八大角度看好2018年三四线与中西部房地产市场.pdf

本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 Table_Title 房地产 行业研究 /深度 报告 三四线与中西部城市：广阔天地，大有可为 八大角度看好 2018 年三四线与中西部房地产市场 深度 研究报告 /房地产 2018 年 04 月 16 日 Table_Summary 报告摘要 ： 前两月 三四线与中西部城市仍表现较好 高频数据 销售 增速与统计局数据背离，在一定程度上说明了，目前重点大中城市表现较差，而分布于我国广阔土地上的众多不知名三四线小城市表现较好，从而拉高了整体销售面积至正增长。 统计局数据按区域拆分也表明，前两月中西部地区销售表现优于东部地区。 三四线人口趋势逆转，住房购买力提高 随着我国城镇化进程的继续推进以及三四线城市各项配套设施的完善，加之一二线城市落户限制较为严格且生活压力较大，近年来三四线城市人口已部分出现净增长。而由于棚改货币化带来的资金支持与乡镇居民进城就业带来的收入提高，三四线城市居民对于住房的购买力也在不断提高。 差异化调控延续 ， 利率或迎改善 “因城施策”仍将是未来房地产调控的主基调，三四线城市面临政策风险较小 。在社融与 M2 增速差逐渐减小、 10 年期国债收益率年初以来见顶回落的背景下，房贷利率二季度后或将迎来改善。 投资建议 我们从八大角度进行分析论证，继续 强烈 看好今年三四线城市与中西部地区的房地产市场。 当前地产板块处于估值、销售、政策、仓位四重底，推荐买入。 按照销售规模排名 TOP50、三四线与中西部有较多布局、布局范围较广、信用评级高、成本控制能力较强等标准进行筛选， 依次推荐关注： A 股：新城控股、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展、金科股份；港股：碧桂园、新城发展控股、中国恒大等。 风险提示： 房地产 调控 政策 持续 收紧； 三四线城市 房地产销售不及预期。 Table_ProfitDetail 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 4 月 13 日 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 601155 新城控股 36.97 1.36 2.70 3.79 27.2 13.7 9.8 强烈推荐 600340 华夏幸福 32.61 2.22 2.83 4.06 14.7 11.5 8.0 强烈推荐 002146 荣盛发展 10.66 0.95 1.32 1.77 11.2 8.1 6.0 强烈推荐 600466 蓝光发展 10.06 0.41 0.57 1.05 24.5 17.6 9.6 强烈推荐 000656 金科股份 5.73 0.28 0.35 0.37 20.5 16.4 15.5 强烈推荐 资料来源： Wind、民生证券研究院 Table_Invest 推荐 维持评级 Table_QuotePic 行业与沪深 300 走势比较 -9%0%8%17%25%17-04 17-07 17-10 18-01房地产 沪深300资料来源 ： Wind， 民生证券研究院 Table_Author 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjsmszq 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsongmszq 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipeimszq Table_docReport 相关研究 1.华夏幸福（ 600340.SH）年报点评：全国扩张步入收获期，财务稳健助力公司健康发展 2.万科 A（ 000002） 2017 年报点评 3.区域专题研究之一：四大问题解读京津冀一体化 4.招商蛇口（ 001979.SZ）年报点评：价值兑现进行时， 2018 有望更上一层楼 5.民生房地产周报 20180323：三四线销售回暖，板块或将迎来修复 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、引言 . 3 二、中西部与三四线城市：广阔天地，大有可 为 . 3 1、为何高频数据与统计局数据相背离？ . 3 2、三四线与中西部城 市人口都是净流出，火热行情能够持续吗？ . 4 3、我国城镇化进程是否已经进入尾声了？ . 7 4、相比一二线城市，三四线城市具备吸引力吗？ . 10 5、三四线城 市去化率、销售均价较低，对于房企销售金额排名会不会有影响？ . 12 6、现在中央不断强调“房住不炒”，三四线楼市会不会未来也面临调控收紧？ . 12 7、三四线城市房地产前期这么火热，是否已经透支了未来的需求？ . 13 8、中央强调“去杠杆”，房贷利率也在上浮，会不会影响三四线房地产市场？ . 14 三、地产板块：四重底，推荐买入布局三四线 的龙头 . 15 1、地产板块：四重底，看好二季度行情 . 15 2、个股投资建议：布局三四线的龙头 . 16 四、风险提示 . 16 插图目录 . 17 表格目录 . 17 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、 引言 在 2016 年四季度之前，中国房地产市场的 热点集中在一二线城市和东部沿海发达地区，而 绝大多数三四线城市 和中西部地区 房地产市场库存积压严重，呈现一片萧条的景象。但 2016年 10 月之后，随着 一、二线 热点 城市 开始密集收紧调控 、棚改货币化资金的逐步到位， 以及当 年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的” ， 各项限购、限贷政策频频 出台 ， 很大一 部分资金和需求开始外溢到 调控宽松并且执行去库存 政策的三四线城市，进而带动其房地产市场 从一片冷清进入热火朝天的状态 ，在三四线城市早有布局深耕的房企，如碧桂园、恒大、新城 控股 等，也因此 分享 到了极大的红利 ，实现了销售金额的高速增长， 碧桂园更是成功登上了房企销售排行榜的榜首， 股价也 随之 一路上扬 。 然 而回到当下 ， 距离 2016 年 10 月调控政策的收紧已过去将近两年。 经过近两年的 如火如荼 之后 ，三四线城市 商品房市场的火热是否能够持续逐渐 成为市场关注的焦点 。因此，在本篇报告当中，我们将从八个角度来对 2018 年三四线与中西部城市 房地产市场的发展前景进行分析与论证 。 二 、 中西部 与 三四线 城市：广阔天地，大有可为 1、为何高频数据与统计局数据相背离？ 2018 年 1-2 月份，商品房销售面积累计同比增长 4.1%， 虽然 较 去年全年 增速 下降 ， 但仍然保持了正增长 ；然而， Wind 高频数据则显示 2018 年以来 30 大中城市成交面积持续同比负增长 。 我们认为，两者趋势相背离的原因有以下两点： 1. 统计局数据 包含境内所有城市的商品房销售数据统计， 截至 2017 年 10 月， 我国境内共有 697 个城市（ 334 个地级市、 363 个县级市）。而高频数据统计的交易数据多为 直辖市、省会、计划单列市、重点东部沿海城市，城市样本数量不超过 70 个，样本集中于 知名 大中城市且 样本量 过小。 2. 高频数据为各地房管局统计，采用网签备案口径 ； 统计局数据则采用 房企合同 签约口径。 因此 网签备案有一定的滞后性 ，这也在一定程度上导致了两者间的差异。 因此，高频数据增速与统计局数据背离， 在一定程度上说明了，目前重点 大中城市表现较差，而 分布于我国广阔土地上的众多不知名 三四线小城市表现较好 ，从而拉高了整体销售面积至正增长。 实际上，从统计局数据具体拆分来看， 据克而瑞统计， 2016 年以来， 4 个一线城市商品房成交面 积比重从 5%以上降至 2017 年底的 2.5%，规模 减半 ； 32 个二线城市商品房成交面积比重则从 36%降至 30.1%；其余 600 余个三四线城市成交面积比重则从 60%上升至 67.4%的历史高位 。而如果根据区域分拆来看， 2018 年 1-2 月中部地区销售面积同比增长 10.7%，销售金额同比增长 25.1%，西部地区 销售面积同比增长 13.0%，销售金额同比增长 30.2%，均远高于东部地区的增速，其中固然有东部地区基数较高的原因， 然而也证明了中西部地区 销售 在 2018年初 仍然 存在较大的边际改善 。 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图 1： 房地产 销售面积与销售金额累计同比 图 2： 30 大中 城市 成交面积 同比 （移动 8 周平均） 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 图 3： 2018 年 1-2 月分区域销售面积同比增速 图 4： 2018 年 1-2 月分区域销售 金额 同比增速 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 2、三四线与中西部城市人口都是净流出，火热行情能够持续吗？ 很多人质疑三四线房地产市场行情持续性的一个重要原因是，直观印象中三四线与中西部城市人口都是净流出的，而一二线城市是人口净流入的，没有人口做支撑，房地产的需求从哪里来呢？ 对于这个问题，我们可以从如下几个方面来进行分析论证： 1. 人口需求： 人口 的数量 并不等同于购房需求 的数量 ， 经济学当中， 需求的定义是在一定的时期，在一 既定的价格水平下，消费者 有意愿 并且 有能力 购买的商品数量。实际上，由于一二线和东部沿海城市房价绝对值较高，能负担的起房价的人占总人口的比例极小，再加上户籍、社保等政策的限制，有效需求相当有限；而三四线和中西部城市由于绝对房价较低，且不受调控政策限制，能构成需求的人口比例反而较大。我们对样本城市的测算也表明 表明 （图 5） ，人口净流入与房价涨幅相关度极低，线性拟合度只有 0.0065，基本可认为毫不相关。 2. 三四线城市享受棚改货币化红利 ： （ 1） 棚改货币化安置在近几年得到了大力推广，2014年所占比例 仅 有 9%，而到 2016年则跃升至 48.5%， 2017年这一比例达到 50%，- 4 0%- 2 0%0%20 %40 %60 %80 %10 0%12 0%14 0%16 0%20 04 - 04 20 05 - 10 20 07 - 04 20 08 - 10 20 10 - 04 20 11 - 10 20 13 - 04 20 14 - 10 20 16 - 04 20 17 - 10销售面积累计同比 销售额累计同比-60%-40%-20%0%20%一线 二线 三四线 总计-5. 50 %10.70%13 .00 %15.20%- 1 0. 0 0%- 5 .00 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0 %15 .0 0 %20 .0 0 %东部地区 中部地区 西部地区 东北地区2018 年 1 - 2 月销售面积累计同比6.70%25.10%30.20%35.20%0. 00 %5. 00 %10 .00 %15 .0 0 %20 .00 %25 .00 %30 .00 %35 .00 %40 .00 %东部地区 中部地区 西部地区 东北地区2018 年 1 - 2 月销售金额累计同比 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 按照计划， 2018-2020 年，货币化安置比例将达到 60%。 政府对棚改资金的支持力度不断加大， 2016 年全国公共财政支出中棚户区改造支出达到 1722.4 亿，同比增加 34%。进入 2018 年，这一资金支持的力度 进一步呈现边际 高增，抵押补充贷款PSL 新增投放持续大超预期， 1-3 月累计新增投放 3038 亿元，同比增长 86.2%，接近去年全年累计投放额 6350 亿的一半； 3 月， 两会政府工作报告安排地方专项债券1.35 万亿元，比去年增加 5500 亿元 ； 4 月， 财政部、 住房城乡建设部联合印发了试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法 ，明确 省一级政府为棚改专项债券的发行主体，经省政府批准，计划单列市政府可以自办发行棚改专项债券 ， 债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由本级棚改主管部门专项用于棚户区改造，不得用于经常性支出。 （ 2） 棚改货币化释放的需求集中于三四线， 首先从面积上来看， 在全国所有棚改区中，属于三四线城市的区域 占 比为 87%；其次从货币化安置的比例来看，一二线平均比例仅为 20%左右，而三四线城市则为 80%左右。 （ 3） 棚改 货币化的资金 不 仅增加了 购房 需求， 也 部分 逆转了供求关系， 引发房价上涨 ， 进而 对市场预期产生了巨大的影响： 房价上涨引发市场恐慌，带动婚姻刚性需求和进城农民置业需求提前入市，加剧 商品房市场的 供不应求；房价上涨抬升了政府 出让 土地 的 溢价 空间 ，再次催生房价上涨；房价上涨带来产品改善的空间， 吸引大房企 进驻，带来产品表现力的提升，释放改善型需求；改善型产品房价的标杆效应带动区域房价上涨、地价上涨，投资客 介入，市场进一步火爆 。 3. 住房购买 意愿与购买 力： 三四线城市婚育年龄相对更早，生育率也更高， 相较于一二线城市反而 对于住房有更 迫切 的需求 ；同时， 三四线和中西部的城市人均可支配收入与平均房价的比值越高， 对于住房的购买力更加强劲。 4. 三四线与中西部已部分出现人口边际回流 ： 中国整体的人口流动呈现向南、向西转移的趋势 ； 同时 三四线城市人口净流出已经在边际减少，部分三四线城市甚至已经出现了人口净流入 ，而这一趋势在中部的两个人口大省河南、安徽都有明显表现 。 图 5： 人口净流入与房价涨幅相关度极低 图 6： 近年来政府对棚改资金支持不断加大 资料来源： Wind， CEIC， 安居客， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 - 5 %0%5%10 %15 %20 %25 %30 %35 %40 %- 4 0 - 3 0 - 2 0 - 1 0 0 10 20 302015-2017房价累计涨幅2014 - 2016 人口净流入（万人）R 2 =0 .00 6 2 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 图 7： PSL 累计新增投放 额 与同比增速 图 8： 2018 年地方专项债同比增加 资料来源： Wind， 民生证券研究院 资料来源： 新京报 ， 民生证券研究院 图 9：部分城市收入房价比 资料来源： Wind， 安居客， 民生证券研究院 图 10： 2000-2010 地级市常住人口增速图 图 11： 2011-2016 地级市常住人口增速图 资料来源： 各省统计年鉴，城市统计公报，中指数据，民生证券研究院 资料来源： 各省统计年鉴，城市统计公报，中指数据 ， 民生证券研究院 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%02, 00 04, 00 06, 00 08, 00 010 ,0 0 012 ,0 0 02016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-03PS L 新增投放：累计值 累计同比0. 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 0010 ,0 0 020 ,0 0 030 ,0 0 040 ,0 0 050 ,0 0 060 ,0 0 0娄底 吕梁 榆林 新乡 贵阳 淮安 南充 台州 宿迁 孝感 赤峰 聊城 西安 衡水 南宁 南昌 郑州 杭州 成都 南京 上海 北京收入 / 房价（右轴） 2016 年居民人均可支配收入（元） 当前一手房均价（元 / 平） 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 图 12： 河南部分三四线城市人口转为净增长 资料来源： 各省统计年鉴，城市统计公报，民生证券研究院 图 13： 安徽部分三四线城市人口增速加快 资料来源： 各省统计年鉴，城市统计公报，民生证券研究院 3、我国城镇化进程是否已经进入尾声了？ 有部分观点认为，我国城镇化进程已经逐渐趋缓甚至步入尾声，因此房地产市场的需求即将进入存量博弈时代。对此我们看法如下： 1. 我国城镇化水平仍有较大提升空间： 2017 年末 ，我国 城镇化率 为 58.5%， 相比 2016 年末 提高 1.17 个百分点， 增速并未明显放缓。同时，美国、 欧洲、 日本等 发达国家经验表明，城镇化率水平达到 至少 70%以上才会进入平稳阶段 增速放缓 ， 而 我国 目前 城镇化水平 不仅远远低于西方发达国家，甚至也低于同为发展中国家的巴西、阿根廷、南非等，仍有相当大 的 增长 空间，城镇化率 在未来仍有望 快速提升。 今年两会 政府工作报告提出：2018 再进城落户 1300 万人。 由此可见，城镇化水平提高带来的新增人口仍然 可以 构成开封洛阳新乡焦作濮阳许昌漯河三门峽商丘周口信阳 + 驻马店平顶山 + 南阳鹤壁 + 安阳开封洛阳新乡焦作濮阳许昌漯河三门峽商丘周口信阳 + 驻马店平顶山 + 南阳鹤壁 + 安阳-8-6-4-20246- 450 - 400 - 350 - 300 - 250 - 200 - 150 - 100 - 50 02010 年河南各市常住人口 - 户籍人口（万人）201 1 - 2013 常住人口年增加额（万人） 2014 - 2016 常住人口年增加额（万人）芜湖蚌埠淮南 + 六安马鞍山淮北铜陵 + 安庆黄山滁州阜阳宿州亳州池州宣城芜湖蚌埠淮南 + 六安马鞍山淮北铜陵 + 安庆黄山滁州阜阳宿州亳州池州宣城0123456-300 -250 -200 -150 -100 -50 0 502010 年安徽各市常住人口 - 户籍人口（万人）201 1 - 2013 常住人口年均增加额（万人） 2014 - 2016 常住人口年均增加额（万人） 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 对房地产的大量潜在需求。 2. 未来城镇化率提升红利集中于三四线和中西部： 我国东部沿海的一二线城市城镇化率已经普遍较高， 反而开始出现人口的净流出（北京、上海、天津、东三省）， 而中西部多个人口大省城镇化率仍未达全国平均水平（图 15）， 同时由于可转移的农村人口多数分布 在三四线城市下辖区域，考虑到一二线城市 （特别是东部地区的直辖市、省会、副省级城市和计划单列市等） 普遍开始主动控制人口规模与人口质量， 未来城镇化率提升主要是中西部和三四线城市的红利 。 3. 能达到一二线落户条件的人口比例并不高： 近期一二线城市，如北京、上海、西安、南京、武汉等，也在放宽落户条件吸引人才 。然而，即便放宽之后，全国来看，能够满足这些条件的人口占总人口的比例也相当之小， 根据国家统计局 2016 年的统计结果，全国 6 岁及以上年龄段人口中，拥有本科及以上学历的人口占总人口比重仅为 6.4%，北京、上海的落户条件则更 为严苛 。考虑到高等教育的普及并非一朝一夕之功， 广大的 农村人口 还是会 更可能 进入三四线城市落户 ，如图 17 所示， 到西部地区就业的农民工人数同比增速 已经明显开始 复苏 。 图 14：部分国家城镇化率水平（ %） 资料来源： Wind，民生证券研究院 010203040506070809010 019 50 19 55 19 60 19 65 19 70 19 75 19 80 19 85 19 90 19 95 20 00 20 05 20 10 20 15中国 美国 英国 法国 德国 日本 巴西 阿根廷 印尼 南非 沙特 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 图 15： 我国各省级行政单位 2017 年人口净增长、年末城镇化率与常住人口 注 ：气泡大小表示 17 年人口 净增 ，气泡越大增量越大，空心气泡表示人口减少，红色气泡表示城镇化率超过全国平均水平 资料来源： 各省统计局 ，城市统计公报 ，民生证券研究院 表 1： 2017 年以来部分城市吸引人才政策整理 资料来源： 各地政府官网 ，民生证券研究院 广东山东河南四川江苏河北安徽湖南新疆浙江湖北广西云南辽宁江西吉林贵州福建重庆山西甘肃陕西黑龙江上海内蒙古北京天津海南宁夏青海西藏02040608010 012 00 2, 00 0 4, 00 0 6, 00 0 8, 00 0 10 ,0 0 0 12 ,0 0 02017城镇化率（%）2017 年末常住人口（万人）城市 时间 优惠 优惠人群 具体政策北京 2018/3/22 人才落户 高新技术企业及金融机构的职工、天使和创投基金高管、创业团队等 人才可落户，配偶、未成年子女可随调随迁上海 2018/3/28 人才落户 生物医药、新能源、人工智能、物联网、大数据等13各领域的高峰人才 人才及家属可直接落户2017/7/19 人才落户 3年 内获取国家发明专利 人才通过技术答辩后可落户2018/2/27 租房补贴 新引进的总部企业无住房职工 每人每月可获100 0元 住房补贴2017/10/16 人才落户 研究生以上学历及40岁一下本科生、专科生放宽落户年龄限制、取消毕业期限，取消就业创业限制条件，取消劳动合同证明2018/3/16 选房 符合限购政策、前三年内没买过房的刚需人群 优先选房2018/3/20 租房优惠 大学毕业生 租赁房低于市场价20% ，合同低于市场价30%2018/2/1 人才落户 硕士以上，本科（45岁以下），本科以下（3 5岁以下） 可落户（本科生年龄限制由35周岁调至4 5周岁以下）2017/12/7 购房补贴 A、 B、 C类 人才补贴标准为购房款的50% ，补贴上限按人才层级分别为100 万元、7 0万 元、40万 元2018/1/5 人才落户 研究生以上学历及40岁一下本科生 可直接落户2018/1/16 高层次人才购房 无房自租签订1年 以上劳动合同的高层次人才 限够住房1套 ，限售5 年2018/2/3 人才补贴 大学生外地高校应届毕业生来南京面试可领100 0元补贴，大学生首次创业可领200 0元补贴天津 2018/1/9 租房落户 在津高职、本科及以上毕业生可租房落户，对于在津高职外省毕业生，落户条件由毕业2 年调至3 0岁 以下人才落户 中专以上毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员 购房不再审核社保和个税证明的缴纳期限购房补贴 本科以上人才 博士每人10万 元，硕士每人5万 元，本科每人2万 元无锡 2017/9/25 降低购房门槛 符合人才引进政策的非本市户籍高层次人才 无需缴纳2年 个税或社保证明人才落户 本科及以上高校毕业生 可直接落户购房补贴 新落户并再沈工作的高校毕业生 博、硕、本首次购房给与6万元、3万元和1 万元补贴2017/7/18 人才落户 本科及以上学历的人才，在本市同一用人单位工作2年及以上的技能人才 可直接落户2017/8/3 降低购房门槛 高端人才等，认定后其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制 购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制人才落户 本科及以上高校毕业生 可直接落户降低购房门槛 在长沙工作、具有专科以上学历、技师及以上职业资格的人才 首套房不受户籍、社保缴存的限制购房补贴 博士、硕士 首次购房分别给予6万、3万补贴2017/5/26 人才落户 迎接本硕博毕业生、45岁以下职业职称、3 5周岁以下大专毕业生 取消社保证明的材料提供2017/5/31 生活补贴 应届全日制硕士毕业生以上学历的人员和归国留学人才 硕士研究生每人2万元，博士研究生每人3万元济南 2017/5/8 降低购房门槛 已签合同且缴纳社保超半年的本科以上人才、海内外高层次人才 享本地户口居民同等购房政策东莞 2018/3/19 租房补贴 新入户人才 补贴每人每年600 0元人才落户、降低购房门槛大专以上学历人才大专及以上毕业生落户手续当日办结，在市域内购买首套自用商品住房，不受限购政策限制租房、购房补贴 符合人才引进政策的高层次高精尖人才分别给予博士15万 元、硕士10万 元、学士5万 元的一次性购房补贴，自到石家庄市工作之日起5年内每月分别享受200 0元 、1 500 元、100 0元 的房租补助佛山南海 2018/1/31 人才补贴 人才认定标准中（188 条）满足其中1条即可认定为人才安家补贴最高100 万增至8 00万 ，租房补贴最高每人每月300 0增 至1 000 0人才落户 本科及以上毕业生 可直接落户购房补贴 硕士级本科毕业生 首次购房分别给予3万元、1万元购房补贴泉州 2017/10/30 人才购房补贴 高层次人才第一至第五层次分别给与80万、4 0万、20 万、10万、5 万的补助淄博 2017/12/20石家庄 2018/4/4西安三线城市南京郑州 2017/11/24沈阳成都长沙杭州2017/6/222017/8/28广州一线城市二线城市武汉 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 图 16： 2016 年中国 6 岁及以上年龄段受教育程度统计 图 17： 到西部地区就业的农民工人数同比增速复苏 资料来源： 国家统计局 ， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 4、相比一二线城市，三四线城市具备吸引力吗？ 我国改革开放的初期 ，在政策红利和地理优势的支持下，东部沿海地区的一二线城市飞速发展，在道路交通、商业、娱乐、教育、医疗、餐饮等诸多方面 相对三四线城市有着无可比拟的优势，于是有观点认为，三四线人口的回流只是由于政策强行压制造成的，并不具有可持续性，真正的人才还是希望留在一二线城市。 然而我们认为 ，这一观点并不全面： 1. 一二线城市的吸引力在下降： 在 2016 年 12 月， 中国社科院发布的社会心态蓝皮书：中国社会心态研究报告（ 2016）指出 ， 北上广深四大一线城市的经济压力远高于其他城市，最大生活压力源从高到低分别是物价、交通、收入、住房、教育、医疗、赡养老人、健康。 实际上，高房价和巨大的生活压力，已经开始导致一二线城市对人才的吸引力降低，各大名校毕业生留京（沪）率开始逐年下降，而京沪人口占全国人口的比重，也开始呈现下滑趋势。 2. 三四线在逐渐发展完善 ： 随着中国经济的持续快速增长，三四线城市也开始享受到红利进入高速发展期，各项基础设施、商业、医疗、教育等供给逐渐完善；而另一方面，一二线城市溢出的人口不断将他们在一二线城市中的生活方式带回他们的家乡，以及移动互联网时代信息的快速传播，使得三四线小城市的居民也逐渐开始进行消费和娱乐的升级，对于商业、消费的需求（电影、 KTV、购物中心等等）也开始快速增长，并进而带动了服务业的发展和就业机会的增多。因此，无论从基础设施等硬件条件，还是从生活方式、就业机会等软件条件来看，三四线城市的吸引力都在显著提升。 3. 发达国家的经验： 从 西方 发达国家 的 发展 经验 来看，区域均衡发展是大方向， 以 自然环境和纬度与中国相近的 美国为例， 美国 除纽约外，还有西部的洛杉 矶、旧金山、西雅图，中部的芝加哥、亚特兰大、底特律、达拉斯、休斯顿，东部的迈阿密、奥兰多、费城、波士顿等 ， 除去中部山地地区因地理环境导致不宜居外，其它区域人口密度分布较为均衡 。 27.2%41.2%13.5%4.4% 7.3%5.8% 0.6%小学初中普通高中中职大学专科大学本科研究生(15 )(10 )(5)051015202530354020 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17农民工人数同比 东部就业同比 中部就业同比 西部就业同比 深度 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 11 图 18： 清华北大毕业生留京率逐年下降 图 19： 京沪人口占总人口比例开始下滑 资料来源： 各高校毕业生就业质量年度报告 ， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 图 20： 固安：北京八中固安分校与幸福医院 图 21： 镇江：新城吾悦广场 资料来源： 华夏幸福 固安规划馆 ， 民生证券研究院 资料来源： 公司公告 ， 民生证券研究院 图 22：我国 2020 年高速铁路网规划 资料来源： “十三五”规划 ，民生证券研究院 0. 00 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %7 0 .0 0