2020年第二季度深圳写字楼市场季度报告.pdf

第二季度，TMT行业成为深圳甲级写字楼市场大宗面积 租赁成交的重要租户 knightfr ank . c om . cn 2020年 第二季度 深圳写字楼市场 季度报告 2 深圳写字楼市场报告 2020年 第二季度 第二季度，深圳甲级写字楼市场没有新增供应， 甲级写字楼存量维持在741 万平方米。 受相对失衡的市场供求关系影响， 许多写字楼业主继续开出租赁优惠条件以留存和吸引租户。 随着复工复产的加速推进， 2020年 上半年深圳市地区生产总值同比增长 0.1%，为四个一线城市中上半年地区 生产总值唯一保持正增长的城市，且增 速较一季度回升6.7 个百分点；全市固 定资产投资同比增长 7.8%，增速较一 季度提高23.9 个百分点；全市社会消费 品零售总额同比下降14.8% ，降幅较一 深圳甲级写字楼市场需求端逐步复苏， 空置率小幅下降 季度收窄8.1 个百分点。 受疫情影响，新增供应的写字楼上市时 间有所推迟，同时深圳市生产商务活动 逐渐复苏，深圳甲级写字楼市场的空置 率环比小幅下跌0.8 个百分点至18.7% 。 尽管租赁需求逐渐复苏，但受到未来新 增供应压力的影响，第二季度深圳甲级 写字楼市场平均租金环比下跌1.4%至 每月每平方米人民币209元。 在写字楼租金继续承压的市场环境下， 不少租户选择在此时以更低的租金水 平，搬迁到地理位置更优越、品质更好 的甲级写字楼。 深圳写字楼市场报告 2020年 第二季度 3 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标 2020年第二季度 新增供应 租金 空置率 售价 人民币 209元 / 平方米 / 月 18.7%无 人民币 50,853元 / 平方米 资料来源：莱坊研究部 租金及价格 第二季度，深圳甲级写字楼市场平均租 金为每月每平方米人民币209 元 ，环 比 下跌1.4% ，下跌幅度环比收窄1.4 个百 分点。鉴于未来新增供应的影响，预计 年内租金将继续保持下跌趋势。而为保 持写字楼物业有稳定的现金流收入，业 主可在租金优惠政策、免租期、物业设 施提升等方面继续提高写字楼物业对 租户的吸引力。 本季度，从商务区看，新兴商务区的平 均租金保持相对稳定，而核心商务区和 次级商务区的平均租金均有下跌趋势。 核心商务区甲级写字楼平均租金环比 下跌1.4%至每月每平方米人民币222 元，次级商务区甲级写字楼平均租金 环比下跌2.1%至每月每平方米人民币 189元。 一手散售市场上，本季度深圳销售型 写字楼的平均售价为每平方米人民币 50,853元，环比下跌 5.8%，售价跌幅 明显。在写字楼售价保持相对低位的市 场环境下，作为深圳科研中心的南山 区，其写字楼项目受到了买家的追捧： 太子湾写字楼项目二期在本季度录得 了 20,031平方米的成交。 价格 租金 图二: 深圳甲级写字楼租金及价格 资料来源：莱坊研究部 元/平方米/月 元/平方米 120 140 160 180 200 220 240 260 Q1Q2 2018 2020 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3Q1 Q3Q1 Q3Q1 Q3Q1 Q3Q1 Q3 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2019 60,000 25,000 30,000 35,000 45,000 50,000 55,000 40,000 环比变幅 预测 (2020年第三季) 1.4% 0.8个百分点 5.8% 4 深圳写字楼市场报告 2020年 第二季度 表一: 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标， 2020年第二季度 子市场 租金 （人民币 / 平方米 /月) 租金环比变幅 空置率 空置率环比变幅 （百分点） 蔡屋围 200 3.8% 15.0% 福田中心区 244 1.2% 13.3% 0.2 后海 223 0.4% 12.7% 前海 153 0.6% 28.9% 3.3 华强北 175 6.9% 30.7% 1.8 车公庙 219 0.9% 21.5% 5.0 蛇口 200 43.3% 1.1 南油 165 2.9% 4.4% 科技园 179 2.2% 23.8% 0.7 表二: 深圳甲级写字楼主要散售成交， 2020年第二季度 区域 项目 面积 （平方米） 蛇口 太子湾写字楼项目二期 20,031 供应与需求 2020年第二季度，深圳甲级写字楼市场 没有新项目交付上市，甲级写字楼存量 维持在741 万平方米，净吸纳量为59,330 平方米。 后疫情时代，深圳甲级写字楼租赁市场 的活跃度较上一季度有明显的上升，但 由于国内外经济形势不确定性依然较 高，对国内营商环境有一定的影响，因此 大部分企业主要以节省成本为目的来制 定搬迁计划。 TMT及专业服务类企业为本季度深圳甲 级写字楼市场最活跃的两类租户。此外， 南山区发展潜力对租户的吸引力在本季 度进一步体现。典型成交案例有：今日头 条在深圳湾科创中心租用了70,000平方 米的办公空间；亚马逊在福田科技创新 中心租用了 12,000平方米的办公空间； 富邦华一银行在弘毅大厦租用了1,800 平方米的办公空间。 资料来源：莱坊研究部 资料来源：莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 空置率（右轴）甲级写字楼供应量（左轴） 甲级写字楼净吸纳量（左轴） 图三: 深圳甲级写字楼供应量 、 净吸纳量及空置率 资料来源：莱坊研究部 千平方米 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2010 2011 2012 2013 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1-Q2 2014 深圳写字楼市场报告 2020年 第二季度 5 投资市场 2020年第二季度深圳甲级写字楼投资 市场没有录得大宗整购交易。 受疫情影响，全球货币政策宽松，多国 进入低利率时代，使得资金贬值的趋势 愈发明显。尽管深圳写字楼大宗交易市 场成交节奏趋缓，但出于对资金保值 的需求，投资人对写字楼投资市场的关 注度依然较高，对市场的询问度也有所 上升。同时，自用型买家在市场上的活 跃度也有所上升。预计受新供应影响较 少、租金收入相对稳定的物业，可带领 买家穿越投资市场的周期，从而受到更 多买家的青睐。 表三: 深圳甲级写字楼甲级写字楼主要租赁成交， 2020年第二季度 区域 项目 租户 面积 （平方米） 科技园 深圳湾科创中心 今日头条 70,000 福田 福田科技创新中心 亚马逊 12,000 前海 前海世茂大厦 珍爱网 6,500 前海 弘毅大厦 富邦华一银行 1,800 后海 卓越后海大厦 雪松金融 1,300 资料来源：莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 在未来新增供应的压力下，从中短期 看，尽管深圳市写字楼租金水平将会继 续呈下跌趋势。但从长期看，深圳市作 为粤港澳大湾区的中心城市及社会主 义先行示范区，优质写字楼的价值也会 因城市发展的加快而不断提升，前景依 然是向好的。 市场展望 尽管外需存在较大的不确定性，全球供 应链受影响，但是一系列宏观导向建议 及政策的出台，预计将能更有效地支持 深圳甲级写字楼市场的复苏。 2020年5月，李克强总理在政府工作报 告中指出：“推动制造业升级和新兴产 业发展。发展工业互联网，推进智能制 造。电商网购、在线服务等新业态在抗 疫中发挥了重要作用，要继续出台支持 政策，全面推进“互联网+”，打造数字 经济新优势。” 深圳作为国内最具创新活力的城市之 一，其发展步伐也吸引了许多新兴行业 的公司选择在此入驻，从而推动着深圳 写字楼市场需求端的不断扩大。与此同 时，在政策的引导下，深圳市的专业服 务类企业也在积极地发展。 2020年5月，人民银行、银保监会、证监 会、外汇局联合发布关于金融支持粤 港澳大湾区建设的意见，从促进粤港 澳大湾区跨境贸易和投融资便利化、扩 大金融业对外开放、促进金融市场和金 融基础设施互联互通、提升粤港澳大湾 区金融服务创新水平、切实防范跨境金 融风险这五个方面提出了26条具体措 施。 随着疫情对深圳写字楼市场的干扰逐 步减轻，宏观政策的导向，预计会有更 多新兴技术行业及专业服务类行业选 择在恰当的时机进驻深圳，或升级其在 深圳的办公空间，从而进一步支持深圳 市写字楼市场的发展。 随着疫情对深圳写字楼市 场的干扰逐步减轻，宏观 政策的导向，预计会有更 多新兴技术行业及专业服 务类行业选择在恰当的时 机进驻深圳，或升级其在 深圳的办公空间，从而进 一步支持深圳市写字楼市 场的发展。 可从以下网址查看莱坊其他报告： 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市 场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。 重要声明：莱坊：本文件 及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示 任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内 容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有， 并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部 分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。 近期研究报告 上海写字楼市场报告 2020年第二季度 北京写字楼市场报告 2020年第二季度 广州写字楼市场报告 2020年第二季度 深圳写字楼市场报告 2020年第一季度 上海工业市场报告 2020年第一季度 中国商业房地产投 资市场主题研究报 告-2020年 6月版 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +86 21 6032 1728 王兆麒 大中华区研究及咨询部副董事 +852 2846 7184 陈铁东 高级董事，中国区研究及咨询部主管 +86 21 6032 1769 研究及咨询部 深圳写字楼服务部 吴靖 董事，深圳办公楼服务部主管 +86 755 3394 7002 简家宏 深圳董事总经理及华南区办公楼服务部主管 +86 755 3394 7001 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 区郁葭 广州研究及咨询部分析员 +86 20 3877 1477