋改造项目 66.44黄山考训场西侧地块 158.79下洋收储地块二 223.71福乐新苑项目二 86.37地块名称（晋安区） 占地（亩）原福建樟林储运分公司地块 40.614三环新苑二期项目 16.98三环新苑三期项目 66.24三环新苑四期项目 65.28福州储运公司周边地块项目 41.124收储福州储运分公司地块项目 43.026福州海王福药制药公司及周项目三70.02福州海王福药制药公司及周边项目四83.1樟林村旧屋区改造项目地块一 36樟林村旧屋区改造项目地块二 34.476福马路三环至党校段周边地块 104.394福马路三环至党校段周边地块项目补征地项目2.94城管委市政工程管理处五里亭办公用房地块项目10.03晋安区鼓山镇园中村小庵里收储地块115.64941 894 28.85 83 199.62155 131.5福州 , 153%厦门 , 120%泉州 , 48%漳州 , 41%莆田 , 152%龙岩 , 112%闽侯 , 187%02004006008001000福州 厦门 泉州 漳州 莆田 龙岩 闽侯福建各地市土地财政依赖度土地出让金（亿元） 依赖度项目名 龙湖天璞 旭辉都会里安置比例 25% 90%总建 4.3万 4.6万楼面价18278元 /（ 29%）11903元 /（ 20%）项目名 绿城桂语映月 瑞屿轩 大东海晋棠府 2期安置比例自持 900社会租赁住房80%，自持 1500社会租赁住房80%，自持 1200社会租赁住房总建 12.7万 5.0万 8.6万楼面价25135元 /（ 30%）13535元 /（ 30%）13767元 /（ 30%）地块编号 2020-28安置比例 90%总建 7.4万楼面价11923元 /（ 30%）项目名正荣世茂棠悦山南安置比例 80%总建 12.7万楼面价14255元 /（ 40%）项目名 金山洋房 金山雅郡安置比例 0 90%总建 2.4万 4.2万楼面价18687元 /（ 25%）10163元 /（ 36%）项目名 融信海纳新潮安置比例35%，自持 7200社会租赁住房总建 30.6万楼面价13521元 /（ 30%）项目名龙湖景粼天著安置比例 0总建 19.2万楼面价11230元 /（ 23%）地块编号融信 2020-29中骏世界城 榕耀之城 世茂帝封江恒大滨江左岸安置比例 80%2.4万社会租赁住房4万限价商品房0 0总建 11.2万 33万 28.8万 52万 57.8万楼面价7932元 /（ 1%）13816元 /（ 10%）10280元 /（ 0）10822元 /（ 17%）11832元 /（ 21%）地块编号 世茂湖滨府安置比例 35%总建 10.2万楼面价8919元 /（ 2%）地块编号 龙湖天序 紫金九號安置比例 50% 0总建 15.3万 11.1万楼面价15554元 /（ 27%）22254元 /（ 31%）项目名 城市之光安置比例3万社会租赁住房总建 31.9万楼面价12931元 /（ 10%）地块编号大东海同晖府安置比例 85%总建 8.7万楼面价10346元 /（ 27%）项目名保利天悦二期恒宇 2020-14安置比例 0 80%总建 14.8万 3.0万楼面价27998元 /（ 45%）13929元 /（ 35%）2020年上半年福州五区土拍盘点在售待售2020年度之最盘点 最高量区域： 仓山区 ， 17幅 ， 315万 出让土地幅数最高板块： 东区 ， 9幅 ， 68万 出让土地总建最高板块： 帝封江板块 ， 4幅 ， 150万 最高总建： 恒大滨江左岸 （ 宗地 2020-23） ， 57.8万 最抢手： 绿城宗地 2020-68， 119家房企参拍 最高总价： 恒大滨江左岸 （ 宗地 2020-23） ， 62.6亿元项目名鼓楼映2020-39二建冶山观邸恒宇华林里苑安置比例 80% 100% 100%总建 4万 2.5万 2万楼面价17403元 /（ 30%）14194元 /（ 28%）13630元 /（ 32%）2020年下半年福州五区土拍盘点在售待售地块编号 2020-38 2020-69安置比例 0 100%总建 0.4万 2.3万楼面价25455元 /（ 1%）12883元 /（ 30%）地块编号 2020-37安置比例 0总建 5.4万楼面价15976元 /（ 23%）地块编号 建发养云厦门联发2020-66首开 2020-70安置比例 00.4万商业4万安置总建 10.5万 4.8万 9.1万楼面价26003元 /（ 30%）21596元 /（ 30%）14993元 /（ 30%）地块编号 茉香云居 国贸 2020-72安置比例 20%社会租赁 0.76万安置总建 8.5万 2.6万楼面价17284元 /（ 16%）17102元 /（ 30%）地块编号中交中梁星海天宸安置比例4.2万自持商办总建 8.5万楼面价14165元 /（ 18%）项目名 鲁能福苑绿城 2020-68安置比例 0 0.4万商业总建 12.6万 3万楼面价15582元 /（ 8%）14848元 /（ 30%）地块编号 远洋 2020-65安置比例 0总建 10.3万楼面价14706元 /（ 30%）地块编号 龙湖 2020-64厦门建发 2020-49安置比例3.34万社会租赁0总建 8.4