2021全球科学城市.pdf

REPORT Savills Research 世界研究部2021年4月 科学城市 2 3 生命科学综述 人口结构变化、医疗支出增加以及技术进步，共同支撑全球生命科学产业的发展 科学城市亮点提要 生命科学产业的全球增长 伴随健康意识的提升，消费者更加积极主 动地进行自我健康管理 生命科学已成为全球关注焦点，新冠疫情固然“功不可没”，但与生命科学紧密相关的一些核心要 素也在为该产业的全球增长以及未来发展积极蓄势。 人类健康在全球发展议程中的地位从未如 此之高。我们筛选出在生命科学领域处于 领先地位的城市 新冠疫情的出现令生命科学产业成为关注 焦点。疫苗研发速度之快前所未见，在这次 疫苗研发竞赛中，美国Novavax、德国 BioNTech和科兴生物等企业成为家喻户 晓的名字。虽然对生命科学的关注度在近 月才迅速提升，但实际上，该行业数十年来 一直对创新和发现起着重要的推动作用。 生命科学产业的资金流入达到历史新 高，2020年风险投资规模同比增加69%。 这些资金主要流向全球领先的生命科学城 市。在本报告中，我们评选出全球排名前20 位的科学城市，并评估其成功吸引生命科 学企业落地、扩张的要素条件。这些城市汇 聚着高校、医院、国有企业、私营企业等各 类资源，迸发出的智慧创新火花不断推动 生命科学这一知识密集型产业的发展。 美国城市占据主导地位，其中全球知识中 心兼投资热门城市波士顿高居榜首。与此 同时，中国、英国、日本、德国、瑞士、法国、 新加坡、澳大利亚和爱尔兰的城市亦有突 出表现。除成本优势以外，很多城市可为入 驻企业提供丰富的人才资源、融资渠道以 及专业积累。 这些城市无论大小，都在竞争商业资源。生 命科学不再是市郊产业园区的专属产业。 为吸引最优秀人才，充满活力的城市中心 也成为生命科学企业选址的热门区域。随 着大型技术企业的加入，技术产业集群与 生命科学产业集群之间的界限日趋模糊。 与此同时，房地产业面临一大挑战如 何提供能够满足生命科学及相关企业特殊 要求的物业设施。从实验室、孵化器、研发 设施到大型总部空间的建设交付，将是关 键设施不间断运营发展的重要前提。 波士顿高居第一太平戴维斯科学城市排行榜榜首，不仅拥 有雄厚的高等教育资源，也是全球生命科学产业的枢纽城市。 旧金山湾区和西雅图则得益于科技行业的交叉影响，分列第 二、第三位。 美国城市在排行榜前十席位中占据七席，主导地位显而易 见，主要得益于资金的高度集中和国内市场的庞大规模。上海 排名第六，英国的牛津、剑桥分别排在第九、第十位。 人才资源丰富的非美国城市对企业而言具有低成本吸引 力。 例如，英国剑桥和牛津的科研员年薪约为4.5万美元，仅相 当于旧金山科研员年薪的一半（约9.4万美元）。 科学城市的实验室成本差异极大，单位面积年租金从伦敦 的每平方英尺113美元到苏州的每平方英尺6美元不等。 由于 实验室空间紧缺，一些城市的实验室租金甚至高出当地的优质 写字楼。 在全球人才竞争激烈的背景下，城市魅力的重要性不言而 喻。 20个科学城市中，新加坡、悉尼、牛津和德国美因茨在居住 成本、生活品质、社会安全和环境品质的均衡方面表现最为出 色。 1 波士顿 2 旧金山湾区 3 西雅图 4 圣地亚哥 5 纽约 6 上海 7 费城 8 三角研究园（北 卡莱罗纳州） 9 牛津 10 剑桥 11 北京 12 东京 13 伦敦 14 美因茨 15 新加坡 16 巴塞尔 17 巴黎 18 悉尼 19 都柏林 20 苏州 生命科学包括快速发展的应用科 学，如细胞和基因治疗、基因组学 和生物技术。 作为一个研发密集 型行业，生命科学相关技术的进 步不仅加快了行业发展速度，更 开辟了改善人类健康的新途径。 其对房地产的需求也具有多元特 征。从专业实验室到创业孵化器， 再到含传统办公空间的大型总 部，生命科学房地产细分种类繁 多。与其他一些行业不同的是，生 命科学相关工作无法在家庭环境 中进行，因此不受疫情之下办公 方式变化的影响。 在用户需求宽度及行业积极增长 前景的吸引下，投资者对生命科 学产业的兴趣尤为高涨。 生命科学简述 1 2 3 4 5 6 7 8 9 8 18 支撑生命科学行业的重要趋势 13 5 19 12 17 1 2 3 4 6 7 8 11 15 16 14 18 20 需求侧 供应侧 人口老龄化 到2050年,全球65岁以上人口 占比将从2019年的9%上升到 16%。虽然健康状况优于以往，但老龄人 口的庞大基数意味着慢性病人群数量也 会有所增加。这将刺激医疗保健、药物和 诊断服务的需求上升。 技术与发现 科技公司进军医疗行业，借助人工 智能、机器学习和数据支撑开发全 新健康解决方案，加速医疗发展。Alphabet 子公司DeepMind在蛋白质结构预测方面 取得的进展有望加速药物研发进程。 风险投资资金 2020年生命科学领域的风险投资 达到540亿美元的高位，相比五年 前增加200%。这给行业带来新参与者的同 时，也启动了行业的超速增长。 专利悬崖 专利保护的到期以及随之而来的 销售额下降，意味着生命科学产 业需要强大的研发生态来支持新药研发， 而这也会推动行业竞争。 韧性与自主 疫情发生后全球供应链局部中 断，促使一些国家从政治层面介 入，推动医药生产的本土化。 这将刺激国 家对战略型企业和生产设施的投资。 新兴中产阶级 布鲁金斯学会调查显示，中产阶 级约占全球人口的一半。预计到 2030年，这一比例将上升至三分之二。消 费潜力将得到更多释放，对医疗保健和相 关服务的需求也将持续增长。 医疗支出增加 由于疫情期间非紧急护理被取 消、非必要治疗被推迟，2020年 全球医疗支出减少。 据英国经济学人信息 中心（EIU）预测，随着治疗恢复，2021年医 疗支出将出现大幅回升，全球支出预计增 长5.5%。长期来看，医疗支出的增长速度 或可赶超GDP。 个性化医疗 伴随健康意识的提升，消费者更 加积极主动地进行自我健康管 理。 这推动了个性化医疗的发展，而基因 分型等诊断技术的进步则使个性化医疗 成为可能。 10 9 4 5 科学城市要素指数 2020年发生的一系列事件让全世界都深 刻认识到了生命科学产业的重要性。从 新疗法研究到基因组测序，再到医疗技 术，生命科学与经济的关联性只会越来 越强。研发和创新资源往往以顶尖大学、 科学园区和研究机构为中心集聚。 我们综合各城市的人力资本、健康及研 发投资规模、外来资金流入情况、商务开 放程度、生活方式以及房地产成本，对生 命科学行业前20个城市进行了排名。 以波士顿为首的美国城市包揽了科学城 市排行榜的前五个席位。作为风投研发 投资及政府研发支出的领头羊，美国在 生命科学研究创新领域继续占据主导地 位。上海是排名最高的中国城市，也是排 名最高的非美国城市，这印证了中国作 为生命科学领导国的崛起。 牛津、剑桥、美因茨、都柏林这四个欧洲 城市同样表现出色，特别是在考虑到当 地人口较少、风投规模较小的情况下。 这 些城市拥有顶尖高校，生命科学投资虽 然不多却在不断增长，而且科研员薪资 成本低于其他科学城市，为生命科学行 业及未来投资提供了丰富的增长机会。 目前而言，美国无疑是生命科学产业的 主导者，尤其是就产业规模和融资规模 而言。而从分析结果来看，亦有不少城市 有潜力向全球榜首发起冲锋。这些挑战 者不仅拥有深厚人才储备与投资价值， 也有不断扩张的生命科学产业。 美国全球领先，但第一把交椅还能坐多久？ 化学反应发生的前提是所有反应物按适当比例混合。同理，科学城市的成功也需要各要素按 特定配比混合并协同作用。表现出色的科学城市在各项指标上均有强劲表现 全球20大科学城市 科学城市基本要素 第一太平戴维斯科学城市，全球前20名 注： 人才及高校、医院与研发机构、融资环境、生活方式这四大类指标的权重高于商务环境、房地产。 来源：第一太平戴维斯研究部 来源：第一太平戴维斯研究部 分类 描述 排名前三的城市 人才储备及高校资源 技能娴熟的科研员、技术员和研究员是生命科学产业 的命脉。在高等教育实力雄厚、外来人口流入较多的 城市，潜在劳动力储备往往也更为充足。我们考察了 科研员薪资，人口流入，设有生命科学专业的高校数 量、排名、学生人数以及研究成果。 伦敦 北京 上海 医院及研发机构 强大的医疗基础设施对生命科学的研发至关重要。我 们考察了医院数量、医院床位数量以及政府的医疗支 出。从政府的研发支出可以看出生命科学领域的创新 发现在国家发展格局中所处的位置。我们考察了政府 生命科学研发支出、产学融合情况，以及专利数量。 巴塞尔 美因茨 旧金山湾区 融资环境 生命科学企业对创新与科研的投资对于生命科学各 细分领域的增长至关重要。我们考察了生命科学及全 球健康领域的风险投资与慈善拨款资助。 波士顿 旧金山湾区 西雅图 商务环境 政府和法规对企业和创业的支持程度对企业选址决 策起着重要作用。我们考察了每个城市的营商便利 度、技术基础设施以及信息通信技术。 新加坡 西雅图 旧金山湾区 生活方式 在全球人才竞争激烈的背景下，城市吸引力的重要性 不言而喻。我们评估了各个城市的居住成本、生活品 质、安全性、流动性和环境因素。 新加坡 剑桥 东京 房地产 商业及住宅物业成本关系到公司利润及员工收入。 实验室及住宅租金较低的城市在这项指标中表现出 色。 苏州 北京 上海 指数要素 技能娴熟的科研员、技术员和研究员是生命科学产业 的命脉 上海 指数排名最高的 非美国城市 新加坡 营商环境最优的 科学城市 巴塞尔 12家医药企业总 部所在地，生命科 学产业领导者 波士顿 教育及研究实力 领先于其他城市 SEATTLE BASEL BOSTON MUMBAI LONDON SHANGHAI HANGZHOU SAN FRANCISCO CAPE TOWN GENEVA TOKYO SINGAPORE MUMBAI LONDON SHANGHAI HANGZHOU SAN FRANCISCO CAPE TOWN GENEVA TOKYO SINGAPORE SEATTLE BASEL BOSTON 波士顿 旧金山湾区 西雅图 圣地亚哥 纽约 上海 费城 三角研究园（北卡） 牛津 剑桥 北京 东京 伦敦 美因茨 新加坡 巴塞尔 巴黎 悉尼 都柏林 苏州 总评分 0 2 4 6 8 10 12 人才及高校 医院及研发机构 融资环境 商务环境 生活方式 房地产 研发和创新资源往往以顶尖大学、科学园区和研究机构为中心集聚 6 7 科学城市 全球20大科学城市档案 波士顿 排名：1 生命科学风投每笔平均规模：5,300万美元 知名企业/机构：渤健（Biogen），布罗德研究所（The Broad Institute 麻省理工与哈佛大学联合创建） 波士顿都市区剑桥市拥有极为发达的教育和科研产业。全球顶尖的 麻省理工学院、哈佛大学均位于波士顿。按风险投资平均每笔交易 金额计算，波士顿的吸金指数高于其他城市。 旧金山湾区 排名：2 2020年生命科学风投规模：94亿美元 知名企业/机构：吉列德科学（Gilead Sciences）,基因泰克 （Genentech） 按风险投资总规模计算，则旧金山湾区获得的风险投资额最高。优 越的高等教育环境和世界领先的科技创业氛围为生命科学、学术界 和技术创新的互动提供了肥沃土壤。 西雅图 排名：3 2009年至今从盖茨基金会获得的健康研究拨款资助：453笔 知名企业/机构：安进（Amgen),强生 西雅图工程及生命科学领域的研发集中度近为全国平均水平的14 倍。西雅图是全球健康慈善事业领导者盖茨基金会所在地。西 雅图及当地教育和科学中心从盖茨基金会得到的健康研究资助多 于其他科学城市。 圣迭戈 排名：4 年均气温：17.8 知名企业/机构：索尔克生物研究所（Salk Institute）, 辉瑞 圣迭戈的生命科学产业创造了约410亿美元的经济产值，贡献了 6.8万个就业岗位。该市在教育指标上表现突出，平均每笔风险投资 交易金额排名第二。 纽约 排名：5 QS世界大学生命科学专业350强高校的学生人数：91,874 知名企业/机构：强生，默克 纽约拥有深厚的人才储备以及高度集中的学术研究中心，每年可从 美国国立卫生研究院获得20亿美元拨款，还有六个生命科学创业 孵化器。 上海 排名：6 科研员平均年薪：36,550美元 知名企业/机构：QIAGEN, 沪亚生物国际, 阿斯利康 上海是排名最靠前的中国城市，也是排名最高的非美国城市。上海 是中国生物技术人才的主要聚集地之一。 费城 排名：7 QS全球350强高校平均排名：15 知名企业/机构：梯瓦制药（Teva Pharmaceuticals）, Almac集团 费城凭借大批优秀的科研员、财力雄厚的投资者和协作实验室吸引 着生命科学企业。有近2.7万名学生就读于当地的顶尖研究型大 学，2020年风险投资平均每笔交易金额为3,150万美元。 三角研究园（北卡莱罗纳州） 排名：8 两居室公寓平均月租金：1,810美元 知名企业/机构：PPD, Syneos Health, 美国国立卫生研究院 三角研究园位于罗利、达勒姆和教堂山之间的三角区域，因区域内 高校和研究园区的科研实力而得名。该区域聚集了近600家生命科 学企业，总产值近100亿美元。 牛津 排名：9 QS全球350强高校平均排名：2 知名企业/机构：疫苗制造和创新中心（VMIC）, Oxford Nanopore, Oxford BioMedica，安捷伦科技 牛津的科研实力世界领先，不断为突破性新技术的开发输出创新理 念及人才。此外，牛津也是全球临床试验中心。2020年，该市共获得 风险投资6.11亿美元，为英国最高，平均每笔交易金额超过2,600万 美元。 剑桥 排名：10 生命科学风投规模：3.189亿美元 知名企业/机构：阿斯利康，安进，因美纳 剑桥是英国的健康研究中心，也是英国生命科学产业高地。2019 年，剑桥生命科学研究论文被引用近1,600次。过去十年中，剑桥累 计获得盖茨基金会150多笔全球健康研究资助。 北京 排名：11 2019年生命科学研究论文引用次数：6,018 知名企业/机构：中国生物制药，拜耳 北京是中国监管中心，也是国内人才聚集地。中国政府高度重视生 物技术和医药创新，积极投资“中国制造2025”战略计划，以创新推 动制造业转型升级。 东京 排名：12 国际学校数量：43 知名企业/机构：日本理化学研究所，IQVIA艾昆纬，安斯泰来制药 日本在东京等多地设立国家战略特区，放松政府管制并提供税收优 惠，鼓励医药医疗设备创新。东京薪资水平具有竞争力，还有三所世 界名校，平均每千人拥有两项专利，是专利密度最高的科学城市。 伦敦 排名：13 QS世界大学生命科学专业350强高校数量：6 知名企业/机构：弗朗西斯克里克研究所，渤健，IQVIA艾昆纬，诺 华制药，惠康基金会 伦敦拥有独特的生命科学生态，集成世界一流大学、著名研究中心、 医疗服务机构、医疗慈善机构、创新型小企业和世界级行业巨头。生 命科学专业排名全球前350的大学中有六所位于伦敦。 美因茨 排名：14 居住成本指数排名：67（在欧洲科学城市排名最低） 知名企业/机构：BioNTech，艾伯维，默克 美因茨是领先疫苗开发商BioNTech的总部所在地，美因茨大学也 坐落于此。城市格局紧凑、适宜步行，不仅犯罪率低、污染少，生活成 本也不高，保障居民的高品质生活。 新加坡 排名：15 经商便利度排名：1 知名企业/机构：强生，赛默飞世尔科技 新加坡凭借友好的商业环境、深厚的专业人才储备、出色的制造能 力和繁荣的研究生态，吸引制药和生物技术公司，互为促进共同发 展。 巴塞尔 排名：16 科研员平均年薪：100,530美元 知名企业/机构：诺华制药，罗氏，拜耳 瑞士拥有庞大的医药产业，巴塞尔便是国内领先的医药城市之一， 是12家全球公司总部所在地。巴塞尔拥有强大的人才储备，吸引着 制药、生物技术等生命科学研发相关企业来此布局。 巴黎 排名：17 国际学校数量：38 知名企业/机构：赛诺菲，施维雅 巴黎地区拥有高度集中的世界著名学术研究机构，各科学领域均有 覆盖，包括医疗研究。 法国40%以上的学术研究在巴黎进行。 悉尼 排名：18 年均气温：17.7 知名企业/机构：瑞思迈，罗氏 悉尼拥有世界领先的教育和研究机构，为当地蓬勃的生物技术产业 提供稳固基础。澳大利亚生物技术公司中有30%位于新南威尔士 州，其中大部分位于悉尼。 都柏林 排名：19 空气质量：PM2.5指数32（科学城市中排名第五） 知名企业/机构：辉瑞，诺华制药，强生 都柏林拥有两所国际名牌大学，生活方式得分较高，商务环境也非 常友好。都柏林乃至整个爱尔兰都拥有深厚的人才储备，享有良好 的国际声誉，常年注重研发投资。 苏州 排名：20 两居室公寓平均月租金：386美元 知名企业/机构：沪亚生命国际，诺华制药，葛兰素史克 苏州工业园区生物纳米科技园是园区培育生物科技产业发展的主 要创新基地。 2020年，苏州获得超过8.2亿美元的风险投资，进一步 推动了当地生命科学产业的发展。 科学城市 8 9 产学研一体化 生命科学属于知识密集型产业。 大学与产 业之间的联系对于生命科学企业具有重要 意义，是新型人才和创新理念的重要来源。 大学及其在生命科学领域的实力因此成为 科学城市指数的一个关键指标。 与顶尖大学和研究型医院的距离对于生命 科学企业的选址决策具有重要影响。其他影 响因素则与学术本身有关。这些大学的声望 和科研严谨性也是关键因素，因为企业希望 吸纳最优秀、最聪明的人才加入。 在生命科学领域领先的大学主要分布在美 国和英国。生命科学专业排名全球前20的 大学中有14所位于科学城市。排名第一的 是哈佛大学。它位于波士顿区剑桥市，因向 美国及全球输出大量顶级科学家和医生而 闻名。英国的牛津大学和剑桥大学分别排名 全球第二、第三位。拥有多所国际名校是全 球大城市的一项重要优势。伦敦拥有六所成 名科学专业排名全球前350的大学，学生人 数合计12.54万名，人才资源储备可谓庞大。 东京拥有三所生命科学专业全球350强大 学， 学生总人数接近6.4万。 大学科研成果可以反映科学城市的创新进 展，也为机构、国家、区域市场层面的协作提 供了重要渠道。北京位居2019年生命科学 论文发表数量之首，被引用次数超过6,000 次。论文引用次数前五名的城市还有纽约、 波士顿、旧金山和上海。纳入指数排名的中 吸引顶级人才是全球生命科学企业的主要动力 来源：Glassdoor、第一太平戴维斯研究部 科研员薪资与第一太平戴维斯科学城市排名 第一太平戴维斯科学城市排名 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 $- $20,000 $40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 科研员年薪 波士顿 旧金山湾区 西雅图 圣迭戈 纽约 费城 三角研究园（北卡莱罗纳州） 上海 剑桥 牛津 东京 伦敦 北京 苏州 都柏林 新加坡 巴黎 悉尼 美因茨 巴塞尔 国科学城市在2019年的生命科学论文被引 用次数合计近万次，说明国际社会对中国生 命科学研究的认可度越来越高。 人才雇佣成本 生命科学企业在招聘员工时，需要处理好专 业人才及雇佣成本之间的微妙平衡。求职者 在择业时会看重自身教育及培训的投入产 出比薪资越高越好，尤其是相对于生活 成本而言。另一方面，企业既要吸引顶尖人 才，同时也要尽量控制劳动力成本。 第一太平戴维斯科学城市指数中的20个城 市中，巴塞尔的科研员平均年薪最高，而平 均工资最高的十个城市中有七个是美国城 市。科研员平均雇佣成本最低的城市在英国 和中国。英国剑桥的科研员平均年薪比美国 剑桥低46%，比所有科学城市平均水平低 27%。牛津科研员平均年薪的差距更大。由 此可见，单从劳动力雇佣成本的角度而言， 英国城市对于企业更具吸引力。 20个科学城市中，科研员平均年薪最低的 三个均为中国城市。但随着行业的发展以及 大型企业在全球范围内的扩张，科研员薪资 差距正在缩小，导致人才竞争加剧。 与顶尖大学和研究型医院 的距离对于生命科学企业的 选址决策具有重要影响 科学城市人才 科学城市人才 来源：Glassdoor、第一太平戴维斯研究部 科研员薪资与第一太平戴维斯科学城市排名对照 位置 国家 科研员年薪 第一太平戴维斯 科学城市排名 与所有城市科 研员平均年薪 （62,587美元） 比较 巴塞尔 瑞士 112,540 14 80% 旧金山湾区 美国 94,170 2 50% 波士顿 美国 83,830 1 34% 美因茨 德国 80,410 12 28% 圣地亚哥 美国 78,340 4 25% 纽约 美国 70,770 5 13% 西雅图 美国 70,590 3 13% 悉尼 澳大利亚 69,680 18 11% 费城 美国 68,570 6 10% 三角研究园（北卡） 美国 63,610 8 2% 巴黎 法国 60,680 16 -3% 新加坡 新加坡 52,780 17 -16% 东京 日本 48,970 11 -22% 都柏林 爱尔兰 47,570 19 -24% 伦敦 英国 46,680 13 -25% 剑桥 英国 45,440 9 -27% 牛津 英国 44,420 10 -29% 上海 中国大陆 36,550 7 -42% 苏州 中国大陆 36,550 20 -42% 北京 中国大陆 34,830 15 -44% 科学城市：巴塞尔 美、英两国的高等院校水平全球领先。人才资源丰富的非美国城市对于生命科 学企业来说具有低成本吸引力 人才与高校 10 11 生命科学企业对物业通常有着多种多样的 特殊要求，从需要处理大量数据、不使用或 较少使用水的干性实验室，到需要配备通风 柜、给排水、水槽和耐化学性墙体表面的湿 性实验室。 生命科学房地产的专业特性意味着高额的 开发和装修成本，进入门槛较高，导致一些 市场出现供不应求的局面。办公习惯的变化 对生命科学房地产需求的影响甚微，因为生 命科学研究无法在家庭环境中进行。 此类专业设施的租赁成本因城市而异。波士 顿的实验室年租金为每平方英尺103美元， 比当地优质写字楼租金高出50%。波士顿既 有成长中的初创企业，也有不断扩张的大型 公司，实验室需求旺盛，空置率很低。考虑到 实验室的强劲需求及租金溢价，将当地废弃 的办公空间改造为实验室具有很高的经济 可行性。而在指数总排名第二的旧金山湾 区，由于市场体量更大，加之近期办公租赁 市场疲软，实验室空间租金比优质写字楼低 出11%。 伦敦大力投资建设实验室设施，成功吸引企 业入驻，例如英国第一大制药公司葛兰素史 克于2020年9月宣布将在伦敦国王十字商业 区建立一个全新的人工智能研发中心。但由 于供应短缺，伦敦实验室和写字楼的租赁成 本是20个科学城市中最高的，实验室租金为 每平方英尺113美元，与优质写字楼的租金 水平大致相当。 圣迭戈同样面临供应紧张的 局面，实验室租金平均为每平方英尺42美 元。为满足需求，越来越多的陈旧写字楼和 工业建筑被开发商改造成实验室。 20个科学城市中实验室租金最低的为中国 的北京和苏州，实验室租金比市区优质写字 楼低60%左右，其中许多设施集中在郊区的 工业园区。美国科学城市中以三角研究园的 实验室租金最为优惠，报价在每平方英尺22 美元左右。当地市场供应充裕，郊区园区也 在持续外扩。 生命科学产业特殊的房地产需求给科学城市的开 发商带来了机遇和挑战 一些市场的生命科学产业增长速度快于实验室供应，高昂的住宅价格亦令员工望而却步 科学城市房地产 来源：第一太平戴维斯研究部 科学城市实验室及写字楼租金 城市 国家 实验室租金 （美元每平方英 尺） 优质写字楼租金 （美元每平方英 尺） 与优质写字楼的 租金差价 伦敦 英国 113 115 -1.7% 纽约 美国 105 90 16.7% 波士顿 美国 103 68 51.5% 旧金山湾区 美国 68 76 -10.5% 悉尼 澳大利亚 65 67 -3.0% 剑桥 英国 64 75 -14.7% 牛津 英国 61 75 -18.7% 东京 日本 56 118 -52.9% 圣迭戈 美国 42 42 0.0% 新加坡 新加坡 41 86 -52.7% 西雅图 美国 40 46 -13.0% 费城 美国 39 34 14.7% 上海 中国 22 60 -63.3% 三角研究园（北卡） 美国 22 31 -29.0% 北京 中国 17 42 -59.5% 苏州 中国 6 16 -62.5% 来源：当地挂牌房源数据、第一太平戴维斯研究部 旧金山湾区 东京 波士顿 纽约 新加坡 巴黎 伦敦 圣地亚哥 西雅图 巴塞尔 都柏林 悉尼 费城 剑桥 牛津 三角研究园 美因茨 上海 北京 苏州 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 - 4,000 两居室公寓平均月租金(美元) 科学城市顶级高校或研究中心附近二居室公寓的平均月租金 实验室具有较强的空间适应性，对物业类型 并不“挑剔”，从市区建筑到郊外产业园区均 可。 此外还可以对现有建筑重新定位加以改 造利用，包括零售空间，尤其是一些层高较 高的建筑，可以容纳实验设施内部必需的通 风设备（但装修成本高昂，建筑改造的成本 效益无法保证，须具体案例具体评估）。 仓库空间亦可改作实验室用途，但在全球电 商继续渗透的背景下，生命科学企业面临来 自物流运营商的激烈竞争。而仓库空间对于 生命科学制造业至关重要，特别是在新冠疫 情刺激疫苗生产需求增加的情况下。 第一波 疫情发生后，国际供应链部分中断，一些国 家呼吁要将更多药品产业链迁回本国。 各行 业对场地的竞争可能会成为制造产业链大 规模回迁的一大阻碍因素。 地段也很重要。生命科学机构希望靠近重点 研究型大学和研究机构，因为它们是人才、 创新和创业的“孵化器”。 员工福祉是当下企 业的重要考量，生命科学企业也不例外。最 能增进福祉的建筑不仅拥有完善的公共配 套设施，也有可持续交通方式供员工选择， 例如靠近公共交通和自行车库。 实验室只是生命科学企业空间需求的一种。 从创业孵化器、研发设施到大型总部，生命 科学产业拥有多样化的物业要求。对投资者 来说，这有助于实现投资组合多样化。 居住空间 住宅租赁成本之所以重要，是因为经济承受 能力是年轻员工选择落脚点的决定性因素。 每一座科学城市都在成功发展壮大，生命科 房地产 注：公寓样本选自科学城市高校或研究中心周边区域。 科学城市：波士顿 学就业市场竞争激烈，经济可承受性也因此 备受挑战。 大型研究机构附近的两居室公寓在租赁成本 上差异很大。在旧金山、东京和纽约等大城 市，由于住宅供应有限，租赁成本较高，靠近 学术和研究中心的两居室公寓平均月租金超 过3,000美元。 相比之下，三角研究园、美因茨更具成本竞争 优势。市场供应较为充足，薪资水平亦较高， 两居室公寓平均月租金接近1,350美元。 房地产 12 13 风投资本 投资界对生命科学行业的关注度迅速增加，资金流入更加速增长 生命科学产业的资金来源众多，从政府拨 款到慈善资助，再到私募股权和风投。资 本尤其是风投资本的流动是生命科学行 业重要市场的一个良好指标。 2020年全球对生命科学产业的风险投资 总额超过540亿美元，相比2019年增加了 69%。 这超过了风投总额的增长速 度2020年风投总规模达到3,350亿 美元，同比增加14%。 相比五年前，生命科学产业的风投总额增 加了两倍左右（见下图）。这些进入生命科 学领域的资金被用于研发新的技术和疗 法，用于解决人类当今面临和未来可能面 临的问题。 在过去五年中，风投资本主要流入了生物 技术、药物研发和制药领域。这些领域的 投资推动了整个生命科学产业的创新。 风投资本是一个很好的风向标，引领后续 的人才及房地产投资。2020年，第一太平 戴维斯科学城市指数中的20个城市占全 球生命科学产业风投总额的60.3%。 旧金山湾区以94亿美元的风险投资成为 2020年风投规模最大的科学城市，不仅 因为该地区创新产业体量巨大，也因为它 是20个科学城市中面积最大的区域（但 与同年科技产业350亿美元的风投总额 相比相形见绌，毕竟科技才是旧金山湾区 的主打产业）。波士顿和上海分别以78亿 美元、42亿美元的生命科学风投规模位 于第二、第三位。 旧金山湾区是风投总额最高的市场，而波 士顿则在单笔交易金额上胜出，平均每笔 交易价值5,300万美元。如此量级的交易 表明投资者对波士顿生命科学产业及其 创新水平的充足信心。 慈善资助对诊疗技术的研发也起到了重 要的推动作用，对缺乏医疗服务的人群和 市场有着尤为重大的意义。比尔和梅琳 达盖茨基金会是全球健康慈善事业的 领袖。该基金会在2019年向全球健康研 究拨款高达14.75亿美元，超过世卫组织 2021年的全民医疗计划预算。全球健康 研究拨款占盖茨基金会2019年支出的 29%，2020年这一比例可能还要更高。 过去10年里，科学城市合计从盖茨基金 会获得了2,408笔拨款资助。作为基金会 所在地，西雅图获得的健康研究资助最 多，累计453笔；其次是纽约和伦敦，分别 有426笔和316笔。 风险投资、慈善拨款和其他资金的注入将 继续推动科学城市生命科学产业的创新 以及全球健康解决方案的开发。 全球生命科学产业风投规模 来源：Pitchbook、第一太平戴维斯研究部 全球生命科学产业年度风险投资 （十亿美元） 60 50 40 30 20 10 - 风投资本及慈善拨款正推动生命科学产业 增长及研发 科学城市投资规模 上海 美国城市以外生命 科学风险投资最高 的城市 西雅图 盖茨基金会总部，接 受慈善资助最多 SEATTLE BASEL BOSTON MUMBAI LONDON SHANGHAI HANGZHOU SAN FRANCISCO CAPE TOWN GENEVA TOKYO SINGAPORE 2016 2017 2018 2019 2020 在全球市场人才竞争激烈的背景下，城市吸引力的重要性不言而喻 居住成本只是顶级科研员选择生活及工 作地的考量因素之一。生活方式是一座城 市内生吸引力的重要组成部分，也是就职 于顶级研究机构的人才在做搬迁决策时 必会考虑的因素。 对于科研员、研究员和技术员来说，步行 和骑行等“绿色通勤”方式、居住成本、犯 罪率、空气质量等都是重要考量。在这些 方面表现突出的不仅仅是较小城市，但小 城市也确实因此获得了一些竞争优势。 生活方式指标评分较高的城市在各细分 指标上均表现出色步行及骑行指数 高，空气质量优，犯罪率低，国际学校多， 生活成本低。在生活方式坪分最高的新加 坡，国际学校数量居于科学城市之首，此 外社会安全性高，空气质量好。 东京虽然是世界上最大的城市之一，但在 教育、空气质量和社会安全性方面的得分 也很高。悉尼是著名的“慢节奏”城市，在 生活方式这项指标上优势明显。 生活方式指标排名前五的科学城市 科学城市生活方式 新加坡 这个传统的亚洲商务中心拥有约60所国际学校。这里犯罪率低，全年气候温暖，绿色空间 层次分明，是一个非常宜居宜业的城市。 剑桥 剑桥被誉为英国“自行车之城”，拥有美丽的自然风光和出色的教育资源，生活成本也是 英国所有科学城市中最低的。 东京 作为日本首府，东京空气质量好，犯罪率低，国际学校数量在20个科学城市中排名第二， 这里的生活令外籍和本国人士向往。 牛津 享有顶级教育资源，与剑桥齐名。城市格局紧凑，尤其适宜步行和骑行，秀丽的乡村风光 近在咫尺。 悉尼 悉尼气候宜人，空气质量好，数百里海岸线带来丰富的海滩资源，居住成本适中（相对于 工资水平而言），对于科学工作者来说富有吸引力。 生活方式 科学城市：新加坡 1 2 3 4 5 第一太平戴维斯是一家领先的国际房地产顾问公司，在伦敦股票交易所上市。我们在美洲、英国、欧洲大陆亚太、非洲以及中东地区设有600多家分公司与联营机构。凭借强大的业务网络，我们为全球客户提供一系列广泛的专业顾问、管理与交易服务。本报告 仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告的准确性，但对于因报告使用导致的直接或间接损失不承担 任何责任。报告版权所有，若未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式复制报告的部分或全部内容。 第一太平戴维斯研究部 第一太平戴维斯研究部专注于全球房地产市场，凭借全面、深入、精准的分析研究与洞察在业内享有无可匹敌的声誉。 Paul Tostevin 董事 +44 (0) 207 016 3883 Kelcie Sellers 分析师 +44 (0) 203 618 3524 第一太平戴维斯世界研究部 Steven Lang 董事 +44 (0) 207 409 8738 第一太平戴维斯商业物业研究部 第一太平戴维斯新兴趋势研究部 Nicky Wightman 董事 +44 (0) 122 334 7087 Matthew Fitzgerald 跨境租户顾问部董事 +44 (0) 207 299 3082 Adam Evennett 跨境租户顾问部董事 +852 2842 4208 aevennettsavills.asia 第一太平戴维斯欧洲、 中东及非洲 第一太平戴维斯亚太区 Jess Johnson 跨境租户顾问部主管 +1 (212) 326-8636 jessjjohnsonsavills.us 第一太平戴维斯美洲 第一太平戴维斯科学小组 Matt Soules 董事 +44 (0) 122 334 7025